ECLI:CZ:NS:2003:21.CDO.949.2002.1
sp. zn. 21 Cdo 949/2002
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Zdeňka Novotného a soudců JUDr. Ljubomíra Drápala a JUDr. Mojmíra Putny v právní věci žalobce L. d. o., družstva, zastoupeného advokátem, proti žalovanému L. spol. s r. o., o 460.114,50 Kč s příslušenstvím, vedené u Krajského soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 37 Cm 132/98, o dovolání žalobce proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 18. září 2001 č.j. 11 Cmo 242/2001-198, takto:
Rozsudek odvolacího soudu se zrušuje a věc se vrací Vrchnímu soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce se domáhal, aby mu žalovaný zaplatil 460.114,50 Kč s 20% úrokem z prodlení od 29.11.1997 do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že se žalovaným uzavřel dne 1.4.1997 smlouvu o podnájmu nebytových prostor na dobu od 1.4.1997 do 30.8.1997, v níž bylo dohodnuto měsíční nájemné ve výši 20.000,- Kč. Protože žalovaný za celou dobu podnájmu žalobci nic nezaplatil, dluží mu na nájemném 100.000,- Kč. Vzhledem k tomu, že po uplynutí doby podnájmu se žalovaný odmítl z nebytových prostor vystěhovat, vyklidil jej žalobce „svépomocí“, „čímž žalovanému vznikl neoprávněný majetkový prospěch ve výši 38.134,- Kč“, a kromě toho v souvislosti s vyklizením žalovaného zaplatil žalobce za odvoz jeho odpadu 3.673,- Kč a za likvidaci odpadu 3.307,50 Kč. Jelikož žalobce dne 22.8.1997 uzavřel novou podnájemní smlouvu se společností D. P., s. r. o. a tomuto podnájemci vznikla v důsledku chování žalovaného (když neměl možnost pronajaté prostory užívat) škoda ve výši 315.000,- Kč, kterou žalobce uhradil, požadoval po žalovaném zaplacení i této částky.
Krajský soud v Hradci Králové (jako soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 28.6.1999 č.j. 37 Cm 132/98-82 žalobu zamítl a žalobci uložil, aby zaplatil žalovanému na nákladech řízení 28.160,- Kč k rukám „právního“ zástupce žalovaného. Soud prvního stupně vycházeje ze zjištění, že žalovaný uzavřel dne 4.4.1997 „platnou podnájemní smlouvu č. 1/97“ s pronajímatelem L. s. P. a. s. a že „řádně hradil“ této společnosti nájemné, dovodil, že „již z tohoto důvodu nemohl být žalovaný zavázán k placení dalšího nájemného za tentýž objekt, tentokrát ve prospěch žalobce“.
K odvolání žalobce Vrchní soud v Praze usnesením ze dne 23.3.2000 č.j. 11 Cmo 585/99-101 rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud vytkl soudu prvního stupně, že jeho rozsudek je nepřezkoumatelný a že se zřetelem k tomu, že ohledně týchž nebytových prostor byly se žalovaným uzavřeny „dvě smlouvy, v nichž jako subjekty přenechávající je k užívání žalovanému vystupovaly dva různé subjekty“, bylo zapotřebí především vyložit smlouvu uzavřenou mezi žalobcem a žalovaným a posoudit její platnost. Kdyby totiž skutečně byla účastníky míněna jako smlouva o podnájmu ve smyslu ustanovení §6 zákona č. 116/1990 Sb., mohla být platně uzavřena pouze za předpokladu, že žalobce sám byl nájemcem; tuto otázku však neřeší zápis o uznání vlastnictví sepsaný formou notářského zápisu, který - jak odvolací soud zdůraznil - nemohl mít konstitutivní význam (§5 odst. 4 zákona č. 344/1992 Sb. a §7 zákona č. 265/1992 Sb.).
Krajský soud v Hradci Králové poté rozsudkem ze dne 21.2.2001 č.j. 37 Cm 132/98-166 žalovanému uložil, aby zaplatil žalobci 453.134,10 Kč s 20% úrokem z prodlení od 29.11.1997 do zaplacení, ohledně částky 6.980,40 Kč s 20% úrokem z prodlení od 29.11.1997 do zaplacení žalobu zamítl a rozhodl, že žalovaný je povinen „nahradit“ žalobci na nákladech řízení 95.651,- Kč k rukám zástupce žalobce. Ve věci samé dospěl k závěru, že smlouva o podnájmu nebytových prostor ze dne 1.4.1997 uzavřená mezi žalobcem (jako nájemcem, který „byl oprávněn“ k jejímu uzavření na základě nájemní smlouvy sjednané mezi ním a čtyřicetipěti podílnickými obcemi) a žalovaným (jako podnájemcem) na dobu od 1.4.1997 do 30.8.1997 „je smlouvou platnou ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb.“. Okolnost, že žalovaný plnil ve prospěch třetího subjektu podle jeho názoru pouze znamená, že „na straně tohoto jiného subjektu vzniklo bezdůvodné obohacení“. Soud prvního stupně proto žalobě (s výjimkou částek 3.673,- Kč za odvoz odpadu a 3.307,50 Kč za jeho likvidaci, ohledně nichž žalobce neprokázal vznik škody) vyhověl.
K odvolání žalovaného Vrchní soud v Praze rozsudkem ze dne 18.9.2001 č.j. 11 Cmo 242/2001-198 změnil rozsudek soudu prvního stupně „v napadeném vyhovujícím výroku“ tak, že žalobu zamítl, a rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalovanému na nákladech řízení před soudy obou stupňů 116.179,- Kč k rukám jeho zástupce advokáta. Odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně dovodil, že v prvé řadě je ve smyslu ustanovení §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. absolutně neplatná nájemní smlouva uzavřená dne 1.1.1996 mezi 45 obcemi jako pronajímateli a žalobcem jako nájemcem, neboť neobsahuje náležitosti předepsané ustanovením §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. Uvedená smlouva především postrádá přesné a určité vymezení předmětu nájmu, neboť odkazuje na „majetek uvedený v příloze č. 1“, přičemž příloha, v níž měl být tento předmět nájmu vymezen, je datována dnem 31.12.1997, tedy až 4 měsíce po datu, kdy měla skončit účinnost podnájemní smlouvy mezi účastníky, a není účastníky odsouhlasená, aby mohla být považována za součást nájemní smlouvy. Kromě toho jako předmět nájmu jsou v ní uvedeny pouze pozemky s údaji o parcelním čísle, výměře a druhu pozemku, avšak nebytové prostory, respektive budova s nebytovými prostorami jako předmět nájmu, v příloze uvedena není. Neurčité je rovněž vymezení účelu nájmu (§3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.), kterým je třeba rozumět činnost, která má být v prostorách vykonávána, a není jím tudíž „zajištění příjmů nájemce“, jak se účastníci dohodli v článku II. nájemní smlouvy. Konečně smlouva postrádá dohodu o výši a splatnosti nájemného včetně způsobu jeho placení, neboť v článku III. se uvádí kromě jiného, že nájemce bude hradit nájemné, přičemž jeho výše bude „stanovena pro každý kalendářní rok po dohodě obou stran“, a že „dohoda o výši nájemného a způsobu placení nájemného je rovněž součástí této smlouvy“. Protože nájemní smlouva je z uvedených důvodů neplatná, nemohla být podle názoru odvolacího soudu platně uzavřena ani smlouva o podnájmu, z níž žalobce dovozuje vůči žalovanému nárok na zaplacení úhrady za podnájem. Tento nárok přitom nelze - jak odvolací soud zdůraznil - přiznat ani z titulu bezdůvodného obohacení, neboť k jeho uplatnění není dána žalobcova aktivní věcná legitimace (tu by měl jen vlastník, popřípadě spoluvlastníci), a zároveň - se zřetelem ke shora uvedenému - není dán ani nárok žalobce na náhradu škody ve vztahu k částkám 315.000,- Kč a 38.604,40 Kč, neboť „chybí základní předpoklad odpovědnosti, jímž je porušení smluvní, respektive právní povinnosti (§420 odst. 1 obč. zák.)“.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Namítal, že závěr odvolacího soudu o neplatnosti nájemní smlouvy ze dne 1.1.1996 z důvodu nedostatku podstatných náležitostí uvedených v ustanovení §3 zákona č. 116/1990 Sb. není správný, neboť podle jeho názoru byla tato nájemní smlouva mezi pronajímateli a žalobcem uzavřena podle ustanovení §663 a násl. obč. zák., který upravuje nájemní smlouvu, jejímž předmětem jsou věci nemovité; to „jednoznačně vyplývá ze znění nájemní smlouvy z čl. II. a přílohy č. 1 k této smlouvě“, v níž je „jednoznačně uvedeno, které nemovité věci byly předmětem nájmu, tedy mimo jiné budova P. 337“, jejíž část byla následně dána do podnájemního vztahu mezi žalobcem (nájemcem) a žalovaným. Ve věci ceny nájmu se proto tato smlouva - jak žalobce dovozoval - řídí ustanovením §663 a §671 obč. zák., podle nichž nájemní smlouva není neplatná, i kdyby cena nebyla mezi pronajímateli a nájemcem smluvně dohodnuta, neboť platí fikce, že, nedojde-li k dohodě o ceně nájmu, je cena nájmu stanovena ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajímané věci a způsobů jejího užívání. Jestliže se odvolací soud „pozastavuje nad daty, kdy byla uzavřena nájemní smlouva, a skutečností, že příloha, která byla předložena, je datována 31. 12. 1997“, předložil žalobce přílohu z tohoto data „pouze pro dokreslení celé záležitosti“, jelikož se „nedomníval, že odvolací soud bude zpochybňovat výše uvedenou nájemní smlouvu“. Skutečností totiž je, že příloha byla každoročně měněna, a proto - jak dovolatel zdůraznil - příloha č. 1 z roku 1996 nezahrnuje některé nemovitosti, které byly dále pronajímány v roce 1997, kdy docházelo k postupnému vydávání nemovitostí ze strany státu do vlastnictví obcí, tedy pronajímatelů. Žalobce navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a aby mu věc vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§240 odst. 1 o.s.ř.) a že jde o rozsudek, proti kterému je podle ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. dovolání přípustné, přezkoumal napadený rozsudek bez nařízení jednání (§243a odst. 1, věta první o.s.ř.) a dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné.
Předmětem řízení jsou nároky, jejichž důvodnost žalobce dovozuje z existence podnájemního vztahu mezi ním (jako nájemcem) a žalovaným (jako podnájemcem) založeného smlouvou o podnájmu nebytových prostor ze dne 1.4.1997, respektive jde o nároky, jejichž opodstatněnost na existenci tohoto podnájemního vztahu závisí. Jelikož právo podnájmu je právem odvozeným od práva nájmu, je předpokladem existence platného podnájemního vztahu mezi nájemcem a podnájemcem existence platného nájemního vztahu mezi nájemcem a vlastníkem věci (která je předmětem nájmu) jako pronajímatelem; možný obsah podnájemní smlouvy totiž zcela odpovídá zásadě, že nikdo nemůže převést na jiného více práv, než má. Odvolací soud - jak vyplývá z odůvodnění napadeného rozsudku - se proto správně zabýval otázkou platnosti nájemní smlouvy uzavřené dne 1.1.1996 mezi žalobcem (jako nájemcem) a čtyřicetipěti obcemi (jako pronajímateli), jejímž předmětem nájmu byly mimo jiné nebytové prostory, které žalobce dal následně do podnájmu žalovanému na základě výše zmíněné podnájemní smlouvy.
S názorem odvolacího soudu, že uvedená nájemní smlouva podléhá právnímu režimu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, dovolací soud nesouhlasí.
Podle ustanovení §1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (ve znění účinném v době uzavření předmětné nájemní smlouvy), se tento zákon vztahuje na
a) nebytové prostory, jimiž jsou místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, ani společné prostory domu,
b) na byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.
Podle ustanovení §118 odst. 1 obč. zák. jsou předmětem občanskoprávních vztahů věci (movité nebo nemovité - srov. §119 odst. 1 obč. zák.), a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty. Podle ustanovení §118 odst. 2 obč. zák. mohou být předmětem občanskoprávních vztahů též byty nebo nebytové prostory.
Ze zmíněných ustanovení je zřejmé, že zákon č. 116/1990 Sb., který se týká jen nebytových prostor a za určitých okolností i bytů, se nevztahuje na předměty občanskoprávních vztahů uvedené v ustanovení §118 odst. 1 obč. zák., tedy mimo jiné na nemovitosti, jimž se rozumí pozemky a stavby (budovy) spojené se zemí pevným základem (srov. §119 odst. 2 obč. zák.). Ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. se proto neuplatní, jde-li o nájem nemovitostí (jako celku), bez ohledu na to, že součástí těchto nemovitostí mohou být i nebytové prostory (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21.10.1999 sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný pod č. 73 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2000).
Jelikož v posuzovaném případě nebyly předmětem nájemní smlouvy ze dne 1.1.1996 uzavřené mezi čtyřicetipěti obcemi jako pronajímateli na straně jedné a žalobcem jako nájemcem na straně druhé nebytové prostory, nýbrž soubor movitého a nemovitého majetku, zahrnující „lesní pozemky, zemědělské pozemky, ostatní plochy, vodní toky a rybníky, budovy a stavby včetně všech movitých věcí v nich umístěných, včetně trvalých porostů, včetně práva myslivosti k těmto pozemkům“, nejednalo se o nájem nebytových prostor ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb. Uvedenou nájemní smlouvu proto bylo nutno posoudit (zejména z hlediska obligatorních obsahových náležitostí smlouvy) podle ustanovení §663 a násl. obč. zák., obsahujících obecnou úpravu nájemního vztahu.
V této souvislosti nelze pominout, že, i když se nájemní smlouva, jejímž předmětem je nemovitost (jako celek), v níž se nachází nebytové prostory určené k provozování obchodu a služeb, neřídí zákonem č. 116/1990 Sb., ale ustanoveními občanského zákoníku o nájemní smlouvě (§663 a násl. obč. zák.), byl k takovéto smlouvě nutný předchozí souhlas obecního úřadu (srov. již zmíněný rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21.10.1999 sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný pod č. 73 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2000, a rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27.10.1999 sp. zn. 2 Cdon 1502/97, uveřejněný pod č. 8 v časopisu Soudní judikatura, ročník 2000). Takovýto souhlas byl přitom nutný i za situace, vystupovala-li na straně pronajímatele (v rámci výkonu svého vlastnického práva) obec.
V daném případě se sice odvolací soud pro tento účel nezabýval povahou místností v pronajatých nemovitostech [souhlas podle ustanovení §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. je nutný jen u těch místností, které jsou k provozování obchodu a služeb určeny stavebně - srov. §104 a §85 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavebního zákona)], z provedených důkazů (zejména z pravomocného kolaudačního rozhodnutí ze dne 7.12.1995 č.j. výst. 1208/332/1995-PK vydaného odborem výstavby Městského úřadu v P., rozsudku Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 6.11.1997 č.j. 11 C 696/97-26 a smlouvy o podnájmu nebytových prostor ze dne 1.4.1997 uzavřené mezi žalobcem a žalovaným) je ovšem nepochybné, že část předmětu nájmu, kterou dal žalobce do podnájmu žalovanému, tj. soubor místností (nebytové prostory) v budově v P., ul. R. čp. 337, o výměře 996 m2, sestávající se z dílny a skladu, příslušenství, kotelny, sociálního zařízení, kanceláře a zpevněné skladovací plochy, byly stavebně určeny k jinému účelu než k provozování obchodu a služeb [kterým se rozumí činnosti vyjmenované v ustanovení §33 a §43 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon)]. Nedostatek souhlasu obecního úřadu by proto v daném případě nemohl mít na platnost nájemní smlouvy týkající se výše zmíněné části předmětu nájmu žádný vliv.
Z povahy nájemního vztahu vymezeného v ustanovení §663 obč. zák. však vyplývá, že nutnou náležitostí nájemní smlouvy je určení věci (movité či nemovité), která má být předmětem nájmu. Vymezení této věci (věcí) musí být odrazem souhlasné vůle obou účastníků nájemní smlouvy v okamžiku jejího uzavření; ke specifikaci předmětu nájmu nemůže dojít až po uzavření nájemní smlouvy. V posuzované věci proto bylo pro posouzení platnosti nájemní smlouvy uzavřené dne 1.1.1996 mezi žalobcem jako nájemcem na straně jedné a čtyřicetipěti obcemi jako pronajímateli na straně druhé mimo jiné významné zjištění, zda byl v této nájemní smlouvě ke dni jejího uzavření řádně vymezen předmět nájmu.
Povinností žalobce bylo, aby tvrdil všechny z tohoto hlediska pro rozhodnutí věci významné skutečnosti a ke svým tvrzením nabídl důkazy [§101 odst. 1 písm. a) a b) o.s.ř.]. Z bodu II. nájemní smlouvy ze dne 1.1.1996, kterou žalobce předložil v průběhu řízení (č.l. 123 – 139 spisu), vyplývá, že předmětem nájmu je „majetek uvedený v příloze č. 1“; příloha č. 1 je však - jak uvádí odvolací soud – „datována dnem 31.12.1997“ a „není účastníky odsouhlasená, aby mohla být považována za součást nájemní smlouvy“. Je samozřejmé, že příloha datovaná 31.12.1997 nemůže vypovídat o předmětu nájmu dohodnutém takřka o dva roky dříve nájemní smlouvou ze dne 1.1.1996. Nabídnutý důkaz k prokázání žalobcova tvrzení o tom, že je nájemcem souboru místností (nebytových prostor), které dal do podnájmu žalovanému, je tudíž v tomto směru bezpochyby nezpůsobilý prokázat jeho tvrzení o obsahu (předmětu) smluvního ujednání v nájemní smlouvě. Odvolacímu soudu je proto třeba vytknout, že neposkytl žalobci při jednání dne 18.9.2001 (kterého se zúčastnil rovněž pověřený zaměstnanec žalobce) ve smyslu ustanovení §118a odst. 3 o.s.ř. potřebné poučení o jeho důkazní povinnosti vztahující se právě k obsahu přílohy č. 1 zmiňované v čl. II. nájemní smlouvy ze dne 1.1.1996. Jestliže odvolací soud rozhodl ve věci, aniž by účastníku, jehož tíží důkazní břemeno, poskytl řádné poučení podle ustanovení §118a odst. 3 o.s.ř. (jak tomu bylo v projednávané věci), zatížil tím řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Dovolací soud k této vadě řízení přihlédl, i když nebyla v dovolání uplatněna (srov. §242 odst. 3 věta druhá o.s.ř.).
Protože rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci a trpí rovněž vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí, Nejvyšší soud České republiky jej podle ustanovení §243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušil a věc vrátil Vrchnímu soudu v Praze k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta prvá o.s.ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§226 odst. 1, §243d odst. 1 část věty za středníkem a věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 16. září 2003
JUDr. Zdeněk Novotný,v.r.
1
předseda senátu