ECLI:CZ:NS:2001:26.CDO.933.2000.1
sp. zn. 26 Cdo 933/2000
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc. a soudců JUDr. Michala Mikláše a JUDr. Hany Müllerové v právní věci žalobce Z. B. - c. o. a s. s. r. o., zastoupeného advokátem, proti žalovaným 1) J. H., zastoupeného advokátem, a 2) J. H., o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Lounech pod sp. zn. 10 C 617/98, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 10. února 2000, č. j. 11 Co 884/99-47, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:.:
Žalobce se domáhal přivolení k výpovědi z nájmu žalovaných k bytu sestávajícímu ze 3 pokojů, kuchyně a příslušenství v 1. patře domu č. p. 11 v L. (dále „předmětný byt\") z důvodu podle §711 odst. 1 písm. e) obč. zák. (opřeného o tvrzení, že byt nebo dům potřebuje opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat) a z důvodu podle §711 odst. 1 písm. f) obč. zák. ( s tím, že jde o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k podnikatelské činnosti a jednatel žalobce chce tento byt užívat).
Okresní soud v Lounech rozsudkem ze dne 31. 8. 1999, č. j. 10 C 617/98-31, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Po provedeném dokazování vzal za prokázáno, že žalobce je vlastníkem domu č. p. 11 na pozemku p. č. 142 v L., v němž se nachází předmětný byt (dále „předmětná nemovitost\" nebo „předmětný dům\"), že předmětný dům se skládá ze dvou traktů, tvořících jeden celek - předního do ulice Ž., ve kterém jsou nebytové prostory, a zadního - dvorního, do ulice S. , v němž se v přízemí nacházejí garáže a kočárkárna (které mají být přeměněny na prostory sloužící k podnikání), a v 1. patře předmětný byt, který má samostatný vchod, a je energeticky nezávislý na předním traktu. Dospěl k závěru, že uplatněný výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. e) obč. zák. není v dané věci naplněn. Vycházel z názoru, že použití uvedeného výpovědního důvodu je „zpravidla\" vázáno na rozhodnutí stavebního úřadu. To však vydáno nebylo a žalobce neprokázal, že by předmětná nemovitost vyžadovala takové stavební úpravy, pro které by ji nebylo možno po delší dobu užívat. Neshledal ani naplnění dalšího výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. f) obč. zák. když dovodil, že předmětný byt stavebně nesouvisí s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti (souvisí toliko se dvěma garážemi a kočárkárnou, které jsou určeny k jinému účelu než k podnikání). Uvedený výpovědní důvod není dán i proto, že předmětný byt by chtěl užívat jednatel žalobce, který však není vlastníkem ani nájemcem nebytových prostor, určených k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti.
K odvolání žalobce Krajský soud v Ústí nad Labem rozsudkem ze dne 10. 2. 2000, č. j. 11 Co 884/99-47, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil, rozhodl o nákladech odvolacího řízení a současně proti svému rozsudku připustil dovolání. Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně a ve shodě s ním dovodil, že uplatněné výpovědní důvody podle §711 odst. 1 písm. e) a f) obč. zák. nejsou v dané věci naplněny. Zaujal názor, že výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. e) obč. zák. předpokládá, že potřeba (konkrétně vymezených) stavebních oprav a doba jejich trvání musí být objektivně prokázána, a to zpravidla rozhodnutím příslušného stavebního úřadu, popřípadě znaleckým posudkem. Nezbytnost těchto oprav musí souviset s potřebou údržby domu či bytu, a to pro účely bydlení; nepostačí toliko záměr na modernizaci bytu, ani potřeba bytu k jiným účelům, než bytovým. Důkazy, které předložil žalobce (stavební záměr, resp. průvodní zpráva), však potřebu oprav pro účely bydlení neprokázaly. Pokud jde o výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. f) obč. zák., odvolací soud k argumentaci soudu prvního stupně dodal, že předmětný byt je zcela samostatným bytem, odděleným od nebytových prostor, určených k jiným účelům než k podnikání, a žalobce toliko předpokládá jejich budoucí využití k podnikatelské činnosti; to však k naplnění uvedeného výpovědního důvodu nestačí, neboť ten musí existovat v době podání výpovědi. Výrok o připuštění dovolání odůvodnil tím, že otázka stavební souvislosti bytu s prostorami určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti není v judikatuře jednotně posuzována.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §239 odst. 1 o. s. ř., a v němž uplatnil dovolací důvody podle §241 odst. 3 písm. c) a d) o. s. ř. Odvolacímu soudu (i soudu prvního stupně) vytýká, že - ve vztahu k výpovědnímu důvodu podle §711 odst. 1 písm. e) obč. zák. - neprovedl potřebné důkazy, navržené žalobcem (místní šetření, znalecký posudek z oboru stavebnictví), které by prokázaly potřebu oprav předmětné nemovitosti. Namítá, že „potřebu oprav samu o sobě je nutno uznat za odůvodnitelnou, je-li v zájmu řádné údržby domu a bytu\" , a poukazuje na stáří předmětného domu, který pochází z roku 1871, jakož i na oprávněný zájem vlastníka zachovat hodnotu předmětu svého vlastnického práva. Nesouhlasí ani se závěrem odvolacího soudu o nenaplnění výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. f) obč. zák. a uvádí, že dům, jehož část užívají žalovaní k bydlení, souvisí funkčně s nebytovými prostory užívanými žalobcem, a tvoří jeden technologický celek. Podle dovolatele je třeba tuto souvislost chápat „jako součást věci ve smyslu ust. §120 odst. 1 obč. zák.\", a nelze žalobci bránit, aby tento celek užíval jako provozovnu k podnikatelské činnosti. Navrhl, aby rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů (to jest podle občanského soudního řádu ve znění účinném před 1. 1. 2001 - dále též jen „o. s. ř.\").
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 2 o. s. ř.) a je podle §239 odst. 1 o. s. ř. přípustné.
Přípustnost dovolání v dané věci byla založena výrokem rozsudku odvolacího soudu. Protože tímto výrokem nebyla právní otázka, pro kterou bylo dovolání připuštěno, vymezena, je dovolání přípustné pro řešení těch právních otázek, které byly pro rozhodnutí odvolacího soudu významné (srov. nález Ústavního soudu České republiky ze dne 20. 2. 1997, III. ÚS 253/96, uveřejněný pod pořadovým číslem 19 ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu České republiky, svazek 7), a jejichž řešení bylo v dovolání zpochybněno. Dovolací soud je přitom vázán uplatněným dovolacím důvodem včetně jeho obsahového vymezení (§242 odst. 1 a 3 o. s. ř.).
Dovolání, jehož přípustnost se opírá o ustanovení §239 odst. 1 o. s. ř. lze odůvodnit - vedle dovolacích důvodů podle §241 odst. 3 písm. a) a b) o. s. ř. (jež však nebyly v dovolání uplatněny, a jejichž naplnění se z obsahu spisu nepodává - toliko nesprávným právním posouzením věci odvolacím soudem (§241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř.); jiné otázky, zejména posouzení správnosti nebo úplnosti skutkových zjištění, nelze učinit předmětem dovolacího přezkumu. Dovolací soud se proto nemohl zabývat uplatněným dovolacím důvodem podle §241 odst. 3 písm. c) o. s. ř., obsahově konkretizovaným námitkami proti neprovedení navržených důkazů, resp. jejich hodnocení.
O nesprávné právní posouzení věci ve smyslu ustanovení §241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. jde tehdy, posoudil-li odvolací soud věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
V projednávané věci odvolací soud založil své rozhodnutí na aplikaci a výkladu ustanovení §711 odst. 1 písm. e) a f) o. s. ř.; ve vztahu k prvému z uvedených ustanovení zaujal právní názor, že potřeba tvrzených stavebních oprav (konkrétně vymezených) a délka jejich trvání musí být objektivně prokázána, a to zpravidla rozhodnutím stavebního úřadu, a že nezbytnost stavebních oprav musí souviset s potřebou údržby bytu nebo domu, a to pro účely bydlení. Ve vztahu ke druhému z uvedených ustanovení pak vycházel z právního názoru, že v něm upravený výpovědní důvod předpokládá stavební souvislost bytu a nebytového prostoru, který musí být (v době dání výpovědi) určen k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti, a že může být použit toliko ve prospěch nájemce nebo vlastníka těchto nebytových prostor. Předmětem dovolacího přezkumu (v mezích daných ustanoveními §239 odst. 1 a §242 odst. 1 a odst. 3 věty druhé o. s. ř. ) je tak posouzení správnosti uvedeného právního názoru odvolacího soudu z pohledu námitek, obsahově konkretizovaných v dovolání.
Podle §711 odst. 1 písm. e) obč. zák. může pronajímatel vypovědět nájem bytu, je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat.
Citované ustanovení zahrnuje dvě skutkové podstaty daného výpovědního důvodu -jednak situaci, kdy je dána potřeba naložit s domem (bytem) z důvodu veřejného zájmu jinak, jednak situaci, kdy dům (byt) vyžaduje kvalifikované opravy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 1998, sp. zn. 3 Cdon 7/96, a ze dne 20. 9. 1999, sp. zn. 26 Cdo 919/99, uveřejněná v časopise Soudní judikatura č. 21/1998, pod pořadovým číslem 155 a č. 6/2000, pod pořadovým číslem 51).
Stejně tak jako první z uvedených skutkových podstat předpokládá příslušné rozhodnutí stavebního úřadu (srov. již citovaná rozhodnutí), je nutno i druhou z nich vykládat ve vazbě na stavebněprávní předpisy, neboť ze zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon\") vyplývá, že stavby, jejich změny a udržovací práce na nich, lze - s výjimkou vyjmenovaných případů, kdy postačí ohlášení stavebnímu úřadu - provádět jen podle stavebního povolení (§54 a násl. stavebního zákona), vydaného stavebním úřadem ve stavebním řízení. Existence správního rozhodnutí o povolení stavby podle §66 stavebního zákona (může jít též o rozhodnutí podle §86 a 87 stavebního zákona) je tedy nezbytným předpokladem pro rozhodnutí soudu o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, opírající se o tvrzení, že byt nebo dům potřebuje opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat. Nestačí tedy pouhý zájem vlastníka (pronajímatele) provést udržovací práce na své nemovitosti, aby tak zachoval hodnotu předmětu svého vlastnického práva, jak se mylně domnívá dovolatel. Dovolateli rovněž nelze přisvědčit, pokud namítá, že „ potřebu oprav je nutno uznat za odůvodnitelnou, je-li v zájmu řádné údržby domu a bytu\". Daná skutková podstata výpovědního důvodu totiž předpokládá, že musí jít o potřebu oprav bytu nebo domu k zachování stávajícího stavebního určení nemovitosti, resp. bytu, tj. musí jít o stavební opravy či úpravy směřující k zachování pro účely bydlení. Mělo-li by jít o případ, kdy by mělo být změněno stavební určení bytu (nemovitosti), jinými slovy řečeno, kdyby byt nebo dům, jenž dosud sloužil k bydlení, měl napříště tohoto účelu pozbýt (a to proto, že bude sloužit k účelu jinému anebo proto, že s ním již nelze spojovat účel žádný, jako je tomu v případě odstranění stavby), bylo by nutno takovou situaci podřadit pod prvou skutkovou podstatu výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. e) obč. zák. - o potřebu naložit z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem tak, že byt nelze dále užívat.
Z uvedeného je zřejmé, že právní názor odvolacího soudu na výklad ustanovení §711 odst. 1 písm. e) obč.zák. je správný.
Podle §711 odst. 1 písm. f) o. s. ř. může pronajímatel vypovědět nájem bytu, jde-li o byt, který stavebně souvisí s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat.
Z citovaného ustanovení vyplývá, že předpokladem výpovědi je zde stavební souvislost bytu a nebytového prostoru, který je „určen k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti\", že osoba, v jejíž prospěch je nájem bytu vypovídán, je nájemcem nebo vlastníkem tohoto nebytového prostoru a chce tento byt užívat. Podle ustálené judikatury (srov. např. rozhodnutí uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1999, pod pořadovým číslem 43) soud zkoumá naplnění uplatněného výpovědního důvodu ke dni dání (doručení) výpovědi z nájmu bytu nájemci; to platí i pro výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. f) obč. zák.
Jestliže tedy v souzené věci - jak vyplývá z dovoláním nezpochybněného (a v případě dovolání, jehož přípustnost se opírá o ustanovení §239 odst. 1 o. s. ř., ani nezpochybnitelného) skutkového stavu, nebyly - ke dni doručení výpovědi žalovaným - nebytové prostory, nacházející se v přízemí té části nemovitosti, v níž je situován předmětný byt (garáže a kočárkárna), určeny k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti, brání již sama tato skutečnost naplnění výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. f) obč. zák.
V této souvislosti nelze přehlédnout, že podle ustanovení §76 odst. 1 stavebního zákona lze stavbu (resp. její část schopnou samostatného užívání) užívat zásadně pouze na základě kolaudačního rozhodnutí, a že ji lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí (§85 odst. 1 věta prvá stavebního zákona). Změny ve způsobu užívání stavby (její části) jsou přípustné za podmínek stanovených v §85 odst. 1 větě druhé a odst. 2 stavebního zákona, v rámci stavebního řízení; předpokládají tudíž správní akt stavebního úřadu. I z tohoto důvodu nelze tedy mít za splněný zákonný požadavek stanovený v §711 odst. 1 písm. f) obč. zák., totiž že jde (v případě garáží a kočárkárny) o nebytové prostory sloužící k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti.
Pokud pak dovolatel dovozuje stavební souvislost předmětného bytu s nebytovými prostory, nacházejícími se v přední části domu, v nichž podniká, resp. z toho, že předmětný byt je součástí věci (nemovitosti ve vlastnictví žalobce) ve smyslu ustanovení §120 odst. 1 obč. zák., nelze jeho argumentaci přisvědčit. Do důsledku vzato by totiž tato argumentace nutně vedla k závěru, že uvedený výpovědní důvod je dán ve všech případech, kdy se byt, jehož nájem vypovídán, a nebytový prostor, nacházejí v téže nemovitosti. Takovýto výklad by však odporoval nejen účelu, ale i jazykovému a logickému výkladu ustanovení §711 odst. 1 písm. f) obč. zák. Váže-li totiž zákon výslovně uplatnění zde upraveného výpovědního důvodu na omezující podmínku, že musí jít o „byt, který souvisí stavebně\" s nebytovými prostory, nelze než dovodit, že míří toliko na ty případy, kdy je tato podmínka splněna.
Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000, zaujal právní názor, od něhož nemá důvodu odchýlit se ani v této věci, že stavební souvislost ve smyslu citovaného ustanovení je nutno chápat jako souvislost prostorovou, která je dána v případě, jsou-li byt a nebytový prostor (v souladu s kolaudačním rozhodnutím) vzájemně propojeny (dveřmi, chodbou společnou bytu a nebytovému prostoru, apod.), anebo podle původního kolaudačního rozhodnutí propojeny byly, a později došlo k jejich oddělení. Požadavek stavební souvislosti bytu a nebytového prostoru proto není naplněn v případě, kdy podle kolaudačního rozhodnutí byly byt a nebytový prostor určeny k zcela samostatnému užívání. Změny ve způsobu užívání stavby (její části) pak - jak již bylo konstatováno - předpokládají dodržení postupu předepsaného stavebněprávními předpisy.
Z uvedeného je zřejmé, že právní názor odvolacího soudu, že výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. f) obč. zák. není v dané věci dán, je správný. Odvolací soud nepochybil, ani pokud přisvědčil právní argumentaci soudu prvního stupně, vycházející z toho, že uvedený výpovědní důvod může být pronajímatelem použit toliko ve prospěch nájemce nebo vlastníka nebytových prostor (což v souzené věci splněno nebylo, měl-li být předmětný byt využit pro potřeby jednatele žalobce).
Z toho, co bylo řečeno vyplývá, že rozhodnutí odvolacího soudu je správné; Nejvyšší soud proto podle §243b odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř. dovolání žalobce zamítl.
Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243b odst. 4, §224 odst. 1, §142 odst. 1 větu prvou o. s. ř. a o skutečnost, že žalovaným, kteří byli v tomto řízení úspěšní, nevznikly žádné prokazatelné náklady, na jejichž náhradu by měli vůči neúspěšnému žalobci právo.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 26. dubna 2001
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á , CSc., v.r.
předsedkyně senátu