ECLI:CZ:NS:2023:26.CDO.1863.2022.1
sp. zn. 26 Cdo 1863/2022-193
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobců a) S. K. , narozené XY a b) M. K. , narozeného XY, obou bytem XY, zastoupených Mgr. Ing. Janem Boučkem, advokátem se sídlem v Praze, Opatovická 1659/4, proti žalovanému D. T. , narozenému XY, bytem XY, zastoupenému JUDr. Jiřím Štaidlem, advokátem se sídlem v Praze, Apolinářská 445/6, o zaplacení částky 252 909 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha-východ pod sp. zn. 35 C 39/2019, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 19. ledna 2022, č. j. 26 Co 214/2021-160, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalovanému na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 10 261 Kč k rukám JUDr. Jiřího Štaidla, advokáta se sídlem v Praze, Apolinářská 445/6, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
Odůvodnění:
Žalobci se jako nájemci domáhali po žalovaném jako pronajímateli slevy na nájemném ve výši 50 % za užívání bytu č. 1 (dále jen „byt“) v domě č. p. XY, na adrese XY (dále jen „dům“), a to za období od 25. 1. 2016 do 10. 1. 2019, z důvodu zvýšeného hluku a prachu po dobu rekonstrukce domu.
Okresní soud Praha-východ (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 6. 2021, č. j. 35 C 39/2019-121, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům částku 54 621 Kč spolu s úrokem z prodlení 9,75 % ročně z této částky od 26. 1. 2019 do zaplacení (výrok I.), žalobu, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobcům částku 198 288 Kč spolu s úrokem z prodlení 9,75 % ročně z této částky od 26. 1. 2019, zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok III.).
Soud prvního stupně vyšel z toho, že v celém posuzovaném období probíhala rekonstrukce domu, práce probíhaly soustavně, s rozličnou úrovní hlučnosti a prašnosti a žalobcům nepřiměřeně ztížily užívání bytu. Žalobci po celé posuzované období hradili nájemné ve výši 14 229 Kč měsíčně, které bylo stanoveno jako nájemné regulované. Žalovaný dopisem z konce srpna 2017 žalobce informoval o tom, že si je vědom svého práva zvýšit nájemné s ohledem na zrušení regulace nájemného s tím, že po dobu rekonstrukce domu však k tomuto kroku nepřistupuje. Žalovaný následně podal dne 11. 10. 2018 návrh na zvýšení nájemného u Obvodního soudu pro Prahu 8, který nájemné stanovil ode dne podání návrhu na 24 800 Kč měsíčně rozsudkem ze dne 22. 5. 2020, č. j. 30 C 257/2018-196, jenž byl potvrzen rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 20. 1. 2021, č. j. 13 Co 327/2020-227.
Na takto ustaveném základě soud prvního stupně dovodil, že nárok žalobců na slevu z nájemného dle §2210 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), je dán. Žalovaný v období od 25. 1. 2016 do 31. 8. 2017 (dále jen „první období“) slevu na nájemném žalobcům neposkytoval. Proto soud prvního stupně jako adekvátní shledal slevu v rozsahu 20 % z měsíčního nájemného, kterou vyčíslil částkou 54 621 Kč, přičemž zohlednil, že rekonstrukce domu dosud neprobíhala dlouhou dobu, že žalobci bydleli v bytě za regulované nájemné, a to podstatně nižší, než nájemné v místě a čase obvyklé. V období od 1. 9. 2017 do 10. 10. 2018, tedy od oznámení ohledně nezvýšení nájemného (dále jen „druhé období“), žalovaný žalobcům slevu na nájemném poskytoval tím způsobem, že vědomě nepřistoupil ke zvýšení nájemného na úroveň tržního nájemného, ač by na to měl za použití §3074 odst. 2 o. z. ve spojení s §2249 odst. 3 o. z. právo. Dle soudu prvního stupně lze, s vyloučením přepjatého formalismu při výkladu zákona, za slevu na nájemném považovat nikoli jen jeho konkrétní snížení, ale i poskytnutí jiného plnění, např. právě v podobě projevené vůle nájemné nezvyšovat, ač na takové zvýšení by měl pronajímatel ze zákona právo, s tím, že poskytnutá sleva se pohybovala v přiměřené výši 35-40 %. V následném období, tzn. od 11. 10. 2018 do 10. 1. 2019 (dále jen „třetí období“) již tuto slevu žalovaný opět neposkytoval, protože dne 11. 10. 2018 podal u soudu vůči žalobcům žalobu podle §2249 o. z. na určení výše nájemného, aby odpovídalo jeho obvyklé výši. Shora označeným rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 8 bylo od 11. 10. 2018 stanoveno nájemné ve výši 24 800 Kč. Soud prvního stupně shledal nadále jako přiměřenou slevu na nájemném v rozsahu 35-40 %. Jestliže žalobci nadále platili žalovanému nájemné pouze ve výši 14 229 Kč měsíčně, přijetím nájemného v této výši žalovanému žádné bezdůvodné obohacení na úkor žalobců nevzniklo.
K odvolání obou účastníků Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 19. 1. 2022, č. j. 26 Co 214/2021-160, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II.).
Ztotožnil se nejen se skutkovými závěry soudu prvního stupně, ale též s jeho závěry právními. Ohledně nároku žalobců na slevu z nájemného dle §2210 o. z. za první období přitakal soudu prvního stupně v tom, že rozsah a konkrétní výši této slevy je třeba odvíjet od výše nájemného v daném období skutečně placené, a za adekvátní považoval i rozsah poskytnuté slevy ve výši 20 % s tím, že byly zohledněny všechny podstatné skutečnosti pro určení, jakou měrou ztěžovala rekonstrukce domu žalobcům obvyklý rámec užívání bytu. Co se týká nároku žalobců na slevu ve druhém období, zdůraznil, že skutečnost, že žalovaný adresoval žalobcům projev vůle kompenzovat jim snížený komfort užívání bytu v souvislosti s rekonstrukcí domu tím, že nebude činit právně relevantní kroky ke zvýšení nájemného na jeho tržní výši, ač mu tento nárok jinak ze zákona příslušel, lze posuzovat jako poskytnutí nesporné materiální výhody, která za daných okolností odpovídá slevě na nájemném (v rozsahu 35 – 40 %), a to až do výše rozdílu mezi dosud hrazeným nájemným a tržním nájemným (tzn. nájemným obvyklým v místě a čase), na které by měl jinak nárok. Pro třetí období by přicházel v úvahu opět rozsah slevy v rozmezí 35 – 40%, ale právo na zaplacení slevy žalobcům nevzniklo, neboť hradili na nájemném stále částku 14 229 Kč místo soudem určeného nájemného ve výši 24 800 Kč.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, které podle svého obsahu (§41 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů -dále jen „o. s. ř.“) směřuje proti části výroku I. rozsudku odvolacího soudu, kterým bylo potvrzeno zamítnutí částky 176 944,50 Kč, představující nepřiznanou slevu z nájemného za první období (od 25. 1. 2016 do 31. 8. 2017 ve výši 82 161 Kč) a za druhé období (od 1. 9. 2017 do 10. 10. 2018 ve výši 94 783,50 Kč). Dovoláním zpochybnili závěr odvolacího soudu, že slevu z nájemného lze poskytnout i formou nezvýšení nájemného, na nějž má pronajímatel zákonný nárok, přičemž argumentují poukazem na neurčitost výše slevy.
Podle §2210 odst. 1 o. z., ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí ji nájemce strpět, i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci. Podle odst. 2, trvá-li oprava vzhledem k době nájmu dobu nepřiměřeně dlouhou nebo ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou, má nájemce právo na slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu.
Účelem zákonného ustanovení upravujícího poskytnutí slevy na nájemném je donutit pronajímatele, aby nájemci nahradil újmu, vzniklou omezením jeho nájemního práva; jinými slovy, aby nájemce pronajímateli hradil méně, než na co by měl jinak pronajímatel nárok. V projednávané věci je nepochybné, že pronajímatel mohl na základě §2249 o. z. jednostranně zvýšit nájemné až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (přičemž s ohledem na §3074 odst. 2 o. z. nebyl omezen dvacetiprocentní hranicí nárůstu). Neučinil-li tak a dovolatele o důvodech nezvýšení nájemného písemně informoval, poskytl jim finanční úlevu, kterou lze považovat za slevu ve smyslu §2210 odst. 2 o. z. Jiný výklad – tedy požadavek na zvýšení nájmu a jeho následné snížení - by vedl k přehnanému formalismu (srov. obdobně nález Ústavního soudu ze dne 12. 3. 2019, sp. zn. III. ÚS 3680/17 a rozhodnutí v něm citovaná, či nález Ústavního soudu ze dne 8. 1. 2019, sp. zn. III. ÚS 1336/18). Výši poskytnuté slevy přitom odvolací soud přesně vyčíslil, vycházeje v souladu se zněním zákona z výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, není tedy nikterak neurčitá, jak namítají dovolatelé. Výklad právního jednání žalovaného odvolacím soudem odpovídá i judikatuře dovolacího soudu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016).
Přípustnost dovolání nemůže založit ani další námitka dovolatelů, že výše slevy z nájemného stanovená odvolacím soudem ve výši 20 % za první období je nepřiměřená, neboť dovolatelé oproti požadavkům určeným pro obsah dovolání ustanovením §241a odst. 2 o. s. ř. v této části neuvedli, v čem spatřují splnění předpokladů přípustnosti dovolání (srov. ustanovení §237 o. s. ř.).
Jelikož se odvolací soud svým rozhodnutí neodchýlil od ustálené judikatury dovolacího soudu, Nejvyšší soud dovolání podle §243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se nezdůvodňuje (§243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinní dobrovolně, co jim ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 18. 4. 2023
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu