ECLI:CZ:NS:2016:30.CDO.4249.2015.1
sp. zn. 30 Cdo 4249/2015
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Vrchy a soudců JUDr. Pavla Pavlíka a Mgr. Víta Bičáka v právní věci žalobce A. S. , zastoupeného Mgr. Josefem Tobiáškem, advokátem se sídlem v Krnově, Hlavní náměstí 1a, proti žalovaným 1) L. L. , a 2) N. L. , oběma zastoupeným JUDr. Vladimírou Šůstkovou Zukalovou, advokátkou se sídlem v Brně, Heršpická 800/6, za účasti vedlejší účastnice na straně žalované INVESTMENT PREMIER, k. s., se sídlem v Praze 4, Libušská 313/104, identifikační číslo osoby 251 35 589, zastoupené JUDr. Pavlem Holubem, advokátem se sídlem v Brně, Kopečná 14, o určení vlastnictví k nemovitostem, vedené u Okresního soudu v Bruntále, pobočky v Krnově pod sp. zn. 15 C 73/2010, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 22. dubna 2015, č. j. 8 Co 99/2015-496, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 22. dubna 2015, č. j. 8 Co 99/2015-496, se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Ostravě k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
V záhlaví označenému rozsudku Krajského soudu v Ostravě (dále již „odvolací soud“) a jemu přezkoumávanému rozsudku Okresního soudu v Bruntále, pobočky v Krnově (dále již „soud prvního stupně“), ze dne 22. října 2014, č. j. 15 C 73/2010-477, předcházel kasační rozsudek Nejvyššího soudu České republiky (dále již „Nejvyšší soud“ nebo „dovolací soud“) ze dne 26. ledna 2010, č. j. 30 Cdo 1918/2008-141. Tímto kasačním rozsudkem Nejvyšší soud zrušil prvně vydaný rozsudek odvolacího soudu ze dne 22. srpna 2007, č. j. 8 Co 371/2007-112 (kterým byl jako věcně správný potvrzen dále označený prvoinstanční rozsudek), a prvně vydaný rozsudek soudu prvního stupně, kterým byla zamítnuta žaloba „na určení, že je žalobce vlastníkem nemovitostí, a to domu čp. 769 v části obce P. C., postaveného na pozemku parc. č. 2135, pozemku parc. č. 2135, pozemku parc. č. 2136 v katastrálním území K.“
Nejvyšší soud rozhodoval o dovolání v procesní situaci, kdy soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že dne 20. dubna 1999 písemným prohlášením podle §303 a násl. obch. zák. převzal žalobce s manželkou ručením závazek J. Č. v zájmu zajištění pohledávky společnosti INVESTMENT PREMIER, k. s. z úvěru podle smlouvy č. 367 ze dne 20. dubna 1999. Téhož dne byla mezi žalobcem a vedlejší účastnicí na straně žalované uzavřena kupní smlouva ohledně předmětných nemovitostí. „Kupní cena byla sjednána částkou 200.000,- Kč, tj. ve výši odpovídající pohledávky kupujícího i s příslušenstvím poskytnutého úvěru Jiřímu Čermákovi podle úvěrové smlouvy...a s vypořádáním této kupní ceny podle ujednání smluvních stran v čl. III. smlouvy.“ Vklad (vlastnického) práva do katastru nemovitostí ve prospěch vedlejšího účastníka byl proveden podle návrhu nabyvatele ze dne 20. dubna 1999 s právními účinky vkladu k témuž dni. Rovněž téhož dne uzavřel vedlejší účastník se žalobcem smlouvu o výpůjčce, jejímž předmětem byly předmětné nemovitostí. Přípisem ze dne 5. června 2000 bylo z úvěru povinnému J. Č. a jeho ručitelům oznámeno vedlejší účastnicí na straně žalované, že v důsledku neplnění platebních povinností dlužníka a povinností věřitele zaplatit žalobci kupní cenu 200 000 Kč, převede vedlejší účastnice předmětné nemovitosti na třetí osobu, přičemž dojde k zápočtu kupní ceny vůči jeho úvěrové pohledávce. Dále soud prvního stupně vycházel ze zjištění, že dopisem ze dne 10. června 2000 nabídla vedlejší účastnice žalobci zpětný převod předmětných nemovitostí za kupní cenu 300 000 Kč v souvislosti se zahájením soudního řízení o neplatnosti kupní smlouvy k návrhu žalobce (řízení probíhalo u téhož soudu pod sp. zn. 7 C 155/20000). Podle dalšího zjištění soudu prvního stupně dne 29. července 2000 „došlo mezi vedlejším účastníkem, žalobcem za účasti jeho právního zástupce a manželky k sepisu smírného ujednání písemným přijetím návrhu. Jeho předmětem je výslovný souhlas žalobce se zpětnou koupí sporných nemovitostí za kupní cenu 1950 000 Kč s jejím splácením po dobu tří let ve splátkách po 5 420 Kč, přičemž zpětné vlastnictví přejde na žalobce až úplným zaplacením této částky...Zároveň smluvní strany stvrdili platnost předchozí kupní smlouvy uzavřené dne 204. 1999 na základě jejich pravé, skutečné a svobodné vůle.“ Usnesením téhož soudu prvního stupně ze dne 19. října 2000, č. j. 7 C 155/2000-49, bylo řízení v právní věci žalobce proti nynější vedlejší účastnici na straně žalované o neplatnost kupní smlouvy ze dne 20. dubna 1999 zastaveno v důsledku zpětvzetí žaloby. Dne 7. února 2002 uzavřela vedlejší účastnice na straně žalované (prodávající) se společností AVAL PREMIER, s. r. o. (kupující) kupní smlouvu, na základě které došlo k převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem na kupující, a to za kupní cenu 220 000 Kč. Soud prvního stupně při rozhodování dále vycházel ze zjištění, že předmětné nemovitosti jsou ve společném jmění žalovaných 1) a 2). Soud prvního stupně za takto zjištěného skutkového stavu věci konstatoval, že „nelze ve prospěch žalobce vyhodnotit jeho tvrzení s námitkou neplatnosti, byť jednání mezi ním a vedlejším účastníkem, vedoucí téhož dne k uzavření různých smluv týkajících se sporných nemovitostí , bylo nestandardní a nepochybně pro žalobce nevýhodné jak z hlediska ručení za závazek nesolventního a nesolidního dlužníka, tak z hlediska sjednaných postupných převodu sporných nemovitostí a postupně sjednaných kupních cen za ně.“ Žalobce „jako osoba svéprávná měl mít na paměti závažnost svého jednání s dopadem na své vlastnictví nemovitých věcí, ke stvrzení právních úkonů přistupovat odpovědným způsobem se znalostí věci, kdy mu nikdo z ostatních zúčastněných subjektů nebránil seznámit se s obsahem jednotlivých smluv a v případě nesouhlasu projevit svou nevůli smlouvy uzavřít.“ V těchto souvislostech soud prvního stupně dále konstatoval, že „nelze ve prospěch žalobce akceptovat uzavření sporných smluv s vedlejším účastníkem v rozporu s dobrými mravy.“ Neztotožnil se s námitkou žalobce stran propadné zástavní smlouvy „s ohledem na neexistenci jakékoli zástavní smlouvy týkající se sporných nemovitostí“ , též s přihlédnutím k tomu, že žalobcem připomínaná právní úprava podle §169 písm. e) obč. zák. nabyla účinnosti až od 1. ledna 2001; stejně nepřípadným shledal soud žalobcův odkaz na institut zajišťovacího převodu vlastnického práva. Na straně žalobce a žalovaných přitom nedošlo k žádnému přímému jednání a konkrétním právním úkonům; mezi těmito účastníky – konstatoval dále soudu prvního stupně – není (žádný) přímý právní vztah, neboť žalovaní 1) a 2) nabyli vlastnické právo k předmětným nemovitostem od společnosti AVAL PREMIER s. r. o. na základě shora již cit. kupní smlouvy.
Dále Nejvyšší soud při rozhodování o dovolání vycházel ze zjištění, že k odvolání žalobce odvolací soud shora již označeným rozsudkem podle §219 o. s. ř. potvrdil jako věcně správný rozsudek soudu prvního stupně. Odvolací soud se zcela ztotožnil se skutkovými zjištěními učiněnými soudem prvního stupně, jakož i s jeho právním posouzením věci, když v podrobnostech odkázal na odůvodnění písemného vyhotovení soudu prvního stupně. Konstatoval, že v dané věci nelze dovodit, že by uzavření této smlouvy odporovalo dobrým mravům a že by snad šlo o obcházení zákona, neboť zákon umožňoval i jiné způsoby zajištění závazku. „V tomto případě šlo jednoznačně o výraz smluvní volnosti obou účastníků a za zcela nepřípadný považuje odvolací soud odkaz na ust. §169 písm. e) o. z. jednak pro jeho neexistenci v době uzavírání smlouvy, jednak proto, že žádná zástavní smlouva v tomto případě uzavírána nebyla.“
Nejvyšší soud poté dospěl k závěru o přípustnosti i důvodnosti podaného dovolání žalobcem; proto přistoupil ke zrušení rozhodnutí obou soudů s následujícím odůvodněním:
„Jak je patrno z odůvodnění písemných vyhotovení rozsudků okresního soudu, jakož i odvolacího soudu, uvedené soudy se v posuzované věci otázkou tzv. propadné zástavy nezabývaly z toho důvodu, že měly za to (ve stručnosti shrnuto), že mezi žalobce a vedlejším účastníkem žádná zástavní smlouva uzavřena nebyla. Zcela však pominuly, že v judikatuře Nejvyššího soudu institut tzv. propadné zástavy, kromě případů, kdy kupní smlouva, která byla uzavřena za účelem, aby pohledávka kupujícího zástavního věřitele byla uspokojena tím, že na něj přejde vlastnictví prodávajícího zástavního dlužníka k zástavě (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. ledna 2005, sp. zn. 29 Odo 928/2003, in www.nsoud.cz ), byl synonymizován i s případy uzavření kupní smlouvy ve vazbě na uzavřenou smlouvu o půjčce. Jednalo se o případy, kdy účastníci sice přistoupili k uzavření kupní smlouvy, avšak jejím smyslem, resp. stimulem takového (formálně navenek vyjádřeného) právního jednání bylo dosažení jiného hospodářského účelu. Případy takového druhu jsou např. postiženy v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. března 2008, sp. zn. 33 Odo 38/2006, v němž dovolací soud zaujal následující právní názor, od nějž není důvodu se ani v této věci jakkoli odchylovat: ‚Za situace, kdy žalovaní stejného dne, kdy půjčili žalobcům finanční částku na dobu jednoho měsíce, uzavřeli i kupní smlouvu, dle níž mělo dojít k převodu vlastnického práva k nemovitostem ze žalobců, na žalované až poté, co se žalobci ocitnou v prodlení s vrácením půjčky, jednalo se o tzv. propadnou zástavu, neboť smyslem a účelem kupní smlouvy nebyla koupě nemovitosti, ale splnění závazku ze smlouvy o půjčce převodem nemovitosti.‘ Judikovaným závěrem sneseno na tento případ bylo ve skutkové konstelaci, kdy žalobce společně se svou manželkou uzavřeli s vedlejším účastníkem dne 20. dubna 1999 prohlášení ručitelů a v týž den současně žalobce coby výlučný vlastník s vedlejším účastníkem uzavřel ještě kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem na vedlejšího účastníka, kdy vypořádání kupní ceny bylo vázáno na (ne)splacení úvěru, v kterémžto vztahu žalobce participoval jako ručitel, nezbytné se důsledně zabývat otázkou, zda předmětná kupní smlouva nenaplňuje znaky tzv. propadné zástavy.“
Poté soud prvního stupně rozsudkem ze dne 22. října 2014, č. j. 15 C 73/2010-477, opět zamítl žalobu „na určení, že žalobce je vlastníkem nemovitostí pozemku p. č. 2135 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1179 m2, jehož součástí je stavba č. p. 769 – objekt bydlení v části obce P. C. stojící na p. č. 2135 a pozemku p. č. 2136 zahrada o výměře 331 m2, to vše v obci K., k. ú. O. P., zapsáno v katastru nemovitostí pro Moravskoslezský kraj, pracoviště v Krnově na LV č. 200 pro obec Krnov, k. ú. Opavské Předměstí“ (dále též „předmětné nemovitosti“), a dále rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy všech stupňů. Soud prvního stupně nedospěl k závěru, že by kupní smlouva ze dne 20. dubna 2009, uzavřená mezi žalobcem (prodávajícím) a společností INVESTMENT PREMIER, k. s. (kupující) byla podle §39 obč. zák. absolutně neplatná, neboť „smlouvu nelze posuzovat podle právní úpravy, které neexistovala v době jejího uzavření, tedy podle §169 písm. e) občanského zákoníku.“ Dodal, že „K nedostatku dobré víry žalovaných žalobce nebyly v řízení zjištěny žádné relevantní skutečnosti, které by svědčily nedostatku dobré víry.“
K odvolání žalobce odvolací soud rozsudkem ze dne 22. dubna 2015, č. j. 8 Co 99/2015-496, meritorní výrok I. a dále nákladový výrok IV. rozsudku soudu prvního stupně potvrdil, zbylé prvoinstanční nákladové výroky změnil způsobem obsaženým v rámci výroku II., a dále výroky III. a IV. rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Odvolací soud se ztotožnil s právním názorem soudu prvního stupně, že kupní smlouva uzavřená mezi žalobcem a vedlejší účastnicí na straně žalované ze dne 20. dubna 1999, je platná. Pokud žalobce tvrdil, že jeho skutečným úmyslem nebylo převést nemovitosti na vedlejší účastnici na straně žalované, „pak toto podle názoru odvolacího soudu bylo vyvráceno jednak tím, že žalobce sám podal návrh na vklad vlastnického práva včetně doložení listin, na základě nichž došlo k prodeji nemovitostí. Nelze přehlédnout ani tu skutečnost, že žalobce uzavřel s vedlejším účastníkem na straně žalovaných smír, v němž výslovně uvedl, že vlastnické právo k nemovitostem bylo platně převedeno na kupující společnost INVESTMENT PREMIER, k. s., a to na základě pravé, skutečné a svobodné vůle podle kupní smlouvy z 20. 4. 1999...“ Odvolací soud ani neshledal, že by kupní smlouva měla charakter smlouvy lichevní a byla z tohoto důvodu absolutně neplatná. Rovněž ani neshledal absolutní neplatnost převodní smlouvy pro tzv. neúměrné zkrácení kupní ceny.
Odvolací soud v závěru odůvodnění písemného vyhotovení svého rozhodnutí uvedl, že i kdyby učinil závěr o absolutní neplatnosti převodní smlouvy, bylo by s ohledem na judikaturu Ústavního soudu (ve věcech sp. zn. II. ÚS 165/2011 a sp. zn. I. ÚS 2219/2012) nezbytné zkoumat dobrou víru nabyvatelů (žalovaných) vlastnického práva k předmětným nemovitostem. V této souvislosti pak konstatoval, že „V tomto konkrétním případě žalovaní prokázali dobrou víru, když vycházeli ze zápisu v katastru nemovitostí, v němž byl zapsán jako vlastník Aval Premier, který se prokázal řádným nabývacím titulem, na nemovitostech nevázla žádná omezení a žalovaní neměli žádný důvodu pochybovat o vlastnickém právu prodávajícího. Na tom nic nemůže změnit ani výslech 1. žalovaného u Policie ČR, na který žalobce odkazoval. O tom, že neměli pochybnosti o vlastnickém právu prodávajícího, svědčí i to, že žalovaní nemovitosti zrekonstruovali, zhodnotili, jak vyplývá ze znaleckého posudku Ing. P. Ž., a že do nemovitosti investovali značné finanční prostředky. Pokud by měli nějaké pochybnosti o svém vlastnickém právu, nepochybně by tak neučinili. Nelze přehlédnout ani tu skutečnost, že žalobce se určení vlastnického práva k nemovitostem domáhal až v době, kdy se mu nedařilo nemovitosti odkoupit, a to proto, že neplatil řádně kupní cenu a navíc se tohoto určení domáhá v době, kdy došlo ke značnému zhodnocení domu, což považuje odvolací soud za spekulativní. S ohledem na to, že žalobce není solventní, což lze dovodit z toho, že řádně nezaplatil kupní cenu za zpětný odkup nemovitosti, stěží by mohl případné vložené investice žalovaným vrátit. Žalovaní tedy domek užívají cca 13 let, řádně si ho opravili a zrekonstruovali a odvolacímu soudu se jeví nespravedlivé, aby v takovém stavu získal znovu nemovitosti žalobce.“
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal žalobce (dále též „dovolatel“) prostřednictvím svého advokáta včasné dovolání, z jehož obsahu vyplývá, že dovolatel uplatňuje dovolací důvod podle §241a odst. 1 o. s. ř., přičemž předpoklad přípustnosti dovolání ve smyslu §237 o. s. ř. je spatřován v tom, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení právní otázky neplatnosti kupní smlouvy ze dne 20. dubna 1999 (z hlediska posouzení, zda vykazuje znaky tzv. propadné zástavy), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, na kterou dovolatel odkazuje (rozhodnutí dovolacího soudu ve věcech sp. zn. 30 Cdo 1373/2009, sp. zn. 33 Odo 38/2006, sp. zn. 30 Cdo 1685/2014). Dovolatel poukazuje na skutkové okolnosti případu a učiněné právní úkony, které podle jeho názoru (v souhrnu) svědčí o uzavření tzv. propadné zástavy. Odvolací soud zcela pominul, že v judikatuře Nejvyššího soudu je institut propadné zástavy spojován i s případy uzavření kupní smlouvy ve vazbě na uzavřenou smlouvu o půjčce. „Od počátku řízení dovolatel tvrdil, že kupní smlouvu uzavřel při podpisu ručitelského prohlášení a stejně tak uzavřel smlouvu o výpůjčce nemovitostí, která dovolatele opravňovala převedené nemovitosti dále užívat, až do splacení úvěru, potom měly být nemovitosti převedeny zpět do vlastnictví dovolatele. Dovolatel od samého počátku ‚podepisoval všechny uvedené listiny‘ jako součást zajištění předmětného úvěru v přímé souvislosti s ručitelským prohlášením, a protože nebylo vůlí dovolatele nemovitosti prodat, dovolatel také ani nemohl ‚přistoupit na kupní cenu uvedenou ve smlouvě‘, jak je odkazováno v napadeném rozsudku, protože dovolatel uvedenou částku nepovažoval za kupní cenu, když nemovitosti prodávat nechtěl.“ Z těchto důvodů proto dovolatel navrhl, aby Nejvyšší soud napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc odvolacímu soudu vrátil k dalšímu řízení, případně aby rozhodnutí změnil a podané žalobě vyhověl.
Žalovaní v písemném vyjádření odmítli uplatněnou dovolací argumentaci, maje za to, že oběma soudy byla právní věc projednána i z pohledu případné neplatnosti předmětné kupní smlouvy podle §39 obč. zák. (z pohledu tzv. propadné zástavy), a to v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu. Dovolání tudíž není přípustné. Navrhli, aby dovolací soud dovolání odmítl a žalovaným přiznal právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Vedlejší účastnice na straně žalované ve svém písemném vyjádření k dovolání uvedla, že předmětné stanovisko dovolatele (k otázce neplatnosti předmětné kupní smlouvy) bylo již v průběhu řízení přezkoumáno a soudem odůvodněno. Oba soudy se podrobně zabývaly jednotlivými instituty, judikaturou v návaznosti na tvrzení žalobce, ale i ostatních účastníků řízení. Z tohoto důvodu vedlejší účastnice navrhla, aby dovolací soud dovolání žalobce odmítl, případně je zamítl.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) dospěl k závěru, že dovolání žalobce je – jak bude rozvedeno níže – ve smyslu §237 o. s. ř. přípustné a je i důvodné.
Nejvyšší soud předně předesílá, že podle hlavy II. – ustanovení přechodných a závěrečných – dílu 1 – přechodných ustanovení – oddílu 1 – všeobecných ustanovení - §3028 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
Protože k předmětným majetkovým transakcím došlo před 1. lednem 2014, postupoval dovolací soud při posouzení tohoto nároku podle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“).
Dovolatel v podaném dovolání namítá (ve stručnosti shrnuto z jeho dovolací argumentace), že skutkové okolnosti v dané věci – s přihlédnutím k ustálené judikatuře dovolacího soudu - jednoznačně vedou k závěru o absolutní neplatnosti kupní smlouvy ze dne 20. dubna 1999 (dále též „předmětná kupní smlouva“), na základě které dovolatele prodal předmětné nemovitostí vedlejší účastnici na straně žalované.
Soud prvního stupně mimo jiné provedl dokazování následujícími důkazy:
1) Prohlášením ručitelů ze dne 20. dubna 1999, uzavřeným mezi vedlejší účastnicí na straně žalované (věřitelkou) a dovolatelem a jeho manželkou J. S. (ručitelé), v níž se:
a) v čl. I. uvádí: „Na základě této listiny ručitelé (společné jmění manželů) prohlašují společnosti, že uspokojí závazek klienta: J. Č., IČO.... vůči společnosti popsaný v Čl. II tohoto prohlášení, jestliže jej tento vůči společnosti nesplní“
b) v čl. II. uvádí: „Tímto prohlášením se zajišťuje pohledávka vzniklá společnosti vůči výše uvedenému klientovi na základě Smlouvy o úvěru č. 367 ze dne 20. 4. 1999....“
c) v čl. III uvádí: „Ručitelé prohlašují, že za klienta uspokojí jeho závazek vůči společnosti, a to plně do 10-ti dnů od písemné výzvy společnosti, jestliže klient sám v době splatnosti nezaplatí dluh, který mu vznikl ze Smlouvy o úvěru uvedené výše v Čl. II tohoto prohlášení....“
2) Kupní smlouvou ze dne 20. dubna 1999, uzavřenou mezi dovolatelem (prodávajícím) a vedlejší účastnicí na straně žalované (kupující), jejímž předmětem byl prodej předmětných nemovitostí, v níž se:
a) v čl. II. uvádí: „Prodávající prodává nemovitosti uvedené v Čl. I této smlouvy...za dohodnutou kupní cenu 200.000,- Kč...straně kupující...
Kupní cena předmětných nemovitostí...odpovídá výši pohledávek včetně příslušenství vyplývajících z poskytnutého úvěru dle Smlouvy o úvěru č. 367 ze dne 20. 4. 1999, podepsané v Brně, uzavřené mezi klientem: J. Č. ... coby dlužníkem se spoluurčením:
1) A. S. ...
2) J. B. ...
3) J. S. ...
a INVESTMENT PREMIER k. s., jako kupujícím, coby věřitelem, a to je dni uzavření této smlouvy, tedy částce 200.000,- Kč...
Výši dohodnuté kupní ceny je možno změnit dle Čl. III této kupní smlouvy...“
b) v čl. III uvádí: „V případě nesplacení úvěru na základě Smlouvy o úvěru specifikované v Čl. II této smlouvy bude dohodnutá kupní cena dle této kupní smlouvy započtena s pohledávkou vyplývající z tohoto nesplaceného úvěru.
Rozdíl mezi pohledávkou a dohodnutou kupní cenou bude uhrazen kupujícím z výnosu realizace prodeje předmětu této kupní smlouvy třetí osobě (jestliže realizovaná kupní cena při prodeji třetí osobě bude nižší než dohodnutá kupní cena stanovená v Čl. II, snižuje se tato kupní cena na úroveň kupní ceny realizované při prodeji třetí osobě)...
V případě splacení úvěru dle Smlouvy o úvěru...je kupující povinen zaplatit stanovenou kupní cenu do tří měsíců od splacení úvěru s příslušenstvím...
Prodávající prodávají nemovitosti uvedené v Čl. I. této smlouvy s výhradou, že kupující nabídne prodávajícímu tyto nemovitosti ke koupi v případě jejich prodeje...
Současně smluvní strany sjednaly právo zpětné koupě pro prodávajícího ohledně převáděných nemovitostí na dobu určitou, a to do 30. 12. 1999...“
3) Smlouvou o výpůjčce ze dne 20. dubna 1999, uzavřenou mezi vedlejší účastnicí na straně žalované (půjčitelkou) a dovolatelem (vypůjčitelem), v níž se v čl. I. uvádí, že: „ Půjčitel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem nemovitých věcí (poznámka dovolacího soudu: předmětných nemovitostí) ...a tyto vypůjčuje výše uvedenému vypůjčiteli. Vypůjčitel má právo nemovitou věc po dohodnutou dobu, a sice do 30. 12. 1999 bezplatně užívat...“
4) Dopisem vedlejší účastnice na straně žalované ze dne 11. listopadu 1999, který byl adresován dovolateli a jeho manželce J. S. a ve znělce věci označen „Věc: Vyjádření k úvěru“ , v němž se mimo jiné uvádí:
„...Dne 20. 4. 1999 byla podepsána smlouva o úvěru č. 367 mezi společností INESTMENT PREMIER k. s. a J. Č. ..., přičemž Vy jste se akceptací uvedené Smlouvy o úvěru a podpisem prohlášení ručitelů stali ručiteli závazku plynoucího z výše uvedené Smlouvy o úvěru. Jelikož není doposud závazek dle smluvních ujednání ze strany klienta hrazen, přistupuje naše společnost na základě Vašeho ručitelského závazku ze dne 20. 4. 1999k těmto variantám řešení:
1. uhrazení závazku Vámi...
2. uhrazení závazku realizací nemovitého majetku: objekt bydlení čp. 769 P. C. na pozemku ...p. č. 2135...pozemek...p. č. 2135...a pozemek p. č. 2136...v katastrálním území O. P. ...sloužící jako zajišťovací převod práva formou kupní smlouvy ze dne 20. 4. 1999. Bude Vám ponechána lhůta 30-ti dnů na to, abyste sami našli na uvedenou nemovitost kupce a Vy tak budete moci sami zajistit co nejvýhodnější prodej. Pokud se tak nestane, bude podána nabídka na prodej ze strany IP k. s. přes realitní kanceláře, přičemž veškeré náklady spojené s prodejem budou odečteny od celkové ceny, za kterou se nemovitost prodává...“
5) Dopisem vedlejší účastnice na straně žalované ze dne 5. června 2000, který byl adresován dovolateli a ve znělce věci označen „Oznámení o částečném započtení pohledávek“ , v němž se mimo jiné uvádí:
„Na základě smlouvy o úvěru č. 367...měl věřitel (roz. vedlejší účastnice na straně žalované) vůči J. Č. ke dni 16. 5. 2000 pohledávku v celkové výši 622.546,- Kč. Ručitelem ze smlouvy o úvěru jsou A. S., .J. S., J. V.
Na základě kupní smlouvy uzavřené dne 20. 4. 1999...má věřitel povinnost zaplatit sjednanou kupní cenu ve výši 200.000,- Kč za prodané nemovitosti....
Dlužník J. Č. si neplnil své povinnosti ze smlouvy o úvěru...a proto po dodržení všech ustanovení výše uvedené smlouvy o úvěru a kupní smlouvy bude zrealizován prodej nemovitostí...ze společnosti INVESTMENT PREMIER k. s. na třetí osobu...
Ve smyslu čl. III bodu 1 výše citované kupní smlouvy ze dne 20. 4. 1999 započetla společnost INESTMENT PREMIER k. s. ke dni 16. 5. 2000 část své pohledávky z výše uvedené smlouvy o úvěru č. 367 ve výši 200.000,- Kč vůči Vaší pohledávce ve výši 200.000,- Kč, coby dohodnuté kupní ceně z citované kupní smlouvy...“
6) Úředním záznamem o podaném vysvětlení podle §158 odst. 5 tr. ř. ze dne 21. května 2002, který byl sepsán u Policie České republiky, Obvodního oddělení Krnov, pod ČTS: ORBR-267/KR-TČ-2002, s žalovaným 1), a v němž se mimo jiné uvádí:
„Já znám firmu AVAL PREMIUM s. r. o., znám jí ze svého okolí, pokud vím, tak se jedná o finanční firmu, mimo jiné půjčují krátkodobé finance – úvěry.
Někdy před Vánocemi roku 2001 za mnou byla neteř (nebudu jí uvádět), tato mi říkala, že...na ul. Ch. v K. asi bude na prodej rodinný domek, že firma AVAL půjčila asi majitelům peníze a tito asi, že nesplácejí úvěr, a zřejmě o dům přijdou...
Asi někdy v únoru...jsem pak sepsal se zástupcem fa. AVAL panem V. předkupní smlouvu na uvedený dům na ul. Ch. č. 35 v K. ...“
7) Kupní smlouvu ze dne 7. února 2002, na základě které vedlejší účastnice na straně žalované prodala předmětné nemovitosti obchodní společnosti AVAL PREMIER, s. r. o., a to za kupní cenu 220.000,- Kč.
8) Kupní smlouvou ze dne 2. května 2002, na základě které obchodní společnost AVAL PREMIER, s. r. o. prodala předmětné nemovitosti žalovaným za kupní cenu 400.000,- Kč. V čl. II. této smlouvy „Kupující prohlašují, že se seznámili se stavem předmětných nemovitostí její obhlídkou, na místě samém...“
9) Předávacím protokolem ze dne 23. července 2002, v němž se mimo jiné uvádí, že „Pan Antonín Skopal se dohodl s panem L. na termínu 30. 7. 2002, do kdy vyklidí své movité věci z nemovitosti P. C. č. p. 769...“
10) Výslechem svědkyně L. S. (neteře žalovaného 1/), která při jednání před soudem prvního stupně dne 10. dubna 2013 mimo jiné vypověděla, že pracovala u obchodní společnosti AVAL PREMIUM, s. r. o.
V této právní věci odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) posuzoval, zda kupní smlouva ze dne 20. dubna 1999, jíž měl dovolatel převést na vedlejší účastnici na straně žalované předmětné nemovitosti, splňovala zákonem předepsané náležitosti a byla tedy platná či nikoliv.
Podle §588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.
Dovolatel od samého počátku řízení popíral, že by uzavřením kupní smlouvy sledoval učinit převod svého vlastnického práva na vedlejší účastnici na straně žalované a svůj stimul, proč přistoupil k uzavření kupní smlouvy, již obsáhle vyložil v rámci žalobních tvrzení.
Již ze samotného textu této kupní smlouvy se zčásti podává důvod, proč účastníci k jejímu uzavření přistoupili. Kupní cena totiž byla odvozována od výše pohledávek podle smlouvy o úvěru č. 367 rovněž z téhož dne, k němuž dovolatel se svou manželkou přistoupili coby ručitelé dlužníka J. Č., a to vůči věřitelce – kupující (nynější) vedlejší účastnici na straně žalované. Doslova bylo v kupní smlouvě také ujednáno, že v případě nesplacení úvěru bude dohodnutá kupní cena podle této smlouvy započtena s pohledávkou vyplývající z tohoto úvěru. Při uzavření kupní smlouvy se tedy nejednalo o vypořádání kupní ceny formou započtení již existující pohledávky kupující za prodávajícím.
Jestliže Nejvyšší soud v předchozím kasačním rozhodnutí neměl prostoru pro verifikaci právně rozhodných okolností, jež se upínaly k předmětné kupní smlouvě, pak na podkladě nově vydaných rozhodnutí obou soudů, se uvedené souvislosti obnažily do té míry, že Nejvyšší soud nemá žádné pochybnosti o tom, že kupní smlouva ze dne 20. dubna 1999 je ve smyslu §39 obč. zák. absolutně neplatná.
Z dopisu vedlejší účastnice na straně žalované ze dne 11. listopadu 1999, adresovaného dovolateli, jasně vyplývá, že úmyslem této obchodní společnosti nebylo koupit od dovolatele předmětné nemovitosti ve smyslu §588 obč. zák., nýbrž realizovat (zákonem nepřípustným způsobem) zajišťovací převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem, který měl představovat pro vedlejší účastnici na straně žalované zajištění její pohledávky z předmětného úvěru.
Této vůli zmíněné obchodní společnosti svědčí již shora popsané (nestandardní) ujednání v předmětné kupní smlouvě, fakt, že týž den byla s dovolatelem uzavřena „smlouva o výpůjčce“, podle které mohl dovolatel předmětné nemovitosti do stanoveného termínu užívat, jakož i další úkony ze strany vedlejší účastnice týkající se např. realizace úhrady její pohledávky dovolatelem a jeho manželkou formou výběru ze dvou variant, z nichž druhá de facto představovala realizaci prodeje předmětných nemovitostí třetí osobě s možným vyplacením rozdílu mezi kupní cenou a předmětnou pohledávkou dovolateli (typický znak zajišťovacího převodu – hyperrocha).
Protože v případě předmětného převodu nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí bylo esenciální dodržet písemnou formu ve smyslu §46 odst. 1 obč. zák., a jelikož právní institut zajištění závazků převodem práva (a tedy i převodem vlastnického práva k nemovitému majetku) ve smyslu §553 odst. 1 a 2 obč. zák. bylo možné zrealizovat toliko mezi (převádějícím) dlužníkem a (nabývajícím) věřitelem, je zjevné, že v daném případě účastníci uzavřenou kupní smlouvou ze dne 20. dubna 1999 sledovali zcela jiný právní následek, a to dosažení „zajištění“ předmětné pohledávky kupující, čímž se však dopustili ve smyslu §39 obč. zák. obcházení zákona, pročež je uvedená smlouva od samého počátku absolutně neplatná, nezávisle na tom, zda účastníci takový možný právní důsledek při uzavření smlouvy vůbec dovozovali (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. března 2003, sp. zn. 22 Cdo 505/2002, in http://nsoud.cz ), a nezávisle i na tom, zda účastníci posléze písemně deklarovali, že tuto smlouvu považují za platnou, neboť (prý) vyjadřuje jejich pravou vůli etc.
Jen pro úplnost se poznamenává, že i při odhlédnutí od shora uvedeného by nezbylo, než dovodit absolutní neplatnost této kupní smlouvy, a to již pro absenci určitého ujednání o kupní ceně. V kupní smlouvě je totiž sice uvedeno, že kupní cena činí 200.000,- Kč, současně však smlouva obsahuje také ujednání, že „Výše kupní ceny je možno změnit dle Čl. III“ , a to v souvislosti s případným prodejem předmětných nemovitostí třetí osobě, a to tak, že „jestliže realizovaná kupní cena při prodeji třetí osobě bude nižší než dohodnutá kupní cena stanovená v čl. II, snižuje se tato kupní cena na úroveň kupní ceny realizované při prodeji třetí osobě.“ Uvedená textace je tak typickým projevem neurčitého – a tedy ve smyslu §37 odst. 1 obč. zák. absolutně neplatného – ujednání, kdy kupní cena coby obligatorní náležitost kupní smlouvy by podle tohoto ujednání mohla být dokonce po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí změněna v souvislosti s nejistou událostí, což je pochopitelně nepřípustné.
Z vyložených důvodů je tedy zřejmé, že podané dovolání je důvodné, neboť odvolací soud na základě skutkových zjištění dospěl k nesprávnému právnímu posouzení věci při řešení právní otázky platnosti předmětné kupní smlouvy.
Důvody pro změnu napadeného rozsudku odvolacího soudu ve smyslu §243d písm. b) o. s. ř. ovšem splněny nebyly, neboť v daném případě je třeba se pečlivě zabývat tím, zda žalovaní nabyli předmětné nemovitosti na základě jiného právně relevantního důvodu. Odvolací soud přitom – zcela ignorujíc judikaturu Nejvyššího soudu v řešení právní otázky „nemo plus iuris“ - v závěru odůvodnění svého písemného vyhotovení rozsudku, s odkazem na judikaturu Ústavního soudu, naznačil, že i kdyby předmětná kupní smlouva byla postižena absolutní neplatností, svědčila by žalovaným dobrá víra a bylo by jim beztak potřeba poskytnout ochranu jejich vlastnickému právu. S ohledem na nynější právní názor Nejvyššího soudu však odvolací soud bude muset – pokud hodlá přisvědčit judikatuře Ústavního soudu, která v současné době je již ustálená v závěru o možnosti nabytí nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí nabyvatelem jednajícím v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí – pečlivě vycházet především z nálezu Ústavního soudu ze dne 17. dubna 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2014, v němž český orgán ochrany ústavnosti (v podstatě poprvé) definoval skutkovou podstatu nabytí nemovitosti od nevlastníka, tedy popsal znaky, při jejich osvědčení je zapotřebí přistoupit k takovému právně kvalifikačnímu závěru. Z toho ovšem také pramení, že v řešení právní otázky nabytí nemovitosti od nevlastníka nemohou si obecné soudy samy svévolně stanovovat kritéria či znaky, při jejichž osvědčení lze na danou právní otázku odpovědět kladně, nýbrž musejí – pokud chtějí sledovat judikaturu Ústavního soudu v této materii, především posledně zmíněný nález Ústavního soudu a na něj navazující judikaturu -odpovídajícím způsobem reflektovat předmětnou judikaturu Ústavního soudu (senát 30 Cdo Nejvyššího soudu přitom v této souvislosti považuje za korektní sdělit, že v době vydání tohoto rozsudku předložil velkému senátu občanskoprávního a obchodního kolegia příslušnou dovolací věc s návrhem, aby velký senát se v následně vydaném rozhodnutí odchýlil od své dosavadní judikatury v řešení otázky „nemo plus iuris“, byť jím zaujímané stěžejní právní argumenty nebyly dosud v judikatuře Ústavního soudu překlenuty, a tedy v tomto směru raději reflektoval ustálenou judikaturu Ústavního soudu).
Při posuzování dobré víry žalovaných pak jako zásadně významná prostupuje okolnost, že žalovaný 1) ještě před uzavřením kupní smlouvy s obchodní společností AVEL PREMIER, s. r. o., obdržel od své neteře (v prvoinstančním řízení vyslechnuté svědkyně Lenky Sedláčkové) významnou informaci, že posledně uvedená obchodní společnost půjčila majitelům předmětných nemovitostí peníze a kteří „zřejmě přijdou o dům.“ (i tato informace – ve světle shora již vyložených důkazů – svědčí o tom, že předmětné strany zamýšlely učinit převod vlastnického práva k uvedeným nemovitostem coby formu „zajištění“ předmětného závazku). Z obsahu spisu dále vyplývá, že v inkriminovaném období byl na předmětné adrese stále evidenčně hlášen syn žalovaných R. S. (není jisté, zda se s žalovaným 1/ kontaktoval ještě před uzavřením kupní smlouvy ze dne 2. května 2002), takže se zde kumulovalo poměrně dost významných okolností, které měly žalované vést k patřičné obezřetnosti před vlastní majetkovou transakcí.
Jsou zde tudíž pochybnosti o dobré víře žalovaných, takže bude nyní na odvolacím soudu, aby – míní-li posuzovat podmínky skutkové podstaty nabytí nemovitosti od nevlastníka ve smyslu ustálené judikatury Ústavního soudu – odpovídajícím způsobem posuzoval tvrzenou dobrou víru žalovaných, a to ve světle shora připomenutých okolností a námitek, jež dovolatel v průběhu dosavadního řízení činil. Odvolacímu soudu se přitom připomíná, že existence dobré víry není bez dalšího založena tím, že nabyvatelé při majetkové transakci vycházejí ze stavu zápisů v katastru nemovitostí (takový závěr ostatně nečiní ani Ústavní soud ve své judikatuře v předmětné materii).
Z vyložených důvodů proto Nejvyšší soud napadený rozsudek odvolacího soudu podle §243e odst. 2 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. S ohledem na délku řízení a nezbytnost v dané věci co nejdříve rozhodnout, a to v procesní situaci, kdy prakticky všechny v úvahu přicházející důkazy byly již provedeny, dovolací soud nepřistoupil i ke kasaci prvoinstančního rozsudku.
Odvolací soud je ve smyslu §243g odst. 1 o. s. ř. ve spojení s §226 o. s. ř. vázán právními názory dovolacího soudu v tomto rozhodnutí vyslovenými.
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího rozhodne soud v rámci nového rozhodnutí ve věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 24. února 2016
JUDr. Pavel Vrcha
předseda senátu