ECLI:CZ:NS:2012:22.CDO.1127.2010.1
sp. zn. 22 Cdo 1127/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a JUDr. Zdeňka Pulkrábka, Ph.D., ve věci žalobkyně: Arkalická, s. r. o. , se sídlem v Praze 1, Malé náměstí 138, IČO: 26712181, zastoupené JUDr. Taťánou Kafkovou, advokátkou se sídlem v Praze, Široká 6, proti žalované: POSTEX, spol. s r. o. , se sídlem v Praze 9, Studnická 2135/13, IČO: 48538337, zastoupené JUDr. Ladislavem Sádlíkem, advokátem se sídlem v Praze, Holečkova 31, o určení vlastnického práva a vyklizení nemovitosti, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 18 C 92/2006, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. června 2009, č. j. 68 Co 56, 135/2009-152, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady dovolacího řízení ve výši 3.960,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně JUDr. Taťány Kafkové.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 4 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 8. prosince 2008, č. j. 18 C 92/2006-121, ve spojení s doplňujícím rozsudkem ze dne 23. února 2009, č. j. 18 C 92/2006-138, určil, že „žalobce je vlastníkem části budovy zapsané na LV jako budova bez č. p. stojící na parcele zapsané na LV pro katastrální území H., obec P., u katastrálního úřadu pro hl. m. P., katastrální pracoviště P.“ (výrok I. rozsudku). Zamítl žalobu, aby byla „žalovanému uložena povinnost vyklidit prodejnu textilu o jedné provozní místnosti umístěné na ploše třetího nadzemního podlaží domu zapsaného na LV.“ (výrok II. rozsudku). Řízení ohledně určení vlastnictví k části budovy zapsané na LV zastavil (výrok III. rozsudku) a dále zastavil řízení ohledně vyklizení části prodejny audio – video (výrok IV. rozsudku). Výroky V. – VII. rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky a náhradě nákladů řízení státu.
Na základě provedeného dokazování vzal za prokázáno, že žalobkyně je vlastnicí nemovitostí – mimo jiné budovy pozemku. Na úrovni třetího nadzemního podlaží objektu je umístěna prodejna textilu, přičemž se jedná o vestavbu prodejního prostoru do části původní plochy otevřené pasáže třetího nadzemního podlaží. Tato prodejna není samostatnou stavbou, pouze stavební úpravou došlo ke změně dokončené stavby. Stavba je umístěná na pozemku, nemá vlastní základy, svislé a vodorovné nosné prvky ani vlastní zastřešení. Prodejna textilu se stala součástí věci hlavní – budovy, která je ve vlastnictví žalobkyně, a následuje tak osud budovy. S ohledem na tuto skutečnost je žalobkyně věcně legitimována k podání žaloby o vyklizení prodejny textilu.
Dále vzal soud prvního stupně za prokázáno, že existují dvě nájemní smlouvy, od nichž žalovaná odvozovala své právo prodejnu textilu užívat a které se v článcích II odst. 1 a III částečně odlišují. Dospěl k závěru, že strany smlouvy s ohledem na obsah geometrického plánu tvořícího nedílnou součást smlouvy věděly, co je předmětem smlouvy, za jakou částku, na jakou dobu a za jakým účelem, a nelze tedy uzavřít – oproti názoru žalobkyně – že by se jednalo o smlouvu neurčitou, která by byla stižena neplatností. Ze smlouvy o nájmu je objektivně seznatelné třetím osobám, co je předmětem smlouvy. Určitou nejednoznačnost a odlišnost obou verzí smlouvy lze odstranit a překlenout shodným odkazem na přílohu smlouvy, kterou je geometrický plán, jenž obsahuje zakreslení situace na pozemku žalobkyně a zvýrazněnou část, která je předmětem pronájmu. Žalobu na vyklizení proto soud prvního stupně zamítl, neboť sjednaná doba nájmu dosud neuplynula.
Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) k odvolání žalobkyně i žalované rozsudkem ze dne 15. června 2009, č. j. 68 Co 56, 135/2009-152, ve spojení s opravným usnesením ze dne 29. prosince 2009, č. j. 68 Co 56, 135/2009-182, rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku o věci samé potvrdil; v zamítavém výroku o věci samé jej změnil tak, že žalované uložil povinnost „vyklidit prodejnu textilu o jedné provozní místnosti o výměře 87,33 m², umístěnou na ploše třetího nadzemního podlaží domu, zapsaného na LV pro katastrální území H., obec Praha u Katastrálního úřadu pro hl. m. P., katastrální pracoviště P., v zastavěném prostoru podloubí s dvěma vstupními dveřmi z pochozí plochy, situovanou v jihozápadním nároží objektu, na východní straně sousedící s domem – prodejnou K., na severní straně ohraničenou schodištěm objektu a vyklizenou odevzdat žalobkyni do 3 měsíců od právní moci rozsudku“ (výrok I. rozsudku) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky II. – IV. rozsudku).
Odvolací soud zopakoval dokazování oběma verzemi smluv o pronájmu nemovitosti ze dne 16. října 2006 a v odůvodnění rozsudku vyjádřil skutková zjištění z nich učiněná. Ztotožnil se se soudem prvního stupně potud, že prodejna textilu není samostatnou věcí, ale součástí věcí hlavní – budovy; tento závěr žalovaná ostatně nezpochybňovala. Jestliže za této situace namítala, že soud prvního stupně měl rozhodnout o jejím podílovém spoluvlastnictví k budově, pak takový požadavek nemá oporu v zákoně. Pokud měla žalovaná dále za to, že investice, které do objektu vložila, by jí měly být žalobkyní nahrazeny, jedná se v systému neúplné apelace o „nepřípustný odvolací důvod“.
Důvodným shledal odvolání žalobkyně proti zamítavému výroku o vyklizení. Dospěl k závěru, že obě nájemní smlouvy jsou stiženy absolutní neplatností z důvodu počáteční nemožnosti plnění ve smyslu §37 odst. 2 obč. zák., neboť žalované byla pronajata část parcely, která již byla zastavěna objektem, k výstavbě prodejny žalované; jde tedy o předmět nezpůsobilý k účelu, k němuž byl pronajat. S tímto závěrem ostatně koresponduje i vyhovující výrok o věci samé týkající se určení vlastnického práva k „části budovy“ vycházející ze závěru soudu prvního stupně, že prodejna textilu je součástí věci hlavní. Za tohoto stavu žalovaná užívá předmětnou prodejnu bez právního důvodu, a neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva žalobkyně, která se důvodně domáhá jeho ochrany ve smyslu §126 obč. zák.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, a to do měnící části, jíž jí byla uložena povinnost k vyklizení. Přípustnost dovolání odůvodnila poukazem na §237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a uplatnila dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
V dovolání vyjádřila nesouhlas se závěrem odvolacího soudu o neplatnosti nájemní smlouvy pro počáteční nemožnost plnění, když podle jejího názoru lze nájemní smlouvy považovat za platné. Podrobně odůvodnila svůj názor o platnosti nájemních smluv vycházející z přesvědčení, že vědomost účastníků smlouvy o faktickém stavu při výstavbě prodejny, jakož i jeho následné respektování umožňuje dospět k závěru, že nájemní smlouvy absolutní neplatností stiženy nejsou. V souladu s tím bylo i povolení stavby stavebním úřadem a její následná kolaudace i se souhlasem žalobkyně. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu v jeho měnící části a v tomto rozsahu věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně navrhla zamítnutí dovolání a zcela se ztotožnila se závěry odvolacího soudu, neboť i podle jejího názoru jsou uzavřené nájemní smlouvy absolutně neplatné, a žalovaná tak nemá žádný právní titul k užívání prodejny. Ve vztahu k žalovanou navrženému odkladu vykonatelnosti poukázala na skutečnost, že dne 21. listopadu 2009 byla žalovanou nemovitost vyklizena a předána žalobkyni.
Podle čl. II. – přechodná ustanovení, bodu 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, účinného od 1. července 2009 (vyjma ustanovení čl. I bodů 69, 71 a 100, ustanovení čl. XIII a ustanovení čl. XVII bodu 1, která nabývají účinnosti 23. ledna 2009), dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení §243c odst. 2 tím není dotčeno.
Dovolací soud proto při projednání dovolání postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném do novely provedené zákonem č. 7/2009 Sb.
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že dovolání bylo podáno včas, oprávněnou osobou, účastnicí řízení zastoupenou advokátkou (§240 odst. 1 a §241 odst. 1, 4 o. s. ř.), je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., není však důvodné.
Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodů uplatněných v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§242 odst. 3 o. s. ř.).
Dovolatelka v průběhu řízení namítala, že žaloba o vyklizení není vůči ní důvodná, neboť právním titulem k užívání prodejny květin je nájemní poměr platně založený nájemní smlouvou ze dne 16. října 2006.
Dovolací soud v této souvislosti především konstatuje, že ať již uvedená nájemní smlouva je či není platná, v poměrech souzené věci a v návaznosti na učiněná zjištění a závěry nalézacích soudů, které dovolatelka v dovolání nezpochybňuje, nemůže zakládat platný právní titul k užívání předmětné prodejny.
Podle §663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.
Z nájemních smluv, jimiž žalovaná odůvodňuje oprávnění prodejnu užívat, se podává, že předmětem nájemní smlouvy měly být části pozemků. Podle jednoho z vyhotovení nájemní smlouvy (soudy označovaného jako vyhotovení v programu T 602) činí celková pronajímaná plocha 289 m² a je tvořena dvěma částmi o výměrách 190 m² a 99 m². Podle druhého vyhotovení nájemní smlouvy (soudy označovaného jako vyhotovení v programu Word) činí celková pronajímaná plocha 316 m² a je tvořena částí pozemku o výměře 99 m² a částí pozemku o výměře 217 m². V obou případech je – ve vztahu k předmětu dovolacího přezkumu – účelem pronájmu poskytnutí uvedených částí pozemků pro výstavbu „prodejen firmy POSTEX s. r. o.“.
Z uvedených smluv vyplývá, že měly sloužit formou pronájmu částí pozemků k vybudování prodejen žalované, které by žalovaná užívala po dobu sjednané doby nájmu jako objekty ve svém vlastnictví. Z ustálené judikatury vyplývá, že vlastnictví k nově zhotovené stavbě nabývá ten, kdo stavu uskutečnil s projeveným úmyslem mít ji pro sebe (stavebník) – (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 5. listopadu 2002, sp. zn. 22 Cdo 1174/2001, uveřejněný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck, pod pořadovým č. C 1536 nebo usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 3. března 2011, sp. zn. 22 Cdo 3927/2010, uveřejněné na internetových stránkách Nejvyššího soudu České republiky – www.nsoud.cz ).
Ze zjištění a závěrů nalézacích soudů, které dovolatelka v dovolání žádným způsobem nenapadá, se podává, že k vybudování prodejny květin došlo tím způsobem, že byla zbudována jako součást objektu č. p. 758, který je ve vlastnictví žalobkyně, a představuje tak součást tohoto objektu ve smyslu §120 odst. 1 obč. zák.
Součást věci sdílí to, co se po právní stránce týká věci hlavní (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. ledna 1990, sp. zn. 3 Cz 3/90, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/1990 nebo rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 8. října 2003, sp. zn. 22 Cdo 1105/2003, uveřejněný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck, pod pořadovým č. C 2250). V poměrech souzené věci to znamená, že se prodejna květin jako nebytový prostor stala součástí objektu č. p. 758 ve vlastnictví žalobkyně.
Podle §120 odst. 2 obč. zák. stavba není součástí pozemku.
Procesní obrana žalované je svým obsahem založena na tom, že by soud měl deklarovat formou posouzení předběžné otázky ve sporu o vyklizení její nájemní právo k předmětné prodejně květin, která je součástí objektu bydlení. Je zjevné, že takové nájemní právo nemohlo být založeno předmětnými nájemními smlouvami ani v případě jejich platnosti, neboť jejich předmětem byla pouze část jednotlivých pozemků.
Ostatně, náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor jsou vymezeny §3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, podle kterého nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.
Je zjevné, že žádná smlouva týkající se nebytového prostoru s uvedenými zákonnými náležitostmi uzavřena nebyla a ani samotná žalovaná její existenci netvrdí, když svůj právní vztah k prodejně květin zakládá na nájemní smlouvě k pozemkům ze dne 16. října 2006.
Závěr odvolacího soudu o absenci právního důvodu žalované k užívání součásti objektu č. p. 758 ve vlastnictví žalobkyně je proto správný a žalobkyně se důvodně domáhá ochrany vlastnického práva postupem podle §126 odst. 1 obč. zák. Dovolací soud proto dovolání žalované podle §243b odst. 2, část věty před středníkem, o. s. ř. zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení vychází z §243b odst. 5, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. neboť žalobkyně má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů dovolacího řízení, které sestávají z odměny za zastoupení advokátem v částce 3.000,- Kč [odměna z částky určené podle §1 odst. 1, §2 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění po novele provedené vyhláškou č. 277/2006 Sb., vyčíslená podle §7 písm. d), (po snížení ve smyslu §18 odst. 1 vyhlášky o 50 %], přičemž žalobkyni dále náleží náhrada hotových výdajů ve výši 300,- Kč za jeden úkon právní služby (vyjádření žalobkyně k dovolání žalované) podle §13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, tj. celkem 3.300,- Kč. Žalobkyni dále náleží náhrada za daň z přidané hodnoty (§137 odst. 3 o. s. ř.) ve výši 20 %, tj. 660,- Kč, a celkové náklady na její straně v dovolacím řízení tak činí 3.960,- Kč.
Dovolací soud proto uložil žalovanému povinnost nahradit žalobkyni náklady dovolacího řízení ve výši 3.960,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně JUDr. Taťány Kafkové (§149 odst. 1 a §160 odst. 1 o. s. ř. ).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li žalovaná ve stanovené lhůtě povinnosti tímto rozsudkem uloženou, může se žalobkyně domáhat výkonu rozhodnutí či exekuce.
V Brně dne 28. února 2012
Mgr. Michal Králík, Ph.D.
předseda senátu