ECLI:CZ:NS:2002:26.CDO.1674.2000.1
sp. zn. 26 Cdo 1674/2000
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc. a soudců JUDr. Hany Müllerové a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobkyně Z., a. s., zastoupené advokátem, proti žalovaným 1) M. H. a 2) M. H., oběma zastoupeným advokátkou, o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 17 C 38/99, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. ledna 2000, č. j. 25 Co 708/99-54, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. ledna 2000, č. j. 25 Co 708/99-54, a rozsudek Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 10. června 1999, č. j. 17 C 38/99-32, se zrušují a věc se vrací okresnímu soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 10. 6. 1999, č. j. 17 C 38/99- 32, uložil žalovaným povinnost vyklidit byt číslo 320, sestávající z jednoho pokoje, kuchyně, sociálního zařízení, komory a předsíně, umístěný na třetím nadzemním podlaží (dále \"předmětný byt\") v domě č. p. 610 v B. ulici v H. (dále \"předmětný dům\") do patnácti dnů po zajištění náhradního bytu; současně rozhodl o nákladech řízení. Vycházel ze zjištění, že žalobkyně je vlastnicí předmětného domu, že kolaudačním rozhodnutím MěNV v H., odboru územního plánování a architektury ze dne 1. 6. 1987 bylo povoleno užívání tohoto domu jako ubytovny žalobkyně, že rozhodnutím Úřadu města H., odboru výstavby ze dne 4. 11. 1998 byl zamítnut návrh žalobkyně na povolení změny ve způsobu užívání stavby „ubytovna v ul. B. 10 na bytový dům“, jakož i ze zjištění, že dne 4. 9. 1996 uzavřela žalobkyně s první žalovanou smlouvu o přechodném ubytování (na dobu do 31. 12. 1996) týkající se předmětného bytu, a dne 17. 12. 1996 (s účinností od 1. 1. 1997) písemnou smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou (dále též „předmětná nájemní smlouva“). Z obsahu posléze uvedené smlouvy vyplývá, že přesný rozsah vybavení a zařízení tohoto bytu, popis jeho příslušenství a stav je uveden v dalších listinách (v \"Evidenčním listě\", v \"Protokolu o převzetí bytu\" a v \"Pasportu bytu\"), jež tvoří její přílohy; nájemné (ani způsob jeho výpočtu) ve smlouvě dohodnuto nebylo (bylo toliko stanoveno, že se bude řídit „platnými cenovými předpisy“). Listiny, které měly tvořit přílohu předmětné smlouvy, nebyly nikdy vyhotoveny. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že předmětná nájemní smlouva je podle §39 obč. zák. neplatná, nebot\' neobsahuje všechny podstatné náležitosti stanovené v §686 obč. zák. - vymezení příslušenství bytu, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo jejich výši; na základě toho konstatoval, že žalovaní užívají předmětný byt bez právního důvodu. Dovodil dále, že předmětný dům je „domem obytným nikoli ubytovnou“, a že okolnosti, za kterých byla předmětná nájemní smlouva uzavřena (dobrá víra žalovaných, vůle účastníků uzavřít smlouvu o nájmu bytu), jakož i okolnosti následné (nevyhotovení příloh žalobkyní a její snaha využít této skutečnosti ve svůj prospěch) odůvodňují, aby povinnost žalovaných k vyklizení byla - na základě ustanovení §3 odst. 1 obč. zák. - vázána na zajištění náhradního bytu, když žalovaní žijí v předmětném bytě s nezletilým dítětem a nemají jinou možnost bydlení.
K odvolání žalobkyně a žalovaných Krajský soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 26. 1. 2000, č.j. 25 Co 708/99-54, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu na vyklizení žalovaných zamítl (výrok I.), rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (výrok II. a III.) a zamítl návrh na přerušení řízení (výrok IV.). Odvolací soud doplnil dokazování listinnými důkazy z nichž učinil zjištění, že rozhodnutím Městského národního výboru v H., odboru územního plánování a architektury ze dne 1. 6. 1987, č.j. ÚP/954/87/To, bylo povoleno užívání předmětného domu jako ubytovny, že rozhodnutím Úřadu Města H. ze dne 4. 11. 1998, č.j. OV/3381/98/Šm, byla zamítnuta žádost žalobkyně o změnu účelu užívání stavby (předmětného domu) z ubytovny na bytový dům (s odůvodněním, že termín \"ubytovna\" není právně definován a žádost o změnu užívání je proto bezpředmětná). Zaujal názor, že pro právní posouzení věci „mělo zásadní význam posouzení prostor, jejich vyklizení se žalobkyně domáhala“, přičemž v úvahu přicházela jejich „kvalifikace“ jako bytu nebo jako obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení. Dospěl k závěru, že ze skutkových zjištění učiněných v odvolacím řízení vyplývá, že prostory užívané žalovanými jsou bytem, neboť směrodatný je především faktický stav užívání těchto prostor, které jsou v daném případě užívány rodinami, jakož i okolnost, že nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Zásadní důležitost (uvádí se dále v odůvodnění rozsudku odvolacího soudu) má především vůle účastníků řízení, kteří sami jako smluvní strany nájemní smlouvy kvalifikovali předmětné prostory jako byt. Vůle žalobkyně přitom našla výraz i v té skutečnosti, že předmětné prostory jako byty prodávala a prodává. Na základě toho odvolací soud dovodil, že na právní vztah mezi účastníky je nutno aplikovat ustanovení o nájmu bytu (§685 a násl. obč.zák.), a nikoli ustanovení §717 a násl. obč.zák. o nájmu jiných obytných místností v zařízení určeném k trvalému bydlení, resp. §754 a násl. obč. zák. o ubytovací smlouvě. Za pomoci výkladu (§35 odst. 2 obč. zák.) dospěl k závěru, že předmětná nájemní smlouva je platná, když přihlédl k tomu, že sami účastníci konstatují ve smlouvě existenci listin obsahujících specifikaci příslušenství a způsob výpočtu nájemného, a že žalobkyně neprokázala nesoulad textu smlouvy se skutečností. Tvrdila sice, že listiny, jež měly tvořit přílohu smlouvy nebyly vyhotoveny, nicméně toto tvrzení neprokázala. Mezi účastníky přitom bylo nesporné, co je předmětem nájmu a co se rozumí bytem a jeho příslušenstvím, přičemž výše nájemného vyplývala z právního předpisu. Odvolací soud uzavřel, že žalovaným svědčí k předmětnému bytu právo nájmu bytu, a že žaloba není proto důvodná. Zamítnutí návrhu žalobkyně na přerušení řízení do rozhodnutí Nejvyššího soudu v jiných věcech odůvodnil tím, že pro takovýto postup není opora v zákoně.
Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost odůvodnila poukazem na ustanovení §238 odst. 1 písm. a) o. s. ř., a v němž uplatnila dovolací důvody podle §241 odst. 3 písm. c) a d) o. s. ř. Nesouhlasí se skutkovými a právními závěry odvolacího soudu a uvádí, že z provedených důkazů vyplynulo, že předmětný dům byl kolaudován jako ubytovna, a že tento charakter měl až do okamžiku, než došlo k prohlášení vlastníka (žalobkyně) ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb., tedy i v době, kdy byla mezi účastníky uzavírána předmětná nájemní smlouva. Proto nemohla být platně uzavřena smlouva o nájmu bytu ve smyslu §685 a násl. obč. zák., a to i s přihlédnutím k §85 zákona č. 50/1976 Sb., podle kterého lze stavbu užívat jen k účelu, k němuž je určena. Dovolatelka dále uvádí, že je nerozhodné, podle jakých ustanovení byla daná nájemní smlouva uzavírána, nebot\' jak smlouva o nájmu bytu, tak i smlouva o nájmu obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení musí obsahovat náležitosti stanovené v §686 obč.zák.; tak tomu však v dané věci nebylo, a proto je předmětná nájemní smlouva neplatná. Dovolatelka má za to, není rozhodné, kdo případně zapříčinil neplatnost smlouvy, ale objektivní stav její neplatnosti, a že \"obě strany smlouvy měly stejnou povinnost postarat se o to, aby smlouva byla uzavřena platným způsobem\". Navrhla, aby rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena okresnímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaní ve svém dovolacím vyjádření obsáhle vyvraceli argumenty dovolatelky zpochybňující platnost předmětné nájemní smlouvy a charakter prostor jimi užívaných a navrhli, aby dovolání bylo jako nedůvodné zamítnuto.
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnout podle dosavadních právních předpisů. Vzhledem k tomu, že napadené rozhodnutí bylo vydáno 26. 1. 2000, Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle občanského soudního řádu ve znění účinném před l. 1. 2001 (dále jen „o. s. ř.“).
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení dovolatelky, je podle §238 odst. 1 písm. a) o.s.ř. přípustné, neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé, a opírá se o způsobilé dovolací důvody podle §241 odst. 3 písm. c) a d) o. s. ř., jimiž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu vychází ze skutkového zjištění, které nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování, a spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Ve smyslu ustanovení §242 odst. 1 a 3 věty první o. s. ř. je dovolací soud vázán rozsahem dovolání a uplatněnými dovolacími důvody, včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. K vadám uvedeným v §237 odst. 1 o. s. ř., resp. k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241 odst. 3 písm. b/ o. s. ř.), dovolací soud přihlíží, i když nebyly v dovolání uplatněny (§242 odst. 3 věta druhá o. s. ř.); zmíněné vady nebyly dovoláním tvrzeny a ani se z obsahu spisu nepodávají.
Dovolatelka odvolacímu soudu především vytýká nesprávnost právního posouzení předmětné nájemní smlouvy jako smlouvy o nájmu bytu ve smyslu ustanovení §685 a násl. obč. zák.
O nesprávné právní posouzení věci ve smyslu ustanovení §241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. jde tehdy, posoudil-li odvolací soud věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Předmětem právního vztahu nájmu bytu upraveného v ustanoveních §685 a násl. obč. zák. je „byt“. Občanský zákoník - byť označuje byt za samostatný předmět občanskoprávních vztahů (srov. §118 odst. 2) a upravuje některé právní vztahy k tomuto předmětu se vážící (např. vztah nájemní) - sám jeho definici nepodává; rovněž tak (po zrušení zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, ve znění pozdějších předpisů - srov. §878 bod 2. občanského zákoníku ve znění po novele provedené zákonem č. 509/1991 Sb., s účinností k 1. 1. 1992) žádný jiný platný právní předpis obecně platnou legální definici daného pojmu neobsahuje. V právní praxi je však konstantně zastáván názor, že při posouzení otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem, je nutno vycházet ze stavebněprávních předpisů; rozhodující je přitom kolaudační stav, nikoliv faktický způsob jejich užívání (srov.: Občanský zákoník, komentář, 1. vydání, SEVT Praha 1991, str. 510, Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M., Vodička, A. a kolektiv: Občanský zákoník, komentář, C. H. Beck, Praha 1994, 2. vydání, str. 484, shodně též např. 3. vydání, 1996, str. 601 a 6. vydání, 2001, str. 1068). Tomuto názoru koresponduje i vymezení pojmu „byt“ v rozhodnutích Nejvyššího soudu, např. v rozhodnutí ze dne 22. 10. 1999, č. j. 2 Cdon 1010/97, podle kterého vymezení bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu §118 odst. 2 obč. zák., zásadně předpokládá pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že soubor místností (popřípadě jednotlivá místnost), jsou způsobilé k trvalému užívání a jsou určeny k trvalému bydlení. Obdobný názor zaujal Nejvyšší soud též v rozhodnutí ze dne 29. 5. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000 (ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne 7. 1. 2002, sp. zn. IV. ÚS 611/01), v němž uvádí, že pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu §118 odst. 2 obč. zák. je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu.
V době uzavření předmětné nájemní smlouvy (18. 12. 1996) obsahovala vymezení pojmu „bytu“ vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění vyhlášky č. 45/1979 Sb. a vyhlášky č. 376/1992 Sb. Podle jejího ustanovení §42 odst. 3 věty prvé je bytem soubor místností a prostorů pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení (za splnění podmínek stanovených v §42 odst. 4 písm. a) cit. vyhlášky může byt představovat i jedna obytná místnost). Nelze mít pochyb, že určením účelu užívání ve smyslu uvedené definice se míní určení užívání kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Toto lze dovodit z ustanovení §76 odst. 1 a §85 odst. 1 věty prvé zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění zákonů č. 103/1990 Sb., č. 425/1990 Sb., č. 262/1992 Sb. a č. 43/1994 Sb. (dále jen „stavební zákon“), z nichž vyplývá, že dokončenou stavbu, popřípadě její část schopnou samostatného užívání, pokud vyžadovala stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí, resp. jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí.
Lze tak uzavřít, že bytem je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Rozhodující pro vymezení souboru místností (popřípadě jednotlivé obytné místnosti) jako bytu je tedy právní stav, založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby dle §76 odst. 1 stavebního zákona (příp. o změně účelu jejího užívání dle §85 stavebního zákona - v tomto směru lze poukázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1848/97). Bylo-li takto o posouzení otázky, co je bytem, stavebním úřadem rozhodnuto, soud z tohoto rozhodnutí vychází (§135 odst. 2 věta druhá o. s. ř. ).
Jestliže tedy v projednávané věci odvolací soud zaujal názor, že pro posouzení otázky, zda prostory, které byly předmětem nájemní smlouvy ze dne 18. 12. 1996, jsou bytem, je rozhodný především faktický stav jejich užívání, resp. vůle účastníků této smlouvy, je jeho právní posouzení (nerespektující výše uvedené závěry) nesprávné. Veden tímto nesprávným právním názorem odvolací soud při právním posouzení charakteru prostor užívaných žalovaným nezohlednil obsah kolaudačního rozhodnutí, jímž bylo povoleno užívání předmětného domu, a nezabýval se ani otázkou, jaký byl stavebněprávní charakter tohoto domu a prostor užívaných žalovaným ke dni uzavření předmětné nájemní smlouvy (okolnosti nastalé po jejím uzavření nemohou být z tohoto pohledu právně relevantní). V důsledku toho je neúplné a tedy nesprávné i jeho právní posouzení předmětné nájemní smlouvy jako smlouvy o nájmu bytu ve smyslu §685 a násl. obč. zák.
Dovolací důvod podle §241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. tak byl uplatněn důvodně. Pokud jde o další dovolatelkou - s odkazem na §241 odst. 3 písm. c) o. s. ř. - namítaný dovolací důvod, jenž je zřejmě spatřován v námitce, že „z provedených důkazů vyplynulo, že předmětný dům byl kolaudována jako ubytovna“, lze tuto námitku (jak vyplynulo ze shora uvedeného) podřadit dovolacímu důvodu podle §241 odst. 3 písm. d) o. s. ř., neboť odvolací soud nepovažoval (vzhledem k právnímu názoru, který zaujal) skutkové zjištění, jež učinil z obsahu kolaudačního rozhodnutí, za významné pro právní posouzení věci.
Vycházeje z uvedených závěrů Nejvyšší soud rozhodnutí odvolacího soudu podle §243b odst. 1 věty za středníkem o. s. ř. zrušil. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně (který se otázkou stavebněprávního charakteru předmětného domu a prostor užívaných žalovanými ke dni uzavření předmětné nájemní smlouvy taktéž nezabýval), bylo zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Vzhledem k důvodům, pro které byla zrušena rozhodnutí soudů obou stupňů, bylo předčasné zabývat se otázkou platnosti předmětné nájemní smlouvy z pohledu dodržení náležitostí stanovených v §686 odst. 1 obč. zák.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 věta třetí o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 6. února 2002
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á , CSc., v.r.
předsedkyně senátu