ECLI:CZ:NS:2002:25.CDO.136.2001.1
sp. zn. 25 Cdo 136/2001
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marty Škárové a soudců JUDr. Olgy Puškinové a JUDr. Petra Vojtka v právní věci žalobce D. Š., zastoupeného advokátem, proti žalované Městské části P., o 129.352,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 38 C 316/99, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 12. září 2000, č. j. 51 Co 412/2000-36, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 12. září 2000, č. j. 51 Co 412/2000-36, ve výroku, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé, a ve výroku o náhradě nákladů řízení, se zrušuje a věc se v tomto rozsahu vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 4 rozsudkem ze dne 3. 4. 2000, č. j. 38 C 316/99-20, zamítl žalobu s návrhem, aby byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci 129.352,- Kč s 15 % úrokem od 5. 1. 1999 do zaplacení, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Při svém rozhodnutí vycházel ze zjištění, že dne 15. 10. 1997 uzavřeli účastníci nájemní smlouvu, kterou žalovaná pronajala žalobci byt v domě čp. 1110 v P., ulici 5. 13, na dobu neurčitou od 1. 11. 1997 s měsíčním nájemným 5.000,- Kč splatným na dobu 40 měsíců jednorázově předem; tuto částku – celkem 200.000,- Kč žalobce žalované zaplatil. Ještě před uplynutím 40 měsíců žalovaná prodala dům čp. 1110 společnosti „5. s. r. o.“ (dále jen „společnost 5.“) s právními účinky vkladu dne 5. 1. 1999. Žalobce požadoval na žalované vrátit k tomuto dni zbývající část předplaceného nájemného ve výši 129.352,- Kč s tím, že žalovaná mu tuto částku po prodeji domu nevrátila ani ji nepřevedla na nového pronajímatele, který s ním uzavřel dne 28. 6. 1999 novou nájemní smlouvu k témuž bytu za regulované nájemné. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že změnou vlastníka domu se nic nezměnilo na právním postavení žalobce jako nájemce, protože ve smyslu ust. §680 odst. 2 obč. zák. nový vlastník vstoupil do práv a povinností původního pronajímatele, a práva a povinnosti žalobce ze smlouvy o nájmu zůstala zachována i vůči novému vlastníku, u něhož má žalobce předplaceno nájemné na dobu 40 měsíců od 1. 11. 1997; ostatně přechod práv a povinností na společnost 5. je výslovně deklarován i v článku VII. kupní smlouvy. Protože původní nájemní smlouva z 15. 10. 1997 nebyla žádným ze zákonných způsobů ukončena, je další nájemní smlouva ze dne 28. 6. 1999, která byla uzavřena k již pronajatému bytu, absolutně neplatná. Žalobce se proto nemůže domáhat vrácení části zaplaceného nájemného.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 12. 9. 2000, č. j. 51 Co 412/2000-36, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že uložil žalované povinnost zaplatit žalobci 129.352,- Kč s 12 % úrokem od 9. 6. 1999 do zaplacení, zamítl žalobu co do zbytku příslušenství, a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud vycházel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně, neztotožnil se však s jeho právními závěry. Dovodil, že ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. se změnou vlastnictví k pronajaté věci upravuje sice přechod práv a povinností z nájemního vztahu na nového pronajímatele ze zákona, avšak nepřecházejí na něj bez dalšího všechna práva a povinnosti, jako jsou např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, a ani z čl. VII. kupní smlouvy nelze dovodit, že na nového pronajímatele přešel přeplatek na nájemném, nýbrž jen ta práva a povinnosti, o nichž to bylo v kupní smlouvě výslovně ujednáno, tj. pohledávka vůči žalobci za nezaplacenou úhradu za služby ve výši 144,- Kč, nikoliv však přeplatek na nájemném, o němž kupní smlouva nehovoří. Ve vztahu k novému pronajímateli žalobce nemá předplaceno a jestliže žalovaná žalobci přeplatek nevrátila ani nepřevedla na nového pronajímatele, vzniklo jí bezdůvodné obohacení v zažalované výši plněním z právního důvodu, (tj. z nájemní smlouvy z 15. 10. 1997), který dodatečně odpadl změnou vlastnictví k domu.
Proti tomuto rozsudku podala žalovaná dovolání z důvodu podle §241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. Namítá, že nájemní vztah žalobce k předmětnému bytu je pouze jeden, a to nájemní vztah založený smlouvou z 15. 10. 1997, podle níž má žalobce právo „odbydlet si předplacené nájemné“ a pronajímatel má povinnost mu to umožnit, a nejedná se tedy o přechod nějakých peněžitých pohledávek či dluhů vzniklých za trvání původního nájemního vztahu. Poukazuje na článek VII. kupní smlouvy, v němž je výslovně uvedeno, že na kupujícího přecházejí práva a povinnosti z nájemních smluv, a na přílohu, jež je součástí kupní smlouvy a v níž je nájemní smlouva se žalobcem uvedena. Na právním postavení žalobce se změnou vlastníka domu nic nezměnilo a žalované nemohlo vzniknout bezdůvodné obohacení plněním z právního důvodu, který dodatečně odpadl, neboť nájemní vztah založený smlouvou z 15. 10. 1997 trvá a tato nájemní smlouva, na jejímž základě bylo žalované plněno, platí. Navrhla zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci k dalšímu řízení.
Podle ustanovení části dvanácté, hlavy I, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, se dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (1. 1. 2001) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů (tj. podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. 12. 2000).
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání je podle §238 odst. 1 písm. a) o. s. ř. přípustné, přezkoumal napadený rozsudek a dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné.
Rozhodnutí odvolacího soudu v dané věci vychází ze závěru, že žalované vzniklo na úkor žalobce bezdůvodné obohacení získané plněním z právního důvodu, který dodatečně odpadl.
Podle ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
Jak vyplývá z článku VII. odst. 2 a) kupní smlouvy ze dne 7. 9. 1998, kterou se vlastníkem domu čp. 1110 v P., ulici 5. 13, stala společnost 5., dnem nabytí účinnosti této smlouvy přecházejí na kupujícího práva a povinnosti z nájemních smluv uvedených v příloze č. 1 (která je nedílnou součástí kupní smlouvy), mezi nimiž je uvedena i nájemní smlouva z 15. 10. 1997 uzavřená se žalobcem.
Se změnou vlastnictví k pronajaté věci spojuje ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. přechod práv a povinností z nájemního vztahu na nabyvatele. Znamená to, že i po změně pronajímatele v lednu 1999 nadále trval nájemní vztah založený smlouvou z 15. 10. 1997 včetně práv a povinností tvořících obsah tohoto právního vztahu. Změnou v osobě pronajímatele se tedy právo žalobce jako nájemce bytu nezměnilo a práva a povinnosti sjednané v nájemní smlouvě s původním pronajímatelem nadále zavazovaly žalobce a nového vlastníka domu. Žalobce, který se jako nájemce zavázal v nájemní smlouvě ze dne 15. 10. 1997 zaplatit pronajímateli měsíční nájemné ve výši 5.000,- Kč na 40 měsíců jednorázově předem, svůj závazek splnil; splněním tento jeho závazek (dluh) z nájemní smlouvy zanikl ve smyslu ust. §559 odst. 1 obč. zák. Právo nájmu žalobce k předmětnému bytu, založené smlouvou z 15. 10. 1997, trvalo i po změně vlastnictví k domu a trval nadále i závazek původního pronajímatele umožnit žalobci za sjednaných podmínek v pronajatém bytě bydlet, neboť tento závazek nezanikl žádným ze způsobů zániku závazků.
Odvolacímu soudu lze sice přisvědčit v tom, že peněžité pohledávky a dluhy původního pronajímatele vzniklé za trvání dosavadního nájemního vztahu nepřecházejí automaticky se změnou vlastnictví k pronajatému bytu na nového pronajímatele, avšak povinnost pronajímatele umožnit žalobci sjednaný výkon práva nájmu není peněžitou pohledávkou či dluhem, o němž by bylo možno uvažovat, že přímo ze zákona (§680 odst. 2 obč. zák.) nepřechází na nového vlastníka pronajaté věci. Jestliže nový vlastník vstoupil do právního postavení pronajímatele, nic se nemění na sjednaném právu nájemce a vůči němu má i nový pronajímatel povinnost přenechat mu k užívání předmět nájmu za podmínek sjednaných v nájemní smlouvě, a rovněž nájemce je povinen plnit své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, mezi něž samozřejmě patří povinnost plnit sjednané nájemné.
Protože žalobce splnil svou povinnost k úhradě sjednaného nájemného za dobu 40 měsíců předem, jak se v nájemní smlouvě zavázal, tento jeho závazek zanikl splněním a k okamžiku změny vlastnického práva k domu zde neexistovala pohledávka původního pronajímatele vůči žalobci na splatné nájemné, ani pohledávka žalobce vůči pronajímateli z titulu přeplatku na nájemném. Zcela nadbytečně se proto odvolací soud zabýval otázkou, zda se změnou vlastnictví k pronajatému bytu přešla na nového vlastníka domu neexistující peněžitá pohledávka nájemce vůči předchozímu pronajímateli. V řízení nebylo zjištěno, že by v době trvání nájemního vztahu se žalovanou vznikla žalobci nějaká jiná pohledávka na peněžité plnění vůči žalované z titulu přeplatku na nájemném, popř. jiná splatná pohledávka v rámci jejich nájemního vztahu.
Jak vyplývá z výsledků řízení, nový pronajímatel (společnost 5.) uzavřel se žalobcem dne 28. 6. 1999 novou nájemní smlouvu k témuž bytu, v níž bylo sjednáno, že regulované nájemné je nájemce povinen hradit měsíčně, nejpozději do posledního dne měsíce. Z výsledků řízení nevyplývá, že by přede dnem 28. 6. 1999 nájemní poměr založený smlouvou z 15. 10. 1997 zanikl. Měl-li by uzavřením nové nájemní smlouvy zaniknout dosud trvající nájemní poměr, muselo by to být jednoznačně zřejmé z obsahu této dohody; protože tomu tak není, neboť nově sjednanou nájemní smlouvou nebyl ukončen nájem založený smlouvou z 15. 10. 1997, bylo by možno uvažovat o nové dohodě pouze jako o změně dosavadních vzájemných práv a povinností za trvání existujícího nájemního vztahu.
Podle ust. §516 odst. 1 obč. zák. mohou účastníci dohodou změnit vzájemná práva a povinnosti. Nevyplývá-li z dohody nepochybně, že sjednáním nového závazku má dosavadní závazek zaniknout, vzniká nový závazek vedle dosavadního závazku, jsou-li pro jeho vznik splněny zákonem požadované náležitosti (odst. 2).
Jde o tzv. kumulativní novaci, při níž původní závazkový právní vztah (nájemní poměr) nezaniká, pouze se mění jeho obsah (tj. jednotlivá práva a povinnosti stran). Ke změně dochází tím, že k původní právní skutečnosti (smlouvě), z níž závazkový vztah vznikl, přistupuje další právní skutečnost – dohoda, kterou strany mění jednotlivá práva a povinnosti z nájemního vztahu vyplývající. Nová smlouva mezi pronajímatelem a nájemcem by tedy mohla způsobit pouze změnu jejich existujícího závazkového vztahu ve smyslu §516 obč. zák., a to např. i ve výši a splatnosti nájemného. K tomu však, aby závazek žalobce ohledně výše a splatnosti sjednaného nájemného na dobu 40 měsíců mohl být smlouvou z 28. 6. 1999 dodatečně změněn, musel by tento jeho původní závazek existovat v době změny, neboť neexistující závazek, a to je i závazek zaniklý splněním, nelze změnit. Protože žalobce svůj závazek (tj. povinnost zaplatit pronajímateli nájemné za 40 měsíců) ve sjednané době a výši splnil, tento jeho závazek vůči pronajímateli zanikl a dodatečným ujednáním již k jeho změně nemohlo dojít.
Právní důvod, na základě kterého žalobce žalované plnil, tj. nájemní smlouva ze dne 15. 10. 1997, tedy změnou pronajímatele ani uzavřením další nájemní smlouvy k témuž bytu neodpadl. Závěr odvolacího soudu o vzniku bezdůvodného obohacení získaného žalovanou na úkor žalobce plněním z právního důvodu, který odpadl, není proto správný.
Z uvedeného vyplývá, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním názoru [§241 odst. 3 písm. d) o. s. ř.].
Nejvyšší soud České republiky proto rozsudek odvolacího soudu ve vyhovujícím výroku o věci samé a ve výrocích na něm závislých zrušil (§243b odst. 1 část věty za středníkem o. s. ř.) a vrátil věc v tomto rozsahu Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení (§243b odst. 2 věta první o. s. ř. ).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 30. října 2002
JUDr. Marta Škárová, v. r.
předsedkyně senátu