ECLI:CZ:NS:2016:22.CDO.3511.2016.1
sp. zn. 22 Cdo 3511/2016
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a Mgr. Davida Havlíka ve věci žalobců: a) Společenství domu Olštýnská 607, Praha, IČO 27415091, se sídlem v Praze 8, Olštýnská 607/1, a b) Mgr. D. L., zastoupených JUDr. Karlem Šrolem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 4, Rybářská 4a, proti žalované COMMEMAX spol. s r. o., IČO 61505323, se sídlem v Praze 4, Štúrova 1701/55, zastoupené Mgr. Michalem Hanzlíkem, advokátem se sídlem v Praze 4, Na Hřebenech II 1718/8, o určení neexistence věcného břemene a vyklizení střechy domu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 25 C 34/2011, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. 1. 2014, č. j. 62 Co 433/2013-452, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. 1. 2014, č. j. 62 Co 433/2013-452, pokud jím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 4. března 2013, č. j. 25 C 34/2011-363, ve výroku pod bodem I., a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 4. 3. 2013, č. j. 25 C 34/2011-363, ve výroku pod bodem I. se ruší a věc se vrací v tomto rozsahu Obvodnímu soudu pro Prahu 8 k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 8 („soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 4. 3. 2013, č. j. 25 C 34/2011-363, výrokem pod bodem I. určil, že „věcné břemeno spočívající v oprávnění žalovaného užívat celý prostor střechy domu O. v P., k. ú. T. včetně společných částí domu či jejich částí umístěných pod střechou, v místnostech, na chodbách, schodištích domu a na fasádě, které jsou vhodné ve stavu tak, jak byly ke dni 2. 1. 2002 nebo po stavebních úpravách, k samostatnému užívání ze strany žalovaného spočívajícího v instalaci a provozování telekomunikačních zařízení, reklamních zařízení či jiných zařízení nebo k jinému užívání, dále spočívající v oprávnění žalovaného dát prostory do pronájmu jako pronajímatel dalším osobám jako nájemcům, či zakládat ohledně prostor jiné smluvní vztahy jako vlastník a dále spočívající v oprávnění žalovaného provádět stavební úpravy prostor a v braní užitků z užívání prostor, jež mělo být založeno Smlouvou o zřízení věcného břemene z 2. 1. 2002 uzavřenou mezi SOL, družstvem, IČO 26462192 jako povinným a žalovaným jako oprávněným, neexistuje“.
Výrokem pod bodem II. soud uložil žalované povinnost vyklidit a vyklizené žalobcům předat prostory střech domu O. č. p. v P., k. ú. T., včetně společných prostor tohoto domu či jejich částí umístěných pod střechami, v místnostech, na chodbách, schodištích domu a na fasádě, a odstranit z těchto prostor všechna telekomunikační zařízení včetně antén, rozvodů a jejich příslušenství, reklamní zařízení či jiná zařízení, která zde instalovala či nechala instalovat, a to vše do šesti měsíců od právní moci rozsudku (tato část již není předmětem dovolacího řízení). Výrokem pod bodem III. rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobce a) – Společenství domu O. - je právnickou osobou založenou 4. 10. 2004, vystupující jménem vlastníků jednotek ve věcech týkajících se společných částí domu O. č. p. v P., na pozemku parc. č. 1306/11 v k. ú. T. Žalobce b) je vlastníkem bytové jednotky č. 607/201 v předmětném domě (včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu). Původním vlastníkem domu č. p. 607 bylo SOL, družstvo, které dne 15. 12. 2003 učinilo prohlášení vlastníka podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Byty i nebytové prostory spolu s příslušnými podíly na společných částech domu byly převedené na jednotlivé vlastníky. Zakládajícími členy družstva SOL byli žalovaná - COMMEMAX spol. s r. o. a společnost Madal spol. s r. o. Dále vzal soud za prokázané, že 2. 1. 2002 uzavřelo družstvo SOL se společností COMMEMAX spol. s r. o. smlouvu o zřízení věcného břemene (č. l. 14), od které žalovaná odvozuje své oprávnění. Této smlouvě předcházela smlouva z 2. 7. 2001, uzavřená mezi družstvem SOL a společností BUSSMARK – OLIVER spol. s r. o., společností COMMEMAX spol. s r. o. a společností MADAL, spol. s r. o. (č. l. 316), jejímž předmětem byla úprava vztahů mezi smluvními stranami při realizaci získání a rekonstrukci předmětného domu, dále úprava vzájemné spolupráce při rozprodeji jednotlivých jednotek v domě zájemcům o členství v družstvu. V článku III. odst. 3 smlouvy se žalovaná zavázala, že uzavře smlouvu o dalším členském vkladu v peněžité formě a že zaplatí náklady na přestavbu domu ve výši 5 000 000,- Kč s tím, že způsob kompenzace takto vynaložených prostředků bude upraven ve smlouvě o dalším členském vkladu. Dne 13. 8. 2001 uzavřelo SOL, družstvo, se společností COMMEMAX spol. s r. o. podle §223 odst. 4 a 5 obchodního zákoníku smlouvu o dalším členském vkladu (č. l. 157), na základě které se mělo stát SOL, družstvo, vlastníkem předmětného domu s pozemky a společnost COMMEMAX se zavázala vložit do základního kapitálu nabyvatele další peněžitý vklad ve výši 5 000 000,- Kč určený na financování rekonstrukce výše uvedeného domu. Tuto částku byl vkladatel povinen splatit do jednoho roku od uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene užívání střechy předmětného domu a dalších potřebných společných prostor domu k instalaci a provozování telekomunikačních zařízení.
Žalovaná uzavřela na základě smlouvy o zřízení věcného břemene s jednotlivými provozovateli elektrotechnických zařízení nájemní smlouvy opravňující je užívat střechu a další části předmětného domu k umístění a provozování elektrotechnických zařízení.
Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobci jsou aktivně legitimováni, a to žalobce a) jako právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou společných částí domu podle §9 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (účinného do 31. 12. 2013), a zastupovat zájmy vlastníků jednotek, žalobce b) jako vlastník jednotky v budově zatížené věcným břemenem. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4607/2008 dospěl k závěru, že ke společným částem domu nelze platně uzavřít nájemní smlouvu podle §663 a násl. občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. („obč. zák.“).
Na posouzení věci nemá vliv skutečnost, že smlouva o zřízení věcného břemene byla uzavírána na obou stranách stejnou osobou, MUDr. L. Ž., jednajícím za obě strany, ani skutečnost, že jmenovaný byl spolu s Ing. D. M. odsouzen v trestním řízení, ovšem ne za jednání, které by se týkalo projednávané věci.
Soud dále posuzoval smlouvu o zřízení věcného břemene z hlediska sjednané úplaty. Ve smlouvě se uvádí, že věcné břemeno bylo zřízeno úplatně. Platně bylo dohodnuto pouze plnění peněžité ve formě vložení dalšího členského vkladu do základního kapitálu družstva ve výši 5 000 000,- Kč. Žalovaná tvrdila, že tento další vklad zaplatila uhrazením faktury společnosti BUSSMARK – OLIVER spol. s r. o. ze dne 29. 6. 2002 a platbu v hotovosti dokládala touto fakturou a výdajovým pokladním dokladem ze 4. 10. 2002. Podle soudu je členský vklad platbou ve prospěch právnické osoby - družstva. Dokladem o zaplacení je doklad prokazující přijetí této částky SOL, družstvem. Takový doklad však žalovaná nepředložila. Mimo to uvedený výdajový doklad není ani natolik perfektní, aby prokazoval zaplacení uvedené částky společnosti BUSSMARK – OLIVER spol. s r. o. Žalovaná tak neprokázala, že zaplatila další členský vklad do základního kapitálu družstva; naplnila se tak rozvazovací podmínka upravená v č. l. VI. smlouvy o zřízení věcného břemene, a to, že pokud oprávněný nezaplatí nejpozději do jednoho roku od podpisu smlouvy další členský vklad do základního kapitálu družstva, platnost smlouvy končí. Soud prvního stupně uzavřel, že smlouva o zřízení věcného břemene ke dni 2. 1. 2003 pozbyla „platnosti“ a věcné břemeno zaniklo.
Městský soud v Praze jako soud odvolací k odvolání žalované rozsudkem ze dne 15. ledna 2014, č. j. 62 Co 433/2013-452, rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I. a II. ve věci samé potvrdil a změnil ve výroku pod bodem III. Dále rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Stejně jako soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobci jsou věcně legitimováni. Poukázal na skutečnost, že smlouvu o zřízení věcného břemene uzavřelo se žalovanou družstvo SOL, které je právním předchůdcem žalobce a), a legitimaci žalobce b) spatřoval v tom, že je vlastníkem jednotky, která je věcným břemenem zatížená.
Předmět věcného břemene je ve smlouvě vymezen zcela jednoznačně a určitě. Shodně se soudem prvního stupně zaujal názor, že ujednání obsažené ve smlouvě o zřízení věcného břemene v č. l. III., týkající se oprávnění žalované pronajmout společné prostory třetím osobám, je neplatné podle §39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, konkrétně s §2 písm. g) a §8 zák. č. 72/1994 Sb. (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4607/2008). Jedná se však o neplatnost pouze části smlouvy, kterou lze od ostatního obsahu smlouvy oddělit.
Odvolací soud při posuzování platnosti smlouvy o zřízení věcného břemene z hlediska způsobu ujednání úplaty za jeho zřízení dospěl ke stejnému závěru jako soud prvního stupně, že úplata má formu peněžitou. Ta je upravena ve smlouvě o zřízení věcného břemene v čl. II. s odkazem na smlouvu ze 13. 8. 2001. Žalovaná tak byla povinna vložit další členský vklad do základního kapitálu SOL, družstva, ve výši 5 000 000,- Kč. Ujednání týkající se tohoto vkladu obsažené ve smlouvě ze dne 13. 8. 2001 o dalším členském vkladu, uzavřené podle §223 obchodního zákoníku [(„obch. zák.“) účinného do 31. 12. 2013], podle kterého měla žalovaná provést vklad formou přímé platby společnosti BUSSMARK za provedení opravy a rekonstrukce fasády a střechy budovy zatížené věcným břemenem, považoval za nestandardní. Z povahy členského vkladu vyplývá, že je základním kapitálem družstva, který je tvořen souhrnem všech členských vkladů, k jejichž splacení se členové družstva zavázali. V dané věci však bylo prokázáno, že částka 5 000 000,- Kč nebyla nikdy do základního kapitálu družstva vložena, a to bez ohledu na to, zda je vykázána v účetnictví žalobce nebo nikoliv, neboť měla být zaplacena třetímu subjektu. Takové ujednání zcela odporuje institutu členského vkladu upravenému v §223 obch. zák., nehledě na skutečnost, že platba měla být provedena nestandardní formou v hotovosti za blíže nespecifikované vícenáklady a je dokládána neprůkazným výdajovým dokladem. Odvolací soud uzavřel, že sjednání úplaty za zřízení věcného břemene je neurčité a nesrozumitelné ve smyslu §37 odst. 1 obč. zák. a je podle §39 obč. zák. v rozporu se zákonem, a to s obchodním zákoníkem. Protože způsob ujednání úplaty za zřízení věcného břemene je podstatnou náležitostí smlouvy a obsah tohoto ujednání nelze od ostatního obsahu smlouvy oddělit, způsobuje neplatnost tohoto ujednání absolutní neplatnost celé smlouvy, na jejímž základě nemohlo věcné břemeno vzniknout. Přestože soud prvního stupně dovodil neplatnost smlouvy z jiného důvodu, a to z článku VI. smlouvy o zřízení věcného břemene a uzavřel, že platnost smlouvy skončila ke 2. 1. 2003, nemá nepřesnost jeho závěrů vliv na věcnou správnost rozsudku, že věcné břemeno neexistuje.
Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaná dovolání, jehož přípustnost opírá o §237 občanského soudního řádu („o. s. ř.“) a uplatňuje dovolací důvod uvedený v §241a odst. 1 o. s. ř.
Žalovaná spatřuje přípustnost dovolání v tom, že rozhodnutí odvolacího soudu z části závisí jak na vyřešení otázky hmotného a procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, tak na vyřešení otázky hmotného a procesního práva, která v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.
Odvolací soud stejně jako soud prvního stupně nesprávně právně posoudil věcnou legitimaci žalobců. Žalobce a) není legitimován k podání žaloby a žalobce b) nemůže samostatně v řízení vystupovat, neboť věcně legitimováni v tomto sporu jsou všichni vlastníci jednotek v předmětném domě, kteří jsou současně povinnými z věcného břemene (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23. července 2005, sp. zn. 21 Cdo 2770/2004). Žalobce a) není právním nástupcem družstva SOL, které se žalovanou uzavřelo smlouvu o zřízení věcného břemene, jak nesprávně dovodil odvolací soud, neboť družstvo, je existující právnickou osobou založenou v souladu s obchodním zákoníkem. Společenství vlastníků je právnickou osobou vzniklou podle §9 odst. 3 zákona č. 72/1992 Sb. Jde o právnickou osobu svého druhu založenou jako „servisní“ organizaci, přičemž náplň její činnosti je taxativně v zákoně vymezena. Společenství vlastníků nemůže nabývat majetek do svého vlastnictví. Oba subjekty existují vedle sebe. Existence dvou právnických osob - bytového družstva a společenství vlastníků - vedle sebe je běžnou věcí při vzniku bytového vlastnictví, neboť prodej jednotek třetím osobám může být dlouhodobou záležitostí. Nejsou-li v řízení o určení neexistence věcného břemene účastníky řízení všechny osoby, o jejichž práva a povinnosti jde, nelze takové žalobě vyhovět.
Žalovaná dále namítá, že v řízení před odvolacím soudem upozorňovala na to, že rozsudek soudu prvního stupně není vykonatelný, neboť vkladová listina, tedy zmíněný rozsudek, nesplňuje náležitosti listiny nutné pro vklad do katastru nemovitostí podle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, který je účinný od 1. 1. 2014. Jednak v rozsudku nejsou vyjmenovány všechny jednotky, na kterých věcné břemeno vázne, a ani označení domu není uvedeno v souladu s uvedeným zákonem. Touto námitkou se odvolací soud nezabýval a zřejmě se spokojil s vyjádřením žalobců, že jsou připraveni s katastrálním úřadem jednat, jakým způsobem bude proveden výmaz věcného břemene. Tím došlo k nepřijatelné integraci soukromého subjektu do rozhodování soudu, která by byla v rozporu s procesními předpisy. Touto otázkou se dosud dovolací soud nezabýval.
Žalovaná tvrdí, že odvolací soud nesprávně posoudil smlouvu o zřízení věcného břemene jako absolutně neplatnou v návaznosti na způsob úplaty za zřízení věcného břemene. Poukazuje na desetileté bezproblémové fungování smlouvy a na dlouhodobé směřování výkladu soudní praxe, které je nyní vyjádřeno i v §574 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. („o. z.“), podle kterého je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné; nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona (§1 odst. 2 o. z.). Odvolací soud se při posuzování věci těmito ustanoveními neřídil.
Nelze souhlasit se závěrem odvolacího soudu, že způsob sjednání úplaty za zřízení věcného břemene je neurčitý, neboť ve smlouvě je cena stanovena zcela přesně ve výši 5 000 000,- Kč. Dohodnutý způsob platby členského vkladu považuje žalovaná za otázku druhořadou, nepodstatnou a zejména oddělitelnou od zbytku smlouvy. Skutečnost, že si účastníci sjednali, že částka v uvedené výši nebude uhrazena do pokladny družstva SOL, ale přímo společnosti BUSSMARK – OLIVER spol. s r. o., která prováděla rekonstrukci předmětného domu, nemůže být důvodem neurčitosti, nesrozumitelnosti této části smlouvy a důvodem jejího rozporu se zákonem. Pokud se žalovaná zavázala a následně splatila členský vklad sjednaný ve smlouvě o dalším členském vkladu, v důsledku čehož došlo ke zvýšení hodnoty družstevního majetku, lze uzavřít, že řádně poskytla do družstva další vklad v souladu s obchodním zákoníkem. Přímou úhradou faktury společnosti provádějící opravy domu se navýšila právě o tuto částku hodnota domu ve vlastnictví družstva SOL, tedy majetku v družstevním vlastnictví. Z uvedeného vyplývá, že odvolací soud nesprávně interpretoval ustanovení občanského (§39) i obchodního zákoníku (§223) a věc posoudil i v rozporu s ustálenou judikaturou.
Rozsudek z hlediska posouzení smlouvy podle §39 obč. zák. považuje žalovaná za zmatečný a nepřezkoumatelný. Rovněž není zřejmé, proč soud považuje ujednání o tom, zda smlouva o zřízení věcného břemene podle §151o obč. zák. je úplatná nebo neúplatná, za podstatnou náležitost smlouvy, a proč by ujednání o úplatnosti či neúplatnosti nemělo být oddělitelným ustanovením smlouvy o zřízení věcného břemene. Odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu v otázce platnosti a neplatnosti právních úkonů i od výkladu platnosti smluv Ústavním soudem. Žalovaná má za to, že způsob sjednání úplaty ve smlouvě o zřízení věcného břemene je v souladu s právem, je určitý a srozumitelný, a proto je smlouva o zřízení věcného břemene platným právním úkonem. Navrhuje, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobci ve vyjádření k dovolání uvádí, že nepovažují dovolání za přípustné, neboť závěry odvolacího soudu se neodchylují od ustálené rozhodovací soudní praxe. Žalobcům sice není znám obdobný případ, který řeší otázku užívání střechy uvedeným způsobem, ale otázky náležitostí smlouvy z hlediska její určitosti, výkladu dalších členských vkladů do bytového družstva, způsob užívání střechy a jejího pronajímání podle zákona o nebytových prostorách a další důvody absolutní neplatnosti smlouvy o zřízení věcného břemene jsou v rozhodnutích soudů běžně řešeny. Odvolací soud správně vyřešil otázku aktivní legitimace žalobců, neplatnosti smlouvy o zřízení věcného břemene i otázku určitosti a vykonatelnosti rozhodnutí. Pokud se nyní žalovaná domáhá znovu uzavření nájemních smluv s provozovateli antén s odkazem na nově nalezenou nájemní smlouvu z 1. 9. 2001, nemá toto počínání žádný právní dopad, neboť tento důkaz neuplatnila před koncentrací soudního řízení. Žalobci navrhují, aby dovolací soud dovolání zamítl.
Rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 12. 11. 2014, sp. zn. 22 Cdo 2175/2014, bylo dovolání proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. ledna 2014, č. j. 62 Co 433/2013-452, pokud jím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 4. 3. 2013, č. j. 25 C 34/2011-363, ve výroku pod bodem I., odmítnuto (výrok I.); ve zbývající části byl rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. 1. 2014, č. j. 62 Co 433/2013-452, zrušen a věc byla v tomto rozsahu vrácena tomuto soudu k dalšímu řízení (výrok II.). Nálezem Ústavního soudu ze dne 19. 7. 2016, sp. zn. III. ÚS 798/15, byl rozsudek Nejvyššího soudu ve výroku pod bodem I., týkajícím se přípustnosti dovolání, zrušen. Předmětem dovolacího řízení je tak nadále jen dovolání proti výroku odvolacího soudu, pokud jím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 4. 3. 2013, č. j. 25 C 34/2011-363, ve výroku pod bodem I., tedy v části týkající se určení neexistence tam popsaného věcného břemene.
Nejvyšší soud věc posoudil podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. („obč. zák.“) – viz hlava II. – ustanovení přechodná a závěrečná, díl, 1 – přechodná ustanovení oddíl I. – všeobecná ustanovení, §3028 odst. 1, 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., neboť o otázku vzniku věcného věcné břemene za účinnosti obč. zák.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání je přípustné podle §237 o. s. ř., že je uplatněn dovolací důvod uvedený v §241a odst. 1 o. s. ř. a že jsou splněny i další náležitosti dovolání a podmínky dovolacího řízení (zejména §240 odst. 1, §241 o. s. ř.), napadené rozhodnutí přezkoumal a zjistil, že dovolání je důvodné. Jak konstatoval Ústavní soud, rozhodnutí obecných soudů se zcela nevyrovnala se závěry, které učinil v nálezu ze dne 24. 7. 2007, sp. zn. I. ÚS 557/05, uveřejněném pod č. 116/2007 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu, podle kterého je ústavně nekonformní takový postup soudu, jenž formalistickým výkladem norem podústavního práva odepře autonomnímu projevu vůle smluvních stran důsledky, které smluvní strany takovým projevem zamýšlely ve své právní sféře vyvolat; protože tento závěr převzala i judikatura dovolacího soudu (viz např. rozsudek ze dne 7. 5. 2014, sp. zn. 32 Cdo 1521/2012), je napadené rozhodnutí s touto judikaturou v rozporu. To platí i o usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4607/2008, z kterého napadené rozhodnutí vychází, nesprávně jej však interpretuje.
1. Ke zřízení věcného břemene ke společným částem domu
Odvolací soud především uvedl, že smlouva o zřízení věcného břemene je, pokud jde o zatížení společných prostor, částečně neplatná; odkázal přitom na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. května 2011, sp. zn. 26 Cdo 4607/2008, podle něhož „třetí osobě tak stěží může platně vzniknout právo nájmu, na základě kterého by společnou část domu výlučně užívala“. V této věci však šlo o jiný skutkový a právní stav; především šlo o právo nájmu, a to prostory, která je k užívání domu z obvyklého hlediska nezbytná (strojovna výtahu), nikoliv o střechu a prostory pod ní; že by šlo o prostory nezbytné k obvyklému užívání domu, odvolací soud neuvádí. Konečně též nebylo postaveno najisto, zda mělo jít o užívání výlučné. V bodě III. smlouvy o zřízení věcného břemene však bylo sjednáno, že „toto užívání prostor oprávněným neomezí povinného v užívání prostor k účelu, ke kterému jsou určeny z hlediska účelu užívání celé nemovitosti“; již toto ujednání nemělo zůstat bez výkladu.
Odvolací soud neuvedl, o jaké ustanovení opírá závěr o nemožnosti pronajmout společné části domu. Podle názoru dovolacího soudu je třeba posuzovat každý případ zvlášť; není vyloučeno, aby vlastník domu (zde bytové družstvo) např. pronajal kočárkárnu nebo drobnou stavbu patřící k domu (§2 písm. g/ zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), jestliže ji nájemci nevyužívají a pokud postupuje v souladu se stanovami a právními předpisy.
Závěr o částečné neplatnosti smlouvy, kterou bylo zřízeno věcné břemeno k části domu, je tak předčasný; rozhodnutí tak v této části spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
2. K neplatnosti smlouvy o zřízení věcného břemene.
V dané věci strany uzavřely dvě smlouvy, které spolu souvisí. Jednak je to smlouva o dalším členském vkladu z 13. 8. 2001, a dále smlouva o zřízení věcného břemene z 2. 1. 2002.
Ve smlouvě o dalším členském vkladu podle §223 odst. 4 a 5 obch. zák. z 13. 8. 2001 (č. l. 321) strany sjednaly, že vkladatel (Commemax, s. r. o.) vloží do základního kapitálu nabyvatele další vklad ve výši 5 000 000,- Kč, a ten je určen „na pokrytí nákladů na opravy a rekonstrukci předmětných nemovitostí“; bude realizován „formou přímého poskytnutí finančních prostředků na proplácení úhrad a faktur za náklady na opravu a rekonstrukci fasády a střechy předmětných nemovitostí, předložených společností Bussmark“. Ve článku IV. této smlouvy se účastníci dohodli, že „za účelem vyrovnání vkladatele za vložení dalšího členského vkladu“ zřídí nabyvatel vkladateli předmětné věcné břemeno. V této části šlo o smlouvu o smlouvě budoucí, zřizující věcné břemeno.
Ve smlouvě o zřízení věcného břemene z 2. 1. 2002 (č. l. 14 a násl. spisu) se pod bodem II. uvádí: „Oprávněný uzavřel s povinným dne 13. 8. 2001 Smlouvu o dalším členském vkladu, dle které se oprávněný zavázal k dalšímu členskému vkladu do základního kapitálu povinného ve výši 5 000 000,- Kč. Další členský vklad byl určen na financování rekonstrukce nemovitostí, jichž je oprávněný vlastníkem, povinný se zavázal uzavřít s oprávněným tuto smlouvu o zřízení věcného břemene jako kompenzaci za vložené finanční prostředky ze strany oprávněného do nemovitosti povinného. Vložené finanční prostředky ze strany oprávněného jsou úplatou za zřízení věcného břemene“. V bodě V. smlouvy se uvádí, že pod bodem II. je upravena peněžitá úplata za zřízení věcného břemene. Ve smlouvě je sjednána rozvazovací podmínka, podle které „platnost této smlouvy končí“, jestliže oprávněný nesplatí další členský vklad do základního kapitálu povinného dle č. l. II. smlouvy do jednoho roku od jejího podpisu.
Vkladatel se tedy zavázal, že vloží do základního kapitálu družstva 5 000 000,- Kč a družstvo se zavázalo, že mu – v souvislosti s tímto vkladem – zřídí věcné břemeno. Podle odvolacího soudu „takovéto ujednání zcela odporuje institutu a povaze členského vkladu tak, jak ho upravuje §223 a násl. obch. zák.“, a „ujednání způsobu sjednání výplaty za sjednání zřízení věcného břemene je neurčité a nesrozumitelné ve smyslu §37 odst. 1 obč. zák. a především pak v rozporu se zákonem podle §39 obč. zák. (konkrétně obchodním zákoníkem, jak je výše uvedeno)“. Tento závěr dovolatelka zpochybňuje.
Právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný (§37 odst. 1 obč. zák.). Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům (§39 obč. zák.).
Členové družstva se mohou zavázat, pokud to stanovy připouštějí, k dalšímu členskému vkladu a k další majetkové účasti na podnikání družstva za podmínek určených stanovami (§223 odst. 4 obch. zák.).
Jedním ze základních principů výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Tento přístup je odrazen respektu k autonomii smluvních stran, funkci smluvních vztahů i k samotné povaze soukromého práva (viz např. nález Ústavního soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. IV. ÚS 1783/11).
„Podmínkou fungování právního státu je respektování autonomní sféry jednotlivce, která také požívá ochrany ze strany státu tak, že na jedné straně stát zajišťuje takovou ochranu proti zásahům ze strany třetích subjektů, jednak sám vyvíjí pouze takovou aktivitu, kterou do této sféry sám nezasahuje, resp. zasahuje pouze v případech, které jsou odůvodněny určitým veřejným zájmem a kdy je takový zásah proporcionální (přiměřený) s ohledem na cíle, jichž má být dosaženo. Právo jednotlivce na autonomii vůle, tj. v důsledku svobody jednotlivce, je jedním z projevů a institucionálních garancí těchto principů. Je na státní moci, pokud usiluje o to, být mocí s atributy právního státu, aby uznala autonomní projevy vůle jednotlivců a jí odpovídající jednání, pokud takové jednání splňuje shora uvedené podmínky (především nezasahuje do práv třetích osob). V takových případech musí státní moc takové projevy jednotlivců toliko respektovat, případně aprobovat, pokud má toto jednání eventuelně vyvolávat další právní důsledky (nález Ústavního soudu ze dne 24. 7. 2007, sp. zn. I. ÚS 557/05).
Podstata smluvních ujednání mezi účastníky (resp. družstvem jako předchůdcem ve vlastnictví nemovitosti) je tato: Žalovaná poskytne přímo třetí osobě (Bussmarku) plnění za náklady na opravu a rekonstrukci fasády a střechy ve výši 5 000 000,- Kč; toto plnění se bude považovat za další členský vklad. Družstvo na oplátku zřídí v její prospěch věcné břemeno. Dovolací soud považuje takové ujednání za zcela srozumitelné a určité; neplatnost z hlediska §37 odst. 1 obč. zák. tu nelze dovodit a ostatně ani odvolací soud nekonkretizoval, v čem tato neurčitost má spočívat.
Proto se dovolací soud zabýval názorem odvolacího soudu, že smlouva o zřízení věcného břemene odporuje zákonu. Tento závěr však nebyl zcela exaktně odůvodněn; proto se možnými důvody neplatnosti zabýval v předchozím (Ústavním soudem zrušeném) rozhodnutí i dovolací soud, a uvedl: „I když práva a povinnosti účastníků byly sjednány dvěma smlouvami, které od sebe dělil časový odstup, není nepřiměřený ani výklad odvolacího soudu, sledující text smluv, že smlouva o zřízení věcného břemene byla smlouvou úplatnou, přičemž poskytnutí dalšího členského vkladu tím, že bude plněno třetí osobě, mělo být formou úplaty za zřízení věcného břemene.
Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních anebo jiných potřeb svých členů (§221 odst. 1 obč. zák.). Orgány družstva, především členská schůze (§239 odst. 4 písm. c/ obch. zák.), kontrolní komise (§244 odst. 2 obch. zák.) a další jsou oprávněny kontrolovat hospodaření družstva; toto právo je jim upřeno, jestliže má jen jeden člen oprávnění proplácet třetí osobě faktury za provedené práce, a to dokonce až do výše 5 000 000,- Kč. Je třeba též připomenout právo členské schůze rozhodovat o prodeji nebo jiných majetkových dispozicích s nemovitostmi, ve kterých jsou byty, nebo s byty; takové rozhodnutí může členská schůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká (§239 odst. 4 písm. i/ obch. zák.). I když chování stran po uzavření smlouvy je pro posouzení její platnosti v zásadě nevýznamné, přece jen o netransparentních a družstvo (jeho členy) poškozujících důsledcích uzavření této smlouvy svědčí i to, jakým způsobem podle zjištění odvolacího soudu svou platební povinnost plnilo (neurčitá faktura, platba 5 000 000,- Kč v hotovosti, formulace kvitance poskytnuté společností BUUSMARK žalovanému). Ani skutečnost, že obě strany smlouvy zastupovala stejná osoba, není v rámci celkového kontextu věci při hodnocení platnosti smlouvy bezvýznamná.
Dovolací soud uzavírá, že ani široká smluvní volnost, kterou mají subjekty soukromého práva a která se uplatňuje i v družstevních vztazích, nevylučuje, aby konkrétní smluvní ujednání, kterým družstvo svému členu poskytuje významné majetkové plnění (zde zřízení věcného břemene) za protihodnotu, která má být poskytnuta za nestandardních podmínek, jejichž splnění je pro orgány družstva jen obtížně kontrolovatelné, bylo neplatné. Úvaha odvolacího soudu o neplatnosti smlouvy o zřízení věcného břemene tak není zjevně nepřiměřená“ .
Nejvyšší soud se tak snažil doplnit mezeru v právním posouzení věci v nalézacím řízení; jeho postup však Ústavní soud shledal za neústavní a pod body 29 až 35 výše uvedeného nálezu sp. zn. II. ÚS 798/15, uvedl: „29. Ústavní soud v nálezu ze dne 6. 4. 2005 sp. zn. II. ÚS 87/04 (N 75/37 SbNU 63) konstatoval, že "[z]ávěr, že určitý právní úkon je neplatný pro rozpor se zákonem nebo proto, že zákon obchází, se musí opírat o rozumný výklad dotčeného zákonného ustanovení. Nelze vystačit pouze s gramatickým výkladem. Významnou roli zde hraje především výklad teleologický. Je proto nutné se vždy ptát po účelu zákonného příkazu či zákazu", a dále zdůraznil, že "[v] soukromoprávní sféře ne každý rozpor se zákonem má automaticky za následek absolutní neplatnost právního úkonu. Smyslem ochrany legality v soukromoprávní sféře není jen ochrana zájmů státu, ale především ochrana soukromoprávních vztahů, tedy především ochrana smluvních vztahů podle zásady, pacta sunt servanda‘ (smlouvy se musí dodržovat).".
30. Z výše uvedených závěrů plyne pravidlo, že nikoliv každý právní úkon, jenž se jeví protiprávním, stíhá sankce neplatnosti. Tuto otázku pak (z povahy věci) nelze řešit jinak než na základě poměřování hodnot, které má zákon chránit. Takovými hodnotami jsou buď veřejný pořádek, anebo ochrana účastníků právního styku, na straně jedné, a svobodná vůle jedince, která by byla závěrem o neplatnosti právního úkonu zasažena, na straně druhé [k principu autonomie vůle a jeho významu v systému ochrany základních práv a svobod viz např. nálezy Ústavního soudu ze dne 3. 1. 2000 sp. zn. IV. ÚS 387/99 (N 1/17 SbNU 3), ze dne 28. 1. 2004 sp. zn. I. ÚS 546/03 (N 12/32 SbNU 107), ze dne 7. 12. 2004 sp. zn. I. ÚS 670/02 (N 183/35 SbNU 423), ze dne 11. 11. 2009 sp. zn. IV. ÚS 128/06 (N 235/55 SbNU 267), ze dne 10. 4. 2014 sp. zn. III. ÚS 3725/13], a to za použití testu proporcionality [nález ze dne 24. 7. 2007 sp. zn. I. ÚS 557/05 (N 116/46 SbNU 99)]. Nejvyšší soud, jak lze vyvodit z odůvodnění jeho rozhodnutí, vyšel z toho, že se obě strany Smlouvy, tj. stěžovatelka spolu s Družstvem, dopustily obcházení zákona.
31. Jde-li o úhradu peněžitého členského vkladu, obchodní zákoník žádné podrobnosti neobsahuje, přičemž je v zásadě věcí smluvních stran, za jakých podmínek budou považovat příslušný závazek člena družstva za splněný. Jistě by nebylo možno namítat nic proto tomu, když bude sjednáno, že se tak stane uhrazením dluhu družstva (přímo) třetí osobě, neboť i tímto způsobem se zvýší základní kapitál družstva, resp. hodnota jeho majetku. Klíčovou v souzené věci se však (s ohledem na závěry Nejvyššího soudu) jeví, že takovéto vydání finančních prostředků družstva musí být ze strany jeho orgánů "kontrolovatelné", a pokud tomu tak není, dochází příslušným ujednáním k obcházení zákona. Teorie i praxe pak ustáleně za obcházení zákona považuje případy, kdy posuzovaný právní úkon není v přímém rozporu se zákazem (příkazem) obsaženým v zákoně, zákonu (pokud jde o jeho smysl a účel) však odporuje svými důsledky.
32. V obecné rovině lze přisvědčit dovolacímu soudu, že orgány družstva musí mít možnost kontrolovat činnost družstva a jeho hospodaření, což zahrnuje i rozhodování o nakládání s majetkem družstva, včetně členských vkladů. Otázkou může být, zda či do jaké míry mohou toto své právo (a povinnost) "delegovat" na jinou osobu. Takový postup je nepochybně neakceptovatelný tam, kde se tím (zpravidla účelově) vytváří prostor např. statutárním orgánům, smluvním partnerům nebo některým členům družstva k takovému jednání, jež by družstvo a potažmo jeho (ostatní) členy mohlo poškodit (a naopak je neoprávněně zvýhodnit). Tak tomu může být i v případě, kdy se družstvo zcela vzdá kontroly nad vynakládáním vlastních finančních prostředků (třeba právě tím, že umožní členovi družstva nakládat s jeho vlastním členským vkladem). Pokud by Ústavní soud vyšel z obsahu smlouvy o dalším členském vkladu, pak by mohlo být uvažováno o tom, že kontrola plnění (v podobě stavebních prací), jež poskytla (či subdodavatelsky zajistila) společnost BUSSMARK, a následná úhrada takto vzniklých pohledávek byla ponechána pouze na úvaze stěžovatelky. Zda tomu tak skutečně bylo, však není zřejmé, neboť otázka, zda a jakým způsobem byly dané výdaje kontrolovány ze strany Družstva, v soudním řízení vůbec posuzována nebyla. To je dáno i tím, že úvaha o "obtížné kontrolovatelnosti" se objevuje až v napadeném rozsudku Nejvyššího soudu, stejně tak jako otázka, zda vůbec druhý člen družstva (společnost MADAL), jenž by mohl být daným jednáním dotčen, takovou kontrolu pokládal za potřebnou, již s ohledem na samotnou skutečnost, v čem poskytované plnění ze strany stěžovatelky (ve vztahu k stavební společnosti BUSSMARK) mělo spočívat.
33. Z tohoto hlediska za podstatný Ústavní soud pokládá především výsledek celé transakce, kdy po zrekonstruování budovy hotelu byl majetek Družstva rozdělen mezi jeho dva členy, aniž by se v průběhu této akce či po jejím skončení dotčené osoby (druhý člen Družstva či Družstvo samotné) cítily být poškozeny, resp. z ničeho neplyne, že by se v tomto ohledu dožadovaly soudní ochrany, přičemž osob, které daný právní úkon stěžovatelky a Družstva zpochybňují, tj. vedlejších účastníků, se i eventuálně nehospodárné chování Družstva nemohlo dle všeho dotknout, neboť další členové do Družstva vstupovali až poté, kdy už byla budova "zatížena" předmětným věcným břemenem (a tudíž kdy hodnota domu a potažmo převáděné družstevní bytové jednotky byla v důsledku toho nižší). Nutno podotknout, že ani vedlejší účastníci žádný rozumný důvod, proč by stěžovatelka chtěla dostat finanční prostředky mimo kontrolu Družstva, a tak získat na úkor druhého člena (tj. společnosti MADAL), který s danou podobou úplaty za zřízení věcného břemene (tj. uhrazením dalšího členského vkladu) předem souhlasil, pro sebe či někoho jiného neoprávněnou výhodu, neuvedli, a ani se zde žádný takový nenabízí. Lze souhlasit s názorem Nejvyššího soudu, že šlo o nestandardní operaci, navíc vyvolávající otázku, co stěžovatelka a další osoby ve skutečnosti sledovaly, současně však stěžovatelčina verze, kterou zjištěné (prokázané) skutečnosti vysvětluje a která se jeví jako možná, vedlejšími účastníky v řízení před obecnými soudy vyvrácena nebyla. Navíc jejich tvrzení, že se účastníci dané transakce tímto způsobem chtěli vyhnout svým daňovým povinnostem, obecné soudy neakceptovaly, resp. na ně nereagovaly, a ani toto tvrzení prokázáno nebylo.
34. S ohledem na výše uvedené není z napadených rozhodnutí obecných soudů zřejmé, jaký zájem má být zvažovanou sankcí neplatnosti, jež byla na stěžovatelku uvalena napadenými soudními rozhodnutími, chráněn, a tudíž ani, zda by tato sankce obstála ve výše zmíněném testu. Má-li jím být pouze abstraktní ochrana "čistoty" právních vztahů (pro futuro), akcentující preventivní účel dané sankce, pak je třeba vzít v úvahu, že se tak v dané věci děje nejen na úkor principu autonomie vůle, ale také za cenu citelného zásahu do stěžovatelčina (již konstituovaného) majetku, chráněného v ústavní rovině čl. 11 odst. 1 Listiny (stejně jako podle čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod), a do jejího práva podnikat a provozovat jinou hospodářskou činnost podle čl. 26 odst. 1 Listiny, a to ještě za situace, kdy stěžovatelčina investice do něho by mohla být nenávratně zmařena, protože Družstvo v současné době patrně již žádný majetek nemá, kdežto ti, kteří stranou Smlouvy nejsou (majitelé bytových jednotek), by naopak mohli získat neoprávněnou výhodu. V této souvislosti Ústavní soud považuje za důležité připomenout právní názor vyjádřený v nálezu ze dne 24. 7. 2007 sp. zn. I. ÚS 557/05, v němž zdůrazňuje to, že státní moc má uznat, respektovat, případně aprobovat autonomní projevy vůle jednotlivců a jí odpovídající jednání, pokud takové jednání nezasahuje do práv třetích osob a není zde převažující zájem na ochraně veřejného zájmu“.
Z hledisek naznačených Ústavním soudem se soudy v nalézacím řízení věcí nezabývaly. Protože dovolací řízení je řízením přezkumným a výtky Ústavního soudu zahrnují širší škálu problémů, bylo by v rozporu s povahou dovolacího řízení řešit je v tomto řízení; ostatně jde-li o tak významnou změnu právního posouzení věci, je třeba oběma stranám umožnit k těmto novým závěrům nejen právně, ale i skutkově argumentovat, přičemž v dovolacím řízení se dokazování ve věci samé neprovádí (viz §241a odst. 6 o. s. ř.). Proto dovolací soud přistoupil ke zrušení rozhodnutí soudů v nalézacím řízení s tím, že nadále budou vázány právním názorem Ústavního soudu. V dalším řízení bude třeba, aby se soud prvního stupně „v rámci testu proporcionality zaměřil na otázku existence a případně významu zájmu, jemuž by měla být zvažovanou sankcí neplatnosti poskytnuta ochrana, na straně jedné, a na straně druhé závažnosti zásahu do svobody jedince (resp. ústavně chráněné hodnoty autonomie vůle smluvních stran) a případně dalších základních práv či svobod, jako jsou právo vlastnit majetek a právo podnikat, tak aby byla naplněna Ústavním soudem zastávaná a výše (sub 8) zmíněná zásada potius valeat actus quam pereat“ (princip priority výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy).
3. K naléhavému právnímu zájmu SVJ na podání žaloby o určení neexistence věcného břemene, které mělo zatěžovat společné části domu.
V rozsudku ze dne 15. listopadu 2007, sp. zn. 28 Cdo 3372/2007, publikovaném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 61/2008 Nejvyšší soud vyslovil, že společenství vlastníků jednotek je legitimováno k podání žaloby na vyklizení společné části domu užívané třetí osobou bez právního důvodu; konstatoval, že žaloba na vyklizení předmětného prostoru je výkonem práva ve věci spojené se správou společných částí domu ve smyslu §9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, žalující společenství vlastníků je tudíž ve sporu věcně aktivně legitimováno. Obdobný právní názor zaujal Nejvyšší soud, pokud jde o podání negatorní žaloby společenstvím proti osobě, která ruší vlastníky bytů (rozsudek ze dne 11. dubna 2012, sp. zn. 29 Cdo 3269/2010). Stejně tak není důvod odpírat SVJ právo na podání žaloby na určení neexistence věcného břemene, zatěžujícího společné části budovy.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3630/2010 a sp. zn. 28 Cdo 728/2012, na která dovolatelka upozorňuje, se týkají jiného právního stavu; navíc nyní nejde o rozhodnutí konstitutivní (na která upozorňuje dovolatelka na str. 8 dovolání dole), ale o rozhodnutí deklaratorní – okruh možných žalobců je proto jiný. Vlastníci jednotek pak mají možnost ovlivnit postup SVJ tak, jak jim umožňuje platné právo; nelze tedy tvrdit, že bez jejich účasti nelze o věci rozhodnout. Ani odkaz na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2770/2004 není případný; zde totiž nejde o určení neplatnosti smlouvy (to je jen předběžná otázka), ale o existenci věcného břemene.
Z uvedeného je nicméně zřejmé, že právní posouzení smlouvy o zřízení věcného břemene jako neplatné je předčasné, a dovolání je proto důvodné. Nejsou však splněny podmínky pro postup podle §243d o. s. ř.; zejména je třeba dát účastníkům možnost právně argumentovat a činit skutkové návrhy ohledně otázky „existence a případně významu zájmu, jemuž by měla být zvažovanou sankcí neplatnosti poskytnuta ochrana, na straně jedné, a na straně druhé závažnosti zásahu do svobody jedince (resp. ústavně chráněné hodnoty autonomie vůle smluvních stran) a případně dalších základních práv či svobod, jako jsou právo vlastnit majetek a právo podnikat“. Soud se bude dbát, aby označení sporné smlouvy v rozhodnutí vyhovovalo požadavkům zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, a vypořádá se s opomenutými námitkami žalované ohledně této otázky.
Z uvedených důvodů nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu v dosud nedotčené části zrušit; vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243e odst. 2 o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 21. září 2016
JUDr. Jiří Spáčil, CSc.
předseda senátu