ECLI:CZ:NS:2016:26.CDO.4587.2015.1
sp. zn. 26 Cdo 4587/2015
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně E. L. , zastoupené Mgr. Jaroslavem Rychtářem, advokátem se sídlem v Praze 3, Sudoměřská 1038/39, proti žalované České republice - Ministerstvu financí , se sídlem v Praze 1, Letenská 525/15, zastoupené Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových, se sídlem v Praze 2, Rašínovo nábřeží 390/42, o zaplacení 1.908.867 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 24 C 386/2006, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 19. března 2015, č. j. 58 Co 446/2014-341, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. března 2015, č. j. 58 Co 446/2014-341, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobou došlou soudu dne 20. 12. 2006 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 1.908.867 Kč (v průběhu řízení žalobu rozšířila i na úroky z prodlení) za nucené omezení svého vlastnického práva v důsledku protiústavní regulace nájemného za dobu od 1. 1. 2005 do 31. 12. 2006. Žalovaná částka představuje rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným.
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem (druhým v pořadí) ze dne 23. 5. 2014, č. j. 24 C 386/2006-306, uložil žalované zaplatit částku 207.930 Kč do třiceti dnů od právní moci rozsudku (odstavec I. výroku), žalobu v další části o zaplacení částky 1.700.937 Kč a úroku z prodlení z částky 1.908.867 Kč zamítl (odstavec II. výroku) a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu (odstavec III. - V.). Zjistil, že žalobkyně je od roku 1992 vlastnicí domu č. p. v katastrálním území Ž. s nájemními byty, z nichž část byla s regulovaným nájemným. Dospěl k závěru, že vlastnické právo žalobkyně bylo omezeno dlouhodobou nečinností Parlamentu České republiky spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu, který by jí umožňoval zvýšit nájemcům nájemné a vybírat nájemné v tržní výši. Šlo o zásah natolik intenzivní, že byla zasažena sama podstata vlastnictví (rozebral jednotlivá kritéria, kterými se při posuzování intenzity zásahu zabýval, poukázal přitom na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněný pod číslem 74/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek – dále jen „R 74/2013“). Výši náhrady stanovil jako rozdíl mezi nájemným vypočteným v maximální výši podle zákona č. 107/2006 Sb. a skutečně vybraným nájemným, nezapočítal přitom nájemné za dobu, kdy v bytech nikdo nebydlel, ani nájemné za dobu 6 - 12/2006, kdy se žalobkyně mohla domáhat zvýšení nájemného po nájemcích, a nárok vůči státu měl proto v tomto období jen subsidiární charakter.
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 19. 3. 2015, č. j. 58 Co 446/2014-341, rozsudek soudu prvního stupně v napadené části, tj. v odstavci I. výroku, změnil a žalobu o zaplacení částky 207.930 Kč zamítl, změnil výrok, kterým soud uložil žalované zaplatit soudní poplatek, a rozhodl o nákladech účastníků a státu před soudy obou stupňů. Po zopakování některých důkazů zjistil, že žalobkyně koupila dům v roce 1992 za 2.500.000 Kč, na opravy v domě vynaložila v roce 2005 částku 73.500 Kč, v roce 2006 45.123 Kč; regulované nájemné vybrala žalobkyně v roce 2005 ve výši 245.532 Kč a v roce 2006 255.392 Kč. Vedle toho měla příjem z neregulovaného nájemného za ateliér v předmětném období ve výši 87.500 Kč. S odkazem na R 74/2013 dospěl k závěru, že omezení vlastnického práva žalobkyně nebylo natolik intenzivní, aby jí náležela za jeho omezení náhrada. Regulovaným nájemným byla sice dotčena převážná část jednotek v domě (97% podlahové plochy), náklady žalobkyně na opravu a údržbu domu a jednotlivých bytů v rozhodném období však nepřevyšovaly příjem z regulovaného nájemného a většina těchto výdajů mohla být pokryta příjmem z neregulovaného nájemného. Navíc tvořilo-li roční vybrané nájemné 1/10 kupní ceny, lze dospět k závěru, že vytvářelo dostatečný zisk umožňující přiměřenou návratnost investice v přiměřeném časovém horizontu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, namítala, že se odvolací soud při řešení otázky, jakým způsobem a za jakých podmínek má být stanoven základ a rozsah nároku vlastníka za omezení vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulovaným nájemným, odchýlil od rozhodovací praxe Nejvyššího soudu (R 74/2013). Výčet kritérií, která musí být splněna, aby vznikl vlastníkovi nemovitosti nárok na náhradu za nucené omezení tohoto vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulovaným nájemným, uvedený v R 74/2013, lze považovat jen za demonstrativní, aniž by musela být vždy splněna všechna zároveň. Soudy by měly v každém jednotlivém případě posuzovat jejich důležitost. Měla za to, že odvolací soud nesprávně zhodnotil intenzitu zásahu do jejího vlastnického práva, neboť většina hodnotících kritérií byla v její prospěch. Zásah do jejího vlastnického práva byl dlouhodobý – již od roku 1992; údržbě, správě a péči o dům věnovala náležitou pozornost, dům řádně spravovala – soud neměl hodnotit roky 2005, 2006 izolovaně, ale ve vazbě na delší časové období, v němž rozsáhle investovala své finanční prostředky do domu a bytů v domě; v domě se nacházely pouze byty s regulovaným nájemným (97% podlahové plochy všech prostor v domě) a jen jeden ateliér s neregulovaným nájmem. Dále vytýkala odvolacímu soudu, že ji se svým odlišným právním posouzením neseznámil a nemohla se proto k němu vyjádřit. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se v dovolacím vyjádření ztotožnila s napadeným rozsudkem odvolacího soudu, soud při určení intenzity omezení vlastnického práva žalobkyně vzal v úvahu všechna relevantní kritéria. Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, popř. zamítnuto.
Nejvyšší soud jako soud dovolací projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „o. s. ř.” (srovnej čl. II bod 2 přechodných ustanovení zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť při výkladu kritérií rozhodných pro určení intenzity omezení vlastnického práva žalobkyně a určení výše náhrady za toto omezení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden a jen z důvodů vymezených v dovolání.
Podle ustálené judikatury Nejvyššího i Ústavního soudu vlastník domu (bytu), jehož vlastnické právo bylo omezeno v souvislosti s tzv. regulací nájemného, má nárok na náhradu za toto omezení jen v případě, kdy omezení dosáhne takové intenzity, že je zasažena samotná podstata jeho vlastnictví. Nejvyšší soud v R 74/2013 formuloval a odůvodnil závěr, že v případě regulace nájemného je potřebná intenzita dána zvláště tehdy, nedosahuje-li regulované nájemné po delší dobu ani nákladů na údržbu a opravy domu a přiměřeného zisku pronajímatele umožňující i návratnost investic v rozumné době. To však neznamená, že potřebné intenzity je vždy dosaženo jen tehdy, vynaloží-li vlastník nemovitosti v předmětném období na její údržbu částku vyšší než činilo vybrané regulované nájemné. Významné je, zda vlastník věnoval údržbě domu pozornost, zda na ni i z regulovaného nájemného vynakládal nějaké částky a zda mu vybrané regulované nájemné – i s přihlédnutím k potřebným (nejen skutečně vynaloženým) nákladům na údržbu - umožňuje dosáhnout přiměřeného zisku.
Nejvyšší soud také v R 74/2013 zdůraznil, že mírou intenzity omezení vlastnického práva je přitom třeba se zabývat individuálně v každém případě s ohledem na konkrétní zjištění.
V dané věci nebylo sporu, že regulovaným nájemným byla zatížena převážná část domu žalobkyně (97%), že toto zatížení trvalo po velmi dlouhou dobu (dům žalobkyně koupila v roce 1992) a že údržbě domu věnovala žalobkyně pozornost a vynakládala na ni část vybraného regulovaného nájemného. Dospěl-li odvolací soud k závěru, že potřebné intenzity zásahu do vlastnického práva žalobkyně nebylo dosaženo, neboť náklady, které vynaložila na údržbu domu, nepřevýšily vybrané regulované nájemné, aniž by se zároveň zabýval tím, zda tyto vynaložené náklady byly jedinými náklady, které řádná péče o dům vyžadovala, je jeho právní posouzení neúplné a proto nesprávné. Obstát nemůže ani jeho závěr, že vybrané regulované nájemné vytvářelo žalobkyni dostatečný zisk umožňující přiměřenou návratnost investice v přiměřeném časovém horizontu. Odvolací soud totiž při svém závěru přihlédl izolovaně jen k roční výši zaplaceného nájemného a ceně, za kterou žalobkyně dům v roce 1992 koupila, aniž by také zohlednil náklady, které si vyžádala údržba domu, a přihlédl k tomu, že přiměřený zisk, který měla žalobkyně získat, by jí měl umožnit, nejen v „přiměřeném časovém horizontu“ návratnost její investice na koupi domu, ale mj. i také budoucí investice do renovace a zlepšení stavu domu.
Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, dovolací soud ho podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 20. října 2016
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu