ECLI:CZ:NS:2004:26.CDO.1600.2002.1
sp. zn. 26 Cdo 1600/2002
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ing. Jana Huška a soudců JUDr. Miroslav Ferák a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc. v právní věci žalobců A) I. S., a G. S., obou zastoupených advokátem, proti žalovanému T., N. V., zastoupenému advokátkou, o zaplacení částky 448.034,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 22 C 19/2000, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8. února 2002, č.j. 18 Co 434/01-65, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 8.2.2002, č.j. 18 Co 434/01-65, v potvrzujícím výroku ohledně částky 433.922.05 Kč s příslušenstvím, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 8. února 2002, č.j. 18 Co 434/01-65 potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku, jímž byla zamítnuta žaloba o zaplacení částky 433.922,05 Kč s příslušenstvím, ve výroku o zamítnutí žaloby co do částky 14.111,95 Kč s příslušenstvím a ve výroku o nákladech řízení věc zrušil a v tomto rozsahu ji vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
V odůvodnění rozsudku odvolací soud uvedl, že žalobci jsou zapsáni na listu vlastnictví č. 1123 pro obec P., katastrální území N. M. jako podíloví spoluvlastníci domu čp. 1121 na pozemku parc. č. 472 o výměře 211 m2, že dne 1.9.1995 uzavřeli se žalovaným smlouvu o pronájmu části nemovitosti čp. 1121 v rozsahu 146 m2 ve třetím poschodí, sestávající ze čtyř pokojů, jedné kuchyně a příslušenství, na dobu od 1.9.1995 do 31.8.1996. Žalovaný se zavázal platit žalobcům (pronajímatelům) nájemné ve výši 11.400 Dm v korunách českých čtvrtletně podle denního kurzu devizy – střed, uveřejněného v kurzovním lístku Č. n. b. v den splatnosti nájemného, a společně s každou splátkou nájemného zálohu na plnění poskytovaná s užíváním prostor ve výši 1.500,- Kč měsíčně. Podle článku XVIII. smlouvy byl žalovaný (nájemce) oprávněn smlouvu vypovědět kdykoli po dobu její účinnosti ze závažných důvodů na straně nájemce nebo v případě, že žalobci závažným způsobem poruší povinnosti ze smlouvy pro ně vyplývající. Výpovědní lhůta byla sjednána v délce dvou měsíců s počátkem běhu od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla dána výpověď. Předmětné pronajaté prostory byly podle rozhodnutí odboru výstavby Obvodního úřadu městské části P. ze dne 8.8.1995, které nabylo právní moci dne 26.8.1995, kolaudovány jako bytová jednotka 4+1, vybudovaná v půdním prostoru předmětného domu o 4 pokojích, kuchyni, vstupní hale, předsíni, 2x WC, koupelně, sprše a terase (dále jen „pronajaté prostory“). Žalovaný v dopise ze dne 23.2.1999 oznámil žalobcům, že vypovídá předmětnou nájemní smlouvu z důvodu, že pan P. se v měsíci červnu vrací do Š., s tím, že výpovědní lhůta je dva měsíce, počíná běžet měsícem následujícím ode dne doručení výpovědi a končí dnem 30.6.1999. Žalobci sdělili žalovanému, že k výpovědi, kterou obdrželi dne 8.3.1999, není důvod, a proto nájemní poměr skončí dne 31.12.1999, jak byl prodloužen. Předmětné prostory několik let užíval zaměstnanec žalovaného pan P., kterému ke dni 30.6.1999 skončil pracovní poměr a žalovaný jiného zaměstnane v předmětných prostorách neubytoval. Dne 28.6.1999 byly pronajaté prostory zcela vystěhovány; k 30.6.1999 se nepodařilo zastihnout žalobce a předat jim klíče, a proto byl jeden jejich svazek předán realitní kanceláři T.-R., která zprostředkovala uzavření nájemní smlouvy a která začala v létě 1999 shánět dalšího zájemce, a další svazek klíčů byl vhozen do schránky žalobců.
Soud prvního stupně na základě takto zjištěného skutkového stavu věci dospěl k právnímu závěru, že mezi účastníky došlo k uzavření nájemní smlouvy k bytu ve smyslu §685 a násl. obč. zák. na dobu určitou, která byla naposledy prodloužena do 31.12.1999, že na zánik tohoto nájemního práva se vztahovala kogentní úprava podle §710 obč. zák., podle níž může nájemce nájem sjednaný na dobu určitou vypovědět bez uvedení důvodu před uplynutím sjednané doby. Jelikož si účastníci v článku XVIII. smlouvy sjednali v rozporu se zákonnou úpravou, že nájemce může nájemní poměr vypovědět jen ze zde uvedených důvodů, posoudil smlouvu v této části jako neplatnou (§39 obč. zák.). Zároveň však konstatoval, že výpověď z nájmu bytu doručená žalobcům dne 8.3.1999 obsahovala všechny zákonné náležitosti obsažené v §710 odst. 3 obč. zák. včetně tříměsíční výpovědní lhůty, jejíž běh započal měsícem následujícím ode dne doručení výpovědi a skončil dnem 30.6.1999. Tímto dnem pak zanikl i nájem bytu. Konečně soud prvního stupně vyslovil, že k obnovení nájmu bytu podle §676 odst. 2 obč. zák. dojít nemohlo, neboť uvedené ustanovení dopadá na případy, kdy na rozdíl od tohoto případu nájemce projevuje vůli pokračovat v nájmu bytu.
Odvolací soud výše uvedený skutkový stav posoudil tak, že nájemní vztah mezi účastníky vznikl podle §663 a násl. obč. zák. nájemní smlouvou, jejímž předmětem sice byl byt, avšak jeho nájemcem byla právnická osoba, u níž se nevyžaduje zvýšená ochrana jako u osoby fyzické. V souvislosti s tímto závěrem pak otázku skončení nájmu posuzoval podle §676 obč. zák., který ponechává účastníkům smlouvy smluvní volnost, pokud jde o způsob skončení nájmu a stanovení podmínek výpovědi včetně délky výpovědní lhůty. Ve shodě se soudem prvního stupně uzavřel, že žalobcům nepřísluší nárok na nájemné za období od 1.7.1999 do 31.12.1999, neboť nájem byl ukončen ke dni 30.6.1999 v souladu se smluvními podmínkami i s ustanovením §676 obč. zák. (pokud jde o nedoplatky z vyúčtování plnění poskytnutých s užíváním bytu v částce 14.111,95 Kč, v tomto rozsahu byl napadený rozsudek soudu prvního stupně zrušen a vrácen k dalšímu řízení).
Dovoláním ze dne 14.5.2002 žalobci napadli výrok rozsudku odvolacího soudu, jímž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o zamítnutí žaloby na zaplacení částky 433.922,05 Kč s příslušenstvím, jehož přípustnost opřeli o §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. s tím, že napadené rozhodnutí řeší zásadní právní otázky v rozporu se zákonem, a uplatněnými dovolacími důvody jsou důvody uvedené v ustanovení §241a odst. 2 písm. a) a b) o.s.ř.
Ve věci samé mají podle dovolatelů po právní stránce zásadní význam zejména otázky, zda při sjednané možnosti ukončení nájmu nemovitosti (či její části) na dobu určitou výpovědí z vážných důvodů lze splnění této podmínky dovozovat z důvodu, který není v písemné výpovědi uveden, zda lze v písemné výpovědi jednostranně prodloužit sjednanou výpovědní lhůtu, zda okamžik ukončení užívání nemovitosti podnájemníkem znamená automaticky i skončení užívání nemovitosti nájemcem, a zda odvolací soud může potvrdit zamítavý rozsudek soudu prvního stupně, kdy v důsledku odchylného právního posouzení věci si musí rozhodující skutkové závěry učinit sám.
V podrobnostech dovolatelé v dovolání uvedli, že věc byla správně posouzena jako nájem části nemovitosti. Ustanovení §676 odst. 1 obč. zákoníku neumožňuje výpověď nájmu (části) nemovitosti sjednanou na dobu určitou. Takovouto možnost lze však sjednat (viz rozsudek NS Odon 149/97) a je-li možnost výpovědi vázána na podmínku výpovědi z vážných důvodů (čl. XVIII. nájemní smlouvy z 1.9.1998), je pouze důvod uvedený v písemné výpovědi relevantní pro posouzení, zda je dán „vážný důvod“. Tímto vážným důvodem není podle dovolatelů údaj ve výpovědi, že nájemcův podnájemník se vrací do Š.
Dále dovolatelé uvedli, že jednostranné stanovení délky výpovědní lhůty může být založeno buď zákonem nebo dohodou stran. Účastníci si sjednali dvouměsíční výpovědní lhůtu. Písemný úkon nájemce z 18.2.1999 (výpověď), podle něhož měl být nájemní vztah ukončen až k 30.6.1999 vzbuzuje pochybnost, zda svým obsahem nejde pouze o návrh na dohodu. I pokud by šlo o výpověď platnou, skončil by nájem už ve smluvené dvouměsíční lhůtě a další užívání nemovitostí by založilo podle §676 odst. 2 obč. zákoníku nájemní vztah na další rok a i v takovémto případě je předmětná žaloba o úhradu nájemného a služeb za následných 6 měsíců důvodná.
Podle dovolatelů faktické odstěhování podnájemníka automaticky neukončuje užívání nájemcem, neboť podle nájemní smlouvy bylo oprávněním nájemce pronajímat dotyčnou část nemovitosti i bez souhlasu pronajímatelů. Nájemce až dopisem ze dne 7.7.1999 zařídil předání klíčů od předmětu nájmu, proto došlo k užívání dotyčných prostor nejméně do 7.7.1999 a k prodloužení nájmu na další rok.
V dovolání dovolatelé dále uvedli, že při rozhodnutí soudu prvního stupně nebyla rozhodující platnost sjednaného důvodů výpovědi, neboť věc byla posuzována jako chráněný nájem bytu a stejně tak si mohl nájemce jednostranně určit dobu skončení nájmu, nebyla-li kratší než 3 měsíce. Obě tyto skutečnosti jsou rozhodující pro posouzení platnosti ukončení nájemního vztahu, resp. jeho obnovení na další 1 rok u obecného nájmu nemovitosti, jak věc posuzoval odvolací soud, který tak učinil na základě hodnocení tomu odpovídajících důkazů v první a současně i poslední instanci, přestože byly novým základem meritorního rozhodnutí věci. Proti skutkovým závěrům jako výsledku hodnocení důkazů učiněnému poprvé až odvolacím soudem není přípustný ani mimořádný opravný prostředek.
Žalobci proto navrhují, aby dovoláním napadený výrok rozsudku odvolacího soudu byl zrušen a věc byla vrácena tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný se k dovolání žalobců, jak vyplývá ze spisu, nevyjádřil.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) posoudil dovolání nejprve podle ustanovení §240 odst. 1 a §241 odst. 1 a 2 o.s.ř. a konstatoval, že dovolání bylo podáno včas, oprávněnou osobou, obsahuje stanovené náležitosti, dovolatelé jsou zastoupeni advokátem, kterým bylo dovolání sepsáno.
Dále se dovolací soud zabýval tím, zda je dovolání přípustné, neboť jenom tehdy může být přezkoumávána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných a způsobilých dovolacích důvodů.
V daném případě je dovoláním napadán výrok rozsudku odvolacího soudu, jímž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé, kterým byla zamítnuta žaloba o zaplacení částky 483.922,05 Kč s příslušenstvím.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu je upravena v ustanovení §237 odst. 1 písm. b) a c) o.s.ř.
Podle ustanovení §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř. není dovolání v dané věci přípustné proto, že napadeným rozsudkem odvolací soud potvrdil v pořadí první rozsudek soudu prvního stupně.
Podle ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., o něž dovolatelé s ohledem na obsah dovolání přípustnost opřeli, je dovolání proti rozhodnutí odvolacího soudu přípustné tehdy, jestliže jím bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně a dovolání není přípustné podle ustanovení §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř. a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem (§237 odst. 3 o.s.ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu má dále po právní stránce zásadní význam tehdy, řeší-li předmětnou právní otázku rozdílně (jinak) a nelze tedy hovořit o ustálené judikatuře, popř. je právní otázka řešena v rozporu s ustálenou judikaturou nebo je-li právní otázka řešena v rozporu s hmotným právem.
Dovolací soud s ohledem na dále uvedené dospěl k závěru, že v posuzovaném případě jsou splněny podmínky stanovené v ustanovení §237 odst. 1 písm. c) a §237 odst. 3 o.s.ř. a dovolání je přípustné, pokud jde o právní otázku, zda lze v písemné výpovědi jednostranně prodloužit sjednanou výpovědní lhůtu, obsahově dále rozvedenou v dovolání, neboť tato otázka má zásadní právní význam pro rozhodovací praxi soudů a v této otázce není judikatura dosud ustálena. Pokud jde o zbývající právní otázky vymezené v dovolání, nejde buď o otázku zásadního právního významu, popř. nejde o právní otázku, ale o skutkové okolnosti, anebo dovolateli uváděná otázka nebyla odvolacím soudem v rozhodnutí řešena.
Ze skutkových zjištění, která nebyla dovolateli zpochybněna, vyplývá, že žalovaný jako právnická osoba a nájemce uzavřel se žalobci (pronajímateli) dne 1.9.1995 nájemní smlouvu a předmětem nájmu byl byt o velikosti 4+1 s příslušenstvím, který se nachází ve 3. patře domu v P. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31.8.1995 a postupně byl nájem prodlužován do 31.12.1999. Předmětné prostory byly podle kolaudačního rozhodnutí, vydaného Obvodním úřadem Městské části P., odborem výstavby ze dne 8.8.1995, kolaudovány jako bytová jednotka 4+1, kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci 26.8.1995.
Žalovaný dopisem ze dne 23.2.1999, adresovaným žalobcům, vypověděl předmětnou nájemní smlouvu s odůvodněním, že pan P. se vrací v červnu do Š. Ve výpovědi bylo uvedeno, že výpovědní lhůta je 2 měsíce a začíná běžet počínaje měsícem následujícím ode dne doručení výpovědi a končí 30.6.1999. Žalobci výpověď obdrželi 8.3.1999 a v dopise z téhož data sdělili žalovanému, že nemá důvod k výpovědi z nájmu bytu, a proto nájemní poměr skončí dnem 31.12.1999.
V nájemní smlouvě ze dne 1.9.1995 bylo v čl. XVIII. mj. dohodnuto, že „nájemce je oprávněn smlouvu vypovědět kdykoliv po dobu její účinnosti ze závažných důvodů ze strany nájemce nebo v případě, že pronajímatel závažným způsobem porušuje povinnosti z této smlouvy pro něj vyplývající. Výpovědní lhůta ze strany nájemce činí dva měsíce a počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla podána výpověď.“ Podle čl. VI. byl nájemce oprávněn užívat předmět nájmu pouze k účelům poskytování ubytování svým zaměstnancům.
Odvolací soud správně dospěl k závěru, že účastníci mohli postupovat podle ustanovení §676 odst. 1 obč. zákoníku a sjednat si jiný způsob skončení nájmu bytu (výpovědí) s kratší výpovědní dobou než stanovenou v §710 odst. 3 obč. zákoníku a sjednat si i další podmínky výpovědi (výpovědní důvody).
Pokud si účastníci sjednali jiný způsob skončení nájmu (§676 odst. 1 obč. zákoníku), je poté třeba, aby právní úkon (např. výpověď), jímž má být nájem takto skončen, odpovídal smluveným podmínkám (např. aby výpověď obsahovala sjednanou délku výpovědní lhůty, aby ve výpovědi byl uveden sjednaný výpovědní důvod apod.).
Odvolací soud v odůvodnění svého rozsudku uvedl, že „v řízení před soudem I. stupně bylo prokázáno, že ze strany žalovaného byl nájem ukončen výpovědí k datu 30.6.1999 jak v souladu se smluvními podmínkami, tak se zákonným ustanovením §676 obč. zákoníku“.
Z rozsudku soudu prvního stupně vyplývá (č.l. 47), že „nájemce může vypovědět nájem bytu bez uvedení důvodu“ a že „ čl. XVIII. nájemní smlouvy … z 1.9.1995 je v rozporu se zákonným ustanovením, když si účastníci sjednali důvody, pro které může nájemce vypovědět smlouvu a sjednali si rovněž výpovědní lhůtu“.
Z uvedeného je patrné, že odvolací soud se nezabýval tím, zda byly splněny smluvené podmínky pro podání výpovědi nájemcem, zejména přehlédl, že v nájemní smlouvě byla smluvena výpovědní lhůta v délce 2 měsíců, s počátkem běhu od měsíce následujícího ode dne doručení výpovědi; tatáž lhůta byla uvedena správně i na výpovědi ze dne 23.2.1999, avšak i při doručení výpovědi dne 8.3.1999 v ní uvedený konec běhu výpovědní lhůty – 30.6.1999 – neodpovídá sjednané výpovědní lhůtě v délce 2 měsíců.
Dovolací soud proto dospěl k závěru, který již uvedl výše, že je-li účastníky mj. platně sjednána jiná délka výpovědní lhůty, je ji třeba respektovat i ve výpovědi a není-li sjednáno účastníky něco jiného, nelze ji jednostranně měnit jedním z účastníků.
V daném případě je však z uvedeného zřejmé, že ve výpovědi ze dne 23.2.1999 je obsažen rozpor týkající se v ní uvedené výpovědní lhůty (2 měsíce) a doby skončení nájmu (30.6.1999), která uvedenou výpovědní lhůtu překračuje.
Za této situace bylo namístě, aby odvolací soud posoudil tento skutkový stav podle ust. §37 odst. 1 obč. zákoníku, podle něhož musí být právní úkon učiněn mj. určitě, jinak je neplatný.
Dovolacímu soudu proto nezbylo než konstatovat, že dovolání je důvodné, neboť odvolací soud neposoudil výpověď ze dne 23.2.1999 úplně, a proto je jeho právní posouzení nesprávné a je tak naplněn dovolací důvod dle ustanovení §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.
V novém řízení bude namístě se též zabývat i tím, zda byly splněny i další sjednané podmínky pro podání výpovědi (závažné důvody), neboť ani tím se odvolací soud ve svém rozhodnutí nezabýval.
Nejvyšší soud proto podle §243b odst. 2,3 o.s.ř. výše uvedený rozsudek odvolacího soudu zrušil v dovoláním napadeném výroku (potvrzení výroku rozsudku soudu prvního stupně o zamítnutí žaloby o zaplacení částky 433.922,05 Kč s příslušenstvím) a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný.
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1, 2 věta o.s.ř.)
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 31. března 2004
JUDr. Ing. Jan Hušek, v.r.
předseda senátu