ECLI:CZ:NS:2012:28.CDO.337.2011.1
sp. zn. 28 Cdo 337/2011
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy Brožové a soudců JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a JUDr. Josefa Rakovského, v právní věci žalobců 1) Ing. J. Š. , narozenému 22. 1. 1955, bytem Kšely 70, Český Brod a 2) M. Š. , nar. 31. 3. 1971, bytem Vitice 36, obou zastoupených JUDr. Ing. Jiřím Malantou, advokátem se sídlem v Brně, Wurmova 16, 602 00 proti žalované FATOS spol. s r. o. , IČ 480 24 660, sídlem Praha 7 – Holešovice, Přístavní 16, 170 00, zastoupené JUDr. Jiřím Holomčíkem, advokátem se sídlem v Praze 6, Uralská 770/6, 160 00, o 140.400,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Kolíně pod sp. zn. 12 C 71/2008, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 27. května 2010, č. j. 24 Co 382/2009-284, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náklady dovolacího řízení ve výši 15.890,- Kč a to do 14 dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám JUDr. Ing. Jiřího Malanty, advokáta zastupujícího žalobce.
Odůvodnění:
A. Předchozí průběh řízení
Žalobci se domáhali po žalované zaplacení bezdůvodného obohacení, které odpovídá obvyklému nájmu za období 27.4.2004 do 27.4.2006 s odůvodněním, že jsou spoluvlastníky pozemků označených v žalobě, na kterých se nachází stavby ve vlastnictví žalované. Dále žalobci uvedli, že pozemky jsou žalovanou užívány bez právního důvodu, tj. aniž by ji k tomu opravňoval nájemní či jiný vztah.
Z hlediska posouzení věci jsou přitom významné následující, mezi stranami nesporné skutečnosti: (i) žalovaná nabyla vlastnictví předmětných staveb, ležících na pozemcích žalobců, koupí od Zemědělského družstva Podlipan Vitice, přičemž toto družstvo užívalo předmětné pozemky k okamžiku, kdy nabyl účinnosti zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku (dále jen „zákon o půdě“); (ii) žalobci nabyli vlastnictví předmětných pozemků od své právní předchůdkyně, které byly vydány v režimu zákona o půdě, a to konkrétně rozhodnutím pozemkového úřadu ze dne 16.3.1998, PÚ 1005/98 (č.l. 70 a násl.). V uvedeném rozhodnutí pozemkový úřad uvedl, že §11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě, část před středníkem, sice obecně vylučuje vydání zastavěných pozemků, avšak v daném případě se uplatnila výjimka z uvedeného zákazu, zakotvená v části za středníkem ( „…pozemek lze vydat, nebrání-li stavba zemědělskému nebo lesnímu využití pozemku…“ ), neboť stavby nacházející se na předmětných pozemcích jsou zemědělské povahy a nebrání zemědělskému využití pozemku.
Soud prvního stupně (rozsudkem Okresního soudu v Kolíně ze dne 26.1.2009, č.j. 12 C 71/2008-130) žalobě vyhověl a uvedl, že žalovaná užívá předmětné pozemky bez právního důvodu. Dále uvedl, že právní důvod nemohlo založit ani ustanovení §22 odst. 8 zákona o půdě: „Nedošlo-li mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem nemovitostí, s výjimkou zemědělské půdy, k jiné dohodě, vznikne dnem účinnosti tohoto zákona nebo dnem, kdy byla nemovitost podle části druhé tohoto zákona vydána, mezi nimi nájemní vztah, který lze kdykoliv vypovědět. Výpovědní lhůta je tři měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.“ Dle uvedeného ustanovení totiž mohl vzniknout nájemní vztah pouze ve prospěch Zemědělského družstva Podlipan Vitice, neboť právě toto družstvo užívalo předmětné stavby k okamžiku, kdy nabyl účinnosti zákon o půdě.
Soud prvního stupně rovněž dospěl k závěru, že na žalovanou tento nájemní vztah nemohl přejít, neboť neexistuje žádné zákonné ustanovení, z něhož by plynulo, že žalovaná zakoupením předmětných staveb od Zemědělského družstva Podlipan Vitice vstoupila do nájemního vztahu, který tomuto družstvu ze zákona (§22 odst. 8 zákona o půdě) vznikl k pozemkům, na nichž se předmětné stavby nacházejí. Takovýmto zákonným ustanovením, které by mohlo způsobit přechod nájemního vztahu, není ani §680 odst. 2 obč. zák. ( „Dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.“ ), aplikovatelné tehdy, když pronajatou věc (v souzené věci: předmětné pozemky) převede pronajimatel , nikoli však tehdy, když nájemce převede věc (v souzené věci: předmětné pozemky), která je s pronajatou věcí spojena. Z uvedených důvodů soud prvního stupně uzavřel: žalovaná si musela být vědoma, že kupuje předmětné stavby, aniž by vyřešila právní základ pro užívání s nimi spojených pozemků, a je tak povinna žalobcům poskytnout za to, že jejich pozemky užívá bez právního důvodu, náhradu ve výši obecného (tržního) nájemného.
Dále soud prvního stupně uvedl, že předmětné pozemky nemohou být součástí zemědělského půdního fondu, neboť jsou zastavěny budovami, resp. slouží jako manipulační plochy, komunikace a požární nádrž. Proto na výpočet výše bezdůvodného obohacení nemůže mít vliv hranice stanovená v §22 odst. 9 zákona o půdě: „Roční nájemné za pozemky, náležející do zemědělského půdního fondu, s výjimkou pozemků lesního půdního fondu, činí 1 % z ceny pozemku, pokud se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak.“ S ohledem na uvedené tak nemůže být pro danou věc relevantní ani usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. května 2008, sp. zn. 33 Odo 1014/2006 a v něm uvedený právní závěr, že §22 odst. 9 zákona o půdě stanoví regulované nájemné , které se použije namísto nájemného obvyklého (tržního) při vyčíslení náhrady za bezdůvodné obohacení.
Soud prvního stupně se dále neztotožnil s názorem žalované o nedůvodnosti aktivní legitimace žalobců, a to s odvoláním na rozhodnutí pozemkového úřadu, kterým byly pozemky vydány právní předchůdkyni žalobců a které nabylo právní moci, aniž bylo zrušeno či změněno. Soud prvního stupně uzavřel, že soudům již nepřísluší zákonnost takového rozhodnutí přezkoumávat, neboť podle §135 odst. 2 o.s.ř.: „otázky, o nichž přísluší rozhodnout jinému orgánu, může soud posoudit sám. Bylo-li však o takové otázce vydáno příslušným orgánem rozhodnutí, soud z něho vychází.“
Odvolací soud (rozsudkem Krajského soudu v Praze ze dne 27. 5. 2010, č.j. 24 Co 382/2009-284) poté, co doplnil dokazování o výši obvyklého nájemného výslechem znalce Ing. Mayera, znaleckým posudkem MBM-Hopet, s.r.o. a revizním znaleckým posudkem A-Consult plus, spol. s r. o., rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil (s tou výhradou, že snížil přisouzenou částku úroku z prodlení). V odůvodnění rozhodnutí uvedl, že při stanovení výše nájemného nelze vycházet z vyhlášky č. 279/1999 Sb. provádějící zákon č. 151/1997, o oceňování majetku, tj. ze znaleckého posudku MBM-Hopet, s.r.o., ale je třeba nájemné stanovit cenou obvyklou (tržní), tedy takovou, která vychází nikoli z úředně daných tabulek, nýbrž ze srovnatelných transakcí na trhu, tj. znaleckého posudku A-Consult plus, spol. s r.o. Ve zbytku se odvolací soud ztotožnil se skutkovými zjištěními a právními závěry soudu prvního stupně.
B. Dovolání a vyjádření k němu
Žalovaná (dovolatelka) podala proti rozsudku odvolacího soudu dovolání, v němž, za prvé, argumentuje, že žalobci nejsou k podání žaloby legitimováni, neboť se nestali vlastníky předmětných pozemků, jelikož rozhodnutí Pozemkového úřadu v Kolíně, kterým jim (jejich právní předchůdkyni) byly pozemky vydány, je z více důvodů nezákonné.
Za druhé, žalovaná brojí proti způsobu, jakým soudy vyčíslily náhradu za bezdůvodné užívání předmětných pozemků: (i) Znaleckému posudku Ing. Mayera žalovaná vytýká nesprávnou metodu stanovení nájemného (s marginálním, méně než 2%, vlivem na jeho výši) a dále to, že výši nájemného za 1 m2 pozemku odvozuje od jeho obecné tržní ceny, avšak neodůvodňuje dostatečně, jak k této obecné ceně dospěl. (ii) Dále žalovaná vytýká odvolacímu soudu, že při zadání revizního znaleckého posudku znaleckému ústavu A-Consult, s.r.o. položil účelové otázky, kterými navigoval „znalce na výpočet, který byl učiněn v jiném znaleckém posudku“ . (iii) Konečně žalovaná uvádí, že v odvolacím řízení předložila „revizní znalecký posudek“ vypracovaný znaleckým ústavem, který stanovil výši nájmu na přibližně 7x nižší částku. V této souvislosti rovněž namítá, že soudy nižšího stupně účelově přehlédly a opomněly se vypořádat s rozdíly v cenách pozemků v rozpětí 35 až 160 Kč za m2 dle různých znaleckých posudků.
Za třetí, žalovaná namítla, že pozemky mohly být vydány žalobcům, jen pokud tvoří součást zemědělského půdního fondu, přičemž pro takové pozemky §22 odst. 9 zákona o půdě stanoví roční nájemné ve výši 1 % z ceny pozemku, tedy podstatně nižší částku než nájemné obvyklé.
Závěrem, za čtvrté, žalovaná uvedla, že soudy nižšího stupně neměly aplikovat ustanovení o bezdůvodném obohacení a přiznat náhradu ve výši obvyklého (tržního) nájemného. V této souvislosti žalovaná namítla, že předmětné pozemky užívala na základě právního důvodu, tj. nájemního vztahu vzniklého dle §22 odst. 8 zákona o půdě; dále že tento nájemní vztah na ní přešel spolu s nabytím předmětných staveb od Zemědělského družstva Podlipan Vitice kupní smlouvou ze dne 17. 4. 1997 a konečně že nájemné v režimu §22 odst. 8 zákona o půdě se stanoví nikoli v obecné (tržní) výši, nýbrž v podstatně nižší částce zakotvené vyhláškou č. 182/1988 Sb. (ve znění účinném ke dni 24. 6. 1991, tedy ke dni, kdy měl účinností zákona o půdě vzniknout nájemní vztah k předmětným pozemkům), jak vyžaduje i nález Ústavního soudu ze dne 18. prosince 2002, sp. zn. II. ÚS 696/01.
Žalobci ve svém vyjádření uvedli, že dovolání je zatíženo formální vadou, neboť směřuje proti rozsudkům obou soudů nižšího stupně, ačkoli správně má směřovat jen proti rozhodnutí soudu odvolacího; − že dovolání není přípustné v části, v níž se zpochybňují skutkové závěry, které učinily soudy nižšího stupně; − a že námitky proti všem skutkovým zjištěním i právním závěrům soudů nižšího stupně se opakují a byly již uplatněny i v paralelně běžícím soudním řízení, které se vztahuje k téže věci, avšak za jiné období (tj. za období jiné než 27.4.2004 až 27.4.2006, které je předmětem nyní posuzovaného sporu).
C. Přípustnost
Dovolací soud zjistil, že dovolání žalované je včasně podané oprávněnou osobou zastoupenou advokátem a splňuje formální obsahové znaky předepsané v §241a o.s.ř. Protože odvolací soud potvrdil první rozsudek soudu prvního stupně, může být dovolání přípustné, jen dle §237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř., tedy pokud by dovolací soud dospěl k závěru, že napadený rozsudek má ve věci samé po právní stránce zásadní význam ve smyslu §237 odst. 3 o.s.ř.: „Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam … zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle §241a odst. 2 písm. a) a §241a odst. 3 se nepřihlíží.“
1. Nezákonnost rozhodnutí o vydání pozemků
Zásadní právní význam nevyvolává první dovolací námitka, dle které se žalobci nestali vlastníky předmětných pozemků a nemohou požadovat nájemné či náhradu za bezdůvodné obohacení vzhledem k tomu, že pozemkový úřad vydal žalobcům (jejich právní předchůdkyni) pozemky v rozporu se zákonem. Soudy nižšího stupně totiž postupovaly v souladu jak s ustanovením §135 odst. 2 věta druhá o.s.ř., tak s ustálenou judikaturou, z níž plyne, že pravomocné rozhodnutí pozemkového úřadu o vydání pozemků dle §9 odst. 2 zákona o půdě (kterým je i předmětné rozhodnutí ze dne 16.3.1998, PÚ 1005/98) soudy co do jeho zákonnosti nepřezkoumávají, tedy nemohou zpochybnit, že došlo k restituci majetku tak, jak je rozhodnutím vyslovena.
V podrobnostech srov. např. usnesení Nejvyššího soudu z 8. 7. 2005, sp. zn. 20 Cdo 2666/2004 a tam uvedenou judikaturu: „ [dle] usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24.3.1999, sp. zn. 20 Cdo 1783/98, … vlastnictví oprávněné osoby je … založeno nikoliv dohodou uzavřenou mezi oprávněnou a povinnou osobou, nýbrž pravomocným rozhodnutím vydaným ve správním řízení; nabytí vlastnického práva se spojuje s dnem právní moci rozhodnutí pozemkového úřadu o schválení dohody. [Dále srov. rozsudek] ze dne 11.7.2000, sp. zn. 28 Cdo 1443/99. V něm Nejvyšší soud konstatoval, že z rozhodnutí pozemkového úřadu podle ustanovení §9 odst. 2 zákona č. 229/1991 Sb. soud v občanském soudním řízení vychází podle ustanovení §135 odst. 2, věta druhá, o.s.ř. Protože rozhodnutí pozemkového úřadu podle ustanovení §9 odst. 2 zákona č. 229/1991 Sb. je třeba chápat (stejně jako rozhodnutí téhož orgánu podle ustanovení §9 odst. 4 zákona č. 229/1991 Sb.) jako rozhodnutí o vlastnictví oprávněné osoby k nemovitosti, které není jen rozhodnutím deklarujícím právní stav, ale rozhodnutím realizujícím institut zvláštního způsobu restituce (rehabilitace) práv původního vlastníka …, nemůže soud … dospět k rozhodnutí, jímž by … určil … vlastnictví … jiné osoby. To platí vždy, pokud nedošlo ke zrušení rozhodnutí pozemkového úřadu např. na základě obnovy řízení … Lze v této souvislosti se zmínit i např. o závěru vyjádřeném v nálezu Ústavního soudu ČR, II. ÚS 257/96 (uveřejněném ve Sbírce nálezů a usnesení ve svazku 9 /ročník 1997/ pod č. 147), že totiž ani sama skutečnost, že pozemky byly vydány v rozporu se základním předpokladem zákona č. 229/1991 Sb., nečiní toto vydání neplatným. A konečně v usnesení ze dne 31.8.2004, sp. zn. 20 Cdo 851/2003, Nejvyšší soud k tomu dodal, že "pouhou vadu, nikoli nicotnost, způsobuje i (případná) okolnost, že s určitým subjektem nebylo nakládáno jako s řádným účastníkem správního řízení.“
K přezkoumání, zda bylo rozhodnutí o vydání pozemků vydáno v souladu se zákonem, tedy slouží předvídané formy správního řízení a správního soudnictví (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. prosince 2000, sp. zn. 28 Cdo 2382/99), a to s tím důsledkem, že civilní soudy nemohou: − přezkoumávat zákonnost předmětného rozhodnutí mimo tyto formy (příp. dokonce „ještě jednou“); − odmítat jeho aplikaci (tedy rozhodnutí pro daný případ de facto zrušit, navíc s retroaktivními účinky); − a tím vnášet nejistotu do právních vztahů, v daném případě téměř deset let poté, kdy rozhodnutí o vydání pozemků nabylo účinnosti. To platí tím spíše, jestliže otázka vydání předmětných pozemků se podstatněji nepromítá do postavení žalované, neboť ať už by tyto pozemky byly vydány té či oné oprávněné osobě, nebo i zůstaly v původním vlastnictví, žalovaná by za jejich užívání byla povinna platit náhradu v totožné neregulované výši.
Pro úplnost dovolací soud uvádí, že: (i) Zemědělské družstvo Podlipan Vitice (povinná osoba a původní vlastník předmětných staveb) sice ve správním řízení argumentovalo proti možnosti vydat předmětné pozemky, avšak rozhodnutí pozemkového úřadu, kterým tyto pozemky byly vydány, již nenapadlo opravným prostředkem; (ii) žalovaná podala Ústřednímu pozemkovému úřadu podnět, aby rozhodnutí o vydání pozemků přezkoumal mimo odvolací řízení, přičemž Ústřední pozemkový úřad se tímto podnětem blíže zabýval a neshledal jej důvodným; (iii) žalovaná podala proti rozhodnutí o vydání pozemků správní žalobu, kterou správní soud odmítl s odůvodněním, že vydání pozemků se nedotýká subjektivních práv vlastníka staveb na nich stojících, a že tedy žalovaná nebyla účastníkem správního řízení a tím ani oprávněna správní rozhodnutí napadnout soudní cestou. Posledně uvedený závěr o tom, že žalovaná nebyla oprávněna vyvolat přezkum rozhodnutí o vydání pozemků, pak nelze, jak výše uvedeno, obcházet tím, že by uvedené rozhodnutí de facto přezkoumaly civilní soudy. (K výše uvedenému srov. ve spise založenou kopii správního spisu, který byl podkladem rozhodnutí ze dne 16.3.1998, PÚ 1005/98, a mj. tam uvedené rozhodnutí Ministerstva zemědělství zn. 719/99-5010 z 17.6.1999 a usnesení Městského soudu v Praze ze dne 21. března 2000, sp. zn. 38 Ca 307/99-27.)
2. Znalecké vyčíslení náhrady za užívání pozemků
Přípustnost dovolání nezakládá ani druhá dovolací námitka směřující proti postupu, který soudy nižšího stupně zvolily při zadávání znaleckých posudků a vyčíslení obvyklého (tržního) nájemného za užívání pozemků žalobců žalovanou. Tato námitka směruje jen proti skutkovým zjištěním soudů nižšího stupně – tedy proti vadám řízení dle §241a odst. 2 písm. a) o. s. ř., příp. nedostatku opory skutkových zjištění ve spisu dle §241a odst. 3 o. s. ř. – a je tak z dovolacího přezkumu vyloučena dle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. a §237 odst. 3 o.s.ř., části za středníkem.
Uvedená námitka by výjimečně mohla založit přípustnost dovolání, jen pokud by vady v řízení před soudy nižšího stupně byly natolik závažné, že by zakládaly porušení ústavně zaručených práv odvolatele, zejména jeho práva na spravedlivý proces ve smyslu čl. 36 odst. 1 Listiny. V takovém případě by se aktivovala povinnost ochránit prostřednictvím dovolacího řízení základní práva a svobody (čl. 4 Ústavy), jak plyne z ustálené judikatury Ústavního soudu (např. nález ze dne 6.4.2006, sp. zn. II. ÚS 182/05, nález ze dne 10.5.2005, sp. zn. IV. ÚS 128/05, nález ze dne 9.1.2008, sp. zn. II. ÚS 650/06, nález ze dne 11.9.2007, sp. zn. I. ÚS 2030/07, nález ze dne 6.8.2008, sp. zn. II. ÚS 2837/07, nález ze dne 4.3.2009, sp. zn. II. ÚS 3005/07, nález ze dne 15.6.2011, sp. zn. I. ÚS 1920/10). Jinak řečeno, dovolací soud při postupu dle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. nepřezkoumává skutková zjištění soudů nižšího stupně sama o sobě, nýbrž pouze zprostředkovaně a v tom rozsahu, v jakém mohou vést k porušení práv zaručených ústavním pořádkem.
V daném případě tak připadá alespoň pojmově v úvahu námitka, že soudy nižšího stupně opomenuly některé důkazy (srov. např. nález sp. zn. I. ÚS 1954/09 z 2.12.2009), nevypořádaly se s relevantními námitkami strany (srov. např. nález sp. zn. I. ÚS 2541/09 z 7.4.2011 či I. ÚS 218/09 z 15. 9. 2009) nebo učinily právní závěry v extrémního nesouladu se skutkovými zjištěními (srov. např. nález III. ÚS 1481/08 z 11.12.2008). Dovolací soud však dospěl k tomu, že k žádnému takovému pochybení nedošlo a že dovolatelka pouze rozporuje skutkové závěry, tedy že nenamítá situaci, kdy by soudy nižšího stupně postupovaly v rozporu s ústavním pořádkem.
Předně dovolací soud uvádí, že o porušení práva na spravedlivý proces nesvědčí dovolatelčiny námitky vůči posudku Ing. Mayera (tvrzená nesprávnost metodiky výpočtu, která zvýšila výslednou cenu o 2 %, a skutečnost, že nebyl uveden zdroj, z něhož pochází cena porovnávaných pozemků). To proto, že tyto případné nedostatky odvolací soud překlenul tím, že vyšel nikoli ze zpochybňovaného znaleckého posudku Ing. Mayera, nýbrž znaleckého posudku revizního, vypracovaného na pokyn odvolacího soudu znaleckým ústavem A-Consult, s.r.o. (č.l. 213 an.; tento znalecký posudek byl doplněn o dokumentaci podkládající kupní cenu pozemků při srovnatelných transakcí na č.l. 256 an.) Není přitom zřejmé, a žalovaná ani blíže neuvádí, v čem je zadání tomuto znaleckému ústavu účelové. Dovolací soud naopak dospěl k závěru, že odvolací soud zvolil obvyklý postup, neboť uložil znalci stanovit obvyklou cenu nájmu předmětných pozemků a „vysvětlit případné odlišnosti svých znaleckých závěrů oproti“ dřívějším znaleckým posudkům.
Stejně tak nevedla k zásahu do práva na spravedlivý proces (opomenutí důkazů) skutečnost, že soudy nižšího stupně odmítly při vyčíslení výše obvyklého nájemného vycházet ze znaleckém posudku MBM-Hopet, který předložila žalovaná. Soudy nižšího stupně totiž náležitě odůvodnily, že tento znalecký posudek není relevantní, neboť při stanovení výše nájemného vychází z ceny pozemků v úřední výši, tedy výši dané zákonem č. 151/1997 Sb. a dále zejména vyhláškou č. 279/1999 Sb. Takovýto způsob vyčíslení je ovšem v dané situaci v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu (srov. např. jeho rozsudek ze dne 20.3.2011, sp. zn. 25 Cdo 845/99, rozsudek ze dne 15.4.2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002, nebo usnesení ze dne 13.4.2005, sp. zn. 33 Odo 335/2004), dle které se bezdůvodné obohacení za užívání cizí věci vyčíslí obvyklou výší nájemného, tedy peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným v daném místě a čase na užívání obdobných nemovitostí, zpravidla právě formou nájmu. Přitom je legitimní, aby znalec stanovil obvyklou cenu nájemného určitým (správně určeným) procentem z obvyklé kupní ceny užívané věci; znalecký ústav MBM-Hopet však stanovil nájemné za užívání předmětných pozemků procentem z jejich úřední ceny, a tedy výši nájemného – v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu – vyčíslil v kvaziúřední výši nereflektující poměry na trhu.
Konečně dovolací soud uvádí, že závěru o zásahu do práva na spravedlivý proces nevede ani dovolatelkou namítaná skutečnost, že ačkoli znalecké posudky Ing. Mayera a A-Consult, s.r.o. dospívají k téměř totožným výsledkům, vychází při vyčíslení obvyklého nájemného z podstatně odlišných parametrů (znalecký posudek Ing. Mayera stanoví obvyklou výši nájemného jako 9 % z ceny pozemku ve výši 84,32 Kč/m2, zatímco znalecký posudek A-Consult stanoví obvyklou výši nájemného jako 5 % z ceny pozemku ve výši 150,- Kč/m2). Nelze totiž přehlížet, že odvolací soud vyšel především z revizního znaleckého posudku A-Consult, s.r.o. a že z hlediska ústavně zaručeného práva na spravedlivý proces není soud povinen podrobně přezkoumávat jednotlivé kroky znalcova výpočtu a porovnávat je s postupem znalce dřívějšího. Zároveň nedošlo ani k tomu, že by se soudy nižšího stupně opomenuly vypořádat s relevantní argumentací strany. Žalovaná (dovolatelka) totiž skutečnost, že posudky Ing. Mayera a A-Consul vychází z rozdílných parametrů (procento, cena pozemku), před odvolacím soudem nenamítala (srov. protokoly z jednání č.l. 244 an. a 276 an.) a uvedenou námitku vznesla teprve v řízení dovolacím.
3. K posouzení, zda pozemky tvoří zemědělský půdní fond
Zásadní právní význam nevyvolává ani třetí dovolací námitka, v níž žalovaná dovozuje, že vydání předmětných pozemků žalobcům nutně implikuje závěr, že tyto pozemky tvoří součást zemědělského půdního fondu, a tedy za jejich užívání náleží vlastníku částka nikoli v obvyklé (tržní) výši, nýbrž v částce dle §22 odst. 9 zákona o půdě, totiž 1 % ceny pozemku. Žalovanou tvrzená implikace je popřená jednak jednoznačným zněním zákona o půdě, který dle §1 odst. 1 písm. c) in fine dopadá i na zastavěné pozemky a v §11 odst. 1 písm. c) umožňuje vydání takových pozemků, a dále judikaturou Nejvyššího soudu, dle které zastavěný pozemek, byť vydávaný dle zákona o půdě, součást zemědělského půdního fondu netvoří: „Např. ve svém rozsudku ze dne 22.7.1998, čj. 2 Cdon 1777/97-105 zaujal [Nejvyšší soud] názor, že zemědělské pozemky jsou v právním řádu jasně definovány. Podle zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, tvoří zemědělský půdní fond pozemky zemědělsky obdělávané, tj. orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, a půda dočasně neobdělávaná. Z toho plyne, že zemědělský pozemek nemůže být současně zastavěn, nejde-li jen o stavbu dočasnou.“ (Citováno z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2000, sp. zn. 24 Cdo 1883/2000, zvýrazněno dodatečně.)
4. Přechod nájemního vztahu na žalovanou
Dovolání je však přípustné dle čtvrté dovolací námitky, která adresuje právní otázku, zda nájemní právo, které vlastníku stavby vzniklo dle §22 odst. 8 zákona o půdě, přechází na nabyvatele této stavby. Tato právní otázka, kterou Nejvyšší soud dosud neřešil, je významná pro projednávanou věc samu a navíc má judikaturní přesah, tj. potenciál ovlivnit rozhodovací činnost v širším okruhu případů. Proto je dán zásadní právní význam uvedené právní otázky a tím i přípustnost podaného dovolání.
D. Důvodnost
Dovolání není důvodné.
1. Ohledně otázky, pro níž byl otevřen dovolací přezkum, soudy nižšího stupně správně dovodily, že nájemní vztah, který dle §22 odst. 8 (resp. §22 odst. 2) zákona o půdě vznikl vlastníku stavby k pozemku pod stavbou ležícím (tzv. vnucený nájemní vztah), nepřechází při převodu stavby na nového vlastníka.
2. Právní řád neobsahuje ustanovení, z něhož by vyplýval přechod pozice „vnuceného nájemce pozemku na základě převodu stavby nacházející se na takovém pozemku. Jak ustanovení §25 zákona o půdě, tak ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. se totiž vztahují výlučně na druhou stranu nájemního vztahu, totiž na pozici pronajimatele. Absence ustanovení o přechodu pozice nájemce přitom má opačné důsledky, než které dovozuje žalovaná, když klade otázku: „Kde [z §22 odst. 8 zákona o půdě] vyplývá závěr soudu o dopadu tohoto ustanovení výhradně do poměrů právního předchůdce žalovaného?“ Nájemní vztah je ze své podstaty vztahem závazkovým, tedy takovým, který váže pouze samotné strany a jejich právní nástupce (zejména dědice) a nemůže přejít na třetí osobu jen v důsledku změny vlastnictví určité věci. (Srov. Spáčil, J. In Švestka, J. – Spáčil, J. – Škárová, M. – Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Díl 1. 2. vydání. Praha: C.H.Beck, 2009. s. 677, který uvádí: „Původní pojetí věcných práv vycházelo z představy, že zatímco u závazků jde o právní vztah mezi dvěma nebo více osobami, věcná práva jsou vztahem osoby k věci, jde o právní panství nad věcí. Později však část právní vědy [...] dokázala, že tzv. práva věcná k věci cizí jsou ve skutečnosti relativními právy, charakterizovanými tím, že jeden z jejich subjektů je vždy vlastníkem určité věci a že práva nebo povinnosti přecházejí na další vlastníky věci, které se tato práva týkají” ).
3. Na předeslaném nic nemění, že nájemní právo vykazuje jisté věcněprávní rysy, avšak to nikoli ze své podstaty, nýbrž jen v rozsahu, v jakém mu je právní předpisy výjimečně přiznávají, tedy pouze, jak výše uvedeno, v souvislosti se změnou pozice pronajimatele. Naopak u nájemce se tak plně prosadí závazková povaha nájemního vztahu, tj. na jeho osobu nemá převod věci (stavby ležící na pronajatém pozemku) vliv. Dovolací soud pro úplnost uvádí, že k tomu, aby nastal opačný následek, tedy aby právo užívat cizí pozemek bez dalšího přešlo na nabyvatele stavby, slouží odlišný právní institut, totiž věcné břemeno jako věcné právo k věci cizí ve smyslu §151n odst. 2 obč. zák. Ustanovení §22 odst. 8 zákona o půdě však vztah, který ze zákona vznikl mezi právní předchůdkyní žalobců a původním vlastníkem staveb, označuje nikoli jako věcné břemeno (byť institut věcného břemene byl v občanském zákoníku zakotven již od roku 1983), nýbrž jako vztah nájemní . Lze tedy shrnout, že žalovaná se nemohla stát stranou tohoto vztahu, tj. nájemcem předmětných pozemků, jen na základě samotné skutečnosti, že stavby spočívající na těchto pozemcích koupila od jejich původního vlastníka.
4. Konečně dovolací soud uvádí, že závěr o tom, že žalované nevzniklo právo užívat předmětné pozemky, odpovídá nejen textu, ale i účelu §22 zákona o půdě. Nelze totiž přehlédnout, že (nájemní) vztah dle §22 zákona o půdě má jen provizorní povahu, jak bylo vyloženo v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 07. 11. 2001, sp. zn. 28 Cdo 1399/2001: „účelem založení nájmu ze zákona [o půdě] bylo okamžitě řešit právní vztahy mezi vlastníky a uživateli zemědělských a lesních pozemků po zrušení předchozích užívacích práv, v době, kdy vlastníci pozemků a jejich uživatelé neměli ještě ani možnost se o nájemních vztazích a jejich podmínkách dohodnout. Nebylo možno připustit, aby jejich práva a povinnosti k pozemkům, jež vyžadují každoroční obdělávání, zůstaly bez jakékoli právní úpravy. Zákonodárce proto přistoupil k řešení, jež bylo považováno více méně za provizorní.“ Vzhledem k uvedené provizorní povaze nájemního vztahu (dané i právem každé ze stran jej vypovědět dle §22 odst. 2 a 8 zákona o půdě) tak dovolací soud nevidí důvod, aby tento nájemní vztah přešel, navíc se zcela nepřiměřeným nájemným vycházejícím z ceny pozemku v roce 1991 stanovené vyhláškou, na osobu, která věc začala užívat až po účinnosti zákona o půdě, tedy na osobu, která musí vycházet ze stejných podmínek jako každý, kdo kupuje stavbu na cizím pozemku. Stejně tak je třeba mít na paměti, že předmětné pozemky byly vydávány dle zákona o půdě v rámci nápravy křivd způsobených totalitním režimem a v tomto kontextu lze stěží připustit takovou interpretaci §22 odst. 2 a 8 zákona o půdě, která by ve své podstatě znamenala pro žalobce jako restituenty vydání trvale znehodnocených pozemků oproti jiným zemědělským pozemkům.
Dovolatelka (žalovaná), s ohledem na výsledek dovolacího řízení, nahradí žalobcům náklady tohoto řízení, spočívající jednak v odměně právnímu zástupci za jeden úkon právní služby (podání písemného vyjádření), jednak v paušální náhradě hotových výdajů (srov. §137 odst. 1 a 2 o. s. ř.). Předmětem dovolacího řízení byla tarifní hodnota 140.400,- Kč, a proto dle §3 odst. 1 bodu 4 vyhlášky č. 484/2000 Sb. (dále jen „Vyhlášky“) činí základní sazba za právní úkon 31.168,- Kč (= 9.000 + [140.400 – 10.000] x 17 % = 9.000 + 22.168). Tato sazba se vzhledem k tomu, že dovolatel (žalovaná) uskutečnil jen jediný právní úkon (§18 odst. 1 Vyhlášky), snižuje na polovinu: na částku 15.590,- Kč (po zaokrouhlení na celé desetikoruny nahoru dle §13 odst. 1 Vyhlášky). Po přičtení 300,- Kč jako paušální náhrady hotových výdajů (§13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.) tak výsledná náhrada činí 15.890,- Kč. (Právní zástupce žalobců není plátcem DPH.)
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 20. března 2012
JUDr. Iva B r o ž o v á, v. r.
předsedkyně senátu