ECLI:CZ:NS:2013:33.CDO.2881.2012.1
sp. zn. 33 Cdo 2881/2012
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobců a) L. K. a b) M. K. , zastoupených Mgr. Rostislavem Šustkem, advokátem se sídlem v Praze 1, Vladislavova 17, proti žalované CANABA a. s. se sídlem v Praze 4, Štětkova 1001/5, identifikační číslo 148 68 075, zastoupené JUDr. Otakarem Pazdziorou, advokátem se sídlem v Děčíně, Řetězová 2, o odstranění vad bytové jednotky, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 27 C 428/2008, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. února 2012, č. j. 23 Co 502/2011-232, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. února 2012, č. j. 23 Co 502/2011-232, se zrušuje a věc se vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobci se domáhali, aby žalované jako prodávající bylo uloženo odstranit v žalobě specifikované vady bytové jednotky č. 8 nacházející se v domě na pozemku parc., vše v katastrálním území H. P. (dále jen „bytová jednotka, popř. předmětná bytová jednotka“), kterou nabyli podle smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřené dne 9. 6. 2006. Uvedli, že předmětná bytová jednotka jim byla žalovanou předána do užívání již dne 20. 9. 2005 na základě předávacího protokolu; jeho součástí byl soupis vad bytové jednotky, které se žalovaná zavázala odstranit. Další vady zjistili při užívání bytu a u žalované je reklamovali dopisem ze dne 8. 10. 2007. Žalovaná vady bytu neodstranila.
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 13. července 2011, č. j. 27 C 428/2008-205, uložil žalované, aby ve lhůtě do 30 dnů od právní moci rozsudku odstranila na své náklady tam specifikované vady předmětné bytové jednotky (výrok I.); žalobu zamítl v části, jíž bylo požadováno odstranění vad spočívajících v nezakrytém kotvení proti vnikání vlhkosti do fasády u spodního balkónu, osazení všech radiátorů v bytě radiátorovým ventilem s ruční hlavicí a nesprávném sklonu podlahy směrem k fasádě domu (výrok II.). Současně rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok III.) s tím, že o nákladech státu bude rozhodnuto samostatně (výrok IV.). Učinil tak poté, co jeho v pořadí první rozsudek pro uznání ze dne 12. ledna 2009, č. j. 27 C 428/2008-26, byl zrušen usnesením Městského soudu v Praze ze dne 20. července 2009, č. j. 23 Co 502/2011-52, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení.
Soud prvního stupně vycházel ze zjištění, že žalobci jako budoucí kupující a žalovaná jako budoucí prodávající uzavřeli dne 18. 8. 2004 „Smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky“, v níž se dohodli, že žalovaná na žalobce převede vlastnické právo k předmětné bytové jednotce. Dne 20. 9. 2005 žalobci bytovou jednotku převzali do užívání na základě předávacího protokolu, jehož přílohu tvořil zápis o vadách bytu, konkrétně chybějících dřevěných schodnicích na vnitřním schodišti v obou halách, kování na vstupních dveřích neodpovídajícím objednávce a nevhodném dveřním křídle, mezi nímž a podlahou i zárubněmi nahoře jsou příliš velké mezery, nezakrytém kotvení spodního balkónu, kování vnitřních dveří a vadách povrchu klik, na nichž se na třech dveřích v patře objevily bublinky. Vlastnické právo k předmětné bytové jednotce žalobci nabyli dne 14. 6. 2006 na základě „Smlouvy o převodu vlastnictví bytu“, kterou s žalovanou uzavřeli dne 9. 6. 2006. Dopisem ze dne 8. 10. 2007 žalobci žalované vytkli další vady bytové jednotky, které vyšly najevo při jejím užívání, a to absenci termoregulačních hlavic na všech radiátorech, nefunkční referenční termostat v obývacím pokoji (není “zónovou regulací”), údaji v kupní smlouvě neodpovídající podlahovou plochu bytu, nerovnou podlahu u interiérových dveří v jihovýchodní místnosti v patře, vlhkostí poškozenou malbu a lem podlahové krytiny v severozápadní místnosti v patře, chybějící těsnění pod umyvadlovou baterií v horní koupelně, chybně nainstalovanou vanu (obklady přesahují přes okraj vany), prasklá mezikruží u komponent vanové baterie, vertikální posun WC a bidetu a vrzání WC, instalaci topné fólie v podlaze horní koupelny v rozporu s objednávkou, popraskanou malbu a zdivo a odlepenou zárubeň dveří spodní koupelny v dolní hale, nefunkční tlačítko STOP splachovadla na WC v horní koupelně, zkroucené interiérové dveře v obývacím pokoji a dále odlepený obklad v dolní koupelně, sklon podlahy na balkonech směrem k fasádě, vysokou průzračnost příčky mezi sousedy v předsíni a závadu sprchové hadice v horní koupelně. Dopisem ze dne 17. 10. 2007 žalovaná odmítla odstranit reklamované vady s odůvodněním, že žalobci vytkli vady bytové jednotky po uplynutí záruční lhůty; nabídla jim konzultaci týkající se vad, na které se však účastníci nedohodli. K posouzení vytčených vad bytové jednotky byl ustanoven znalecký ústav Jokl Appraisal v. o. s., který podrobně zkoumal jednotlivé vady a příčiny jejich vzniku a navrhl možnosti jejich odstranění. Na podkladě těchto zjištění soud prvního stupně posoudil smlouvu o převodu vlastnictví bytové jednotky jako zvláštní druh kupní smlouvy uzavřené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Uzavřel, že žalovaná odpovídá za vady prodané věci podle §619 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen “obč. zák.”). Ačkoliv žalobci byt užívali na základě smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky již od 20. 9. 2005, práva z odpovědnosti za vady bytu mohli uplatňovat teprve od okamžiku, kdy se stali vlastníky bytové jednotky, tedy ode dne zápisu jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky ze dne 9. 6. 2006. Podle §620 odst. 1 obč. zák. je záruční doba 24 měsíců. Žalobci žalované vytkli vady dopisem ze dne 8. 10. 2007 a uplatnily své právo z odpovědnosti za vady v záruční lhůtě. Po konfrontaci jednotlivých vad s provedeným znaleckým posudkem soud prvního stupně uložil žalované ve smyslu §622 obč. zák. povinnost odstranit ty, které znalec označil za vady a jejichž vznik způsobila žalovaná. Ohledně vad, které žalobci žalované vytkli při převzetí bytu dne 20. 9. 2005, uzavřel, že nebyly uplatněny řádně, protože je žalobci uplatnili ještě před tím, než se stali vlastníky bytu.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 15. února 2012, č. j. 23 Co 502/2011-232, změnil rozsudek soudu prvního stupně v odvoláním napadeném výroku I. tak, že zamítl žalobu, jíž bylo požadováno uložení povinnosti žalované odstranit na své náklady tam specifikované vady předmětné bytové jednotky, a rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů. Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně. Zopakoval dokazování smlouvou o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytu ze dne 18. 8. 2004, z jejíž části C. „Ostatní ujednání“ čl. V. bod 4. zjistil, že si účastníci na převáděný byt sjednali záruku 24 měsíců a dohodli se, že záruční doba začne běžet ode dne podpisu předávacího protokolu. Oproti soudu prvního stupně uzavřel, že záruční doba nezačala běžet ode dne nabytí vlastnického práva, ale ode dne předání bytu, jak se účastníci dohodli. Dospěl k závěru, že odpovědnost za vady nemůže být v dané věci posuzována podle §619 a násl. obč. zák. nýbrž podle §499 a násl. obč. zák. o obecné odpovědnosti za vady. S odkazem na ustanovení §§499, 502 odst. 1, 504 a 505 obč. zák. uzavřel, že žalobci jako nabyvatelé byli povinni vytknout vady zjevné v době, kdy měli možnost si věc prohlédnout, nejpozději však do šesti měsíců a vady, které se objevily později, do uplynutí stanovené záruční doby. Na základě znaleckého posudku rozčlenil zjištěné vady na ty, které byly zjevné při předání bytu, a na ty, které při předání bytu zjevné být nemusely nebo se mohly objevit později. Uzavřel, že žalobci měli žalované vytknout zjevné vady do šesti měsíců ode dne předání bytu (20. 9. 2005) a vady, které se objevily později, do 24 měsíců od předání bytu, tj. do 20. 9. 2007. Vzhledem k tomu, že tak neučinili, žalobu na odstranění vad zamítl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání. Nesouhlasí s tím, že jejich nárok z odpovědnosti za vady odvolací soud posoudil podle §499 a násl. obč. zák. Svůj názor, že nárok z odpovědnosti za vady bytu prodaného “ realitními kancelářemi” nebo “ developery” má být posuzován podle §619 a násl. obč. zák. podpořili odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1314/2005. Je-li v případě prodeje bytové jednotky záruční doba 24 měsíců (§620 odst. 1 obč. zák.) a počíná-li běžet od převzetí věci kupujícím (§621 obč. zák.), nemůže obstát závěr odvolacího soudu, že v posuzovaném případě začala záruční doba běžet 20. 9. 2005; v tomto okamžiku totiž ještě nebyli v postavení kupujících. Smlouva o smlouvě budoucí o převodu bytové jednotky nebyla způsobilá založit jejich postavení kupujících ve smyslu §621 obč. zák. ; jimi se stali teprve podpisem převodní smlouvy dne 9. 6. 2006. Závěr odvolacího soudu je podle jejich názoru v rozporu s právní úpravou odpovědnosti za vady. Podle ní (např. §619, §620 odst. 3 a §621 obč. zák.) svědčí právo z odpovědnosti za vady pouze kupujícímu a nikoliv osobě, která uzavřela smlouvu o smlouvě budoucí. Výklad, jaký připustil odvolací soud, by vedl k nepřípustným důsledkům, neboť nároky z odpovědnosti za vady věci by mohla uplatňovat osoba, která věc nikdy nevlastnila (budoucí kupující k uzavření samotné kupní smlouvy později nepřistoupil). Žalobci zdůrazňují, že §620 odst. 1 obč. zák. je kogentním ustanovením, od něhož se smluvní strany nemohou odchýlit, a proto z hlediska platnosti nemůže obstát ujednání o záruce sjednané v části C. smlouvy o budoucí smlouvě o převodu bytové jednotky. Ostatní ujednání obsažené v čl. V. bodu 4. této smlouvy jsou neplatné podle §56 odst. 3 obč. zák., neboť je zbavují jejich spotřebitelských práv z odpovědnosti za vady. Žalobci jsou přesvědčeni, že vady, které u žalované uplatnili dopisem ze dne 8. 10. 2007, reklamovali v záruční době a z uvedených důvodů navrhují, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná navrhla, aby dovolací soud dovolání žalobců zamítl. Ztotožnila se závěrem odvolacího soudu, že smluvní záruka v délce 24 měsíců, kterou si účastníci sjednali ve smlouvě o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky, začala běžet dnem předání předmětného bytu podle této smlouvy. Prosazuje názor, že věc je třeba posuzovat podle obecných ustanovení o právech z odpovědnosti za vady (§499 a násl. obč. zák), podle nichž svědčí práva z odpovědnosti za vady všem oprávněným ze závazkového vztahu podle povahy věci. Pokud by byla věc poměřována ustanoveními §§619 a násl. obč. zák., muselo by být na smlouvu uzavřenou účastníky dne 9. 6. 2006 pohlíženo jako na smlouvu o koupi použité věci, neboť žalobci byt k tomu dni již osm měsíců užívali. V takovém případě by neodpovídala za vady odpovídající míře používání nebo opotřebení, které věc měla při převzetí kupujícími.
Dovolání bylo podáno včas k tomu oprávněnými osobami (žalobci) při splnění podmínek uvedených v §241 odst. 1, 4 a §241a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. 12. 2012 [srov. část první, čl. II bod 7. zákona č. 404/2012 Sb. (dále jen „o. s. ř.“)] a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně jejich obsahového vymezení dovolatelem. Z §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Žalobci takové vady v dovolání nenamítají a jejich existence nevyplývá ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. žalobci namítají, že odvolací soud věc nesprávně právně posoudil, aplikoval-li na zjištěný skutkový stav obecná ustanovení o odpovědnosti za vady podle §499 a násl. obč. zák. namísto ustanovení §619 a násl. obč. zák.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu - sice správně určenou - nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §612 odst. 1 obč. zák., jestliže fyzická nebo právnická osoba prodává zboží jako podnikatel (dále jen "prodávající") v rámci své podnikatelské činnosti, platí kromě obecných ustanovení o kupní smlouvě i následující ustanovení §613 až §627.
Podle §622 odst. 1 věty první a druhé obč. zák., jde-li o vadu, kterou lze odstranit, má kupující právo, aby byla bezplatně, včas a řádně odstraněna, a prodávající je povinen vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Není-li to vzhledem k povaze vady neúměrné, může kupující požadovat výměnu věci, nebo, týká-li se vada jen součásti věci, výměnu součásti.
Již ve svém rozsudku ze dne 27. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1314/2005, dospěl Nejvyšší soud k závěru, že se na práva a povinnosti z kupní smlouvy o prodeji nemovitosti, kterou na straně prodávajícího uzavřela osoba provozující živnost v oboru „realitní činnost“, použijí též zvláštní ustanovení občanského zákoníku o prodeji zboží v obchodě (§612 a násl. obč. zák.). Uvedl, že úprava §613 až §627 obč. zák. ve vztahu k §588 až §600 má povahu nejen doplňující, ale i speciální; upravuje-li proto některé otázky oproti obecným ustanovením o kupní smlouvě odlišně, má přednost tato zvláštní úprava. Uzavřel, že v případě odpovědnosti za vady prodané věci vylučuje ustanovení §622 obč. zák. obecnou úpravu, neboť nároky kupujícího definuje odlišně nejen oproti ustanovení §507, ale i §597 obč. zák. Tento závěr lze vztáhnout i na obecnou úpravu odpovědnosti za vady obsaženou v §499 a násl. obč. zák.; vzhledem k tomu, že ustanovení §619 a násl. obč. zák. o odpovědnosti za vady prodané věci definuje práva (nároky) a povinnosti prodávajícího a kupujícího odlišně, vylučují rovněž užití obecné úpravy obsažené v §499 a násl. obč. zák.
Je zřejmé, že odvolací soud nepřihlédl ke shora uvedeným závěrům Nejvyššího soudu a na věc nesprávně aplikoval obecná ustanovení o odpovědnosti za vady, konkrétně §499 a násl. obč. zák. Přitom je nepochybné, že žalovaná byla - jak vyplývá z výpisu z obchodního rejstříku B 6522, vedeného Městským soudem v Praze - ke dni podání žaloby právnickou osobou s předmětem podnikání mimo jiné „stavební činnost v rozsahu provádění bytových a občanských staveb“ a „činnost realitní kanceláře“. Protože žalovaná při uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky vystupovala jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti, je třeba na obsah právního vztahu z této smlouvy použít úpravu §612 až §627 obč. zák., která má ve vztahu k §499 až §507 povahu nejen doplňující, ale i speciální. Nároky žalobců z odpovědnosti za vady se proto řídí §619 až §627 obč. zák.
Žalobci nejsou srozuměni ani se závěrem odvolacího soudu, že záruční doba 24 měsíců k uplatnění jejich práva z odpovědnosti za vady předmětné bytové jednotky běžela již od 20. 9. 2005, kdy se do bytu fakticky nastěhovali a (po uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě) podepsali předávací protokol, a nikoli od okamžiku, kdy se podle kupní smlouvy stali vlastníky předmětné bytové jednotky. Tento závěr je určující pro posouzení, zda právo z odpovědnosti za vady, které žalobci žalované vytkli dopisem z 8. 10. 2007, bylo uplatněno v záruční době.
Odvolací soud vyšel při určení počátku běhu lhůty k uplatnění práva z odpovědnosti za vady bytové jednotky (záruční doby) z ujednání článku V. bodu 4. části C. „Ostatní ujednání“ smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřené účastníky dne 18. 8. 2004, v němž se účastníci dohodli, že záruční doba v délce 24 měsíců začne běžet ode dne podpisu předávacího protokolu; ten byl sepsán a podepsán dne 20. 9. 2005.
Jak bylo výše vyloženo, řídí se práva a povinnosti ze smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky ustanoveními §612 a násl. obč. zák., neboť žalovaná vystupovala na straně prodávající jako právnická osoba podnikající v oboru „realitní činnost“. Zákonodárce v §612 obč. zák. zcela přesně vymezil, na které smluvní typy se zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě (a tedy i úprava odpovědnosti za vady prodané věci obsažená v §619 a násl. obč. zák.) vztahuje. Odpovědnost za vady věci prodané v obchodě je založena na principu tzv. zákonné záruky navazující na povinnost prodávajícího odevzdat kupujícímu věc ve shodě s kupní smlouvou.
Podle §621 věty první obč. zák. záruční doby začínají běžet od převzetí věci kupujícím (převzetím věci se totiž kupující - až na výjimky - stává jejím vlastníkem; srov. §133 obč. zák.). Znění §621 věty první obč. zák. neponechává prostor jiné interpretaci, než že oprávněný z odpovědnosti za vady musí být v postavení kupujícího. Žalobcům nemohlo - logicky vzato - svědčit právo z odpovědnosti za vady prodané věci v době před uzavřením vlastní kupní smlouvy, tedy před prodejem bytové jednotky. Do té doby totiž předmětnou bytovou jednotku vlastnila žalovaná a žalobci by tak vytýkali vady věci jejímu vlastníkovi. Jestliže by záruční doba mohla začít běžet dříve, než věc převezme osoba v postavení kupujícího (a stane se tak jejím vlastníkem), došlo by k popření smyslu ustanovení o odpovědnosti za vady prodané věci. Osobě, která by nebyla v postavení kupujícího (a převzetím věci nenabyla vlastnické právo), by přesto svědčilo právo z odpovědnosti za vady věci, které by uplatňovala u vlastníka této věci; osobou povinnou z odpovědnosti za vady věci by tak byl sám její vlastník. Smyslem úpravy odpovědnosti za vady prodané věci je ochránit kupujícího a umožnit mu domáhat se u prodávajícího nároků z odpovědnosti za vady věci, kterou od něho koupil. Uplatnění práva z odpovědnosti za vady předpokládá platně uzavřenou kupní smlouvu; nebyla-li smlouva platně uzavřena, nemůže kupující uplatnit u prodávajícího právo z odpovědnosti za vady. Nikdo se proto nemůže domáhat odstranění vad věci ve smyslu §619 a násl. obč. zák. (případně jiného nároku z titulu odpovědnosti za vady, např. výměnu či opravu věci, slevu z ceny či od smlouvy odstoupit) dříve, než ji převezme jako kupující.
Na tom nemůže nic změnit ujednání účastníků o záruce na převáděnou bytovou jednotku obsažené ve smlouvě o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky. Ustanovení §619 a násl. obč. zák. jsou speciální a kogentní úpravou odpovědnosti za vady prodané věci a nelze se od nich odchýlit. Smlouvou o budoucí kupní smlouvě účastníci nemohli platně změnit běh zákonné záruční doby tak, že by počala běžet dříve, než žalobci coby kupující převzali bytovou jednotku (formou zápisu do katastru nemovitostí). Důsledkem ujednání o záruce obsaženého ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě bylo nepřípustné krácení záruční doby. Záruční doby podle §620 odst. 1 obč. zák. jako doby stanovené zákonem přitom nemůžou být ani dohodou účastníků zkráceny; lze je jen prodloužit.
Umožnila-li žalovaná žalobcům dne 20. 9. 2005, aby se do předmětné bytové jednotky nastěhovali (aby ji začali užívat na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě), nedošlo tím k převzetí věci kupujícím ve smyslu ustanovení §621 věty první obč. zák.; žalobci v této době nebyli v postavení kupujících. Podpisem předávacího protokolu, ani umožněním užívání, nedošlo k převzetí věci, neboť převzetím nemovité věci, jíž bytová jednotka bezesporu je, je míněn vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Před uzavřením kupní smlouvy, resp. dřív než se podle ní stali vlastníky bytové jednotky, nemohli žalobci z pozice kupujících uplatnit svá práva z odpovědnosti za její vady. Až uzavřením kupní smlouvy, resp. smlouvy o převodu bytové jednotky dne 9. 6. 2006, se žalobci dostali do postavení kupujících a následným předáním věci jim začalo svědčit oprávnění z odpovědnosti za vady prodané věci.
Nelze než uzavřít, že dovolací důvod uvedený v §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. byl uplatněn důvodně.
Protože se žalobcům podařilo zpochybnit správnost napadeného rozhodnutí, dovolacímu soudu nezbylo než podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. rozsudek odvolacího soudu zrušit a podle odst. 3 věty prvé téhož ustanovení věc vrátit odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor vyslovený v tomto rozhodnutí je závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení bude rozhodnuto v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně 20. června 2013
JUDr. Ivana Z l a t o h l á v k o v á
předsedkyně senátu