ECLI:CZ:NS:2001:20.CDO.2295.99.1
sp. zn. 20 Cdo 2295/99
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Zdeňka Krčmáře a soudců JUDr. Vladimíra Kurky a JUDr. Vladimíra Mikuška v právní věci žalobců A) RNDr. H. U. a B) RNDr. O. U., zastoupených advokátem, proti žalované i. s. r. o., zastoupené advokátem, o vyklizení rodinného domu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 18 C 50/98, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27. července 1999, č. j. 16 Co 251/99 - 75, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 27. července 1999, č. j. 16 Co 251/99 - 75, se zrušuje a věc se tomuto soudu vrací k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 6 rozsudkem ze dne 2. března 1999, č. j. 18 C 50/98 - 59, zamítl žalobu, aby žalovaná (A. I. B. S. s. r. o.) byla povinna vyklidit a vyklizený předat žalobcům ve výroku označený rodinný dům v P. Po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žalobci porušili povinnosti vyplývající ze smlouvy o nájmu ze dne 16. dubna 1996 (dále též jen „nájemní smlouva\"), jelikož neodstranili vady předmětu nájmu vytýkané jim žalovanou a přes výslovné ujednání v nájemní smlouvě nepřevedli na žalovanou telefonní linku. Žalovaná podle soudu neuplatnila slevu z nájemného ve smyslu §674 občanského zákoníku (dále též jen „obč. zák.\"), neboť část nájemného pouze deponovala na zvláštní účet, s tím, že ji žalobcům vyplatí po odstranění vytčených vad. Výpověď z nájmu danou žalobci žalované 14. srpna 1998 pro hrubé porušení smluvních podmínek, spočívající v neuhrazení nájemného (s tím, že dluh na nájemném ke dni výpovědi činil 2.400,-DM), však soud nepokládal za důvodnou, maje za to, že postup žalované byl v souladu s ustanovením §560 obč. zák.
K odvolání žalobců Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 27. července 1999, č. j. 16 Co 251/99 - 75, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalovanou zavázal vyklidit rodinný dům a vyklizený jej předat žalobcům do třiceti dnů od právní moci rozsudku. Podle odvolacího soudu nebylo možné aplikovat na daný případ ustanovení §560 obč. zák., neboť při nemožnosti užívání pronajaté věci dohodnutým způsobem má nájemce právo neplatit nájemné (§673 obč. zák.), případně (může-li pronajatou věc užívat jen omezeně) právo na slevu nájemného (§674 obč. zák.). Toto právo musí uplatnit u pronajímatele v šestiměsíční prekluzívní lhůtě počítané ode dne, kdy došlo ke skutečnostem je zakládajícím (§675 obč. zák.). Jde o speciální úpravu, která užití §560 obč. zák. vylučuje. Kdyby totiž mohl nájemce zadržovat platby nájemného bez splnění podmínek vymezených v ustanoveních §673 až §675 obč. zák., byla by tato ustanovení nadbytečná. Jelikož soud prvního stupně v souladu s výsledky před ním provedeného dokazování dovodil, že žalovaná neuplatňuje právo na slevu z nájemného ve smyslu §674 obč. zák. (ani právo neplatit nájemné - dle §673 obč. zák. - vůbec), ale že deponuje část nájemného na bankovní účet s úmyslem doplatit je žalobcům poté, co začnou plnit povinnosti z nájemní smlouvy, a účastníci tento závěr ani nezpochybňují, je postup žalované založen na chybné právní úvaze. Není přitom pochyb, že nájemné v dohodnuté výši nebylo zaplaceno (složení na bankovní účet žalované nelze za splnění považovat), takže výpověď z nájmu byla žalobci dána oprávněně a žalované již nesvědčí právní důvod k užívání věci žalobců, kteří se důvodně domáhají ochrany vlastnického práva (§126 obč. zák.).
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná (zastoupená advokátem) včas dovolání, namítajíc, že spočívá na nesprávném právním posouzení věci, tedy že je dán dovolací důvod ve smyslu §241 odst. 3 písm. d/ občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.\"). Konkrétně odvolacímu soudu vytýká, že se nezabýval důkazy shromážděnými soudem prvního stupně, které prokazují, že žalobci neplnili své povinnosti a že předmět nájmu již při podpisu nájemní smlouvy nebyl způsobilý ke smluvně dohodnutému užívání. Vady předmětu nájmu přitom nebyly odstraněny ani na základě opakovaných výzev dovolatelky. Nebylo proto možné hodnotit konání žalované tak, že hrubě porušila nájemní smlouvu, jestliže vady předmětu nájmu (s výjimkou vjezdu do garáže) žalobci neodstranili. Vzhledem k tomu, že na vady předmětu nájmu dovolatelka upozornila již při uzavírání nájemní smlouvy a poté znovu sama i prostřednictvím svého zástupce, nesouhlasí ani se závěrem, že tyto nebyly uplatněny v určené prekluzívní lhůtě. Proto dovolatelka požaduje, aby Nejvyšší napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Vzhledem k tomu, že podle údajů z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddílu C, vložky 29211, žalovaná změnila (s účinky zápisu ke dni 27. listopadu 2000) obchodní jméno (dnes obchodní firmu), promítla se tato změna i do její identifikace v záhlaví rozsudku.
Podle bodu 17., hlavy první, části dvanácté, zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů (to jest podle občanského soudního řádu ve znění účinném před 1. lednem 2001).
Dovolání je ve smyslu §238 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. přípustné a je i důvodné.
Dovolací soud přihlíží z úřední povinnosti k vadám vyjmenovaným v §237 odst. 1 o. s. ř. (tzv. zmatečnostem), a (je-li dovolání přípustné) k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci; jinak je vázán uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil (§242 odst. 1 a 3 o. s. ř.). Vady řízení nejsou dovoláním namítány a z obsahu spisu se nepodávají, Nejvyšší soud se tedy v hranicích právních otázek formulovaných dovoláním zabýval správností právního posouzení věci odvolacím soudem.
Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Z obsahu dovolání je patrno, že dovolatelka především nesouhlasí s názorem odvolacího soudu, že v prekluzívní lhůtě (dle §675 obč. zák.) neučinila právní kroky, jež by zabraňovaly hodnotit neplacení (zadržování) části smluveného nájemného jako hrubé porušení povinností nájemce, opodstatňující výpověď z nájmu.
Soudy obou stupňů založily své úvahy na dovoláním nezpochybněném zjištění, podle kterého dovolatelka žalobcům opakovaně vytkla vady předmětu nájmu, přičemž dopisy z 21. října 1997 a 6. ledna 1998 žalobce upozornila, že neodstranění vytčených závad bude mít za následek deponování části ceny nájmu na zvláštní účet. Dále zjistily, že důvodem výpovědi z nájmu ze dne 14. ledna 1998 byla skutečnost, že za dobu od října 1997 do dne výpovědi vznikl dluh na nájemném ve výši 2.400,-DM. Z těchto skutkových zjištění Nejvyšší soud při dalších úvahách vyšel.
Podle ustanovení §673 obč. zák., nájemce není povinen platit nájemné, pokud pro vady věci, které nezpůsobil, nemohl pronajatou věc užívat způsobem dohodnutým, nebo nebyl-li způsob užívání dohodnut přiměřeně povaze a určení věci, anebo nemohl-li z uvedených příčin při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků docílit žádný výnos.
Z ustanovení §674 obč. zák. pak plyne, že může-li nájemce užívat pronajatou věc z důvodů uvedených v §673 pouze omezeně nebo jestliže při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků užitky z věci klesly z uvedených důvodů pod polovinu běžného výnosu, má nájemce nárok na přiměřenou slevu z nájemného. Pronajímatel si však musí započíst náklad, který ušetřil, a cenu výhod, které měl z toho, že nájemce věc užíval jen omezeně.
Ustanovení §675 obč. zák. pak určuje, že právo na prominutí nebo na poskytnutí slevy z nájemného musí být uplatněno u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebude-li uplatněno do šesti měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem toto právo zakládajícím.
Z cit. ustanovení vyplývá, že občanský zákoník určuje pouze obecně důvody, pro které je možno neplatit nájemné vůbec, nebo v nižší než dohodnuté částce. Co se rozumí „slevou\", zákon blíže nevysvětluje, v obecném pojetí ji však lze chápat především jako každou možnost dlužníka poskytnout věřiteli nižší než původně dohodnuté plnění. Hodnotu věřitelovy pohledávky ovšem výraznou měrou ovlivňuje i včasnost její úhrady dlužníkem. To se projevuje i v tom, že prodlení s placením dluhu zakládá - ve shodě s ustanovením §120 odst. 3 a §517 odst. 2 obč. zák. - právo na úhradu zákonného příslušenství peněžité pohledávky (úroků z prodlení či poplatků z prodlení), jež má věřiteli nahradit újmu způsobenou opožděnou úhradou dluhu. Na tomto základě lze za uplatnění práva na poskytnutí slevy v nájemním vztahu pokládat též oznámení nájemce, že pro (řádně vytčené) vady předmětu nájmu nebude až do jejich odstranění uhrazovat sjednané nájemné v plné výši (případně i to, že část nájemného, které takto zadržel, doplatí po odstranění vad předmětu nájmu). Posouzení takového postupu jako uplatnění práva na poskytnutí slevy nebrání okolnost, že pronajímateli by se nakonec dostalo úhrady nájemného v plné výši; podstatný je tu fakt, že část nájemného není pronajímateli (věřiteli) vyplácena v určených lhůtách (včas), přičemž důvod, proč se tak děje (jsou-li zde pro dobu, po kterou byla část nájemného zadržována, vskutku vady omezující nájemce v užívání předmětu nájmu), zbavuje pronajímatele možnosti postupovat způsobem, který se obecně pojí s prodlením s placením peněžitého dluhu (nemůže vymáhat příslušenství pohledávky apod.). Současně nemůže být přehlédnuto, že je-li doplacení zadržované části nájemného podmíněno odstraněním vytčených vad, znamená to, že nebudou-li vady pronajímatelem odstraněny vůbec, neobdrží na doplatku nájemného ničeho. V konečném důsledku tedy i tímto způsobem nájemce pronajímateli sděluje, že po dobu trvání vad hodlá platit nájemné v nižší než dohodnuté částce (to jest, že uplatňuje právo na slevu).
Soud prvního stupně tedy pochybil, jestliže jednání dovolatelky (spočívající v tom, že po vytčení vad předmětu nájmu výše zmíněnými dopisy žalobcům nejprve oznámila, že až do odstranění vad zadrží část nájemného tak, že je bude deponovat na zvláštním účtu a poté tento postup i realizovala), povahu uplatnění práva na poskytnutí slevy upřel. Přitom i z údajů obsažených ve výpovědi z nájmu je zjevné, že z hlediska doby, po kterou nebylo nájemné hrazeno v plné výši, byla sleva uplatněna včas (v prekluzívní lhůtě dle §675 obč. zák.). Tyto úvahy mají bezprostřední vliv na řešení otázky, zda žalobci dali žalované výpověď z nájmu (reagující právě na zadržení části nájemného) právem. Předpokladem úspěšné obrany žalované v daném směru je samozřejmě závěr, že právo na slevu bylo uplatněno důvodně.
Lze tedy uzavřít, že právní posouzení věci odvolacím soudem, který chybné úvahy soudu prvního stupně na dané téma bez dalšího převzal, správné není.
Dovolací důvod ve smyslu ustanovení §241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř. byl tudíž uplatněn právem. Nejvyšší soud proto, aniž ve věci nařizoval jednání (§243a odst. 1, věta první, o. s. ř.), napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 1, 2 a 5 o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243d odst. 1, věta druhá, o. s. ř.). V novém rozhodnutí bude znovu rozhodnuto o nákladech řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1, věta třetí, o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně 26. září 2001
JUDr. Zdeněk K r č m á ř, v. r.
předseda senátu