ECLI:CZ:NS:2008:26.CDO.853.2007.1
sp. zn. 26 Cdo 853/2007
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Marie Vokřinkové a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobce Ing. V. F., zastoupeného advokátkou, proti žalovanému J. D., o vyklizení nemovitosti, vedené u Okresního soudu Praha-východ pod sp. zn. 3 C 256/2004, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 2. února 2006, č.j. 19 Co 558/2005-92, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 2. února 2006, č. j. 19 Co 558/2005-92, se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud Praha-východ (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 12. 5. 2005, č. j. 3 C 256/2004-67, uložil žalovanému vyklidit dům čp. 122 postavený na parcele st. č. 65 a parcelu st. č. 65 – zastavěnou plochu a nádvoří, vše k.ú. L. (dále jen „předmětný dům“ nebo „dům“ a „předmětný pozemek“ nebo „pozemek“) ve lhůtě do 30 dnů poté, co žalobce zajistí žalovanému náhradní ubytování (výrok I.), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II.).
Po provedeném dokazování měl soud prvního stupně za zjištěné, že žalobce je vlastníkem předmětného domu a pozemku (hájenky V.), že dům i pozemek užívá žalovaný, že rozhodnutím ze dne 20. 7. 1978 byl žalovanému přidělen podnikový byt sestávající z kuchyně a dvou pokojů s příslušenstvím, který se nacházel v předmětném domě, že žalovaný byt užíval na základě dohody o odevzdání a převzetí bytu ze dne 9. 4. 1979, že rozsudkem Okresního soudu Praha-východ vydaným pod sp. zn. 4 C 823/83 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Praze sp. zn. 11 Co 104/84 mu bylo (k návrhu Středočeských státních lesů) zrušeno právo užívat předmětný byt (trvale určený pro ubytování pracovníků organizace), že jeho vyklizení bylo vázáno na zajištění náhradního bytu či ubytování, že kupní smlouvou ze dne 7. 9. 2001 L. České republiky, s. p. (právní nástupce Středočeských státních lesů) prodaly předmětný dům a pozemek žalobci, že dne 21. 5. 2002 žalobce a žalovaný uzavřeli nájemní smlouvu (dále jen „předmětná smlouva“ nebo „smlouva“), že podle této smlouvy žalobce žalovanému pronajal předmětný dům a pozemek na dobu neurčitou za měsíční nájemné 708,- Kč (podléhající valorizaci), že náklady na běžné opravy a údržbu měl žalovaný hradit ze svého (článek 8), že byl povinen pečovat o pronajaté nemovitosti s péčí řádného hospodáře, nepoškozovat je a včas oznámit pronajímateli potřebu provedení udržovacích prací nad rámec běžné údržby a případných oprav (článek 9 odst. 1), že pronajatý pozemek byl povinen na své náklady udržovat, zamezit růstu plevelu a náletových dřevin, neparkovat na něm ani motorová vozidla ani zemědělské stroje, ani na něm neskladovat bez zvláštního souhlasu žalobce materiál, zemědělské nářadí ani jiné věci (článek 9 odst. 2), že pokud by žalovaný přes písemnou výstrahu, soustavně nebo trvale porušoval povinnosti z nájemní smlouvy, zejména neprováděl běžnou údržbu staveb, zřídil na pronajatém pozemku bez souhlasu žalobce stavbu, nebo neplnil povinnosti stanovené v čl. 9 odst. 2, opravňovalo by to žalobce (mimo jiné dohodnuté důvody) nájem vypovědět (článek 14 odst. 4 písm. c/), že žalobce dal žalovanému dopisem ze dne 19. 10. 2003 výstrahu a vyzval ho k odstranění nepovolené stavby, k odvozu materiálu a strojů z pronajatého pozemku a k likvidaci nebezpečných odpadů, že dopisem ze dne 8. 9. 2004 (který žalovaný převzal dne 10. 9. 2004) dal žalobce žalovanému výpověď z nájmu pro neplnění povinnosti údržby pronajatých nemovitostí a trvající porušování povinností uvedených v článku 9 bod 2 smlouvy, že žalovaný neprovádí běžnou údržbu (nátěry oken, dveří a malování místností) domu č. p. 122, že v okolí domu je skládka materiálu, stavební suti, železa, povalují se tam i sudy, pozemek je zaplevelený, nejsou z něho odstraňovány náletové dřeviny, parkují na něm motorová vozidla a zemědělské stroje a je na něm bez souhlasu žalobce skladován různý materiál, zemědělské nářadí a jiné věci.
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně po právní stránce uzavřel, že byly naplněny předpoklady pro skončení nájemního poměru výpovědí pro porušování povinností vyplývajících z článku 9 odst. 1 a 2 nájemní smlouvy žalovaným. Vzhledem k tomu, že se v předmětném domě nachází bytová jednotka, vázal soud prvního stupně (za použití analogie) povinnost žalovaného vyklidit nemovitosti podle §712 odst. 5 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 3. 2006 (dále jen „obč. zák.“), na zajištění náhradního ubytování.
K odvolání žalobce i žalovaného Krajský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 2. 2. 2006. č. j. 19 Co 558/2005-92, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů (výrok II.).
Odvolací soud poté, co zopakoval důkaz listinami (nájemní smlouvou ze dne 21. 5. 2002 a výpovědí z nájmu ze dne 8. 9. 2004) a provedl výslech žalovaného, učinil zjištění, že žalobce dal žalovanému výpověď z nájmu pouze pro porušování povinností dohodnutých v článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy. Po právní stránce uzavřel, že je ujednání nájemní smlouvy obsažené v článku 9 odst. 2 neplatné podle §39 obč. zák. pro rozpor „se smyslem ustanovení §663 a násl. občanského zákoníku týkající se nájmu nemovitosti za účelem jejího užívání k trvalému bydlení“. Poukázal na ustanovení §664 obč. zák., podle něhož je pronajímatel povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat, a dále na ustanovení §665 odst. 1 obč. zák., podle něhož je nájemce oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě; nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení věci. Pro danou věc pak dovodil, že je-li předmětem nájmu objekt bydlení a k obvyklému způsobu užívání objektu bydlení patří parkování motorových vozidel na přilehlém pozemku, skladování materiálu a potřeb souvisejících s běžnou činností nájemce, nelze platně sjednat způsob užívání pozemku, který přiléhá k domu a který byl rovněž pronajat, jenž by nájemce v užívání domu podstatně omezil. Takové omezení totiž znemožňuje, aby mohlo být dosaženo smyslu a účelu nájemní smlouvy. Uzavřel, že výpověď z nájmu pro porušování povinností, které nebyly platně dohodnuty, není důvodná a nemohla přivodit skončení nájemního poměru. Žalobce se proto nemůže domáhat ochrany podle §126 odst. 1 obč. zák. spočívající ve vyklizení žalovaného z předmětných nemovitostí. Vzhledem k tomu, že podle jeho zjištění byla výpověď ze dne 8. 9. 2004 dána jen pro porušování povinností uvedených v článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy, nezabýval se tím, zda žalovaný porušil ještě i jiné povinnosti z nájemní smlouvy.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce „dovolání z důvodů uvedených §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř.“ Vytknul odvolacímu soudu, že „neučinil ve věci správné skutkové závěry, věc rozhodl v rozporu s provedenými důkazy i v rozporu s hmotným právem“. Podle jeho názoru odvolací soud pominul, že ustanovení §664 a §665 odst. 1 obč. zák., upřednostňují smluvní volnost stran a že pokud se žalovaný smluvně zavázal ponechat pozemek volný, není oprávněn mít na něm věci, a jestliže je tam přesto má, naplňuje tím výpovědní důvod. Nesouhlasil proto se závěrem odvolacího soudu o neplatnosti ujednání v článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy. Pro případ, že by byl správný právní závěr odvolacího soudu o neplatnosti uvedeného ujednání, namítal, že způsob užívání předmětného pozemku žalovaným nelze mít ani za obvyklý. Žalovaný i přes jeho opakovaná upozornění užívá pozemek ke skladování všeho nepotřebného včetně nebezpečných odpadů. Poukazoval na to, že ve spisu je založen rozsáhlý fotografický materiál, z něhož mohl odvolací soud učinit potřebná zjištění o tom, že žalovaný užívá pozemek v rozporu s obvyklým způsobem. V neposlední řadě namítal, že výpověď z nájmu byla dána i pro porušování povinností uvedených v článku 9 odst. 1 nájemní smlouvy, ale že uvedenou skutečnost odvolací soud přehlédl a vůbec se naplněním dalšího výpovědního důvodu nezabýval. Závěrem navrhl, aby byl napadený rozsudek zrušen.
Žalovaný ve vyjádření k dovolání poukazoval na to, že mu žalobce neprokázal hrubé porušování povinností z nájemní smlouvy a že se žalobce nechová jako řádný hospodář, protože nechává nemovitosti chátrat. Napadený rozsudek proto považuje za správný.
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], i když nebyly v dovolání uplatněny. Existence zmíněných vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Námitkou, že „Krajský soud v Praze neučinil ve věci správné skutkové závěry, věc rozhodl v rozporu s provedenými důkazy“ a že odkazuje „i na rozsáhlý fotografický materiál, který je ve spise založen, který potvrzuje, že … žalovaný užívá předmětný pozemek způsobem, který nelze označit za obvyklý, protože i přes opakovaná upozornění … je pozemek užíván jako skládka všeho nepotřebného včetně nebezpečných odpadů“, žalobce uplatnil dovolací důvod podle §241a odst. 3 o. s. ř.
Podle §241a odst. 3 o. s. ř. je-li dovolání přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) a b) o. s. ř. [v projednávané věci je dovolání přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř.], popřípadě podle obdobného užití těchto ustanovení (§238 a §238a), lze dovolání podat také z důvodu, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování.
V projednávané věci odvolací soud nečinil skutková zjištění o porušování povinnosti žalovaného užívat pozemek obvyklým způsobem, protože vycházel z toho, že výpověď byla dána jen pro porušování dohodnutých povinností vyplývajících z článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy. Odvolací soud ostatně nečinil (vzhledem k tomu, že po právní stránce uzavřel, že je uvedené ujednání neplatné) ani zjištění o porušování dohodnutých povinností vyplývajících z článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy. Dovolatel tak napadá skutkové závěry, které odvolací soud nečinil a z nichž napadené rozhodnutí ani nevychází. Uplatněný dovolací důvod proto nebyl užit opodstatněně.
Námitkou, že odvolací soud přehlédl, že listina ze dne 8. 9. 2004 obsahuje výpověď z nájmu danou ještě i pro zanedbání povinnosti údržby pronajatých nemovitostí, žalobce rovněž uplatnil dovolací důvod podle §241a odst. 3 o. s. ř. Zjišťuje-li soud obsah právního úkonu, a to i pomocí výkladu projevů vůle, jde o skutkové zjištění (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněného pod č. 73 v sešitě č. 10 z roku 2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dále např. rozsudku ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99, uveřejněného pod č. 46 v sešitě č. 3 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura, a usnesení ze dne 25. 10. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1682/2003 a ze dne 7. 10. 2004, sp. zn. 26 Cdo 1881/2003).
Za skutkové zjištění, které nemá podle obsahu spisu oporu v provedeném dokazování, je třeba ve smyslu citovaného ustanovení pokládat výsledek hodnocení důkazů, který neodpovídá postupu vyplývajícímu z ustanovení §132 o. s. ř., protože soud vzal v úvahu skutečnosti, které z provedených důkazů nebo z přednesů účastníků nevyplynuly ani jinak nevyšly za řízení najevo, protože soud pominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány nebo vyšly za řízení najevo, nebo protože v hodnocení důkazů, popř. poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků nebo které vyšly najevo jinak, je z hlediska závažnosti (důležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálně věrohodnosti logický rozpor, nebo který odporuje ustanovení §133 až §135 o.s.ř. Skutkové zjištění nemá oporu v provedeném dokazování v podstatné části tehdy, týká-li se skutečností, které byly významné pro posouzení věci z hlediska hmotného (popřípadě i procesního) práva (srov. Občanský soudní řád, komentář, 5. vydání 2001, nakladatelství C. H. BECK, strana 1003 - 1004).
Jestliže žalobce uvedl ve výpovědi z nájmu ze dne 8. 9. 2004, že důvodem výpovědi je, že žalovaný přes opakované výzvy neplní své závazky z nájemní smlouvy zejména „povinnost údržby pronajatých nemovitostí“ a trvající porušování povinností uvedených v čl. 9 odst. 2 nájemní smlouvy a jestliže v článku 8 nájemní smlouvy ze dne 21. 5. 2002 je uvedeno „náklady na běžné opravy a běžnou údržbu hradí nájemce ze svého“ a v článku 9 odst. 1 této nájemní smlouvy je uvedeno „nájemce je povinen pečovat o pronajaté nemovitosti s péčí řádného hospodáře, nepoškozovat je a včas oznámit pronajímateli potřebu provedení udržovacích prací nad rámec běžné údržby a případných oprav“, je z textu písemné výpovědi zjevné, že žalobce ji dal žalovanému nejen pro porušování povinností, které vymezil odkazem na článek 9 odst. 2 nájemní smlouvy, ale i pro porušování dalších povinností „údržby pronajatých nemovitostí“, které sice nevymezil výslovným odkazem na příslušné články nájemní smlouvy, ale které obsahově spadají pod články 8 a 9 odst. 1 nájemní smlouvy. Opačný skutkový závěr odvolacího soudu je v rozporu s obsahem spisu.
Rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na řešení předběžné právní otázky, že ujednání obsažené v článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy je neplatné.
Dovolatel prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. právní závěr odvolacího soudu zpochybnil.
Podle §664 obč. zák. pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat.
Podle §665 odst. 1 obč. zák. nájemce je oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě; nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení věci. Pronajímatel je oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem.
Podle §39 obč. zák. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Ustanovení §665 odst. 1 věty prvé obč. zák. je právní normou dispozitivní povahy, která upřednostňuje dohodu pronajímatele a nájemce o způsobu užívání pronajaté věci. Jen tehdy, není-li dohodnut způsob užívání, uplatní se úprava podle §665 odst. 1 věty druhé obč. zák. a nájemce je oprávněn užívat pronajatou věc přiměřeně její povaze a určení. Soudní praxe (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1398/96, uveřejněný v časopise Právní rozhledy, sešit 3, ročník 1999 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2381/2003) i právní teorie (srov. např. Knapp., V. a kol.: Občanské právo hmotné. Svazek II., 3. vydání, Praha, ASPI Publishing, s. r. o. 2002, str. 39) jsou zajedno v tom, že uzavřely-li subjekty práva smlouvu na základě ustanovení zjevně dispozitivního charakteru, je třeba v souladu se zásadou autonomie vůle, jíž se řídí občanskoprávní vztahy (srov. §2 odst. 3 obč. zák.), z takové smlouvy vycházet. Zásada pacta sunt servanda (srov. čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod) se přitom uplatní i tehdy, byla-li by taková smlouva pro některou ze smluvních stran nevýhodná (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 55/2004, anebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2893/2007). V dané věci ostatně nelze přehlížet, že sjednané podmínky smlouvy měly nepochybně vliv na dohodnuté nájemné a nelze je z těchto souvislostí vytrhávat. Jestliže tedy odvolací soud dovodil, že sjednaný – omezený – způsob užívání pozemku (oproti obvyklému způsobu jeho užívání) je ujednáním contra legem (které svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu) a uzavřel-li, že to činí ujednání obsažené v článku 9 odst. 2 nájemní smlouvy neplatným, je jeho právní posouzení nesprávné.
Lze uzavřít, že posléze uvedený dovolací důvod podle §241a odst. 3 o. s. ř. a dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byly užity opodstatněně.
Za této situace Nejvyšší soud České republiky rozsudek odvolacího soudu proto zrušil (§243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř.) a podle §243b odst. 3 věty první o. s. ř. mu věc vrátil k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243d odst. 1 věta první, §226 o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně nákladů řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
V dalším řízení se odvolací soud bude zabývat tím, zda byly naplněny předpoklady stanovené pro použité výpovědní důvody.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 20. listopadu 2008
JUDr. Miroslav F e r á k
předseda senátu