ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.4898.2008.1
sp. zn. 26 Cdo 4898/2008-103
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně RPG Byty, s.r.o. , IČ: 27769127, se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Gregorova 2582/3, zastoupené Mgr. Petrem Kaustou, advokátem se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Čs. legií 5, proti žalovanému Ing. M. F. , zastoupenému opatrovnicí Janou Foberovou, vyšší soudní úřednicí Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově, o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově pod sp. zn. 114 C 535/2007, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 21. srpna 2008, č. j. 42 Co 366/2008-56, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 21. srpna 2008, č. j. 42 Co 366/2008-56, a rozsudek Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově ze dne 11. dubna 2008, č. j. 114 C 535/2007-38, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Karviné – pobočce v Havířově k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se žalobou podanou u Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově (soud prvního stupně) 23. 8. 2007 domáhala, aby žalovanému byla uložena povinnost vyklidil dále specifikovaný byt, který užívá po uplynutí sjednané doby nájmu bez právního důvodu.
Soud prvního stupně rozsudkem z 11. 4. 2008, č. j. 114 C 535/2007-38, zamítl žalobu, aby „žalovaný byl povinen vyklidit byt č. 2, I. kategorie, sestávající z jednoho pokoje, kuchyně a příslušenství v domě č. p. 84 na ulici D. č. or. 17 v H.-M.“, a rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně zjistil, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsaná jako vlastnice domu č. p. 84 v obci H., k. ú. H.-m.. Její právní předchůdkyně uzavřela 12. 6. 2002 se žalovaným nájemní smlouvu k předmětnému bytu na dobu určitou od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2003 s tím, že „bude-li nájemce řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájmu a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy každoročně o dalších 12 měsíců, počínaje 1. 6. 2003“. Podle opisu karty úhrad měsíčního nájemného z předmětného bytu z 20. 7. 2007 byl celkový dluh žalovaného na nájemném ke konci května 2007 ve výši 10.759,- Kč. Na základě provedeného dokazování dospěl soud prvního stupně k závěru, že takto sjednaná doba nájmu, která byla stanovena na dobu určitou a současně vázána na skutečnost, o které nebylo jisté, zda nastane, je „svým účelem v rozporu s §39 občanského zákoníku ve znění do 30. 3. 2006 (dále „obč. zák.“). Takové ujednání je vůči nájemci, který nezaplatil nájemné, přísnější „jak pokud jde o případnou délku co do výpovědi, tak i bytovou náhradu“, než kogentní ustanovení §711 a §712 obč. zák. To nemá za následek neplatnost celé smlouvy, ale založení nájemního vtahu na dobu neurčitou podle §686 odst. 2 obč. zák.
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací k odvolání žalobkyně rozsudkem z 21. 8. 2008, č. j. 42 Co 366/2008-56, rozsudek soudu prvního stupně ve potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud konstatoval, že soud prvního stupně dostatečně zjistil skutkový stav a ztotožnil se s jeho právním závěrem. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu z 22. 6. 2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003, uvedl, že „soudní praxe dospěla k závěru, že dobu trvání nájemního poměru lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost nastane“. Ujednání o nájmu na dobu určitou a prolongační doložku nelze posuzovat odděleně, neboť v daném případě je zřejmé, že vůlí účastníků bylo (§35 odst. 2 obč. zák.), aby nájem trval po dobu řádného placení nájemného a služeb spojených s nájmem bytu. Ujednání o době trvání nájemního poměru je tak neurčité, to znamená neplatné podle §37 odst. 1 obč. zák. Soud prvního stupně správně dovodil, že takové ujednání je neplatné i pro obcházení zákona podle §39 obč. zák. Pro nájemce totiž stanoví přísnější podmínky trvání nájmu, než které s neplacením nájemného spojují §711 a §712 obč. zák. Důvodem výpovědi pro hrubé porušování povinností nájemce je totiž nezaplacení nájemného nebo úhrad za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce, délka výpovědní lhůty činí tři měsíce a nájemci přísluší bytová náhrada přinejmenším ve formě přístřeší. Žalovaní by se ani v řízení o vyklizení bytu nemohli domáhat přezkumu, že nájemné a služby byly řádně placeny, nebo navrhnout zamítnutí žaloby pro rozpor s dobrými mravy. Potvrdil, že doba trvání nájmu bytu tedy nebyla sjednána platně, což nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy, ale založení nájemního vtahu na dobu neurčitou (rozhodnutí Nejvyššího soudu z 29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001).
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o §237 odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“), s tím, že řeší právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena a jejíž řešení je důležité z hlediska jednotné rozhodovací praxe. Namítá, že určitost nájemní smlouvy spočívá nejen ve stanovení základní určité doby, ale i přesné specifikaci prodlužování doby nájmu. Jejím cílem je určit přesná pravidla, jimiž se budou strany řídit. Vůle pronajímatele směřuje k poskytnutí možnosti prodloužení nájmu sjednaného na dobu určitou a vůle nájemce k uzavření nájmu na určité období s možností automatického prodloužení. Z nájemní smlouvy je zřejmé, že nájem končí určitým datem, s čímž je nájemce srozuměn. Dále má za to, že první část věty vymezující nájem na dobu určitou obstojí zcela samostatně a není závislá na platnosti věty druhé. Je přesvědčen, že dané ujednání není neplatné podle §39 obč. zák. Nájemce si je plně vědom možných rizik při uzavírání takové smlouvy a je srozuměn s možností jejího neprodloužení. K tomuto ustanovení přistupuje svobodně, vážně a bez absence omylu. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaný s k dovolání nevyjádřil.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (čl. II, bod 12. tohoto zákona) – dále opět „o. s. ř.”.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se nejprve zabýval otázkou jeho přípustnosti.
Podle §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. není dovolání přípustné proto, že rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený dovoláním napadeným rozsudkem odvolacího soudu, je jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Dovolání je však přípustné podle §237 odst. 1 písm. c) a odst. 3 o. s. ř. Rozsudek odvolacího soudu je rozhodnutím po právní stránce zásadního významu, neboť řeší právní otázku, zda je žalovaný nájemcem předmětného bytu s nájemním poměrem na dobu neurčitou, odchylně od judikatury dovolacího soudu a také v rozporu s hmotným právem. Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Absolutní neplatnost právního úkonu (a to i podle §37 odst. 1 obč. zák. /z důvodu neurčitosti/ či podle §39 obč. zák. /pro obcházení zákona/) působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou (soudní výrok o neplatnosti právního úkonu není třeba). Absolutní neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený má na tom právní zájem. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti.
Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu České republiky je ustálena v názoru, že při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního jeho obsahu, je zapotřebí respektovat vůli účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení účastníci sledovali. Vztahuje-li se důvod neplatnosti smlouvy o nájmu bytu pouze na ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu z doby určité na dobu neurčitou, je neplatná jen tato část, nikoli i ta, v níž účastníci (platně) vyjádřili vůli uzavřít nájemní vztah na dobu určitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, uveřejněný pod C 1132 ve svazku 16 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /citované rozhodnutí bylo uveřejněno i v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s. r. o, Praha 2003, str. 20/ - dále jen „uveřejněné rozhodnutí“, a dále např. rozhodnutí z 21. 10. 2004, sp. zn. 2516/2003, z 25. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1092/2004, a ze 16. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2398/2006). Uvedené právní názory jsou – vzhledem ke zjištěnému skutkovému stavu týkajícímu se ujednání o době nájmu – plně použitelné v projednávané věci; naproti tomu není aplikovatelný právní názor vyslovený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001, a to vzhledem k diametrálně odlišnému skutkovému stavu ohledně tam uvedeného ujednání o době nájmu (nesrozumitelné /a tudíž neplatné podle §37 odst. 1 obč. zák./ ujednání o době nájmu v nájemní smlouvě, v níž bylo sjednáno, že se uzavírá „na dobu neurčitou, od 1. 7. 1999 do 30. 6. 2000“ ).
V poměrech projednávané věci nelze opomenout ani následující názory. V rozhodování Nejvyššího soudu nebyl za právního stavu v době před novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. zaznamenán odklon od názoru, že obecné ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. (týkající se obnovování nájemní smlouvy za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně) platilo i pro nájem bytu. Nepostupoval-li pronajímatel proti nájemci, který byt dále užíval, způsobem uvedeným v ustanovení §676 odst. 2 obč. zák., nájem bytu se obnovil a nezanikl tedy uplynutím doby, na kterou byl sjednán (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněný pod č. 10 v sešitě č. 2 z roku 1999 časopisu Soudní judikatura, a ze dne 25. 11. 1998, sp. zn. 26 Cdo 2409/98). Pro úplnost zbývá dodat, že v rozsudku ze dne 5. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněném pod č. 10 v sešitě č. 2 z roku 1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, pak Nejvyšší soud dovodil, že podle §676 odst. 2 obč. zák. se nájemní smlouva obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a proto takto obnovený nájem je třeba pokládat za týž, jako byl vztah založený nájemní smlouvou. Obnovením nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. je tedy třeba rozumět pokračování předchozího nájemního vztahu. Nejde zde o vznik nového nájemního vztahu na základě nové nájemní smlouvy a ani o dílčí změnu v obsahu nájemního vztahu (době jeho trvání), ale o obnovení nájemního vztahu ve všech jeho obsahových prvcích, i když s časovým omezením daným tímto ustanovením.
V posuzovaném případě se právní předchůdkyně dovolatelky a žalovaný v čl. II. bodu 1. nájemní smlouvy dohodli, že nájemní smlouva se sjednává na dobu určitou od 1. června 2002 do 31. května 2003 (věta první) a že bude-li nájemce řádně platit nájemné a služby a nebude-li mít dluh na nájemném a na službách v jakékoliv výši, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy každoročně o dalších 12 měsíců, počínaje 1. červnem 2003 (věta druhá). Z uvedeného především vyplývá, že jde o nájemní smlouvu na dobu určitou (od 1. června 2002 do 31. května 2003); text nájemní smlouvy (konkrétně její čl. II. bod 1. věta první, podle níž se „nájemní smlouva sjednává s účinnosti od 1. 06. 2002 na dobu určitou, a to do 31. 05. 2003“ ) jiný výklad ohledně sjednané doby nájmu ani nepřipouští.
Jde-li o ujednání obsažené v čl. II. bodu 1. větě druhé nájemní smlouvy, ztotožňuje se dovolací soud s názorem odvolacího soudu, že uvedené ujednání je neplatné pro neurčitost podle §37 odst. 1 obč. zák. před novelou; přitom pro stručnost odkazuje na právní názory, které v tomto směru zaujal odvolací soud. Správný je také právní závěr, že toto ujednání je neplatné také podle §39 obč. zák. před novelou pro obcházení zákona; jestliže účastníci vázali možnost obnovování (prodlužování) nájemní smlouvy na řádné placení nájemného a úhrad za služby, ve skutečnosti tím obešli ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. před novelou, v němž jsou upraveny odlišně podmínky, za nichž v době uzavření nájemní smlouvy (a v době do 30. března 2006) docházelo k jejímu obnovování ze zákona. Dovolací soud zastává rovněž názor, že uvedené ujednání, které ostatně výslovně nějakou povinnost nestanoví, nezakládá automatické prodlužování (obnovování) nájemní smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. 6. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1078/2002, uveřejněné pod C 1321 ve svazku 19 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a ze dne 7. 1. 2008, sp. zn. 26 Cdo 3419/2006).
V uvedených souvislostech však nelze ztratit ze zřetele, že část nájemní smlouvy, podle níž byla smlouva uzavřena na takto vymezenou dobu (čl. II. bod 1. věta první nájemní smlouvy), může, jde-li o sjednanou dobu nájmu, obstát samostatně a je tudíž ve smyslu §41 obč. zák. před novelou obsahově oddělitelná od další části (čl. II. bodu 1. věty druhé nájemní smlouvy) týkající se doby nájmu, resp. možnosti eventuálního jejího prodlužování (viz uveřejněné rozhodnutí). Okolnost, že současně byly mezi účastníky dohodnuty (neplatně ve smyslu §37 odst. 1 a §39 obč. zák. před novelou) podmínky, za nichž mohlo eventuálně docházet k prodlužování nájemní smlouvy, nemůže na uvedeném závěru nic změnit.
Nájemní vztah tak byl platně (uvedením příslušného období) sjednán na dobu určitou (od 1. června 2002 do 31. května 2003). Protože žalovaný předmětný byt užíval i po uplynutí sjednané doby nájmu a dovolatelka nepodala proti němu do třiceti dnů žalobu o vyklizení u soudu, nájemní smlouva se opakovaně obnovovala podle §676 odst. 2 obč. zák. před novelou za týchž podmínek, tj. vždy o jeden rok, naposledy od 1. června 2005, přičemž nájemní poměr pak skončil dne 31. května 2006. Poté se již obnovit nemohla, neboť tato možnost je od 31. března 2006 výslovně vyloučena ustanovením §686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb.; proto od 1. června 2006 užívá žalovaný předmětný byt bez právního důvodu. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl použit opodstatněně.
Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], i když nebyly dovoláním uplatněny. K takovým vadám v řízení nedošlo, resp. takovou vadou, která by měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, nebylo ani zastoupení žalovaného opatrovnicí, kterou byla ustanovena zaměstnankyně soudu prvního stupně, neboť žaloba byla zamítnuta. Nicméně nelze přehlédnout, že na problematičnost praxe ustanovování opatrovníků z řad zaměstnanců soudu Ústavní soud poukázal v nálezu sp. zn. II. ÚS 629/04, Sb. n. u., sv. 36, str. 731. V něm zdůraznil, že při ustanovení opatrovníka je třeba přísně vážit, aby nedošlo ke kolizi zájmů zástupce a zastoupeného, neboť nelze očekávat, že podřízený pracovník soudu jako opatrovník účastníka řízení ve věci řešené tímtéž soudem bude brojit proti postupu a rozhodnutí soudu. Rovněž v nálezu ze 13. 9. 2007, sp. zn. II. ÚS 303/05, dostupném na internetových stránkách http://nalus.usoud.cz , Ústavní soud označil za nesprávný postup soudu, který ustanovil opatrovnicí soudní úřednici, která je zaměstnána u téhož soudu.
Dovolací soud pro nesprávné právní posouzení , které mělo za následek neprávní rozhodnutí ve věci podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil rozsudek odvolacího soudu. Protože důvod, pro který bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, bylo zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.). Soud prvního stupně odstraní také vadu v zastoupení žalovaného, bude -li neznámého pobytu.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 16. prosince 2010
JUDr. Marie R e z k o v á, v. r.
předsedkyně senátu