ECLI:CZ:NSS:2005:1.AS.2.2004:214
sp. zn. 1 As 2/2004-214
ROZSUDEK
Nejvyšší správní soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Žiškové
a soudců JUDr. Lenky Kaniové a JUDr. Josefa Baxy v právní věci žalobkyně H. K., proti
žalovanému Krajskému úřadu Pardubického kraje, se sídlem Komenského nám. 125, 532
11 Pardubice, proti rozhodnutí Okresního úřadu v Pardubicích ze dne 26. 11. 2002,
č. j. OkÚ/19562/86/02/RRR/Da, o kasační stížnosti žalovaného proti rozsudku Krajského
soudu v Hradci Králové, pobočky v Pardubicích, ze dne 5. 9. 2003, č. j. 52 Ca 25/2003-80,
takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové, pobočky v Pardubicích,
ze dne 5. 9. 2003, č. j. 52 Ca 25/2003-80, se zrušuje a věc se vrací tomuto
soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Rozhodnutím ze dne 18. 9. 2002, č. j. OSS 2957/01/02/Fi, uložil Magistrát města
Pardubic jako stavební úřad žalobkyni v souladu s §86 odst. 2 zákona č. 50/1976 Sb.,
stavebního zákona, provést udržovací práce na spodním lemu balkonu bytu v bytovém domě
B. V. K. č. 2568, P., spočívající ve výměně spodní části úhelníku zábradelního lemu. Učinil
tak proto, že žalobkyně jako vlastník zmíněného bytu nesplnila svou povinnost dobrovolně, a
to i přesto, že ji k tomu stavební úřad dne 22. 10. 2001 vyzval.
Žalobkyně se proti tomuto rozhodnutí odvolala k Okresnímu úřadu v Pardubicích;
zejména namítala, že podle ustáleného výkladu se balkony považují za součást pláště domu,
a rovněž zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů [§2 písm. „e)“ – patrně míněno písm. g)],
je pokládá za společné části domu. K tomu žalobkyně poukázala na způsob rozpočítávání
nákladů na opravu nebo údržbu domu mezi jednotlivé byty podle §3 odst. 2 vyhlášky
Ministerstva financí č. 85/1997 Sb. Žalobkyně žádala, aby rozhodnutí stavebního úřadu
bylo zrušeno a věc mu byla vrácena k dalšímu projednání s tím, že povinnost udržovat balkon
v řádném stavu doléhá na všechny jeho spoluvlastníky, tj. celkem osm osob
(jak totiž žalobkyně ve svém obšírném odvolání vylíčila, šestnáct bytů dotčeného domu
je ve vlastnictví stavebního bytového družstva; osm zbývajících bytů již bylo převedeno
do vlastnictví jejich uživatelům). Balkon podle slov žalobkyně náleží „vlastníku věci hlavní“;
tím má žalobkyně zřejmě na mysli stavební bytové družstvo, které by mělo potřebné práce
zajistit.
Okresní úřad v Pardubicích zamítl odvolání žalobkyně rozhodnutím
ze dne 26. 11. 2002 a odvoláním napadené rozhodnutí potvrdil. Odkázal přitom na smlouvu
ze dne 28. 12. 1998 o převodu vlastnictví bytu v domě na pozemku parc. č. st. 5410 v k. ú. P.,
podle níž je žalobkyně vlastníkem balkonu. Tato smlouva v hlavě III odst. 2 písm. e)
vymezuje jako společnou část domu mj. balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí.
Balkon, jehož část zábradlí má být opravena, tuto podmínku nesplňuje, neboť je přístupný
pouze z bytu žalobkyně, a je tak předmětem výlučného vlastnictví žalobkyně podle hl. III
odst. 1.1 citované smlouvy. To nelze zpochybnit ani poukazem na §2 písm. g) zákona č.
72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, podle nějž jsou společnými částmi domu též hlavní „nosné“
(patrně míněno „svislé“) a vodorovné konstrukce: u balkonu by totiž „nosnou“ vodorovnou
konstrukcí byla pouze jeho konzola, a ani ta není určena pro společné užívání. Ostatně
společné části domu závazně vymezuje platná smlouva o převodu bytu, a ta balkon žalobkyně
nezahrnuje do společných částí domu.
Žalobkyně napadla rozhodnutí žalované žalobou u Krajského soudu v Hradci Králové,
pobočky Pardubice; v žalobě i v jejích doplněních pak popisovala různé okolnosti oprav
balkonů v dotčeném domě i jiných stavebně-technických a udržovacích zásahů.
Pro věc je důležité, že žalobkyně setrvala na svém názoru, že balkon patří do společných částí
domu, jak o tom ostatně svědčí i to, že generální oprava balkonů prováděná v roce 2000
byla hrazena z fondu oprav. Žalobkyně má za to, že předmětem jejího vlastnictví
je toliko byt jako soubor místností určených k bydlení; balkon však místností není,
a žalobkyně tak ani nemůže být jeho výlučným vlastníkem, který by byl sám povinen
udržovat jej v dobrém stavu. Neuplatní se zde ani §121 odst. 2 občanského
zákoníku, který vymezuje příslušenství bytu: prostory, které jsou příslušenstvím,
totiž mají být s bytem užívány, což neznamená, že mají být též vlastněny stejně jako byt.
Balkony jsou konstrukčními prvky vnějšího pláště budovy a není podstatné, že k jednotlivým
balkonům mají přístup jen někteří vlastníci bytů: podobně je to i u stropů a podlah bytů,
které jsou součástí nosných prvků domu, a tedy jeho společnými částmi. Všichni vlastníci
bytů nemají přístup na střechu; přesto se však na jejích opravách všichni
podílejí. Žalobkyně citovala ze statického posudku Ing. Z. z listopadu 2001,
podle nějž jsou zábradlí balkonů ocelová, ukotvená z boku do cihelných stěn, v dolní části
pomocí úchytů do nosné betonové konstrukce balkonu. Z toho, že zábradlí jsou ukotvena
do obvodové stěny, žalobkyně dovodila, že tvoří součást opláštění domu, a že tedy patří
do společných částí domu. Balkony jako celek jsou společnými částmi domu
také z architektonického pohledu, tak jako například okna, která jsou součástí hlavních
svislých konstrukcí. Rozhodnutí žalovaného by proto mělo být zrušeno, neboť žalovaný,
stejně jako stavební úřad, nesprávně posoudil obsah pojmu „společná část domu“ a uložil
povinnost opravit balkon pouze žalobkyni, ač tato povinnost stíhá všechny vlastníky bytů
v domě.
Krajský soud v Hradci Králové shledal žalobu důvodnou; zrušil proto napadené
rozhodnutí Okresního úřadu Pardubice i rozhodnutí stavebního úřadu Magistrátu města
Pardubic pro vady řízení a věc vrátil k dalšímu řízení Krajskému úřadu Pardubického kraje
jakožto právnímu nástupci původního žalovaného. V odůvodnění vytkl správním orgánům to,
že opomenuly vlastníky dalších bytů v domě jako účastníky řízení, kteří m ohli
být rozhodnutím podle §86 stavebního zákona dotčeni na svých právech, právem chráněných
zájmech nebo povinnostech (§97 odst. 1 stavebního zákona): tito vlastníci jsou totiž současně
podílovými spoluvlastníky společných částí domu, kam patří i balkon jako součást vnějšího
pláště domu konstrukčně spojená s obvodovou zdí. Správní orgány tímto nesprávným
postupem porušily §137 stavebního zákona: jelikož nepovažovaly ostatní vlastníky
bytů za účastníky řízení, nemohly zjistit jejich stanovisko k občanskoprávní námitce
žalobkyně (podle níž je žalobkyně toliko podílovým spoluvlastníkem balkonu jako společné
části domu) a pokusit se o dosažení dohody. Žalovaný navíc pochybil také tím,
že při nevypořádání občanskoprávní námitky ve správním řízení toto řízení nepřerušil,
jak mu to ukládá §137 odst. 2 stavebního zákona, ač žalobkyni správně odkázal na soud.
Kromě toho správní orgány nesprávně posoudily občanskoprávní námitku žalobkyně
i po věcné stránce. Balkon v domě s byty „v soukromém vlastnictví“ není předmětem vkladu
do katastru nemovitostí: není totiž místností, a tedy ani částí b ytu, byť by i byl přístupný
jen z jediného bytu. Je proto nutno jej považovat za společnou část domu ve smyslu
§2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů. Zde obsažená zákonná podmínka „společného užívání“
společné části domu neznamená, že společná část domu musí být fyzicky přístupná všem
vlastníkům bytů: stejně tak nejsou přístupné např. jednotlivé zdi v některém z bytů.
Především však zákonné vymezení právního vztahu nelze změnit smlouvou o převodu
vlastnictví k bytu, a tak neobstojí poukaz žalovaného na znění této smlouvy, kde je balkon
označen jako součást předmětu převodu.
Krajský soud ve svém závazném právním názoru uložil správním orgánům povinnost
jednat se všemi zákonem vymezenými účastníky řízení a respektovat zákonný postup
při řešení občanskoprávní námitky žalobkyně; budou-li si správní orgány samy činit úsudek
o této námitce, budou respektovat vyslovený právní názor soudu.
Žalovaný brojil proti rozsudku krajského soudu kasační stížností spočívající
na tvrzeném nesprávném posouzení právní otázky [§103 odst. 1 písm. a) soudního řádu
správního]. Podle jeho názoru krajský soud zcela popřel definici pojmu „společná část domu“
podle §2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů: nezbytným znakem společné části domu
je totiž to, že je určena pro společné užívání. Tuto podmínku musejí splňovat všechny
společné části domu, tedy i balkony uvedené v příkladmém výčtu tohoto ustanovení.
U balkonů přístupných pouze z jedné bytové jednotky a určených k užívání jen vlastníku
této jednotky zákonná podmínka splněna není; právní status balkonu žalobkyně navíc
výslovně stanovila smlouva o převodu vlastnictví k bytu. Ve spoluvlastnictví mohou
být pouze balkony určené ke společnému užívání, tedy např. balkony přístupné z chodby,
která je sama určena ke společnému užívání. Podle žalovaného nepatří do společných částí
domů ani jednotlivé konstrukce balkonu (zábradlí, výplň), neboť nejsou hlavními svislými
ani vodorovnými konstrukcemi stavby. K tomu žalovaný odkázal na vyjádření veřejného
ochránce práv ze dne 19. 7. 2002, podle nějž je balkon ve výlučném vlastnictví žalobkyně.
Pokud by zákonodárce chtěl stanovit, že balkon je vždy společnou částí domu, jistě by použil
v ustanovení §2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů jinou formulaci a nevázal by pojem
společné části domu na podmínku společného užívání. Názor krajského soudu by znamenal
zvrat v dosavadní praxi stavebních úřadů a přinesl by značné komplikace: např. v řízení
o povolení pouhého zasklení balkonu náležejícího k jednomu bytu by museli udělit souhlas
všichni spoluvlastníci balkonu jako účastníci řízení. Proto žalovaný navrhl, aby Nejvyšší
správní soud zrušil napadené rozhodnutí krajského soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobkyně poté adresovala Nejvyššímu správnímu soudu četná podání,
v nichž se však neobjevují žádné nové skutečnosti významné pro právní posouzení věci.
Nejvyšší správní soud přezkoumal napadené rozhodnutí v rozsahu a z důvodů
uvedených v kasační stížnosti; důvody, k nimž je povinen přihlížet z úřední povinnosti,
neshledal [§109 odst. 2 a 3 s. ř. s.].
O kasační stížnosti uvážil kasační soud následovně:
Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon),
ve znění pozdějších předpisů, v §86 odst. 1 ukládá vlastníku stavby povinnost udržovat
stavbu v dobrém stavebním stavu, tak, aby nevznikalo nebezpečí požárních a hygienických
závad, aby nedocházelo k jejímu znehodnocení nebo ohrození jejího vzhledu
a aby se co nejvíce prodloužila její uživatelnost. Za stavbu je ve smyslu §139 písm. a)
stavebního zákona třeba považovat i její část, tedy v daném sporu i předmětný balkón.
Pokud vlastník řádně údržbu stavby neprovádí, může mu podle odstavce 2 citovaného
ustanovení stavební úřad nařídit, aby v určené lhůtě a za stanovených podmínek zjednal
nápravu. Ze znění tohoto ustanovení vyplývá, že takovou povinnost může stavební úřad uložit
výhradně vlastníku stavby, nikoliv tomu, kdo stavbu užívá, pokud je uživatelem osoba odlišná
od vlastníka. Stavební zákon v §97 vymezuje účastníky tohoto řízení společně s účastenstvím
v řízeních o změně v užívání stavby podle §85, řízení o provedení nezbytných úprav
na stavbě nebo na stavebním pozemku (§87), řízení o odstranění stavby (§88 a násl.),
řízení o provedení neodkladných zabezpečovacích prací (§94 a 95) a řízení o vyklizení
stavby (§96). Takto obecná definice §97 odst. 1 zahrnuje mezi účastníky řízení ty osoby,
které mají vlastnická nebo jiná práva k pozemkům a stavbác h na nich, včetně sousedních
pozemků a staveb na nich, a jejichž práva, právem chráněné zájmy nebo povinnosti mohou
být rozhodnutím přímo dotčeny a dále osoby, které na návrh stavebníka budou odborně vést
realizaci stavby nebo vykonávat odborný dozor.
Právní otázkou, kterou stěžovatel učinil předmětem přezkumu v kasačním řízení,
je závěr krajského soudu o tom, že předmětný balkón není součástí bytu ve vlastnictví
žalobkyně, ale jako součást obvodové zdi je v podílovém spoluvlastnictví vlastníků
všech bytů v domě a z tohoto právního závěru pak krajský soud dovodil, že účastníky řízení,
v němž bylo napadené rozhodnutí vydáno, jsou všichni vlastníci bytů jako spoluvlastníci
této části domů; jestliže správní orgány obou stupňů tyto ostatní spoluvlastníky jako účastníky
řízení pominuly, bylo správní řízení zatíženo vážným procesním pochybením
a v jeho důsledku nedodržely zákonný postup při řešení občanskoprávní námitky žalobkyně,
stanovený v §137 stavebního zákona.
Mezi stranami není sporu o tom, že předmětný balkón, jehož se nařízení opravy týká,
je balkónem přiléhajícím k bytu ve výlučném vlastnictví žalobkyně a je přístupný
pouze z tohoto bytu. Rovněž není sporu o tom, že smlouva o převodu vlastnictví,
uzavřená mezi Stavebním bytovým družstvem D. P. (dále též „SBD“) a žalobkyní ze dne 18.
1. 1999, na základě níž bylo K. ú. P. rozhodnuto o vkladu žalobkynina vlastnictví k bytu, v čl.
III bodu 1. 1. v popisu jednotky, jíž SBD převádí a žalobkyně nabývá do výlučného
vlastnictví, zahrnuje i balkón o výměře 1.9 m
2
(plocha balkónu se nezapočítává do celkové
podlahové plochy); v čl. III smlouvy pod bodem 2, v rámci společných částí domu, které jsou
předmětem převodu spoluvlastnického podílu na společných částech domu, pod písmenem e)
jsou zahrnuty balkóny a lodžie přímo přístupné ze společných částí.
Vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových
prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy upravuje zákon
č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Tento zákon je ve smyslu §125 odst. 1 občanského
zákoníku ve vztahu k občanskému zákoníku zvláštním zákonem a upravuje tak jen otázky,
které, s ohledem na zvláštnosti tohoto vlastnického vztahu vyžadují zvláštní regulaci.
Z povahy této vazby pak vyplývá, že zákon o vlastnictví bytů se užije tam, kde obsahuje
úpravu vlastní, v ostatních záležitostech se použije občanský zákoník.
Podle §5 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů vzniká vlastnictví jednotky spojené
se spoluvlastnických podílem na společných částech domu vkladem prohlášení vlastníka
budovy do katastru nemovitostí. Prohlášení vlastníka budovy musí mimo jiné obsahovat popis
jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení [§4 odst. 2 písm. b)]
a též určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek
a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek
[§4 odst. 2 písm. c)].
V rámci vymezovaných pojmů pro účely své regulace zákon o vlastnictví bytů
v §2 vymezuje pod písm. h) pojem „jednotka“ a to tak, že se jím rozumí byt nebo nebytový
prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu.
Byt je přitom zákonem definován [pod písmenem b) citovaného ustanovení] jako místnost
nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.
Občanský zákoník pak v §118 odst. 2 stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů
mohou být též byty nebo nebytové prostory.
Není pochyb o tom, že balkón nelze považovat za místnost či součást souboru
místností. Může však být příslušenstvím bytu, jestliže splňuje kritéria §121 odst. 2
občanského zákoníku, podle něhož jsou příslušenstvím bytu vedlejší místnosti a prostory
určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Z §121 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá,
že příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu,
aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Tvoří-li balkón příslušenství bytu,
následuje pak z hlediska vlastnických vztahů osud bytu jako věci hlavní.
Pojem „společných částí domu“ zákon o vlastnictví bytů definuje v §2 písm. g) tak,
že se jimi rozumí části domu určené pro společné užívání a příkladným výčtem uvádí
základy, střechu, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny,
terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla,
rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy,
hromosvody, společné antény a dále příslušenství domu (například drobné stavby) a společná
zařízení domu (například vybavení společné prádelny). Společným znakem uvedených
příkladů a určujícím znakem definice samé je účel jejich užívání, tedy že jsou určeny
pro společné užívání vlastníků jednotek (aniž by ovšem pojmovým znakem bylo,
že jsou i fakticky všemi vlastníky bytů užívány). Jak již vyložila teorie (viz komentář k zákonu
o vlastnictví bytů doc. JUDr. Josef Fiala, CSc., JUDr. Marek Novotný, JUDr. Jaroslav Oehm,
Mgr. Ing. Tomáš Horák, 3. doplněné a přepracované vydání, nakladatelství C.H. BECK
str. 22 a násl.)podstata pojmu společných částí domu vyplývá z koncepce bytového
vlastnictví. Zákonná úprava vyjadřuje jeden druh dualistických teorií, jenž preferuje
spoluvlastnickou koncepci a v němž je hlavním předmětem budova, vedlejším předmětem
je byt, a to obojí v rovině vlastnického práva. Oprávněný subjekt je spoluvlastníkem budovy
a k tomu přistupuje vlastnictví bytu. Z této dualistické koncepce ovšem musí nutně vyplývat
zásada, podle které to, co není jednotkou, ale tvoří součást budovy jako věci podle ustanovení
§120 odst. 1 občanského zákoníku, musí automaticky patřit do společných částí domu.
To se ovšem může týkat pouze součástí budovy jako věci a nikoliv jejího příslušenství,
protože to je samostatnou věcí a závisí pouze na rozhodnutí vlastníka budovy,
zda příslušenství domu bude sdílet s domem stejný právní osud.
Uvedená zásada má klíčový význam pro určení společných částí domu v prohlášení
vlastníka budovy. Ze zákona tak vyplývá, že je to vlastník, kdo jednostranným právním
úkonem určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených
zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu,
přičemž zákonný limit takového určení vyplývá z definice společné části domu dané §2
písm. g) stavebního zákona.
Z výše uvedeného pak vyplývá, že balkón v budově ve spoluvlastnictví vlastníků bytů,
může být podle okolností spočívajících v účelu jeho užívání buď součástí společných částí
domu ve vlastnictví vlastníků všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků
několika bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky
jako příslušenství bytu. Jestliže ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu a spoluvlastnického
podílu k pozemku uzavřené mezi SBD a žalobkyní je předmětný balkón, přístupný pouze
z bytu žalobkyně vymezen jako součást převáděné jednotky, tvoří tak příslušenství bytu
a spolu s převáděným bytem se tak stal vlastnictvím žalobkyně. Předmětem převáděného
spoluvlastnického podílu na společných částech domu jsou pouze balkóny a lodžie přímo
přístupné ze společných částí domu a jen ve vztahu k nim je žalobkyně jejich spoluvlastnicí
společně s ostatními vlastníky bytových jednotek a ve vztahu k jejich údržbě by svědčilo
účastenství v případném správním řízení podle §86 stavebního zákona všem vlastníkům bytů
v budově. Jestliže však předmětem správního řízení a rozhodnutí byla náprava nedostatků
v údržbě balkónu ve vlastnictví žalobkyně, byla to pouze žalobkyně, komu svědčí účastenství
v takovém řízení, nikoliv však ostatní vlastníci bytů.
Argumentuje-li krajský soud s odkazem na §42 vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných
požadavcích na výstavbu, že balkón je stavební konstrukcí, součástí vnějšího opláštění domu
a z hlediska stavebně technického je společnou částí domu, je tato argumentace nepřípadná.
Citovaná vyhláška v části třetí oddílu prvním vymezuje pouze stavebně technické požadavky
na stavební konstrukce jako takové, aniž by jakkoli regulovala otázky vztahující
se k vymezení stavebních konstrukcí ve vztahu k bytům (a jeho příslušenství) a společným
částem budovy, jichž vlastnictví se spor týká.
Jestliže krajský soud dospěl k právnímu názoru, že předmětný balkón je v podílovém
spoluvlastnictví vlastníků všech bytů a z toho dovodil vážné procesní vady správního řízení,
jestliže správní orgány ostatní spoluvlastníky v účastenství pominuly, a pro tuto vadu
rozhodnutí správních orgánů obou stupňů zrušil, je jeho rozhodnutí nesprávné.
Nejvyšší správní soud proto zrušil napadený rozsudek (§110 odst. 1 věta prvá s. ř. s.)
a věc vrátil krajskému soudu k dalšímu řízení. V něm, vázán právním názorem vysloveným
v tomto rozsudku (§110 odst. 3 s. ř. s.), rozhodne též o náhradě nákladů řízení o kasační
stížnosti (§110 odst. 2 s. ř. s.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí nejsou opravné prostředky přípustné.
V Brně dne 21. prosince 2005
JUDr. Marie Žišková
předsedkyně senátu