ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.4268.2009.1
sp. zn. 26 Cdo 4268/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobkyně České republiky – Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, se sídlem v Praze 2, Novém Městě, Rašínovo nábřeží 42, adresa pro doručování: Územní pracoviště Ostrava, Ostrava – Radvanice, Lihovarská 1335/9, proti žalovanému A. Ž. , zastoupenému JUDr. Václavem Stříbným, advokátem se sídlem v Opavě, Ostrožná 40, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Okresního soudu v Opavě pod sp. zn. 6 C 28/2006, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. června 2009, č. j. 15 Co 163/2009-104, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. června 2009, č. j. 15 Co 163/2009-104, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Opavě (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 4. února 2009, č. j. 6 C 28/2006-66, vyhověl žalobě a uložil žalovanému povinnost vyklidit a vyklizené předat žalobci do patnácti dnů od právní moci rozsudku „dům č. p. 1256/79 stojící na pozemku parc. č. 2162/4 a pozemek parc. č. 2162/4 – zastavěná plocha a parc. č. 2162/1 – ostatní plocha, vše v katastrálním území O. – P., obec O.“ (dále jen „předmětný dům“, resp. „dům“, a „pozemky“ či „předmětné nemovitosti“); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu.
Z provedených důkazů vzal soud prvního stupně především za zjištěno, že žalobkyně je vlastnicí předmětných nemovitostí, že rozhodnutím Vojenského stavebního úřadu Federálního ministerstva národní obrany při vojenské ubytovací a stavební správě (jako orgánu státního stavebního dohledu) ze dne 6. dubna 1992, ev. čís. VSÚ: XII/08/92, byla dodatečně povolena rekonstrukce a změna užívání předmětného domu (po provedených úpravách) na „administrativně – obchodní účely“ s tím, že dům měl být nadále užíván pro obchodní účely – styk s veřejností včetně prostoru pro úpravy a opravy (přízemní část domu) a pro administrativní účely a pro stavební firmu žalovaného (patrová část domu), že dne 1. ledna 1997 uzavřeli žalobkyně (tehdy jednající prostřednictvím ministerstva obrany České republiky) jako pronajímatelka a žalovaný jako nájemce smlouvu o nájmu předmětných nemovitostí (dále jen „nájemní smlouva ze dne 1. ledna 1997“, resp. „nájemní smlouva“) na dobu určitou od 1. ledna 1997 do 31. prosince 2025, že podle čl. IV. nájemní smlouvy měly být nemovitosti užívány ke „zřízení stavební firmy a zabezpečování stavebních prací a činností s tím spojených“ a že k nájemní smlouvě nebyl udělen předchozí souhlas ve smyslu §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. prosince 1999 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“).
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně – s poukazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky vydaná ve věcech sp. zn. 2 Cdon 1502/97 a sp. zn. 2 Cdon 1548/97 – především dovodil, že s přihlédnutím ke skutečnosti, že v předmětném domě (v jeho přízemní části) se nacházely místnosti určené k provozování obchodu a služeb, musel být k uzavření nájemní smlouvy ze dne 1. ledna 1997 dán předchozí souhlas příslušného městského (obecního) úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., a to bez ohledu na to, že jinak se nájemní poměr k domu (pronajatému jako celek) neřídil zákonem č. 116/1990 Sb., nýbrž příslušnými ustanoveními občanského zákoníku (§663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy – dále jen „obč. zák.“). Protože žalovaný ani netvrdil (natož prokázal), že by magistrát statutárního města Opavy udělil souhlas s uzavřením nájemní smlouvy ze dne 1. ledna 1997, uzavřel, že nájemní smlouva (která je zřetelem k okolnostem daného případu obsahově nedělitelná) je od počátku neplatná podle §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. Za této situace žalobě na vyklizení domu a pozemků – s odkazem na ustanovení §126 odst. 1 obč. zák. – vyhověl.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 17. června 2009, č. j. 15 Co 163/2009-104, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů.
Odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí především zdůraznil, že „v daném případě jsou předmětem nájmu nemovitosti, tzn. budova a 2 pozemky, a tento nájemní vztah se řídí ust. §663 a násl. občanského zákoníku“ . Dále uvedl, že předchozí souhlas příslušného obecního (městského) úřadu k uzavření takovéto smlouvy o nájmu (nájemní smlouvy podle §663 a násl. obč. zák.) je zapotřebí pouze tehdy, jestliže „součástí pronajímané nemovitosti jsou nebytové prostory stavebně určené k provozování obchodu a služeb“. V této souvislosti konstatoval, že „z nájemní smlouvy vyplývá, že byly pronajaty sklepy v 1. podzemním podlaží, kanceláře v 1. a 2. nadzemním podlaží včetně chodby a provizoria“ , a nelze proto přijmout názor (vyslovený soudem prvního stupně), že „pronajímaná budova obsahovala nebytové prostory stavebně určené k provozování obchodu a služeb“ . Podle názoru odvolacího soudu tudíž nebyl k platnosti nájemní smlouvy nutný souhlas příslušného orgánu statutárního města Opavy. Dodal, že tomuto názoru nasvědčuje i vyjádření magistrátu statutárního města Opavy ze dne 18. prosince 1996, na které poukázal žalovaný v průběhu odvolacího řízení. Za této situace uzavřel, že nájemní smlouva ze dne 1. ledna 1997 je platná. Poté se zabýval otázkou, zda nájemní poměr účastníků k předmětným nemovitostem založený nájemní smlouvou zanikl podle §60 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 219/2000 Sb.“). V této souvislosti dovodil, že nejde-li v případě nájemního poměru založeného nájemní smlouvou ze dne 1. ledna 1997 o právní vztah nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., nevztahuje se ustanovení §60 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. na nájemní poměr účastníků k předmětným nemovitostem, a nadále proto trvá právo žalovaného tyto nemovitosti užívat. S přihlédnutím k uvedenému změnil vyhovující rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení §237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen „o.s.ř.“). V dovolání především zpochybnila „důkaz“ vyjádřením magistrátu statutárního města Opavy ze dne 18. prosince 1996, neboť „byl předložen až u odvolacího řízení a přitom nebylo v řízení vůbec prokázáno, proč tento důkaz nebyl předložen již před ukončením dokazovaní v řízení před okresním soudem“ . Dále vyjádřila přesvědčení, že je pro celý spor zásadní posouzení „charakteru“ nájemní smlouvy, neboť žalobu na vyklizení předmětných nemovitostí podala na základě §60 odst. 2 zákona č. 219/2000 Sb. V této souvislosti uvedla, že zatímco soud prvního stupně dovodil, že nájemní smlouva „by měla být posuzována dle režimu zákona č. 116/1990 Sb.“ , a na její neplatnost usoudil pro absenci předchozího souhlasu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., odvolací soud dospěl k závěru, že „smlouva není uzavřena v režimu zákona č. 116/90 Sb., že se jedná o smlouvu nájemní dle §663 obč. zákoníku“ . S uvedeným závěrem odvolacího soudu nesouhlasila s odůvodněním, že byla pronajata „celá budova a v ní nebytové prostory“ . Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadené rozhodnutí odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaný ve vyjádření k dovolání uvedl, že napadený rozsudek je věcně správný a pro stručnost odkázal na jeho „výstižné odůvodnění“ . Zdůraznil, že vyjádření magistrátu statutárního města Opavy ze dne 18. prosince 1996 neposkytl on, ale magistrát města Opavy, a to až po skončení řízení před soudem prvního stupně. Měl za to, že „účelové znevažování“ tohoto vyjádření dovolatelkou není důvodné. Navrhl, aby dovolání bylo jako zjevně bezdůvodné odmítnuto, popřípadě zamítnuto.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 17. června 2009, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), jednajícím v dovolacím řízení prostřednictvím zaměstnance s právnickým vzděláním (§241 odst. 1, 2 písm. b/ a odst. 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř. (zmíněné vady tvrzeny nebyly a nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.), i když nebyly v dovolání uplatněny. Dovolací soud – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§41 odst. 2 o. s. ř. – shledal, že vedle dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. dovolatelka uplatnila rovněž dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř., jehož prostřednictvím namítla existenci v dovolání zmíněné vady řízení.
Pro vyřešení dovolacích námitek podřaditelných dovolacímu důvodu podle §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. bude podstatné, zda jsou správné právní názory, na nichž založil své rozhodnutí odvolací soud (právní názory, že v daném případě jde o nájemní smlouvu uzavřenou podle §663 a násl. obč. zák. a že k této smlouvě nebylo – z důvodů uvedených v napadeném rozsudku – zapotřebí předchozího souhlasu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.). Proto se dovolací soud nejprve zabýval otázkou naplněnosti dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Soudní praxe se již v minulosti ustálila v názoru, že zákon č. 116/1990 Sb. se nevztahuje na nájem nemovitosti (budovy), i když se v ní nacházejí nebytové prostory (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. února 1998, sp. zn. 2 Cdon 1175/96, uveřejněný na straně 333 v sešitě č. 6 z roku 1998 časopisu Právní rozhledy /citovaný rozsudek byl uveřejněn rovněž pod č. 5. v příloze I/2000 časopisu Soudní judikatura/); je-li tedy nemovitost pronajata jako celek (i když obsahuje pouze nebytové prostory), režim nájemního vztahu je podřízen §663 a násl. obč. zák. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky z 30. listopadu 1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99, a z 21. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněné pod č. 6. a 7. v příloze I/2000 časopisu Soudní judikatura, a dále rozsudky z 20. prosince 2000, sp. zn. 26 Cdo 24/2000, a z 26. dubna 2001, sp. zn. 26 Cdo 306/2000, uveřejněný pod C 453 ve svazku 5 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
Součástí ničím nezpochybněných skutkových zjištění soudů obou stupňů bylo též zjištění o obsahu nájemní smlouvy ze dne 1. ledna 1997, kterou byl proveden důkaz v řízení před soudem prvního stupně (viz protokol o jednání ze dne 4. února 2009; důkaz přečtením této listiny zopakoval odvolací soud při odvolacím jednání dne 17. června 2009). Z obsahu nájemní smlouvy se podává, že jejím předmětem byl předmětný dům a pozemky, tedy každá z uvedených nemovitostí jako celek; na tom nic nemění ani to, že v nájemní smlouvě byly (nad to) specifikovány i nebytové prostory nacházející se v předmětném domě, a to o celkové výměře 464,22 m2.
Odvolací soud proto nepochybil, posoudil-li nájemní smlouvu ze dne 1. ledna 1997 jako smlouvu o nájmu ve smyslu §663 a násl. obč. zák.; zbývá dodat, že v tomto směru zaujal stejný právní názor i soud prvního stupně (viz předchozí výklad) a dovolatelka se tedy mylně domnívá, že soud prvního stupně posoudil nájemní smlouvu jako smlouvu o nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb. Byť v tomto směru nebyl dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. uplatněn opodstatněně, napadené rozhodnutí přes to neobstojí.
Ustálená soudní praxe totiž rovněž dovodila, že v ustanovení §3 odst. 2 větě druhé zákona č. 116/1990 Sb. byl upraven zvláštní režim, který platil pouze pro pronajímání místností určených k provozování obchodu a služeb; předchozího souhlasu příslušného správního orgánu ve smyslu §3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. bylo – pod sankcí absolutní neplatnosti smlouvy (§3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.) – zapotřebí pouze k pronájmu těch místností, které byly k provozování obchodu a služeb stavebně určeny (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 19. srpna 2002, sp. zn. 26 Cdo 1148/2000, a ze dne 30. ledna 2002, sp. zn. 30 Cdo 1306/2001, uveřejněný pod C 998 ve svazku 14 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu). Přitom v soudní praxi nebyl zaznamenán odklon ani od názoru, že předchozí souhlas obecního (městského) úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. musel být dán i v případě, byla-li předmětem nájmu nemovitost (jako celek), v níž se nacházely nebytové prostory určené k provozování obchodu a služeb; to však nic nemění na tom, že jinak jde o nájemní vztah řídící se ustanovením §663 a násl. obč. zák. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný pod č. 73 v sešitě č. 10 z roku 2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a ze dne 27. října 1999, sp. zn. 2 Cdon 1502/97 /obě rozhodnutí byla uveřejněna rovněž pod č. 7. a 8. v příloze I/2000 časopisu Soudní judikatura/).
V projednávané věci bylo nesporné, že k nájemní smlouvě ze dne 1. ledna 1997 nebyl udělen předchozí souhlas ve smyslu §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ačkoliv podle ničím nezpochybněného skutkového zjištění byla přízemní část předmětného domu stavebně určena (rozhodnutím o povolení rekonstrukce a změny užívání předmětného domu /po provedených úpravách/) pro obchodní účely – styk s veřejností včetně prostoru pro úpravy a opravy. Právní posouzení věci odvolacím soudem nelze tudíž pokládat za správné, dospěl-li tento soud bez dalšího k závěru, že předchozího souhlasu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. přes to nebylo zapotřebí.
Z řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není správný. Dovolací soud jej proto podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil, aniž se – z důvodů nadbytečnosti – zabýval otázkou naplněnosti dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. Podle §243b odst. 3 věty první o. s. ř. pak věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§243d odst. 1 věta první o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 19. října 2010
JUDr. Miroslav F e r á k, v. r.
předseda senátu