ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.316.2012.1
sp. zn. 26 Cdo 316/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobkyně D. M. , bytem B., zastoupené Mgr. Liborem Valentou, advokátem se sídlem Brno, Křížová 18, proti žalovanému Ing. P. B. , bytem B., zastoupenému Mgr. Martinem Charvátem, advokátem se sídlem Brno, Krkoškova 728/2, o určení neplatnosti zvýšení nájemného, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 21 C 1/2007, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 1. června 2010, č. j. 15 Co 339/2008-299, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 1. června 2010, č. j. 15 Co 339/2008-299, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Městský soud v Brně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 13. 2. 2008, č. j. 21 C 1/2007-234, určil, že zvýšení nájemného v bytě č. 1 v domě v B. (dále „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“), realizované přípisem žalovaného žalobkyni ze dne 23. 9. 2006 (dále též „Oznámení“), je neplatné; současně rozhodl o nákladech řízení. Vzal mimo jiné za prokázáno, že žalovaný (pronajímatel a vlastník předmětného domu) neplní povinnost pronajímatele zajistit nájemcům řádné užívání bytů, neboť odpojil elektrickou energii, vodu a znemožnil ústřední vytápění bytu. Provádí dále rekonstrukci domu (sklep žalobkyně fyzicky neexistuje), přičemž uvádí, že bude trvat několik let, neboť na jejich provedení nemá nyní finanční prostředky; nelze tedy odhadnout, kdy budou byty v domě způsobilé k užívání a v jaké podobě budou po rekonstrukci. Na základě opakovaného ohledání předmětného domu v únoru roku 2008 soud zjistil, že dům je stále ve stadiu rozestavěnosti a že byt žalobkyně je prakticky neobyvatelný. Dospěl k závěru, že „pro účely zvýšení nájemného ve smyslu zák. 107/2006 Sb. … neexistoval ve vztahu k žalobkyni byt I. kategorie, ani byt o uváděné podlahové výměře (byl do ní zahrnutý i sklepní prostor, nyní neuživatelný), …. neexistoval zde takový předmět nájmu, jaký žalovaný předpokládal, resp. z jakého vycházel při zvýšení nájemného“. Na základě toho shledal Oznámení neplatným.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Brně (soud odvolací) rozsudkem ze dne 1. 6. 2010, č. j. 15 Co 339/2008-299, rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé potvrdil, změnil jej ve výroku o nákladech řízení a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně ohledně stavu bytu, předmětného domu i jednání pronajímatele (žalovaného), na rozdíl od něho však dovodil, že pro posouzení důvodnosti žaloby „není rozhodné, zda byt v nájmu žalobkyně ztratil či neztratil charakter bytu I. kategorie či zda se jednalo o byt se sníženou kvalitou“. Zaujal názor, že „nelze připustit v projednávané věci formální aplikaci zákona č. 107/2006 Sb…, aniž by byl brán zřetel k obecně platným právním předpisům.“ Je zcela nepochybné (pokračoval odvolací soud), že „jednostranné zvyšování nájemného z bytu pronajímateli upravené tímto zákonem předpokládalo, že se bude jednat o užívání bytů způsobilých k řádnému užívání. Jinými slovy řečeno, že pronajímatel beze zbytku plní své povinnosti vyplývající ze zákona.“ V průběhu řízení bylo jednoznačně prokázáno, že žalovaný svoje povinnosti dlouhodobě neplnil. Oznámení je proto neplatné, neboť „připuštění formální aplikace zákona č. 107/2006 Sb. by bylo v rozporu s ust. §3 odst. 1 obč. zák.“.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. a uplatnil v něm dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Vyjadřuje nesouhlas se závěrem odvolacího soudu, že v dané věci nelze připustit formální aplikaci zákona č. 107/2006 Sb., a že předpokladem pro to, aby mohl pronajímatel podle uvedeného zákona postupovat, je, že plní své povinnosti, a namítá, že nemá oporu v žádné z právních norem. Zpochybňuje rovněž závěr, že neplnil své povinnosti pronajímatele a uvádí, že i kdyby tomu tak bylo, nelze dovodit, že nemůže postupovat podle zákona č. 107/2006 Sb. Dovolatel má za to, že není na místě ani argumentace založená na aplikaci ustanovení §3 odst. 1 obč.zák., neboť se snažil předmětný dům opravit a zlepšit životní podmínky i pro nájemce bytů; pokud došlo po dobu oprav ke zhoršení podmínek bydlení, mohli nájemci žádat slevu z nájemného. Navrhl, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností.
Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§236 odst. 1 o. s. ř.).
Dovolání v dané věci není přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti potvrzujícímu rozsudku soudu prvního stupně, ani podle §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř., neboť rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený dovoláním napadeným rozsudkem odvolacího soudu, byl jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Přípustnost dovolání je proto třeba posuzovat podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., (jež zůstává – i po jeho zrušení nálezem Ústavního soudu ČR ze dne 21. 2. 2012, sp. zn. Pl. ÚS 29/11 – použitelné pro posouzení přípustnosti dovolání podaných do 31. 12. 2012 /srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 6. 3. 2012, sp. zn. IV. ÚS1572/11/).
Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy (§237 odst. 3 o. s. ř.), řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešena právní otázka jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle §241a odst. 2 písm. a) a §241a odst. 3 se nepřihlíží.
Jelikož ve smyslu §242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud – s výjimkou určitých vad řízení – vázán uplatněným dovolacím důvodem, jsou pro úsudek, zda rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam či nikoli, relevantní pouze otázky (z těch, na kterých rozhodnutí odvolacího soudu spočívá), jejichž posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl, resp. jejichž řešení v dovolání alespoň zpochybnil.
Dovolatel výslovně neformuluje otázku zásadního právního významu, z obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř.) se však podává, že nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu o neplatnosti Oznámení, odůvodněným tím, že zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., se může domáhat toliko pronajímatel, který beze zbytku plní své zákonné povinnosti a že aplikace uvedeného zákona by byla v rozporu s dobrými mravy (§3 odst. 1 obč. zák.).
Vzhledem k tomu, že v judikatuře dovolacího soudu nebyla dosud řešena otázka neplatnosti oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále též jen „zákon č. 107/2006 Sb.“) z důvodů, na nichž je založeno rozhodnutí odvolacího soudu, shledává dovolací soud napadené rozhodnutí pro její řešení zásadně právně významným (§237 odst. 3 o. s. ř.); dovolání je tak v tomto rozsahu podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. přípustné.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Vady tohoto druhu nebyly v dovolání namítány a z obsahu spisu se jejich existence nepodává.
Dovolací soud se proto zabýval přezkoumáním napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., jehož prostřednictvím lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
V ustanovení §1 zákona č. 107/2006 Sb. je vymezen předmět úpravy daného zákona, a to jednak pozitivně (odst. 1), jednak negativně (odst. 2 písm. a/ až e/). Z uvedeného ustanovení (ani z jeho dalších ustanovení) se přitom nepodává, že by aplikace tohoto zákona byla omezena jen na případy, kdy pronajímatel beze zbytku plní své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu k bytu, resp. že by byla vyloučena v těch případech, kdy pronajímatel svoje povinnosti porušuje. Pro takovýto závěr (který zaujal odvolací soud) nelze najít oporu ani v ustanoveních občanského zákoníku (ve znění účinném před novelou provedenou zákonem č. 132/2011 Sb. (dále jen „obč. zák.“) upravujících právní vztah nájmu bytu (§685 až §719 obč. zák.), jmenovitě pak v §696 upravujícím způsob stanovení nájemného z bytu.
Pro úplnost lze poukázat na to, že soudní praxe je dlouhodobě ustálena v názoru, že povinnost zajistit plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a povinnost platit nájemné (úhradu za užívání bytu) nemají povahu vzájemných závazků (§560 obč.zák.) a jejich plnění proto nelze vzájemně vázat (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 7. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2325/2003, z 15. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002, z 9. 2. 2011, sp. zn. 26 Cdo 3876/2010, a z 25. 5. 2011, sp. zn. 26 Cdo1915/2009).
Z uvedeného je zřejmé, že závěr odvolacího soudu o omezení aplikace zákona č. 107/2006 Sb. jen na případy, kdy pronajímatel plní řádně svoje povinnosti, nemůže obstát.
S odvolacím soudem nelze souhlasit ani pokud dovodil, že aplikace uvedeného zákona by byla v rozporu s dobrými mravy (§3 odst. 1 obč.zák.).
Podle ustanovení §3 odst. 1 obč. zák. výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.
Ze znění citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá, že se týká výkonu (existujících) práv a povinností , nikoliv aplikace zákona.
I když odvolací soud pochybil v interpretaci a v aplikaci citovaného ustanovení, není úvaha o dobrých mravech při posouzení (ne)platnosti oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného vyloučena.
Jak zdůraznil Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 19. 4. 2012, sp. zn. 26 Cdo 1648/2011, oznámení o jednostranném zvýšení nájemného z bytu (§3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb.) je jednostranným adresným hmotněprávním úkonem.
Je-li tomu tak, musí tento úkon vyhovovat jednak obecným náležitostem stanoveným pro právní úkony (§34 až §39 obč. zák.), jednak náležitostem speciálním, vyplývajícím ze zákona č. 107/2006 Sb. (srov. zejména jeho ustanovení §3 odst. 5, a v neposlední řadě i jeho přílohu).
K obecným náležitostem právních úkonů patří mimo jiné i požadavek, že právní úkon nesmí odporovat zákonu, nesmí zákon obcházet ani být v rozporu s dobrými mravy, jinak je absolutně neplatný (§39 obč. zák.).
Judikatura Nejvyššího soudu je ustálena v názoru, že podle právní úpravy účinné od 31. 3. 2006 posuzuje soud otázku platnosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu (§711 obč. zák.) jako jednostranného hmotněprávního úkonu i z hlediska jejího souladu s dobrými mravy (§3 odst. 1 obč. zák.), a to podle ustanovení §39 obč. zák. (srov. např. jeho rozsudek z 23. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1592/2008, rozsudky z 23. 5. 2010, sp. zn. 26 Cdo 2561/2008, a z 8. 6. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2150/2010, uveřejněné pod R 17/2011 a R 28/2012 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek). Takovéto posouzení je však na místě až po té, co soud učinil (kladný) závěr o tom, že jde jinak o právní úkon platný (srov. k tomu odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 23. 11. 2009, sp. zn. 26 Cdo 1592/2008).
Dovolací soud nevidí důvodu, pro který by se od uvedeného názoru odchýlil i v případě posouzení platnosti oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného. Jinými slovy řečeno, soud posuzuje platnost tohoto úkonu pronajímatele i z toho hlediska, zda není v rozporu s dobrými mravy (§39 obč. zák.), a to až po té, co učinil (kladný) závěr o tom, že jinak vyhovuje všem výše uvedeným náležitostem, tj. že jde jinak o úkon platný.
V projednávané věci však odvolací soud v naznačeném směru nepostupoval, a proto jeho právní posouzení věci není správné.
Se zřetelem k uvedenému Nejvyšší soud podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. napadené rozhodnutí zrušil, a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 3 o. s. ř.). V něm odvolací soud nepřehlédne právní názor vyjádřený v jeho rozsudku ze dne 17. 9. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2305/2011).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243d odst. 1 věta první, §226 o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 26. září 2012
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc.
předsedkyně senátu