ECLI:CZ:NS:2016:21.CDO.4662.2015.1
sp. zn. 21 Cdo 4662/2015
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jiřího Doležílka a soudců JUDr. Romana Fialy a JUDr. Ljubomíra Drápala v právní věci žalobkyně V. Č. , zastoupené Mgr. Miroslavem Neradem, advokátem se sídlem v Praze 6 - Dejvicích, Pod Beránkou č. 2469/1, za účasti 1) M. Č. a 2) L. Č., zastoupeného Mgr. Janem Sirotkem, advokátem se sídlem v Praze 5 – Smíchově, Pavla Švandy ze Semčic č. 1068/13, o zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí vkladem, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 26 C 1/2014, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 28. května 2015 č. j. 4 Co 53/2015-58, takto:
Rozsudek vrchního soudu a rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 6. listopadu 2014 č. j. 26 C 1/2014-39 se zrušují a věc se vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně podala dne 14. 8. 2012 u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle darovací smlouvy uzavřené dne 13. 8. 2012, kterou dárkyně A. Č., (dále jen „A. Č.“), darovala žalobkyni bytovou jednotku č. 1890/19 umístěnou v budově na pozemku „číslo parcelní 2131/205“ a spoluvlastnický podíl na pozemku „číslo parcelní 2131/205“ o velikosti 4578/192069, vše v katastrálním území S.
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, rozhodnutím ze dne 17. 2. 2014 č. j. V-34473/2012-101 návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí zamítl. Na základě zjištění, že předmětem převodu podle předložené darovací smlouvy je „bytová jednotka č. 1890/19 umístěná v budově S. na pozemku p. č. 2313/205 vše v k. ú. S. se spoluvlastnickým podílem na pozemku p. č. 2313/205 ve výši 4578/192069“ a že předmětem převodu není spoluvlastnický podíl na společných částech domu příslušející k převáděné bytové jednotce, dospěl k závěru, že účastníci právního úkonu jsou ve smyslu ustanovení §5 odst. 1 písm. f) zákona č. 265/1992 Sb. (ve znění pozdějších předpisů) omezeni ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu, a to ustanovením §20 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. (ve znění pozdějších předpisů), podle něhož přechází s převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce spoluvlastnictví společných částí domu.
Žalobou podanou u Městského soudu v Praze dne 21. 3. 2014 se žalobkyně domáhala, aby soud „zrušil rozhodnutí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha ze dne 17. února 2014, č. j. V-34473/2012 o zamítnutí návrhu na vklad vlastnictví do katastru nemovitostí“ a aby rozhodl, že vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve prospěch žalobkyně se povoluje. Žalobu zdůvodnila zejména tím, že katastrální úřad, který dospěl k závěru, že v předložené darovací smlouvě „chybí jedna náležitost“, kterou vyžaduje zákon č. 72/1994 Sb., je povinen zkoumat, zda je předložená smlouva určitá a srozumitelná, a nikoliv to, zda má všechny náležitosti. Má za to, že i přes chybějící označení převáděného podílu na společných částech budovy je darovací smlouva srozumitelná, neboť jsou z ní „seznatelné“ osoby dárce a obdarované, je v ní vyjádřena vůle dárce darovat a vůle obdarované dar do svého vlastnictví přijmout, a je z ní zřejmé, o jakou bytovou jednotku se jedná; co se týká označení předmětu daru, je určitá, neboť jednotka je ve smlouvě označena svým číslem, je uvedeno, v jaké budově se nachází, a je uveden i pozemek, na kterém se nachází předmětná budova, včetně katastrálního území. Uzavřela, že předložená darovací smlouva je – přestože v ní není výslovně uveden podíl na společných částech budovy - způsobilá provedení zápisu vkladu vlastnického práva pro obdarovanou.
Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, ve svém vyjádření uvedl, že v průběhu vkladového řízení bylo katastrálnímu úřadu doručeno čestné prohlášení A. Č. ze dne 23. 8. 2012, ve kterém uvedla, že „si není vědoma žádného svého úkonu či zmocnění třetí osobě k převodu vlastnictví bytové jednotky do vlastnictví žalobkyně“ a že „žádný takový projev nikdy neučinila, neučiní a ani jej nemá v úmyslu učinit“, že řízení u Obvodního soudu pro Prahu 5 o neplatnost předmětné darovací smlouvy zahájené dne 7. 9. 2012 žalobou A. Č. bylo usnesením Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 26. 7. 2013 č. j. 11 C 161/2012-31 zastaveno, neboť A. Č. zemřela, a že smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí mimo jiné obsahovat „speciální“ podstatné náležitosti uvedené v ustanovení §6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Vady spočívající v tom, že v čl. 1 darovací smlouvy ze dne 13. 8. 2012 je uvedeno, že dárkyně vlastní „bytovou jednotku č. 1890/19“ umístěnou v 8. nadzemním podlaží v katastrálním území S., přičemž z údajů v katastru nemovitostí plyne, že byt č. 1890/19 se nachází v domě v katastrálním území S., že součástí předložené smlouvy není stanovení spoluvlastnického podílu dárkyně na společných částech domu a v textu smlouvy není ani nijak vyjádřeno, že by se obdarovaná měla stát vlastníkem takového spoluvlastnického podílu, a že ve smlouvě není vysvětleno, co se rozumí zkratkou „nemovitost“, zakládají podle názoru katastrálního úřadu rozpor s ustanovením §6 odst. 1 písm. a) a d) zákona č. 72/1994 Sb., §5 odst. 1 písm. c) a e) zákona č. 344/1992 Sb. a §37 odst. 1 občanského zákoníku a vedou k závěru o nesplnění podmínky určitosti a srozumitelnosti právního úkonu ve smyslu ustanovení §5 odst. 1 písm. c) zákona č. 265/1992 Sb. Okolnost, že dárkyně spolu s jednotkou nenakládá i s (řádně označeným) spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, byla důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad ve smyslu ustanovení §5 odst. 1 písm. f) zákona č. 265/1992 Sb.
Účastník L. Č. uvedl, že jednání žalobkyně a především „přednesená právní argumentace“ je „ryze účelová“, že postup katastrálního úřadu je správný a v souladu s příslušnými právními předpisy a že „pro případ, kdy soud zvrátí rozhodnutí katastrálního úřadu a stejně tak v případě, kdy jej potvrdí“, bude podána žaloba na určení vlastnického práva.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 6. 11. 2014 č. j. 26 C 1/2014-39 zamítl žalobu a rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit L. Č. na náhradě nákladů řízení 12 342 Kč k rukám advokáta Mgr. Jana Sirotka a že ve vztahu mezi žalobkyní a M. Č. nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení. Dovodil, že s vlastnickým právem k jednotce je nerozlučně spjato spoluvlastnictví společných částí domu a spoluvlastnictví nebo jiné právo k pozemku a že vzhledem k nedělitelnosti spoluvlastnického práva účastníka řízení k uvedeným nemovitostem je třeba, aby ve smyslu ustanovení §20 odst. 1 a §30 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. bylo v předložené darovací smlouvě jako předmět převodu uvedeno též spoluvlastnictví společných částí domu. Dospěl k závěru, že vzhledem k tomu, že A. Č. jako převodce nenaložila s celým svým nedělitelným vlastnictvím (tedy se spoluvlastnickým podílem o velikosti 4578/192069 na společných částech domu, v němž se nachází převáděná bytová jednotka č. 1890/19), jak jí ukládal zákon č. 72/1994 Sb., nebyla „bez dalšího“ splněna podmínka pro povolení vkladu podle ustanovení §5 odst. 1 písm. f) zákona č. 265/1992 Sb. Zdůraznil, že „katastrální zákon, resp. zákon o vlastnictví bytů, jsou speciálními právními předpisy ve vztahu k občanskému zákoníku“ a že je třeba „respektovat požadavky stanovené zmíněnými speciálními právními předpisy ve vkladových listinách“, aniž by bylo v této souvislosti na místě zmiňovat „přepjatý právní formalismus“.
K odvolání žalobkyně Vrchní soud v Praze rozsudkem ze dne 28. 5. 2015 č. j. 4 Co 53/2015-58 potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit L. Č. na náhradě nákladů odvolacího řízení 4 114 Kč k rukám advokáta Mgr. Jana Sirotka a že žalobkyně a M. Č. nemají „navzájem“ právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Shodně se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že darovací smlouva ze dne 13. 8. 2012, kterou uzavřela žalobkyně s dárkyní A. Č., je neurčitá, pokud v rozporu s ustanovením §20 odst. 1 a §30 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. v ní není uvedeno spoluvlastnictví ke společným částem domu, ale obsahuje i „věcné“ chyby, které nebyly opraveny, a že proto nebyly splněny podmínky vkladu uvedené v ustanovení §5 odst. 1 písm. c) a f) zákona č. 265/1992 Sb. Dodal, že smlouva obsahuje i chybný údaj o čísle popisném (nesprávně je v ní uvedeno „č. p. …..“, ač jde nepochybně o „č. p. …..“) a že i když jsou převáděny nemovitosti dvě, a to bytová jednotka a podíl na pozemkové parcele, je ve smlouvě uvedeno, že „dárce tímto nemovitost daruje se vším faktickým i právním příslušenstvím“, aniž toto příslušenství specifikuje.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Namítá, že předložená darovací smlouva je i přesto, že v ní není výslovně uveden podíl na společných částech budovy, určitá, srozumitelná a „způsobilá“ pro provedení zápisu vkladu vlastnického práva pro obdarovanou, a že z předložené darovací smlouvy ani z žádného jiného důkazu neplyne skutečnost, že by si dárkyně hodlala ponechat ve svém vlastnictví „toliko podíl na společných částech budovy“ a že by chtěla „prodat“ samotnou bytovou jednotku s podílem na pozemku. Má za to, že je-li spoluvlastnický podíl na společných částech budovy nedělitelnou součástí bytové jednotky, se kterou nelze samostatně nakládat, pak to znamená, že dárkyně převedla na žalobkyni i tento podíl jakožto nedělitelnou součást jednotky i přesto, že tento podíl není ve smlouvě výslovně uveden. Uvedla, že pokud soudy podle judikatury považují nedostatek explicitního vyjádření podílu na společných částech budovy za „nepřesnost“ odstranitelnou „řádným výkladem“ a nikoliv za důvod neplatnosti smlouvy, nemůže být neuvedení této skutečnosti na překážku zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dodala, že překonal-li odvolací soud sám výkladem „evidentní překlep v označení parcely“, pak „jistě mohl za použití téhož výkladu překonat i další nepřesnosti darovací smlouvy“. Žalobkyně navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a aby věc „vrátil zpět k dalšímu řízení“.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení §240 odst. 1 o. s. ř., se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu vydaná v řízení o věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, pokud to zákon připouští (§245 a §236 odst. 1 o. s. ř.).
Podmínky přípustnosti dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu jsou obsaženy – jak vyplývá z přiměřeného užití části čtvrté, hlavy třetí občanského soudního řádu (§245 o. s. ř.) – v ustanoveních §237, 238 a 238a o. s. ř.
Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§237 o. s. ř.).
V projednávané věci A. Č. darovací smlouvou ze dne 13. 8. 2012 darovala žalobkyni nemovitost označenou v darovací smlouvě jako „bytová jednotka č. 1890/19, umístěná v 8. nadzemním podlaží budovy sestávající z domu stojící na pozemku číslo parcelní 2131/205“ a spoluvlastnický podíl na pozemku „číslo parcelní 2131/205“ o velikosti 4578/192069, vše v katastrálním území S. A. Č. dne 8. 9. 2012 (poté, co žalobkyně podala u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle uvedené darovací smlouvy) zemřela a jejími dědici se stali její pozůstalí synové M. Č. a L. Č., kteří podle pravomocného usnesení Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 18. 11. 2015 č. j. 32 D 1296/2012-124, jímž byla schválena dohoda o vypořádání dědictví, nabyli do svého podílového spoluvlastnictví rovným dílem bytovou jednotku č. 1890/19 v budově postavené na pozemku parc. č. 2131/205, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy o velikosti 763/64023 a spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 2131/205 o velikosti 763/64023, vše v katastrálním území S. Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, rozhodnutím ze dne 17. 2. 2014 č. j. V-34473/2012-101 návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí zamítl. Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 6. 11. 2014 č. j. 26 C 1/2014-39 zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala vkladu vlastnického práva podle darovací smlouvy ze dne 13. 8. 2012, a Vrchní soud v Praze rozsudkem ze dne 28. 5. 2015 č. j. 4 Co 53/2015-58 rozsudek soudu prvního stupně potvrdil s odůvodněním, že darovací smlouva je neurčitá, neboť v ní není uvedeno spoluvlastnictví ke společným částem domu a obsahuje i „věcné“ chyby, a že proto nebyly splněny podmínky vkladu uvedené v ustanovení §5 odst. 1 písm. c) a f) zákona č. 265/1992 Sb.
Za tohoto stavu věci závisí napadený rozsudek odvolacího soudu mimo jiné na vyřešení otázky hmotného práva, zda je na překážku vkladu vlastnického práva podle smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky okolnost, že ve smlouvě není uveden spoluvlastnický podíl vlastníka bytové jednotky na společných částech domu, v němž se jednotka nachází. Protože při řešení této právní otázky se odvolací soud zčásti odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu a zčásti tato otázka dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu ve všech souvislostech vyřešena, je dovolání proti rozsudku odvolacího soudu podle ustanovení §237 o. s. ř. přípustné.
Po přezkoumání rozsudku odvolacího soudu ve smyslu ustanovení §242 o. s. ř., které provedl bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.), Nejvyšší soud České republiky dospěl k závěru, že dovolání žalobkyně je opodstatněné.
Vklad práva podle darovací smlouvy ze dne 13. 8. 2012 je třeba i v současné době – vzhledem k době doručení této smlouvy katastrálnímu úřadu - posuzovat podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, účinného do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon č. 265/1992 Sb.“) [srov. §63 odst. 4 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)].
Podle ustanovení §5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. katastrální úřad v řízení o povolení vkladu před svým rozhodnutím zkoumá, zda
a) navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru,
b) navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin,
c) právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva je určitý a srozumitelný,
d) právní úkon je učiněn v předepsané formě,
e) účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu,
f) účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu,
g) k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu.
Katastrální úřad tyto skutečnosti zkoumá ke dni podání návrhu na vklad.
Podle ustálené judikatury soudů (srov. například stanovisko občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2000 sp. zn. Cpjn 38/98, které bylo uveřejněno pod č. 44 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 2000, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2009 sp. zn. 21 Cdo 39/2008, které bylo uveřejněno pod č. 110 v časopise Soudní judikatura, roč. 2009) zkoumá katastrální úřad (soud v řízení podle části páté občanského soudního řádu) v řízení ve věci povolení vkladu práva do katastru nemovitostí právní úkon, na jehož podkladě má být právo do katastru zapsáno, jen z hledisek vypočtených v ustanovení §5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., a to podle stavu ke dni podání návrhu na vklad (§5 odst. 1 věta druhá zákona č. 265/1992 Sb.). Jsou-li podmínky vkladu splněny, katastrální úřad rozhodne, že se vklad povoluje, v opačném případě návrh zamítne (§5 odst. 2 zákona č. 265/1992 Sb.).
V listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, musejí být označeny budovy „označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití, a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena“, a byty a nebytové prostory „označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány“ [§5 odst. 1 písm. c) a e) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, účinného do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon č. 344/1992“)]. Smlouva o převodu vlastnictví bytu (jednotky) musí též obsahovat stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek [§6 odst. 1 písm. d) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, účinného do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“)].
Ustanovení §5 odst. 1 písm. c) a ani jiné ustanovení zákona č. 265/1992 Sb. neuvádí, co se rozumí určitostí a srozumitelností právního úkonu týkajícího se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva. Na vymezení předmětu převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva v těchto právních úkonech proto nelze - jak dovodil např. Ústavní soud v nálezu ze dne 12. 6. 2002 sp. zn. I. ÚS 321/2000 - mechanicky aplikovat požadavky ustanovení §5 odst. 1 zákona č. 344/1992 Sb. I když katastrální úřad nezkoumá platnost právního úkonu, na podkladě kterého má být zapsáno vlastnické nebo jiné právo do katastru nemovitostí, je třeba vzít v úvahu, že v případě určitosti a srozumitelnosti právního úkonu jde o stejný požadavek, jaký klade na platnost právního úkonu ustanovení §37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, účinného do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“); judikatura soudů proto již dříve dovodila (a srov. též například nález Ústavního soudu ze dne 19. 3. 2002 sp. zn. I. ÚS 222/2000), že určitost a srozumitelnost právního úkonu, vyžadované v řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí ustanovením §5 odst. 1 písm. c) zákona č. 265/1992 Sb., je třeba posuzovat podle občanského zákoníku, tedy obdobně, jak by to činil soud při posuzování právní otázky platnosti (neplatnosti) takového právního úkonu (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 3. 2011 sp. zn. 21 Cdo 5171/2009 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2012 sp. zn. 21 Cdo 4040/2011, který byl uveřejněn pod č. 1 v časopise Soudní judikatura, roč. 2013). Uvedené samozřejmě rovněž platí pro právní úkony o převodu bytové jednotky (srov. §3 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.).
Právní úkon je ve smyslu ustanovení §37 odst. 1 obč. zák. nesrozumitelný tehdy, jestliže z hlediska způsobu jeho vyjádření nelze stanovit, jaká vůle v něm byla (měla být) projevena; je-li projev vůle sice srozumitelný, avšak není zřejmý jeho věcný obsah, a není tedy možné (objektivně posuzováno) jednoznačně stanovit, co má být předmětem právního úkonu, jde o právní úkon neurčitý. Vznikne-li pochybnost o právním úkonu z hlediska jeho určitosti a srozumitelnosti, je třeba se pokusit pomocí výkladu právního úkonu, provedeného podle ustanovení §35 odst. 2 nebo 3 obč. zák., o odstranění takové nejasnosti; právní úkon lze považovat za neurčitý nebo nesrozumitelný, jen jestliže ani pomocí výkladu projevu vůle nelze stanovit, co v něm je obsaženo. Výklad právního úkonu přitom může směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno, a pomocí výkladu právního úkonu není dovoleno měnit smysl a obsah jinak jasného právního úkonu (srov. například již zmíněný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2012 sp. zn. 21 Cdo 4040/2011).
Jde-li o výslovný právní úkon, je třeba v označení předmětu právního úkonu rozlišovat, zda vada spočívá jen v jeho nepřesné nebo neúplné identifikaci, kterou lze odstranit postupem podle ustanovení §35 odst. 2 obč. zák. (tedy výkladem nejenom podle použitého jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem), nebo zda jde o takový nedostatek, který ani podle použitého jazykového vyjádření, ani podle vůle účastníků právního úkonu nemůže učinit jednoznačným, jakého předmětu se týká (např. z důvodu jeho záměny za jiný předmět).
V projednávané věci podala žalobkyně dne 14. 8. 2012 u Katastrálního úřadu pro hlavní Město Prahu, katastrální pracoviště Praha, návrh na vklad do katastru nemovitostí, ke kterému přiložila darovací smlouvu ze dne 13. 8. 2012, kterou A. Č. darovala žalobkyni nemovitost „se vším právním i faktickým příslušenstvím“ označenou v darovací smlouvě jako „bytová jednotka č. 1890/19, umístěná v 8. nadzemním podlaží budovy sestávající z domu stojící na pozemku číslo parcelní 2131/205“ a spoluvlastnický podíl na pozemku „číslo parcelní 2131/205“ o velikosti 4578/192069, vše v katastrálním území S. Se závěrem odvolacího soudu, že darovací smlouva je neurčitá, neboť v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb. v ní není uvedeno spoluvlastnictví ke společným částem domu, obsahuje „věcné“ chyby, které nebyly opraveny, a chybný údaj o čísle popisném (nesprávně je v ní uvedeno „č. p. ….“, ač jde nepochybně o „č. p. ….“) a není v ní specifikováno příslušenství darované nemovitosti, nelze souhlasit.
Není-li ve smlouvě o převodu vlastnictví bytu (jednotky), která má být podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, převáděná nemovitost označena v souladu se všemi požadavky ustanovení §5 odst. 1 písm. c) a e) zákona č. 344/1992 Sb. a §6 odst. 1 písm. d) zákona č. 72/1994 Sb., obsahuje-li chybné údaje a není-li v ní specifikováno příslušenství nemovitosti, nepředstavují takové vady – jak vyplývá z výše uvedeného - bez dalšího neurčitost právního úkonu. Mohou-li být takové nedostatky odstraněny výkladem natolik, že tu (nadále) nejsou pochybnosti, jaké nemovitosti se právní úkon týká, není možné důvodně odpírat zápis práva do katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že odvolací soud k výkladu projevu vůle (darovací smlouvy ze dne 13. 8. 2012) nepřistoupil, je jeho závěr o neurčitosti darovací smlouvy a o nesplnění podmínky vkladu uvedené v ustanovení §5 odst. 1 písm. c) zákona č. 265/1992 Sb. předčasný, a tedy nesprávný.
Dovolací soud nesouhlasí ani se závěrem odvolacího soudu, že v důsledku neuvedení spoluvlastnického podílu převodkyně A. Č. na společných částech domu v darovací smlouvě nebyla splněna též podmínka vkladu uvedená v ustanovení §5 odst. 1 písm. f) zákona č. 265/1992 Sb.
Právní úprava obsažená v zákoně č. 72/1994 Sb. vytváří zvláštní druh spoluvlastnictví budovy, který spočívá ve (navzájem neoddělitelném) vlastnictví samotné jednotky (bytu či nebytového prostoru nebo rozestavěného bytu či rozestavěného nebytového prostoru, jako prostorově vymezené části domu) a ve spoluvlastnickém podílu na společných částech domu s ním spojeným ve velikosti určené podle ustanovení §8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. a jehož podstatu lze charakterizovat jako kombinaci tzv. reálného spoluvlastnictví (výlučného vlastnictví určitých prostorově vymezených částí budovy - jednotek) a podílového spoluvlastnictví (na společných částech domu). K tomuto vlastnictví (a spoluvlastnictví) neoddělitelně patří (jako samostatný předmět vlastnictví) spoluvlastnický podíl k pozemku, na kterém je budova s vymezenými jednotkami postavena, případně též k pozemku (funkčně) souvisejícímu, uvedenému v prohlášení vlastníka budovy, popřípadě jiné právo, které má převodce jednotky k pozemku, pokud původní vlastník budovy či jednotky nebyl jeho vlastníkem či spoluvlastníkem. V zájmu toho, aby byl tímto způsobem vzniklý „vlastnický celek“ (vlastnické právo k jednotce, spoluvlastnické právo ke společným částem budovy a spoluvlastnické právo k souvisejícímu pozemku) zachován, zákon č. 72/1994 Sb. umožňuje převod (přechod) jen tohoto „vlastnického celku“ (a samostatný převod jednotlivých „vlastnictví“ je zakázán), neboť nositelem vlastnického práva k jednotce, spoluvlastnického práva ke společným částem budovy a spoluvlastnického práva k souvisejícímu pozemku nemohou být odlišné subjekty (srov. §1 odst. 1, §8 odst. 1, §20 odst. 1, §30 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.).
Z uvedeného – vztaženo na projednávanou věc – vyplývá, že A. Č. a žalobkyně byly jako účastnice řízení o povolení vkladu vlastnického práva podle darovací smlouvy ze dne 13. 8. 2012 zákonem č. 72/1994 Sb. omezeny ve smluvní volnosti týkající se věci, která byla předmětem tohoto právního úkonu, ve smyslu ustanovení §5 odst. 1 písm. f) zákona č. 265/1992 Sb. v tom směru, že A. Č. nemohla na žalobkyni převést jednotku č. 1890/19 bez spoluvlastnického podílu na společných částech domu nebo bez spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 2131/205 v katastrálním území S., anebo naopak spoluvlastnický podíl na společných částech domu nebo spoluvlastnický podíl na pozemku bez jednotky č. 1890/19. Na závěr, že účastnice darovací smlouvou ze dne 13. 8. 2012 projevily vůli převést jednotku bez spoluvlastnického podílu na společných částech domu a že proto nebyla splněna podmínka vkladu uvedená v ustanovení §5 odst. 1 písm. f) zákona č. 265/1992 Sb., však nelze usuzovat bez dalšího (aniž by byl proveden výklad darovací smlouvy podle ustanovení §35 odst. 2 obč. zák.) z toho, že tento spoluvlastnický podíl nebyl uveden v darovací smlouvě. Spoluvlastnické právo ke společným částem domu totiž přechází s převodem vlastnictví jednotky na nabyvatele ze zákona, a to i v případě, že není výslovně uvedeno ve smlouvě o převodu jednotky (srov. §8 odst. 1 větu druhou a §20 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.).
Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu, který nepřistoupil k výkladu darovací smlouvy ze dne 13. 8. 2012 z hlediska předmětu tohoto právního úkonu, není správný. Protože nejsou podmínky pro zastavení dovolacího řízení, pro odmítnutí dovolání, pro zamítnutí dovolání a ani pro změnu rozsudku odvolacího soudu, Nejvyšší soud tento rozsudek zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř.). Vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně (Městskému soudu v Praze) k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§226 odst. 1 a §243g odst. 1 část první věty za středníkem a věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 20. září 2016
JUDr. Jiří Doležílek
předseda senátu