ECLI:CZ:NS:2004:28.CDO.587.2002.1
sp. zn. 28 Cdo 587/2002
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Ludvíka Davida, CSc., v právní věci žalobce Bytového družstva B. 2996, zastoupeného advokátkou, proti žalované M. K., zastoupené advokátem, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 5 C 149/96, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 16. 10. 2001, č.j. 25 Co 266/2001-143, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16. 10. 2001, č.j. 25 Co 266/2001-143, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 23. 2. 2001, č.j. 5C 149/96-121, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobou podanou dne 31. 7. 1996 proti M. D. a M. P. s.r.o. domáhal se tehdejší žalobce Městská část P. vyklizení bytu blíže popsaného v žalobě. Tvrdil, že je vlastníkem domu, v němž se předmětný byt nachází. S druhým žalovaným uzavřel smlouvu o nájmu dne 15.6.1993, tento údajně přenechal byt do podnájmu první žalované. Přitom nájemní smlouva skončila ku dni 30. 6. 1996, takže žalovaní byt užívají bez právního důvodu.
Obvodní soud pro Prahu 10 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 12. 2. 1998, č.j. 5 C 149/96-32, žalobu zamítl v plném rozsahu. Smlouvu uzavřenou mezi žalobcem a druhým žalovaným dne 15. 6. 1993 kvalifikoval jako smlouvu příkazní, smlouvu podnájemní uzavřenou druhým žalovaným s prvou žalovanou hodnotil jako smlouvu o nájmu uzavřenou na dobu neurčitou.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 14. 2. 1999, č.j. 29 Co 394/98-53, zrušil rozsudek soudu prvního stupně a vrátil mu věc k dalšímu řízení. Vyslovil právní závěr, podle něhož nájemní smlouva ze dne 15. 6. 1993, splňuje náležitosti uvedené v §686 a násl. o.z. s tím, že jde o nájemní smlouvu na dobu určitou.
Dalším rozsudkem ze dne 28. 9. 1999, č.j. 5 C 149/96-68, soud prvního stupně žalobu opět zamítl. Odchýlil se od právního názoru odvolacího soudu vzhledem k změněnému skutkovému stavu, který v této věci vyšel po zrušení dřívějšího rozsudku soudu prvního stupně najevo. V tomto směru soud prvního stupně bral do úvahy zjištění učiněná ve věci sp. zn. 22 C 84/95 téhož soudu, v němž žalobce sám tvrdil, že neměl v úmyslu uzavřít se druhým žalovaným nájemní smlouvu. Z téhož spisu jinak soud prvního stupně zjistil, že druhý žalovaný měl v době uzavření smlouvy ze dne 15. 6. 1993 jako předmět činnosti zapsánu činnost realitní kanceláře. Toto zjištění nepodporuje podle soudu prvního stupně výklad, že byl takto oprávněn k uzavření nájemní smlouvy na 34 bytových jednotek. S odkazem na argumentaci vyslovenou v pořadí prvém rozsudku proto žalobu zamítl.
Odvolací soud k odvolání žalobce usnesením ze dne 22. 9. 2000, č.j. 25 Co 190/2000-96, zrušil rozsudek soudu prvního stupně a vrátil mu věc k dalšímu řízení. Učinil tak proto, že v době vydání rozsudku soudu prvního stupně svědčilo vlastnické právo k předmětné nemovitosti, v níž se sporný byt nacházel, již novému vlastníkovi, totiž Bytovému družstvu B. 2996, a to s účinky od 30. 6. 1999.
Konečně rozsudkem ze dne 23. 2. 2001, č.j. 5 C 149/96-121, soud prvního stupně žalobě vyhověl, a to ve vztahu mezi žalobcem a první žalovanou s tím, že této uložil předmětný byt vyklidit a žalobci vydat do 15 dnů od právní moci rozsudku. Ve vztahu mezi žalobcem a druhým žalovaným řízení zastavil. Soud prvního stupně vyšel ze závazného právního názoru vyjádřené v usnesení odvolacího soudu ze dne 22. 9. 2000. Smlouvu uzavřenou původně mezi účastníky, resp. Městskou částí P. kvalifikoval jako smlouvu nájemní, uzavřenou na dobu určitou, jejíž platnost skončila ke dni 31. 3. 1995 odstoupením od smlouvy, neboť druhý žalovaný i přes výstrahu neodstranil většinu vytčených závad. Podnájemní smlouva uzavřená mezi druhým žalovaným a prvou žalovanou sdílí s přihlédnutím k ustanovení §719 o.z. osud hlavní smlouvy, totiž smlouvy nájemní, takže první žalované žádný právní důvod k užívání sporného bytu nesvědčí. Soud prvního stupně nepovažoval za nutné provádět další důkazy navržené první žalovanou výslechem bývalé zástupkyně starosty Městské části P. a listinnými důkazy z doby před uzavřením smlouvy ze dne 15. 6. 1993, jakož i usnesením Obvodní rady Městské části P. z 25.9.2000, zveřejněné na internetové informační desce Městské části P. a týkající se prodloužení platnosti mandátních smluv na zajištění správy nemovitostí svěřených Městské části P. Dokazování týkající se stavu před uzavřením smlouvy soud prvního stupně nepovažoval za účelné, když rozhodující je obsah smluvního ujednání mezi účastníky a jeho výklad.
K odvolání první žalované odvolací soud ze dne 16. 10. 2001, č.j. 25 Co 266/2001-143, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku ve věci samé potvrdil. Odvolací soud převzal zjištění učiněná soudem prvního stupně s odchylkou spočívající v tom, že vzhledem k výsledkům řízení v související věci Obvodního soudu pro Prahu 10 sp. zn. 22 C 84/95 dospěl k závěru, že vztahy ze smlouvy ze dne 15. 6. 1993 skončily v souladu s ustanovením článku VIII. smlouvy teprve ke dni 30. 6. 1996. Na rozdíl od soudu prvního stupně však smluvní ujednání mezi Městskou částí P. a druhým žalovaným kvalifikoval jako smíšenou smlouvu. Ta v hlavní části splňuje náležitosti smlouvy nájemní, k níž se váže smlouva o správě pronajatých bytů a společných prostor v domech, v nichž se nacházejí, a to včetně výběru nájemného od podnájemců. Ztotožnil se pak s právním posouzením věci soudem prvního stupně o tom, že zánik této smlouvy znamenal i zánik smlouvy podnájemní, z níž první žalovaná své právo předmětný byt užívat odvozovala.
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná M. K. zastoupena advokátem včas dovolání. Přípustnost dovolání opírala o §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř. Tvrdila existenci nesprávného právního posouzení věci odvolacím soudem podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.
Podle dovolatelky postrádá smlouva ze dne 15. 6. 1993 náležitosti nájemní smlouvy v označení předmětu a rozsahu užívání, výši nájemného, výši úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a způsob jeho výpočtu, když měla obsahovat i popis příslušenství a popis stavu bytu. Smlouva nejenže neobsahuje dohodnutou výši nájemného, ale ani alternativní způsob jeho výpočtu. Naopak je v ní uvedeno, že nájemce, tedy někdejší žalovaný sub 2), je povinen vybírat od podnájemců nájemné ve výši sjednané. K tomu přistupuje absence základního pojmu vážícího se k nájmu, totiž osobní užívání bytu, jak to plyne z §689 o.z. Předmětem smlouvy mělo být 34 bytů, k nimž výkon osobního užívání nebyl ani technicky možný, ani nevyplýval z úmyslu stran.
Zmíněná smlouva naopak naplňuje náležitosti smlouvy příkazní podle §724 o.z. Obsahuje nepochybně příkaz žalobce jako příkazce k tomu, aby druhá osoba (někdejší žalovaný sub 2), uzavírala se třetími osobami smlouvy o nájmu, o nichž jen nedopatřením při písemném vyhotovení bylo uvedeno, že jde o smlouvy podnájemní. Dovolatelka akcentovala význam skutečného úmyslu účastníků při uzavírání této smlouvy. Poukazovala na projev původního žalobce (Městské části P.) patrný z obsahu věci sp. zn. 22 C 84/95, v němž tento tehdy potvrdil, že úmyslem stran nebylo uzavřít smlouvu nájemní. Stejně tak s odkazem na výsledky dokazování před soudem prvního stupně, jmenovitě svědka D. T., dovozovala, že smyslem smlouvy byl výkon správy bytového fondu a smlouvy uzavírané s jednotlivými nájemci byly smlouvami nájemními. Zmiňovala rovněž výslovné znění pasáže smlouvy obsahující plnou moc Městské části P. pro druhého žalovaného k „výkonu všech činností, které jsou obsahem smlouvy o zajištění správy bytového fondu na území Městské části P.“. Namítala neúplnost dokazování provedeného zatím v řízení, když důkazním návrhům žalované nebylo vyhověno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací posuzoval dovolání v této věci podané v souladu s ustanovením bodu 17 přechodných ustanovení k novele občanského soudního řádu provedené zákonem č. 30/2000 Sb. S přihlédnutím k datu vydání rozsudku soudem prvního stupně a řízení provedeného před soudem odvolacím již podle ustanovení této novely posuzoval rovněž dovolací soud dovolání v této věci již podle ustanovení občanského soudního řádu ve znění novely č. 30/2000 Sb., účinné od 1. 1. 2001. Proto jsou v dalším textu tohoto rozhodnutí uváděna ustanovení občanského soudního řádu ve znění účinném od uvedeného data (dále jen „o.s.ř.).
Dovolání v této věci je přípustné podle §237 odst. 2 písm. b) o.s.ř., když směřuje proti potvrzujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu ve vztahu k rozsudku soudu prvního stupně, jenž rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším rozsudku při vázanosti svého rozhodnutí dřívějším právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil.
Dovolací důvod nesprávného právního posouzení podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., který byl v této věci uplatněn, je dán v případě omylu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci právních předpisů se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo soud sice aplikoval správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil. Nesprávné právní posouzení může být způsobilým dovolacím důvodem jen tehdy, bylo-li rozhodující pro výrok rozhodnutí odvolacího soudu.
Předmětem řízení v této věci je posouzení důvodnosti žaloby na vyklizení bytu nacházejícího se v domě původně ve vlastnictví Městské části P., následně pak od 30. 6. 1999 ve vlastnictví nynějšího žalobce. Pro posouzení důvodnosti žaloby bylo proto třeba náležitého zjištění, zda námitka žalované proti žalobě na vyklizení opírající se o ustanovení §126 o.z. nesoucí se k existenci platné nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, skutečně vyplývá ze správného posouzení smluvního ujednání ze dne 15.6.1993, uzavřeného mezi žalovanou a společností M. P. s.r.o.
Dovolání nelze upřít opodstatnění.
Podle §490 o.z. vznik smluv, kterými se zakládají závazky, se řídí ustanoveními §43 a násl., pokud není dále stanoveno jinak. Podle §491 odst. 1 o.z. vyplývá, že závazky vznikají zejména ze smluv tímto zákonem upravených, mohou však vznikat i z jiných smluv v zákoně neupravených (§51 o.z.) a ze smíšených smluv obsahujících prvky různých smluv. Na závazky vznikající ze smluv v zákoně neupravených je třeba použít ustanovení zákona, která upravují závazky jim nejbližší pokud samotná smlouva nestanoví jinak (§491 odst. 2 o.z.). Na závazky ze smíšené smlouvy je třeba přiměřeně použít ustanovení zákona upravující závazky, které se smlouvou zakládají, pokud samotná smlouva nestanoví jinak (§491 odst. 3 o.z.). Podle §51 o.z. účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena, smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona.
K výkladu smluv (resp. právních úkonů) dlužno připomenout ustanovení §35 odst. 2 o.z. Podle něj právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Z dosud uvedených zákonných ustanovení se tak předně vcelku srozumitelně a přehledně podává závěr, podle něhož je zcela na účastnících, zda a jaký smluvní typ použijí k dosažení hospodářského důvodu (kauzy) v souladu s účelem sledovaným svým jednáním. Zákon v tomto směru je neomezuje závazným použitím standardních smluvních typů uvedených ve zvláštní části závazkového práva, ani stanovením pořadí, v němž smějí volit mezi smlouvami nepojmenovanými, smíšenými a typovými. Ponechává tedy na jejich pečlivosti, prozíravosti a minimální péči při odhadu důsledků právních úkonů, které uzavřeli, zda a nakolik přiléhavě zvolí ten který typ smlouvy optimálně odpovídající jejich zájmům prosazovaným v průběhu před smluvního jednání a finalizovaných v konečné podobě smlouvy, kterou pak uzavřeli. Zákon zůstává u formulace generální povinnosti vyjádřené v §43 o.z., podle něhož jsou účastníci povinnost dbát, aby při úpravě smluvních vztahů bylo odstraněno vše, co by mohlo vést ke vzniku rozporů. K tomu třeba zmínit ustanovení §2 odst. 3 o.z. rozvádějící důsledky plynoucí ze zásady smluvní autonomie, podle něhož účastníci občanskoprávních vztahů si mohou vzájemná práva a povinnosti upravit dohodou odchylně od zákona, jestliže to zákon výslovně nezakazuje a jestliže z povahy ustanovení zákona nevyplývá, že se od něj nelze odchýlit. Lze proto uzavřít, že přednost má pružná, zákonem umožněná, úprava smluvních vztahů mezi účastníky počínající od možnosti uzavření nepojmenované smlouvy, přes smlouvu smíšenou a konče uzavřením typové smlouvy, které občanský zákoník nabízí v jednotlivých smluvních typech uvedených ve zvláštní části závazkového práva.
Aplikováno na posuzovanou věc je třeba předně vyjít z existence účelu, resp. hospodářského důvodu (kauzy), který strany k uzavření sporné smlouvy ze dne 15. 6. 1993 vedl. Dosavadní výsledky dokazování v této věci zatím naznačují závěr, že na straně Městské části P. šlo o zájem docílit smluvního ujednání s vhodným osloveným subjektem, který by byl schopen a ochoten zajistit výkon správy bytového fondu, jenž na městskou část byl převeden ze správy někdejší organizace Správy služeb diplomatického sboru. Obsah smlouvy ze dne 15. 6. 1993 nasvědčuje tomu, že (původně druhý žalovaný) byl tak smluvně zavázán a tedy oprávněn k výkonu této správy zahrnující i uzavírání nájemních smluv s dalšími fyzickými osobami, k výběru tomu odpovídajícího sjednaného nájemného a refundaci těchto částek městské části za současného plnění dalších povinností ve vztahu k vyjmenovanému bytovému fondu (34 bytům). Pro tento závěr svědčí i obsah zplnomocnění ve smlouvě zahrnutý.
Obsahově tak uvedené smluvní ujednání napovídá možnosti kvalifikace tohoto úkonu jako smlouvy, jejímž předmětem je závazek jednoho z účastníků (M. P. s.r.o.) uvedený bytový fond spravovat formou uzavírání dalších smluv s jinými fyzickými osobami s povinností poukazovat městské části sjednané a vybrané nájemné od příslušných fyzických osob. Z žádného ustanovení zákona přitom nevyplývá zákaz podobného převodu práv majitele nemovitostí, v nichž se nacházejí bytu, jako nepřímý způsobilý předmět práva nájmu, na jiný subjekt, ať už osobu právnickou či fyzickou.
V této souvislosti se připomíná, že podle §18 odst. 1 o.z. způsobilost mít práva a povinnosti mají i právnické osoby. Podle §18 odst.2 písm. c) o.z. jsou jimi i jednotky územní samosprávy. Podle §261 odst. 2 obch. zák. touto částí zákona se řídí rovněž závazkové vztahy mezi státem nebo samosprávnou územní jednotkou a podnikateli při jejich podnikatelské činnosti, jestliže se týkají zabezpečování veřejných potřeb. K tomuto účelu se za stát považují i státní organizace, jež nejsou podnikateli, při uzavírání smluv, z jejichž obsahu vyplývá, že jejich obsahem je uspokojování veřejných potřeb.
Z toho, co bylo výše uvedeno, se nabízí závěr, že smlouva uzavřená mezi právním předchůdcem žalobce (Městskou částí P.) představovala skutečně smlouvu příkazní. Podle §724 a násl. o. z. K jejímu uzavření byl orgán samosprávy oprávněn vzhledem k citovaným předpisům. Z dosavadních výsledků řízení se naznačuje rovněž závěr, že šlo o formu zastoupení přímého, neboť původní závazek z nájemní smlouvy zůstal jako trvající i pro Bytové družstvo B. (str. 4 kupní smlouvy VII, odst. 3).
Subjekt zmocněný z příkazní smlouvy byl proto oprávněn k uzavření smluv nájemních, což platí i o smlouvě ze dne 10. 3. 1996. Ta bez ohledu na její formální označení je obsahově smlouvou nájemní, z níž žalovaná odvozuje své právo v bytě bydlet. Závěr o zániku účinnosti této smlouvy vážící se na zánik příkazní smlouvy (při původní kvalifikaci soudů obou stupňů, které smlouvu z 10.3.1996 považovaly za smlouvu podnájemní) tak nemá v důsledku shora uvedeného posouzení místa. V této souvislosti poukazuje se na výslovné znění článku II odstavce 1 citované smlouvy, která byla uzavřena na dobu neurčitou.
Z uvedených důvodů nemohl dovolací soud přisvědčit správnosti závěrů odvolacího soudu v otázce, která byla podrobena dovolacímu přezkumu. Podle §243b odst. 2 o.s.ř. zrušil proto rozhodnutí odvolacího soudu. Vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, se vztahují i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3 o.s.ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud, jakož i pro soud prvního stupně závazný (§226 odst. 1 o.s.ř, §243d odst. 1 věta první o.s.ř.). O náhradu nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 31. března 2004
JUDr. Josef Rakovský, v. r.
předseda senátu