ECLI:CZ:NS:2006:28.CDO.1528.2005.1
sp. zn. 28 Cdo 1528/2005
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci žalobce MUDr. F. H., zastoupeného advokátem, proti žalovaným 1/ JUDr. J. S. a 2/ JUDr. J. M., oběma zastoupeným advokátkou, o zaplacení 52.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha – západ pod sp. zn. 5 C 1786/2003, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 1. 3. 2005, č. j. 22 Co 562/2004-67, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalovaní jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit na nákladech řízení o dovolání žalobci částku celkem 6.225,- Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce JUDr. F. N.
Odůvodnění:
Rozsudkem Krajského soudu v Praze výše označeným byl k odvolání žalobce změněn zamítavý rozsudek Okresního soudu Praha – západ ze dne 7. 7. 2004, č. j. 5 C 1786/2003-44, a to tak, že žalovaným bylo uloženo solidárně zaplatit žalobci částku 52.000,- Kč s 2,5 % úrokem z prodlení od 22. 7. 2003 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku. Žalovaní byli též zavázáni k náhradě nákladů řízení vzniklých žalobci jak před soudem prvního stupně, tak i před soudem odvolacím.
Odvolací soud nesdílel právní názor soudu prvního stupně, že smlouva o nájmu nebytových prostor, uzavřená mezi žalovanými jako pronajímateli a žalobcem jako nájemcem dne 28. 2. 2003, nebyla – ani při dosud bytovém stavebním určení předmětných prostor – neplatná; podle první instance bylo nutno akcentovat, že na straně žalobce se vyskytl. tzv. neomluvitelný omyl a že se žalobce mohl, zejména dotazem na stavebním úřadě, omylu vyhnout (§49a, §40a o. z.). Podle odvolacího soudu byla naopak nájemní smlouva absolutně neplatná, neboť – byla-li uzavřena ve vztahu k bytům – je jejím předmětem plnění nemožné (§37 odst. 2 o. z.). Požadavek žalobce na úhradu částky 52.000,- Kč, vynaložené ve výši 50 tis. Kč zaplacených architektovi (předpokládané stavební úpravy) a 2 tis. Kč za kominický průzkum, je z titulu náhrady škody (§42, §415 o. z.) oprávněný.
Oba žalovaní podali proti rozsudku odvolacího soudu dovolání. Vytkli v něm odvolacímu soudu nesprávné právní posouzení věci a také skutková zjištění, nemající oporu v provedeném dokazování. Brojili proti aplikaci §37 odst. 2 o. z. s tím, že nešlo o fyzickou ani právní nemožnost plnění; návazné kolaudační řízení bylo, v souvislosti s očekávanou změnou účelu užívání předmětných prostor ve smyslu §85 odst. 1 stavebního zákona, smlouvou předvídáno. Žalobce tedy o stávajícím stavebním určení prostor věděl, a proto také činil kroky vedoucí ke stavebním úpravám. Příčinná souvislost mezi náklady vzniklými žalobci a údajnou škodou na jeho straně tedy nemůže být dána. Rozpor výsledků dokazování s obsahem provedených důkazů dovolatelé shledávali ohledně výpovědí svědků ing. H. (architekta), B.(realitního makléře) a Mgr. H. (zástupkyně žalobce); z obsahu výpovědí těchto (na výsledku sporu ve prospěch žalobce zainteresovaných) svědků podle nich nebylo možné dovodit, že by jim žalovaní předmětné prostory prezentovali před uzavřením smlouvy jako nebytové. Odvolací soud tu měl akcentovat obsah nájemní smlouvy (je z něj patrno, že dojde ke změně užívání pronajatých prostor) a jednání architekta H. se stavebním úřadem, z něhož si jmenovaný musel udělat jasno o dosavadní stavebněprávní povaze prostor. Dovolatelé též poukázali na zásadu, že práva svědčí bdělým, a žádali, aby dovolací soud zrušil rozsudky obou nižších instancí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobce navrhl ve vyjádření k dovolání, aby dovolací soud dovolání žalovaných zamítl.
Nejvyšší soud shledal, že žalovaní podali prostřednictvím advokátky dovolání včas a že dovolání je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. Důvody dovolání se po právní stránce opíraly o ustanovení §241a odst. 2 písm. b/, odst. 3 o. s. ř.
Dovolání však není důvodné.
Dovolací soud přijímá závěr právního posouzení věci odvolacím soudem o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy z 28. 2. 2003. Má výhrady – bez vlivu na výsledek sporu – k nemožnosti plnění (§37 odst. 2 o. z.) jako právnímu důvodu této neplatnosti; má zato, že tento důvod je až důsledkem neplatnosti smlouvy, a to pro právní nemožnost plnění (faktická nemožnost je sporná).
Prvotní důvodem neplatnosti předmětné smlouvy je však již samotný rozpor povahy součásti předmětu smlouvy – poskytovaných prostor – s titulací smlouvy i s jejím účelem. Dovolací soud nemůže abstrahovat od své konstantní judikatury, podle níž lze smlouvu o nájmu nebytových prostor platně uzavřít jen k takovým prostorám, jež jsou ve smyslu §85 odst. 1 stavebního zákona určeny jako nebytové kolaudačním rozhodnutím (event. stavebním povolením), a to navíc k účelu v takovém rozhodnutí povoleném (srov. např. rozsudek ze dne 31. 8. 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, a řada dalších; obdobné stanovisko zaujal – a to dokonce v bytové věci, nikoli ohledně nebytových prostor - nyní i Ústavní soud, viz usnesení sp. zn. I. ÚS 146/04, publikované ve Sbírce nálezů a usnesení sv. 35, č. 48).
Byla-li smlouva o nájmu nebytových prostor mezi účastníky sjednána k prostorám, které byly z hlediska stavebního práva dosud vymezeny jako byt či byty, nelze než dovodit absolutní neplatnost takové smlouvy; judikatorní závěry tu mají další oporu v ustanoveních §1 a §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve spojení s §39 o. z. o neplatnosti právních úkonů.
Bylo především na žalovaných, aby jako vlastníci resp. pronajímatelé uváděných prostor dbali o takový stavebněprávní stav, jenž by umožnil sjednat nájemní smlouvu, jako kontrakt výslovně odkazující na zákon č. 116/1990 Sb., v souladu s požadavky relevantních právních předpisů. Pokud bylo v době uzavření smlouvy formální překážkou stavební určení prostor, pak bylo možné sjednat odkládací podmínku, podle níž by smlouva nabyla účinnost až po schválení změny účelu užívání (dovolatelé sice o takové podmínce hovoří, smluvně však zakotvena není – srov. články 3.1., 9.5.). Nestalo-li se tak, potom je oprávněné, aby žalovaní jako účastníci smlouvy snášeli škodní důsledky její neplatnosti, jak je popsal v intencích §42 a §415 o. z. odvolací soud.
Tyto právní závěry znamenají, že dalším dovolacím důvodem, spočívajícím v tvrzeném rozporu zhodnocených výsledků provedených důkazů s obsahem těchto důkazů, již nebylo třeba se zabývat; tvrzení dovolatelů tu totiž brojí proti subjektivní otázce (ne)vědomosti žalobce o stavebněprávním stavu prostor, kterou ovšem dovolací soud nepovažuje za určující. Jen podpůrně lze poznamenat, že dovolací soud byl vázán i skutkovým závěrem nižších instancí, že žalobce o právní překážce uzavření smlouvy nevěděl.
Změnou rozsudku soudu prvního stupně, učiněnou ve prospěch strany žalující, tedy odvolací soud nepochybil. Dovolací soud proto dovolání žalovaných podle §243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř. zamítl, když navíc nezjistil v průběhu řízení před soudy obou stupňů procesní vady ve smyslu §242 odst. 3 o. s. ř., jež by přivodily zmatečnost řízení před nižšími instancemi.
Straně žalující vznikly v dovolacím řízení náklady, vycházející z odměny zástupce za vyjádření k dovolání ve výši 12.300,- Kč (§3 odst. 1 vyhl. č. 484/2000 Sb.), kterou však bylo podle §18 odst. 1 cit. vyhl. nutno krátit o polovinu na 6.150,- Kč; přičten byl režijní paušál 75,- Kč.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 31. ledna 2006
JUDr. Ludvík David, CSc., v. r.
předseda senátu