ECLI:CZ:NS:2007:33.ODO.1465.2005.1
sp. zn. 33 Odo 1465/2005
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobců a/ PaedDr. K.V. a b/ K. V., zastoupených JUDr. S. M., advokátkou proti žalovaným 1/ J. G. a 2/ A. G., o zaplacení 148.962,- Kč s příslušenstvím, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 63 C 274/2000, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 12. ledna 2004, č. j. 44 Co 215/2002-69, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 12. ledna 2004, č. j. 44 Co 215/2002-69, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobci se po žalovaných domáhali, aby jim společně a nerozdílně zaplatili 149.022,- Kč s 10 % úrokem od 22. 9. 2000. Uváděli, že žalovaným plnili podle smlouvy o budoucí smlouvě o koupi bytu ze dne 14. 6. 1995 zálohu na kupní cenu ve výši 200.000,- Kč. Protože k uzavření kupní smlouvy ve sjednaném termínu nedošlo, představuje zaplacená záloha plnění bez právního důvodu. Na zaplacenou zálohu započetli částku odpovídající nájemnému, které žalovaným dluží za užívání bytu v období od 14. 6. 1995 do 30. 11. 2000.
Žalovaní - namítajíc, že částka 200.000,- Kč nebyla zálohou na kupní cenu, nýbrž nájemným na dobu pěti let - vzájemnou žalobou uplatnili vůči žalobcům nárok na zaplacení částky 27.085,- Kč představující dlužné nájemné a nedoplatek za služby spojené s užíváním bytu v období od 14. června do 31. prosince 2000.
Městský soud v Brně poté, co usnesením ze dne 24. srpna 2001, č. j. 63 C 274/2000-17, řízení v důsledku částečného zpětvzetí žaloby co do částky 1.060,- Kč zastavil, rozsudkem ze dne 22. listopadu 2001, č. j. 63 C 274/2000-32, uložil žalovaným povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobcům 148.962,- Kč s 10 % úrokem od 22. 9. 2000 do zaplacení, zamítl vzájemnou žalobu žalovaných na zaplacení 27.085,- Kč a rozhodl o nákladech řízení. Vycházel ze zjištění, že žalovaní jsou vlastníky budovy čp. 2045 na pozemku parc. č. 1097/1 v katastrálním území K. P. Dne 14. 6. 1995 uzavřeli účastníci smlouvu o budoucí smlouvě; v ní se žalovaní zavázali nejpozději do pěti let od jejího podpisu uzavřít s žalobci kupní smlouvu, jíž převedou na žalobce byt nacházející se ve třetím patře domu čp. 2045 a sestávající ze dvou pokojů o rozměrech 20 a 16 m2, kuchyně o rozměru 10 m2 s příslušenstvím (dále jen „předmětný byt“), za kupní cenu 400.000,- Kč. Podle smlouvy o budoucí kupní smlouvě předali žalobci žalovaným zálohu na kupní cenu ve výši 200.000,- Kč, která jim podle smluvního ujednání zároveň zaručovala bezplatné užívání předmětného bytu po dobu pěti let. Současně s uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě uzavřeli účastníci rovněž nájemní smlouvu, podle které přenechali žalovaní žalobcům do užívání předmětný byt na dobu od 14. 6. 1995 do 14. 6. 2000 s tím, že nájemné bylo uhrazeno jednorázově. Dne 7. 1. 1998 uzavřeli účastníci další nájemní smlouvu, podle které žalovaní přenechali žalobcům předmětný byt do nájmu bez omezení doby nájmu s tím, že nájemné bylo sjednáno ve výši 1.060,- Kč měsíčně. K uzavření kupní smlouvy ve sjednaném termínu nedošlo a žalobci dopisy ze dne 18. 9. 2000, 21. 9. 2000 a 1. 12. 2000 požádali žalované o vrácení zálohy na kupní cenu po odečtení dlužného nájemného za období od roku 1995. Na základě takto zjištěného skutkového stavu soud prvního stupně posoudil částku 200.000,- Kč, kterou žalobci žalovaným dne 14. 6. 1995 předali, jako zálohu na kupní cenu předmětného bytu. Uzavřel, že nebyla-li kupní smlouva podle smlouvy o budoucí smlouvě ve sjednaném termínu uzavřena, odpadl důvod plnění a žalovaným vznikla povinnost zálohu na kupní cenu žalobcům vrátit coby bezdůvodné obohacení. Tvrzení žalovaných, že uvedená částka byla zálohou na nájemné, považoval za účelové. Vzájemnou žalobu žalovaných na zaplacení 27.085,- Kč zamítl s tím, že žalovaní nenavrhli žádné důkazy k prokázání svého tvrzení, že tuto částku jim žalobci dluží za užívání předmětného bytu.
K odvolání žalovaných Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 12. ledna 2004, č. j. 44 Co 215/2002-69, rozsudek soudu prvního stupně změnil v napadeném vyhovujícím výroku tak, že žalobu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že ujednání obsažené v bodě III. smlouvy o smlouvě budoucí („předali jako zálohu částku 200.000,- Kč, která zaručuje bezplatné užívání bytu po dobu pěti let“) a ujednání obsažené v bodě II. nájemní smlouvy ze dne 14. 6. 1995 („nájemné na dobu od 14. 6. 1995 do 14. 6. 2000 bylo uhrazeno jednorázově“) nelze vyložit jinak, než že žalobci složená částka 200.000,- Kč představuje jak zálohu na kupní cenu bytu, tak úhradu nájemného při záruce bezplatného užívání bytu po dobu pěti let, tedy plní obě funkce. Na tomto závěru nemůže nic změnit ani případné dřívější odkoupení bytu, neboť zcela logicky by doposud „neprobydlené“ nájemné mohlo být započteno na jeho cenu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, v němž namítali, že odvolací soud nevyložil správně ujednání obsažené v bodě III. smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Jsou přesvědčeni, že toto ujednání mělo být hodnoceno v kontextu s ujednáním v nájemní smlouvě ze dne 14. 6. 1995, že „výše nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu je stanovena podle platných cenových předpisů …“ a s dohodou ze dne 7. 1. 1998, v níž bylo sjednáno nájemné za předmětný byt od 7. 1. 1998 ve výši 1.060,- Kč měsíčně. Přestože je ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě uvedeno, že předaná částka 200.000,- Kč „zaručuje bezplatné užívání bytu po dobu 5 let“, nelze z toho dovozovat, že se jedná o zálohu na nájemné, neboť je výslovně označena jako záloha v kontextu předchozího ujednání o kupní ceně za byt. Za správnou žalobci nepovažují ani úvahu odvolacího soudu, že částka 200.000,- Kč představuje jak zálohu na kupní cenu, tak nájemné. Namítají, že kdyby se mělo jednat o nájemné a ve zbytku o zálohu kupní ceny, musel by se odvolací soud také vypořádat s poměrem, v jakém tato částka představuje nájemné a zálohu na kupní cenu. Ze všech uvedených důvodů navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění před 1. 4. 2005 – dále opět jen „o. s. ř.“ (srovnej článek II bod 3. přechodných ustanovení zákona č. 59/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů a některé další zákony).
Dovolání bylo podáno ve lhůtě uvedené v §240 odst. 1 o. s. ř. k tomu legitimovanými subjekty (účastníky řízení) řádně zastoupenými advokátem (§241 odst. 1, 4 o. s. ř.) a je podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. přípustné.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl napaden; je přitom zásadně vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně jejich obsahového vymezení dovolatelem. Z §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci; jejich existence nebyla v dovolání tvrzena a ani z obsahu spisu nevyplývá.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci, zpochybnili žalobci správnost interpretace obsahu smlouvy o budoucí kupní smlouvě, konkrétně závěr, že smluvní ujednání obsažené v čl. III. této smlouvy lze ve smyslu §35 odst. 2 obč. zák. vyložit tak, že částka 200.000,- Kč nepředstavovala jen zálohu na kupní cenu, nýbrž současně i zálohu na nájemné na dobu pěti let a že žalobci nemají nárok na její vrácení.
Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci právních předpisů se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo sice aplikoval správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popřípadě ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry.
Z hlediska skutkového stavu bylo v posuzovaném případě zjištěno (správnost těchto zjištění dovolatelé nenapadají), že účastníci dne 14. 6. 1995 uzavřeli jednak smlouvu o budoucí kupní smlouvě a jednak smlouvu nájemní. Obsahem smlouvy o smlouvě budoucí byl zejména závazek žalovaných uzavřít do pěti let od podpisu této smlouvy (tj. do 14. 6. 2000) se žalobci kupní smlouvu, jejímž předmětem měl být prodej tam specifikovaného bytu žalobcům za kupní cenu 400.000,- Kč; výše kupní ceny je uvedena v článku II. předmětné smlouvy. V bezprostředně navazujícím článku III. smlouvy se uvádí, že „manželé V. předali jako zálohu částku 200.000,- Kč, což stvrzují podpisem obě smluvní strany, která zaručuje bezplatné užívání výše uvedeného bytu po dobu pěti let (s výjimkou záloh za služby spojené s výše uvedeným bytem a za užívání společných prostor domu)“. Dne 14. 6. 1995 byla uzavřena současně i nájemní smlouva podepsaná žalobcem a žalovaným, podle níž přenechali žalovaní žalobcům do užívání předmětný byt alternativně buď na dobu určitou od 14. 6. 1995 do 14. 6. 2000, nebo pro případ, že žalovaní nesplní svou povinnost ohledně prodeje předmětného bytu podle smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 14. 6. 1995, na dobu neurčitou. Tato nájemní smlouva obsahuje ujednání, že „výše nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu je stanovena podle platných cenových předpisů a je uvedeno v evidenčním listu, který je nedílnou součástí této smlouvy. Nájemné na dobu od 14. 6. 1995 do 14. 6. 2000 bylo uhrazeno jednorázově“. Dne 7. 1. 1998 byla účastníky uzavřena další nájemní smlouva, podle které přenechali žalovaní žalobcům předmětný byt do nájmu bez omezení doby nájmu s tím, že nájemné bylo sjednáno ve výši 1.060,- Kč měsíčně.
Podle §35 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Citované ustanovení předpokládá, že o obsahu právního úkonu může vzniknout pochybnost, a pro ten případ formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho lze obsah právního úkonu posoudit i podle vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle §35 odst. 2 obč. zák. nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání.
S přihlédnutím k uvedeným závěrům odvolací soud v daném případě pochybil, jestliže za použití interpretačních pravidel dovodil, že částka 200.000,- Kč nebyla pouhou zálohou na sjednanou kupní cenu, nýbrž i předem zaplaceným nájemným na dobu pěti let, tedy že sloužila k oběma účelům. Odvolací soud nepoměřoval jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě důsledně ani prostředky gramatickými, ani logickými a systematickými. Především přehlédl, že ve smlouvě se výslovně hovoří o právu žalobců na bezplatné užívání předmětného bytu po dobu 5 let, jež je jim „zaručeno“ tím, že žalovaným předali částku 200.000,- Kč jako zálohu. Nejeví se logickým, že by žalovaní žalobcům garantovali právo na bezplatné užívání předmětného bytu, pokud by částka 200.000,- Kč měla sloužit rovněž jako záloha nájemného. Jinak řečeno, nelze sjednat bezplatnost užívání za úplatu. Naproti tomu není nelogické, že vůlí budoucích prodávajících bylo umožnit budoucím kupujícím užívat předmět budoucí kupní smlouvy do jejího uzavření bezplatně, byla-li záloha představující polovinu sjednané kupní ceny uhrazena 5 let dopředu. Po dobu pěti let totiž mohli žalovaní s částkou 200.000,- Kč disponovat, aniž z ní platili úroky, a aniž pozbyli vlastnické právo k bytu. Pro závěr, že žalobci předávaná částka 200.000,- Kč byla zálohou kupní ceny, svědčí i systematický výklad smlouvy o budoucí kupní smlouvě; článek III., v němž je zmiňována „záloha“, je zařazen bezprostředně za článek obsahující ujednání smluvních stran o ceně převáděné nemovitosti. Zmíněný závěr nevylučuje ani skutečnost, že účastníci současně se smlouvou o budoucí kupní smlouvě uzavřeli nájemní smlouvu, v níž je deklarováno, že „nájemné za dobu od 14. 6. 1995 do 14. 6. 2000 bylo uhrazeno jednorázově“. V této nájemní smlouvě je totiž také uvedeno, že „výše nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu je stanovena podle platných cenových předpisů“ a lze přisvědčit žalobcům, že částka 200.000,- Kč by takto stanovenému nájemnému neodpovídala. Nelze přitom rovněž přehlížet, že podle ujednání obsaženého v článku III. smlouvy o smlouvě budoucí nezahrnovalo bezplatné užívání bytu i služby spojené s jeho užíváním a s užíváním společných prostor domu (neboli tyto služby byli žalobci vždy povinni platit). Skutečnost, že účastníci dne 7. 1. 1998 uzavřeli další nájemní smlouvu, je z hlediska výkladu smlouvy o budoucí kupní smlouvě nevýznamná. Nesvědčí totiž ani pro shora provedený výklad smlouvy o smlouvě budoucí, ale ani pro závěr odvolacího soudu, že částka 200.000,-Kč sloužila k úhradě nájemného za dobu 5 let předem. Nebylo totiž namístě v roce 1998 sjednávat výši nájemného ani v případě, bylo-li by sjednáno bezplatné užívání bytu až do 14. 6. 2000, ani tehdy, bylo-li by nájemné uhrazeno 14. 6. 1995 jednorázově předem. Protože žalobci nájemné sjednané v této nájemní smlouvě žalovaným nehradili a žalovaní toto nájemné od žalobců nikterak nevymáhali, lze mít zato, že nájemní smlouva ze 7. 1. 1998 byla ryze formální a nebylo vůlí stran podle ní plnit.
Za současného užití gramatického, logického a systematického výkladu nelze smlouvu o budoucí kupní smlouvě vyložit jinak, než že částka 200.000,- Kč, kterou žalobci žalovaným dne 14. 6. 1995 předali, byla zálohou na kupní cenu nemovitosti, která měla být v budoucnu žalovanými na žalobce úplatně převedena. Lze uzavřít, že v mezích dovolacího přezkumu daných obsahovou formulací dovolacího důvodu uvedeného v §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. je napadené rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé nesprávné; Nejvyšší soud proto rozsudek odvolacího soudu podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. V dalším řízení bude odvolací soud vázán právním názorem, který byl vysloven v tomto rozsudku (§243d odst. 1 věta prvá ve spojení s §226 odst. 1 o. s. ř.). O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího bude rozhodnuto v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 13. prosince 2007
JUDr. Ivana Z l a t o h l á v k o v á
předsedkyně senátu