ECLI:CZ:NS:2008:33.CDO.3777.2008.1
sp. zn. 33 Cdo 3777/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Moudré a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně V. R., s. r. o. zastoupené JUDr. D. H., advokátem proti žalovaným 1) V. U., zastoupené JUDr. M. K., advokátem 2) M.U., a 3) J. U., o zaplacení částky 356.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 6 C 1634/2004, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 14. září 2005, č. j. 26 Co 245/2005-62, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 14. září 2005, č. j. 26 Co 245/2005-62, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se žalobou domáhala původně po M. U., a žalované V. U. (dále jen „žalovaní“) zaplacení smluvní pokuty ve výši 356.000,- Kč s odůvodněním, že porušili povinnost vyplývající ze zprostředkovatelské smlouvy, na niž bylo právo na smluvní pokutu vázáno.
Okresní soud Praha-západ rozsudkem ze dne 1. prosince 2004, č. j. 6 C 1634/2004-44, uložil žalovaným povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku 356.000,- Kč s 2 % úrokem z prodlení ode dne 14. 6. 2004 do zaplacení a rozhodl o nákladech řízení. Vyšel ze zjištění, že žalobkyně a žalovaní uzavřeli dne 11. 2. 2004 zprostředkovatelskou smlouvu, na základě níž se žalobkyně (zprostředkovatel) zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby žalovaní (zájemci) měli příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu (případně smlouvu o smlouvě budoucí) o prodeji rodinného domu čp. 283 v J. s blíže specifikovanými nemovitostmi, zapsanými na LV č. 426 pro katastrální území J. u P., za kupní cenu 8,900.000,- Kč. V případě, že bude kupní smlouva uzavřena, zavázali se žalovaní zaplatit žalobkyni odměnu ve výši 4 % z dosažené kupní ceny. V článku II. bodu 3. smlouvy se žalovaní mimo jiné zavázali, že budou podle potřeby spolupůsobit při plnění činnosti zprostředkovatele, zejména tím, že poskytnou zprostředkovateli nezbytnou dokumentaci, zejména doklad o nabytí nemovitostí, umožní v předem sjednaném termínu prohlídku nemovitosti a dostaví se po dohodě se žalobkyní k podpisu kupní smlouvy, případně smlouvy o budoucí kupní smlouvě. V článku II. bodu 9. smlouvy účastníci sjednali smluvní pokutu ve výši 4 % z prodejní ceny nemovitostí pro případ, že žalovaní nesplní závazky podle článku II. bodu 3. (kromě jiných). Žalobkyně se v článku II. bodu 8. smlouvy zavázala na žádost žalovaných sdělit jim údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby kupujícího, s nímž navrhuje uzavřít kupní smlouvu. Poté, co žalobkyně zprostředkovala prohlídku rodinného domu v J. manželům H., kteří projevili zájem o nabízené nemovitosti s tím, že je smění za svou nemovitost a doplatí kupní cenu, žalovaní odmítli smlouvu uzavřít s odůvodněním, že nemovitost manželů H. neodpovídá jejich představám. Poté byli ochotni umožnit prohlídky domu dalším zájemcům jen za podmínky, že jim žalobkyně poskytne předem bližší informace o těchto zájemcích. Další prohlídky v předem sjednaném termínu se neuskutečnily; žalobkyně totiž žalovaným požadované informace nesdělila a ti odmítli prohlídky umožnit.
Z takto zjištěného skutkového stavu soud prvního stupně dovodil, že žalobkyně a žalovaní uzavřeli zprostředkovatelskou smlouvu v souladu s §774 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v rozhodném znění (dále jen „obč. zák.“). Její součástí bylo též ujednání smluvních stran o smluvní pokutě podle §544 obč. zák., která byla vázána na porušení závazků žalovanými. Na rozdíl od žalobkyně, která své závazky ze smlouvy neporušila, žalovaní nesplnili svůj závazek umožnit zájemcům o koupi prohlídku nemovitostí v předem sjednaném termínu. Soud prvního stupně neuznal obranu žalovaných, že nebyli povinni prohlídku umožnit za situace, kdy jim žalobkyně odmítla sdělit bližší informace o zájemci. Vyslovil názor, že povinnost žalobkyně podle článku II. bodu 8. se týkala pouze osoby kupujícího a nikoli zájemce o prohlídku domu, neboť nemohlo být zřejmé, zda zájemce o prohlídku bude mít zájem nemovitosti žalovaných koupit. Jelikož žalovaní nesplnili svůj závazek podle článku II. bodu 3. smlouvy, shledal soud prvního stupně oprávněným nárok žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty (§544 obč. zák.).
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 14. září 2005, č. j. 26 Co 245/2005-62, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Výkladem ujednání článku II. bodu 2. smlouvy (v němž se žalobkyně zavázala, že bude bez zbytečného odkladu žalovaným sdělovat okolnosti důležité pro jejich rozhodování o uzavření kupní smlouvy), článku II. bodu 3. smlouvy (v němž se žalovaní zavázali, že budou podle potřeby spolupůsobit při plnění činnosti zprostředkovatele, zejména tím, že „.… umožní v předem sjednaném termínu prohlídku nemovitosti“) a článku II. bodu 8. smlouvy (v němž se žalobkyně zavázala sdělit žalovaným údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby kupujícího) dospěl k závěru, že žalovaní byli povinni umožnit prohlídku nemovitostí jen v předem sjednaném termínu. Jelikož nebylo prokázáno, že by byl sjednán konkrétní termín, v němž by žalovaní prohlídku neumožnili, smluvní povinnost podle článku II. bodu 3. neporušili. Požadavek žalovaných, kteří vázali sjednání termínu prohlídky na sdělení jména, příjmení, adresy a telefonního čísla zájemce o prohlídku, shledal opodstatněný. Konstatoval, že tento požadavek neodporuje zákonu č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních dat, ani obsahu zprostředkovatelské smlouvy. V článku II. bodu 2. smlouvy se žalobkyně zavázala sdělovat žalovaným okolnosti důležité pro jejich rozhodování o uzavření kupní smlouvy, k nimž patří i bližší údaje ohledně zájemce o prohlídku nemovitostí. Uvedený požadavek také souvisí s ochranou bezpečnosti a majetku žalovaných a odpovídá i článku II. bodu 8. smlouvy, jelikož každý ze zájemců o prohlídku je i potencionálním kupujícím. Poněvadž žalovaní žádný závazek ze smlouvy neporušili, odvolací soud dovodil, že žalobkyni nárok na smluvní pokutu nevznikl.
Protože původně žalovaný M. U. dne 13. 11. 2005 (před podáním dovolání) zemřel, soud prvního stupně usnesením ze dne 2. ledna 2008, č. j. 6 C 1634/2004-80, rozhodl, že na místo M. U. bude soud v řízení pokračovat s jeho dědici V. U., M. U., a J. U.
Rozsudek odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním, v němž odvolacímu soudu vytýká nesprávný výklad smlouvy. Uvádí, že žalovaní porušili svou povinnost v článku II. bod 3. smlouvy, neboť jejich povinnost umožnit v předem sjednaném termínu prohlídku nemovitostí zahrnuje i povinnost předem sjednat termín prohlídky. Žalovaní měli obecnou povinnost spolupůsobit při plnění činnosti zprostředkovatele a zavázali se k plnění, které odmítli; tím porušili zásadu pacta sunt servanda. Je přesvědčena, že požadavek žalovaných na sdělení informací o zájemcích o prohlídku byl nad rámec jejích povinností, neboť ze smlouvy vyplývá její povinnost tyto údaje uvést pouze v případě osoby kupujícího, se kterou navrhuje uzavření kupní smlouvy. Připouští, že každý ze zájemců o prohlídku je možným kupujícím, není však osobou, o jejíž totožnosti měla povinnost žalované na jejich žádost informovat. Z uvedených důvodů navrhla rozsudek odvolacího soudu zrušit a věc mu vrátit k dalšímu řízení.
Žalovaná V. U. se ztotožnila s právním posouzením věci odvolacím soudem. Výklad zprostředkovatelské smlouvy žalobkyní považuje za extenzivní a ryze účelový. Právo žalovaných na poskytnutí informací o zájemcích o prohlídku mělo oporu ve smlouvě, takže zprostředkovatelskou smlouvu neporušili.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění do 31. 3. 2005 - dále opět jen „o. s. ř.“ (srovnej článek II bod 2. a 3. obsahující přechodná ustanovení zákona č. 59/2005 Sb., kterým byla s účinností ke dni 1. 4. 2005 provedena novela občanského soudního řádu).
Dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení při splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení (§240 odst. 1 a §241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. Nejvyšší soud České republiky (§10a o. s. ř.) proto napadený rozsudek přezkoumal ve smyslu §242 odst. 1 a 3 o. s. ř.
Žalobkyně v dovolání nenamítá, že řízení je zatíženo vadami uvedenými v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i jinými vadami, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Existence těchto vad nevyplývá ani z obsahu spisu. Proto se dovolací soud zabýval jen dovolacím důvodem, jak byl v dovolání obsahově vymezen, a dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné.
Podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze dovolání podat z důvodu, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávným právním posouzením je omyl při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (skutkové zjištění). O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry.
Se zřetelem k právnímu posouzení zjištěného skutkového stavu odvolacím soudem a k obsahovému vymezení dovolacích námitek je dovolacímu přezkumu otevřena kontrola správnosti závěru dovozujícího, že v posuzovaném případě nemá žalobkyně právo na smluvní pokutu ve smyslu §544 odst. 1 obč. zák.; posouzení správnosti tohoto závěru závisí na prejudiciálním vyřešení otázky, zda žalovaní porušili svou povinnost umožnit prohlídku nemovitosti v předem sjednaném termínu podle článku II. bodu 3. smlouvy, na niž je smluvní pokuta vázána (článek II. bod. 9. smlouvy).
Podle §544 odst. 1 obč. zák. sjednají-li si strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda.
Podle §35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Citované ustanovení předpokládá, že o obsahu právního úkonu může vzniknout pochybnost, a pro ten případ formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být vykládáno nejprve prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle §35 odst. 2 obč. zák. nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání. Je-li obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán.
V posuzovaném případě se žalovaní v článku II. bodu 3. smlouvy zavázali, že budou podle potřeby spolupůsobit při plnění činnosti žalobkyně (zprostředkovatele), zejména poskytnou žalobkyni nezbytnou dokumentaci, zejména doklad o nabytí uvedených nemovitostí, umožní v předem sjednaném termínu prohlídku nemovitostí a dostaví se po dohodě se žalobkyní k podpisu kupní smlouvy, popřípadě smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Článek II. bod 9. obsahuje dohodu účastníků, podle níž nesplněním závazků žalovaných podle odstavce 3 a 4 článku II. vznikne žalobkyni nárok na smluvní pokutu ve stanovené výši. V článku II. bodu 8. se žalobkyně zavázala sdělit žalovaným, jestliže o to požádají, údaje potřebné k posouzení důvěryhodnosti osoby kupujícího, se kterou žalobkyně navrhuje uzavření kupní smlouvy.
Interpretací ujednání obsažených v těchto článcích smlouvy lze dojít jedině k závěru, že povinnost zaplatit smluvní pokutu nebyla vázána na porušení povinností ze strany žalobkyně, nýbrž pouze ze strany žalovaných, a to (mimo jiné) povinnosti spolupůsobit při plnění činnosti žalobkyně coby zprostředkovatele, uvedené v článku II. bodu 3., který zároveň obsahuje demonstrativní výčet povinností žalovaných, jež mají napomáhat plnění činnosti zprostředkovatele. Jednou z příkladmo uvedených povinností žalovaných je povinnost „umožnit v předem sjednaném termínu prohlídku nemovitosti“. Zavázali-li se žalovaní umožnit prohlídku nemovitostí v předem sjednaném termínu (a tím spolupůsobit při plnění činnosti zprostředkovatele), nelze než dovodit, že tento závazek v sobě zahrnuje nejen povinnost žalovaných prohlídku nemovitostí umožnit, ale též jejich povinnost (a zároveň jejich právo) termín této prohlídky předem sjednat. Jinými slovy řečeno, žalovaní nebyli povinni umožnit prohlídku kdykoli, ale jen v předem sjednaném termínu. Opačný výklad, který zaujal odvolací soud, by žalovaným umožnil vyhnout se splnění uvedené povinnosti tím, že odmítnou sjednat termín prohlídky, aniž by byli ohroženi sankcí v podobě smluvní pokuty. Takový výklad smluvního ujednání považuje dovolací soud za nepřijatelný. Z uvedeného plyne, že žalovaní porušili svou povinnost, na niž byla smluvní pokuta vázána, a proto žalobkyni právo na smluvní pokutu vzniklo. Na tomto závěru nemůže nic změnit okolnost, že žalobkyně odmítla žalovaným sdělit bližší údaje o osobách, které měly zájem o prohlídku nemovitosti, a že žalovaní podmiňovali sjednání termínu prohlídky sdělením těchto údajů. Tato povinnost totiž pro žalobkyni vyplývala podle ujednání v článku II. bod 8. smlouvy jen ve vztahu k osobě kupujícího, s níž žalobkyně navrhne žalovaným uzavřít kupní smlouvu. Lze přisvědčit žalobkyni, že osoba kupujícího není totožná s osobou mající zájem o prohlídku nemovitosti, který teprve otázku koupě zvažuje.
S přihlédnutím k výše uvedenému lze uzavřít, že žalobkyni se prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. podařilo zpochybnit správnost rozsudku odvolacího soudu. Dovolací soud jej proto zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 2 část věty za středníkem, odst. 3 věta první o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozhodnutí je závazný. V novém rozhodnutí, kterým se řízení končí, rozhodne soud znovu o náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 26. listopadu 2008
JUDr. Blanka M o u d r á
předsedkyně senátu