ECLI:CZ:NS:2006:28.CDO.2243.2005.1
sp. zn. 28 Cdo 2243/2005
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci žalobce J. B., zastoupeného advokátem, proti žalovanému O. – Č. r., s.r.o., zastoupenému advokátem, o 178.309,10 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 43 C 12/2002, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 9. 2. 2005, č.j. 58 Co 650/2004-86, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení o dovolání.
Odůvodnění:
Městský soud v Praze rozsudkem výše uvedeným změnil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 5. 2. 2004, č.j. 43 C 12/2002-65, a to tak, že se žaloba o zaplacení částky ve výši 178.308,10 Kč, s úrokem z prodlení ve výši 15 % od 1. 2. 1999 do zaplacení, zamítá.
Odvolací soud rozhodoval o nároku žalobce uplatněném na základě tvrzení, že jako vlastník domu č.p. 692 v P., uzavřel dne 14. 12. 1995 se žalovaným smlouvu o nájmu nebytových prostor v domě (s dodatkem ze dne 20. 12. 1995). Nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 1998; na žádost žalovaného však byla dne 9. 6. 1998 uzavřena „Dohoda o ukončení nájmu a finančním narovnání“, s účinností ode dne 31. 5. 1998, kdy podle ní nájemní vztah skončil. Podle tvrzení žalobce vyplýval ze článku III. dohody závazek žalovaného uhradit žalobci rozdíl v příjmech nájemného za období do konce roku 1998; žalovaný mu sice zaplatil v rámci finančního vyrovnání dlužné nájemné za měsíce červen až srpen, ale v důsledku sjednání nového nájmu až od září 1998 mu v době trvání tohoto nájmu vznikla na nájemném do konce roku ztráta, jejíž výše se stala předmětem žaloby. Odvolací soud však dovodil, že v případě přijetí názoru žalobce by došlo k jednostranné nevýhodnosti průběhu období do 31. 12. 1998 pro žalovaného; i kdyby žalobce „nesehnal“ dalšího nájemce, vznikaly by mu vůči žalovanému další nároky. Takovýmto způsobem nelze podle odvolacího soudu předmětnou dohodu vykládat a bylo nutno vzít v úvahu, že žalovaný již zaplatil za červenec a srpen 1998 částku 218.435,80 Kč.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce prostřednictvím advokáta ve lhůtě dovolání, jehož přípustnost byla dána pro diformitu rozsudků nižších instancí (§237 odst. 1 písm. a/ „o. s. ř.“) a dovolací důvod uplatněn jako nesprávné právní posouzení věci (§241a odst.2 písm. b/ o. s. ř.). Dovolatel namítl, že odvolací soud měl dohodu o ukončení nájmu a finančním narovnání vykládat nejen podle jazykového vyjádření, ale i podle vůle účastníků. Trval na názoru, že záměrem stran bylo dorovnání výše nájemného do konce původně sjednané doby nájmu, jestliže by nájemné placené novým nájemcem bylo nižší. Navrhl, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný žádal v písemném vyjádření, aby bylo dovolání zamítnuto.
Dovolání není důvodné.
Část znění sporného článku III. dohody o ukončení nájmu a finančním narovnání ze dne 9. 6. 1998 navodila mezi účastníky právní stav, který je nutno řešit podle právního předpisu i obecných právních zásad.
Žalobce měl mít zajištěn zněním dohody stejný příjem z nájemného, jako kdyby nájemní vztah se žalovaným skončil až v původním termínu 31. 12. 1998. První tři měsíce po nově sjednaném datu ukončení nájmu (31. 5. 1998) měl zaplaceny žalovaným, nejpozději od září – pokud by nedošlo ke sjednání nového nájmu dříve - pak měl být až do konce roku vyrovnáván případný nepříznivý rozdíl. Vezme-li se v úvahu, že dohoda nepamatovala na situaci, při níž by se např. až do konce roku 1998 nepodařilo kontrahovat novou nájemní smlouvu, a interpretace dohody tu nevylučuje ani úhradu celého nájemného žalovaným v tomto období, pak se nasnadě závěr, že se postavení žalovaného příliš nelišilo od toho, ve kterém by zůstal při původně sjednané době určité do konce roku. Nabízí se otázka, proč vlastně strany – s takovým textem dohody – sjednaly dřívější termín skončení nájmu.
Předmětná dohoda vykazuje i další právní vadu. Dorovnání do předchozí úrovně nájemného, v případě následného nájemného nižšího, je ujednáním s povahou podmínky, a to podmínky odkládací podle §36 odst. 2 občanského zákoníku. Předpokladem právní relevance podmínky je však, podle konstantního výkladu posledně citovaného ustanovení, mj. její dovolenost. O dovolenou podmínku však obvykle nejde, je-li její splnění vázáno pouze na vůli jedné strany. Právě takový případ zde nastal. Zatímco strana žalovaná nemohla budoucí nájemní vztah nijak ovlivnit, zůstalo výrazně na volním projevu žalobce, zda, kdy a s jakou výší nájemného novou nájemní smlouvu sjedná.
V neprospěch žalovaného oproti tomu hovoří, že dohodu ze dne 9. 6. 1998 – nepochybně vědom si jejího obsahu a smyslu – podepsal. Ač je mu známa zásada litera scripta manet, spoléhal zřejmě, že jej potenciální finanční následky sporných pasáží článku III. dohody nepostihnou.
Při vážení takto vypočtených argumentů proti a pro relevanci dohody dal dovolací soud přednost posouzení části článku III. dohody jako neplatné (§41 občanského zákoníku); týká se to třetího, čtvrtého a pátého odstavce tohoto článku. Důvodem, který převážil, je evidentní narušení rovnosti resp. vyváženosti vzájemných práv a povinností účastníků právního vztahu, jednostranně k újmě žalovaného a proti účinkům výchozí právní skutečnosti, kterou bylo skončení nájmu dnem 31. 5. 1998.
Odvolací soud tedy rozhodl proti žalobci poprávu a své rozhodnutí také v podstatě správně odůvodnil.
Dovolací soud proto žalobcovo dovolání podle §243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
Při rozhodování o nákladech dovolacího řízení nutno odlišit výsledek sporu od jeho příčin. Zatímco ve věci samé byl žalovaný úspěšný, na vyvolání sporu se (v důsledku shora kritizovaného textu dohody) podílel stejnou měrou jako žalobce. Dovolací soud proto aplikoval §150 o. s. ř., považoval důvod vzniku sporu za okolnost hodnou zvláštního zřetele a žalované straně právo na náhradu nákladů tohoto řízení nepřiznal.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 26. května 2006
JUDr. Ludvík David, CSc., v. r.
předseda senátu