ECLI:CZ:NS:2011:33.CDO.4285.2009.1
sp. zn. 33 Cdo 4285/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobce Pozemkového fondu České republiky se sídlem v Praze 3, Husinecká 1024/11a, zastoupeného JUDr. Milenou Valouškovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Václavské náměstí 21, proti žalovanému Ing. K. H. , zastoupenému JUDr. Jitkou Třeštíkovou, advokátkou se sídlem ve Strakonicích, Velké náměstí 45, o uložení povinnosti uzavřít smlouvy, vedené u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 9 C 173/2008, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 21. dubna 2009, č. j. 6 Co 616/2009-79, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 21. dubna 2009, č. j. 6 Co 616/2009-79, a rozsudek Okresního soudu v Písku ze dne 23. 12. 2008, č. j. 9 C 173/2008-47, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Písku k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce, který jedná za stát vlastním jménem ve věcech týkajících se majetku České republiky, se z titulu předkupního práva podle §10 zákona č. 95/1999 Sb. domáhal po žalovaném uzavření kupních smluv, jimiž by na něho byly převedeny pozemek parcelní číslo 3407 v katastrálním území N. a pozemek parcelní číslo 218/5 v katastrálním území T., které v minulosti žalovanému prodal. Uváděl, že žalovaný mu sice předmětné pozemky nabídl ke koupi, avšak přes akceptaci nabídky a zaplacení kupní ceny požadované kupní smlouvy nepodepsal.
Okresní soud v Písku (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. prosince 2008, č. j. 9 C 173/2008-47, zamítl žalobu, kterou se žalobce jako kupující domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného jako prodávajícího uzavřít kupní smlouvu č. 9005990706 o převodu pozemku parcelního čísla 3407 v katastrálním území N. za kupní cenu 221.222,- Kč a dále kupní smlouvu č. 9002990706 o převodu pozemku parcelního čísla 218/5 v katastrálním území T. za kupní cenu 20,- Kč; současně rozhodl o nákladech řízení. Vycházel ze zjištění, že žalobce prodal žalovanému kupní smlouvou č. 1021690406 uzavřenou dne 27. 12. 2004 podle zákona č. 95/1999 Sb. pozemek parcelní číslo 3407 v katastrálním území N. za kupní cenu 221.222,- Kč splatnou ve splátkách po 7.124,- Kč ročně; poslední splátka kupní ceny ve výši je splatná k 31. 12. 2034. V článku IV kupní smlouvy bylo ujednáno, že poskytnutá výhoda splátek kupní ceny zaniká, jestliže kupující před zaplacením celé kupní ceny převáděného pozemku převede vlastnické právo k pozemku na jinou osobu nebo zpět na prodávajícího v rámci realizace předkupního práva. Kupní smlouvou č. 1027680406 uzavřenou dne 27. 12. 2004 podle zákona č. 95/1999 Sb. žalobce žalovanému prodal pozemek parcelní číslo 218/5 v katastrálním území T. za kupní cenu 20,- Kč, kterou žalovaný žalobci zaplatil před podpisem smlouvy. Dne 31. 7. 2007 žalovaný žalobci zaslal písemnost označenou jako „Nabídka koupě pozemků před uvažovaným zcizením – žádost o stanovisko k využití /nevyužití/ předkupního práva“ , na kterou reagoval žalobce nejprve dopisem z 22. 8. 2007, v němž avizoval, že předkupní právo využije a posléze i dopisy z 18. 9. 2007, které obsahovaly oznámení o využití předkupního práva k oběma uvedeným pozemkům a současně návrhy kupních smluv č. 9005990706 a 9002990706 k podpisu. Na označený účet složil žalobce žalovanému kupní cenu 21.753,- Kč, která představovala to, co žalovaný za pozemky dosud zaplatil. Žalovaný návrhy smluv nepodepsal, zaslal žalobci dopis, v němž mu sdělil, že má výhrady k textům návrhů smluv a pozval jej k jednání za účelem jejich projednání. Protože se zástupce žalobce k tomuto jednání nedostavil, žalovaný žalobci oznámil, že považuje předkupní práva ohledně obou pozemků za nevyužitá. Pozemky, k nimž se zákonné předkupní právo žalobce váže, žalovaný dosud nezcizil. Na základě uvedených zjištění soud prvního stupně uzavřel, že žalobci vzniklo podle §10 zákona č. 95/1999 Sb. k oběma pozemkům předkupní právo jako právo věcné. V souladu s §853 obč. zák. poměřoval vztahy účastníků ustanoveními §602 až 606 obč. zák. (tedy obecnou úpravou předkupního práva s výjimkou ustanovení týkajících se pouze smluvního předkupního práva), přičemž bral v úvahu obecná ustanovení občanského zákoníku o uzavírání smluv. Dovodil, že písemnost žalovaného ze dne 31. 7. 2007 lze podle obsahu posoudit jako návrh na uzavření kupních smluv, neboť obsahuje všechny podstatné náležitosti kupní smlouvy. I když žalovaný žalobci určil pro písemnou odpověď lhůtu 30 dnů, nešlo o lhůtu účastníky smluvenou a uplatní se tudíž zákonná lhůta dvou měsíců, v níž musela být současně zaplacena kupní cena. Vyhodnocením dopisů žalobce z 22. 8. 2007 a z 18. 9. 2007 dospěl k závěru, že jimi žalobce nabídky žalovaného neakceptoval, nýbrž pouze avizoval, že „předkupní právo využije“. Protože projev vůle žalobce nebyl ani v jednom případě zaznamenán na stejné listině jako nabídka (což zákon u převodu nemovitostí vyžaduje - §46 odst. 2 obč. zák.) a text kupních smluv připojených k dopisům žalobce není totožný s obsahem nabídek (viz. dodatky ohledně splatnosti, ohledně práv třetích osob, souhlasu žalovaného se zpracováním osobních údajů, dohoda o zápočtu pohledávky na kupní cenu, aj.), je namístě považovat dopisy žalobce s připojenými texty kupních smluv za nové návrhy na uzavření smluv. Za pozemek č. 3407 v N., žalobce žalovanému nezaplatil v prekluzívní dvouměsíční lhůtě kupní cenu, jestliže si na pohledávku žalovaného započetl svou pohledávku z titulu nedoplatku kupní ceny. V článku IV. kupní smlouvy č. 1021690406 uzavřené 27. 12. 2004 si smluvní strany sjednaly, že poskytnutá výhoda splátek kupní ceny zaniká, pokud kupující před zaplacením celé kupní ceny převede vlastnické právo k pozemku na jinou osobu nebo zpět na prodávajícího. Jelikož žalovaný vlastnické právo nepřevedl, nevznikla žalobci pohledávka způsobilá k započtení. Navíc žalobce ani neučinil úkon směřující k započtení (text kupní smlouvy č. 9005990706 takovým úkonem není). Soud prvního stupně uzavřel, že žalobce řádně neakceptoval nabídku žalovaného na odkup pozemků a nejsou proto splněny podmínky pro nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít požadované kupní smlouvy č. 9005990706 a 9002990706.
Krajský soud v Českých Budějovicích rozsudkem ze dne 21. dubna 2009, č. j. 6 Co 616/2009-79, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Přisvědčil skutkovým závěrům soudu prvního stupně a ztotožnil se rovněž s jeho právním posouzením věci. Shodně s ním uzavřel, že dopisy žalobce z 22. 8. 2007 a 18. 9. 2007 s připojenými texty kupních smluv nelze považovat za přijetí nabídky předkupního práva proto, že projev vůle žalobce není na téže listině, na které je návrh na uzavření smlouvy. Správným shledal i závěr, že žalobce nezaplatil kupní cenu pozemku parc. č. 3407 v katastrálním území N., jestliže z ceny 221.220,- Kč poukázal žalovanému jen 21.753,- Kč s tím, že si na úhradu kupní ceny započetl svou pohledávku ve výši 199.474,- Kč (tj. stávající nedoplatek kupní ceny, který mu žalovaný dluží). Podmínky pro započtení totiž nebyly splněny; sjednané splátky kupní ceny se podle bodu 3 článku IV. kupní smlouvy ze dne 27. 12. 2004 nestaly dosud splatnými a žalobce neučinil řádný projev směřující k započtení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Nesouhlasí se závěry odvolacího soudu, že neakceptoval nabídku předkupního práva a že nezaplatil kupní cenu nabízených nemovitostí. Je přesvědčen, že pro přijetí nabídky stačí pouhé vyplacení kupní ceny. Z toho, že jako oprávněný z předkupního práva „nemovitost vyplatil“, lze dovozovat, že nabídku řádně přijal, a smluvní strany jsou povinny uzavřít písemnou kupní smlouvu. Oproti soudům prosazuje názor, že pro využití předkupního práva k nemovitosti není nutné, aby přijetí nabídky bylo učiněno písemným úkonem na téže listině, na které byla učiněna nabídka, neboť zvláštní úprava obsažená v §605 obč. zák. má přednost před obecnou úpravou podle §43 a násl. obč. zák. Rovněž má zato, splnil podmínku zaplatit kupní cenu pozemku č. 3407 v N. Připomíná, že sám žalovaný ho v nabídce ze dne 31. 7. 2007 požádal, aby při platbě kupní ceny zohlednil výši jím uhrazených splátek, a kupní cenu 21.753,- Kč zohledňující nedoplatek kupní ceny, přijal. Kupní cena byla uhrazena v zákonné dvouměsíční lhůtě od přijetí nabídky, konkrétně dne 21. 9. 2008, a její výše odpovídala shodné vůli účastníků; dohodou lze započíst jak splatné, tak nesplatné pohledávky. Zaplacením kupní ceny došlo k přijetí nabídky a návrhy kupních smluv, které zaslal žalobce žalovanému, nemohou mít na přijetí nabídky vliv. Texty navrhovaných kupních smluv jsou v intencích nabídky žalovaného a neobsahují žádné nové skutečnosti; souhlas ke zpracování osobních údajů udělil žalovaný neodvolatelně již v kupních smlouvách č. 1021690406 a 1027680406. Z uvedených důvodů žalobce navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaný navrhl dovolání žalobce odmítnout. Má za to, že podstata předkupního práva neumožňuje oprávněnému domáhat se prodeje věci. Oprávněná osoba má nároky pouze v případě, kdy dojde k porušení jejího předkupního práva a věc je převedena na nového nabyvatele. Po osobě zavázané z předkupního práva se však nelze domáhat prodeje věci. Obsah jeho dopisu nelze považovat za řádný návrh na uzavření kupní smlouvy již proto, že z jeho textu se podává, že jde o pouhou žádost o písemné stanovisko, zda žalobce využije předkupní právo. Žalobce nabídku řádně neakceptoval, jestliže využití předkupního práva pouze avizoval; tomu, že jeho nabídku nepovažoval za návrh kupní smlouvy, nasvědčuje skutečnost, že vytvořil vlastní návrh smlouvy. Nedošlo-li k řádnému započtení pohledávek, nebyla ani zaplacena kupní cena.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění platném do 30. 6. 2009 – dále opět jen „o. s. ř.“ (srovnej bod 12, čl. II. zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony).
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“), po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno ve lhůtě uvedené v §240 odst. 1 o. s. ř. k tomu oprávněným subjektem řádně zastoupeným advokátem (§241 odst. 1, 4 o. s. ř.), se zabýval nejdříve přípustností tohoto dovolání.
K dovolacímu přezkumu byly předloženy právní závěry, v nichž odvolací soud dovodil, že žalovanému nevznikla povinnost uzavřít požadované kupní, neboť žalobce jeho nabídku řádně neakceptoval a nezaplatil kupní cenu (k úhradě využil započtení vzájemných pohledávek). Dovolání žalobce proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl ve věci samé potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, je podle §237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř., přípustné, neboť odvolací soud řešil tyto otázky v rozporu s hmotným právem a jeho rozsudek je tak zásadně právně významný.
Právní posouzení věci je činnost soudu, spočívající v podřazení zjištěného skutkového stavu příslušné právní normě, jež vede soud k závěru o právech a povinnostech účastníků. Právní posouzení je nesprávné, dopustil-li se soud při této činnosti omylu, tzn. když na správně zjištěný skutkový stav aplikoval jinou právní normu nebo aplikoval sice správnou právní normu, ale nesprávně ji vyložil, nebo ze zjištěných skutečností vyvodil nesprávné právní závěry.
Jelikož žalovaný vlastnické právo k pozemkům nabyl podle zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby a o změně zákona č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, platí že stát má k těmto nemovitostem věcné předkupní právo; v případě uvažovaného zcizení je nabyvatel povinen státu nabídnout pozemky ke koupi za ceny, za které je od Pozemkového fondu získal (srov. §10 odst. 2 větu první a druhou cit. zákona); předkupní právo státu nevzniká u převodu zemědělských pozemků podle §5 odst. 1 a 6 a u převodu na oprávněné osoby podle §6, 7 a 8 cit. zákona. Předkupní právo se realizuje na podkladě nabídky povinného, která se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být písemná (§605 věta třetí obč. zák.). Není-li dohodnuta doba jiná, musí oprávněná osoba vyplatit nemovitost do dvou měsíců po nabídce (§605 věta první obč. zák.). K účinnému přijetí nabídky dochází tedy vyplacením ceny věci oprávněnou osobou v zákonné dvouměsíční lhůtě. Uplyne-li tato doba marně, předkupní právo zanikne.
V posuzované věci soudy obou stupňů vyšly z toho, že dopisem označeným jako „Nabídka koupě pozemků před uvažovaným zcizením – žádost o stanovisko k využití /nevyužití/ předkupního práva“ z 31. 7. 2007 žalovaný sdělil žalobci, že uvažuje o zcizení pozemků parc. č. 3407 v katastrálním území N. a parc. č. 218/5 v katastrálním území T., žádá o písemné stanovisko, zda žalobce využije předkupního práva, a - pokud ano - požádal o vyplacení nemovitostí do dvou měsíců po obdržení nabídek na označený bankovní účet, a to částkami odpovídajícími cenám, za které pozemky od žalobce nabyl; v případě pozemků parc. č. 3407 v N. souhlasil se zohledněním aktuální výše zaplacených splátek původní kupní ceny“ (na kupní ceně za tento pozemek dosud zaplatil 21.753,- Kč). Na nabídky žalovaného reagoval žalobce písemnostmi, v nichž uvedl, že předkupní právo „využije“, připojil texty kupních smluv a v zákonné dvouměsíční lhůtě vyplatil žalovanému za pozemek č. 3407 částku 21.753,- Kč a za pozemek č. 218/5 částku 20,- Kč, tj. částky, které žalovaný žalobci uhradil z celkových prodejních cen předchozích kupních smluv (221.220,- Kč a 20,- Kč). Žalovaný kupní smlouvy uzavřít odmítl.
V rozsudcích ze dne 18. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3059/2009, sp. zn. 28 Cdo 2728/2009, ze dne 30. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3478/2009 a sp. zn. 28 Cdo 3059/2009, ze dne 30. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3834/2009, a ze dne 20. 10. 2010, sp. zn. 28 1119/2010, ze dne 18. 9. 2009, sp. zn. 28 Cdo 2673/2009, Nejvyšší soud České republiky v typově obdobných případech uzavřel, že dopis formulovaný jako nabídka koupě pozemků před jejich uvažovaným zcizením, v němž je pro případ jejího využití obsažena žádost o vyplacení kupní ceny, za jakou osoba vykonávající nabídku pozemek nabyla do vlastnictví, včetně lhůty k jejímu vyplacení, představuje řádnou nabídku ve smyslu §605 obč. zák. Jestliže oprávněná osoba včas zaplatila částku rovnající se ceně, za kterou povinná osoba pozemek získala, jsou zákonné předpoklady plynoucí z předkupněprávního vztahu splněny (k tomu srov. rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 1996/2005). Za nesprávný pak Nejvyšší soud označil i názor soudů nižších stupňů o nemožnosti započtení dosud nesplatných pohledávek žalobce za osobou zavázanou z předkupního práva na kupní cenu převáděných pozemků. Výše formulované závěry obstály i v rovině ústavněprávní (srov. usnesení Ústavního soudu ze dne 7. 1. 2010, sp. zn. III. ÚS 3189/09, a ze dne 13. 1. 2010, sp. zn. II. ÚS 3190/09, ze dne 27. 1. 2010, sp, zn. III. ÚS 3192/09 a ze dne 25. 2. 2010, sp. zn. III. ÚS 3191/09).
Od uvedených závěrů nemá dovolací soud důvod se odchylovat ani v posuzované věci, kdy žalovaný učinil žalobci řádnou nabídku ke koupi pozemku v rámci realizace předkupního práva, kterou žalobce přijal jak písemným vyrozuměním žalovaného, tak včasným vyplacením stanovené, resp. dohodnuté kupní ceny (snížené k návrhu povinného o dosud nesplatnou pohledávku, kterou vůči němu má oprávněný).
Lze uzavřít, že právní posouzení věci odvolacím soudem ve světle závěrů, které Nejvyšší soud přijal v rozhodnutích shora uvedených, neobstojí; dovolací soud proto napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil, a jelikož důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozsudek soudu prvního stupně, zrušil rovněž tento rozsudek a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. (§243b odst. 2 část věty za středníkem, odst. 3 věta druhá o. s. ř.)
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný. V novém rozhodnutí rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení, ale znovu i o nákladech řízení původního, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně 31. srpna 2011
JUDr. Ivana Zlatohlávková, v. r.
předsedkyně senátu