ECLI:CZ:NS:2016:33.CDO.558.2016.1
sp. zn. 33 Cdo 558/2016
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudkyň JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobkyně J. P. , zastoupené Mgr. Petrem Kaustou, advokátem se sídlem v Ostravě - Moravské Ostravě, Čs. Legií 1719/5, proti žalované Š. J. , zastoupené Mgr. Ivetou Magnuskovou, advokátkou se sídlem ve Frýdku - Místku, Ó. Lysohorského 702, o 1.050.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu ve Frýdku - Místku pod sp. zn. 12 C 104/2010, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 3. 9. 2015, č.j. 57 Co 131/2015-821, takto:
Dovolání se odmítá .
Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Rozsudkem ze dne 10. 11. 2014, č.j. 12 C 104/2010-732, Okresní soud ve Frýdku - Místku uložil žalované zaplatit žalobkyni 1.050.000,- Kč s 7,75% úroky z prodlení od 11. 2. 2011 do zaplacení, žalobu co do částky 1.143.237,- Kč s 7,75% úroky z prodlení od 11. 2. 2011 zamítl, rozhodl, že žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů řízení a že stát nemá vůči žádné z účastnic právo na náhradu nákladů řízení.
Krajský soud v Ostravě rozsudkem ze dne 3. 9. 2015, č.j. 57 Co 131/2015-821, rozhodnutí soudu prvního stupně v částech napadených oběma účastnicemi, tj. ve výroku o povinnosti žalované zaplatit žalobkyni 1.050.000,- Kč s 7,75% úroky z prodlení od 11. 2. 2011 do zaplacení, v zamítajícím výroku co do částky 150.000,- Kč s 7,75% úroky z prodlení od 11. 2. 2011 a v nákladových výrocích, potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic a státu. Odvolací soud žalobou uplatněné právo posoudil podle §597 odst. 1, části věty před středníkem, zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (viz §3028 zákona č. 89/2012 Sb., dále jen „obč. zák.“), tedy jako nárok na přiměřenou slevu ze sjednané ceny předmětu koupě, kterým byl – mimo jiné – dům v části obce Frýdlant nad Ostravicí. V šestiměsíční lhůtě běžící od předání a převzetí věci (10. 4. 2009) uplatnila žalobkyně u žalované (prodávající) konkrétní závady domu, na které nebyla při sjednávání kupní smlouvy upozorněna (§596, §599 odst. 1 obč. zák.). Vady domu, které existovaly v době uzavření smlouvy i v době převzetí nemovitosti, měl odvolací soud za odstranitelné, a ztotožnil se i s úvahami soudu prvního stupně ústícími v určení výše slevy.
Dovolání, kterým žalovaná napadla rozhodnutí v části, jíž odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o povinnosti zaplatit žalobkyni 1.050.000,- Kč s příslušenstvím (a v akcesorických nákladových výrocích), není přípustné.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (srov. čl. II bod 1, 7 zákona č. 404/2012 Sb., čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., dále jen „o.s.ř.“).
Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§237 o.s.ř.).
Podle §241a odst. 1 o.s.ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. §239 o.s.ř.).
Odvolací soud převzal skutkový stav zjištěný v řízení před soudem prvního stupně a vyšel – zejména – z toho, že účastnice uzavřely 16. 2. 2009 smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnictví specifikovaných nemovitostí (rodinného domu se stavební parcelou a dalších čtyř pozemků /parcel/ v katastrálním území Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí) za celkovou cenu 3.500.000,- Kč; právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly 16. 2. 2009. Dopisem z 21. 9. 2009 žalobkyně reklamovala závady domu a uplatnila právo na slevu z kupní ceny. Soudy obou stupňů po provedeném dokazování, vycházejíce z nálezu znaleckého posudku znaleckého ústavu STAVEX s.r.o. z 22. 7. 2013, jeho dodatku z 9. 5. 2014 a z výpovědí zpracovatelů, za vady pokládaly následující skutečnosti: Zdivo štítů je zděno (založeno) na oplechování, na nosných zdech chybí projektované věnce a úchyty pro pozednice (ztužující věnce nadezdívky a úchyty pro pozednice), zdivo vykazuje trhliny a zdící prvky nejsou řádně provázány, chybí komínový výlez a lávka u komína (tzv. projekční vada), geometrická nerovnost a deformace dřevěných prvků krovu, konstrukce krovu je prověšená a nevyhovuje předepsanému zatížení, dřevěné prvky ležící na zdi (pozednice) nebo procházející zdí (stropní fošny) nejsou odděleny hydroizolací, resp. hydroizolace je nedostatečná, nedořešené odvětrání střešního pláště, netěsná pojistná hydroizolace (podstřešní fólie netěsní), nedostatečné dimenzování střešních latí pod krytinou, střešní tašky nejsou v rovině (střešní latě jsou poddimenzovány v místech zvýšených roztečí krokví), střešní krytina původně ploché střechy tvořila nášlapnou vrstvu podlahy, deformace dřevěných prvků stropu nad prvním nadzemním podlaží při běžném zatížení, konstrukce krovu nevyhovuje předepsanému zatížení, vnější omítka není soudržná s podkladem, dochází k oddělování celků, „které nejsou prováděny v jednom kroku“ , a komínové těleso neodpovídá požadavkům příslušné ČSN včetně oplechování.
K vadě v právním smyslu.
I když občanský zákoník pojem vady výslovně nedefinuje, lze za faktickou vadu věci (předmětu kupní smlouvy podle §588 a násl. obč. zák.) považovat nedostatek jejích vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít. Za faktickou vadu věci lze pokládat i nedostatky takových vlastností nebo projevů, které se u věcí téhož druhu (movitých či nemovitých) obecně předpokládají a jejichž absence snižuje využití věci. Není přitom rozhodující, zda konkrétní vada činí věc neupotřebitelnou; tento požadavek musí vada splňovat pouze tehdy, jestliže má být důvodem pro odstoupení od smlouvy (§597 odst. 1, část věty za středníkem, obč. zák.). Ustanovení §597 odst. 1 obč. zák. upravuje (objektivní) odpovědnost prodávajícího za skryté nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy, na které prodávající kupujícího neupozornil, čímž porušil povinnost danou §596 obč. zák. [Již na tomto místě je nezbytné zdůraznit, že vyloučení odpovědnosti prodávajícího nelze dovozovat z obecného sdělení obsaženého ve smlouvě, že „kupující byl seznámen s technickým (faktickým) stavem nemovitosti.“ ] V usnesení ze dne 19. 2. 2014, sp. zn. 33 Cdo 2991/2013, Nejvyšší soud – s odkazy na další judikaturu dovolacího soudu – uzavřel, že vada se nemusí projevit při užívání věci (nemusí kupujícího v užívání věci omezovat). „Pokud je předepsán technologický postup zhotovení střešní krytiny a nebyl dodržen (v posuzovaném případě chybí jedna vrstva pod finální střešní krytinou), pak obstojí závěr, že absence lepenky pod finální střešní krytinou představuje vadu prodávané věci ve smyslu §597 odst. 1 obč. zák. V opačném případě by se totiž žalobkyně nemohla domoci svých práv z titulu odpovědnosti za vady např. v situaci, kdy by střechou v průběhu šesti měsíců po uzavření kupní smlouvy (tj. po dobu, ve které by musela podle §599 odst. 1 obč. zák. vytknout u prodávajícího vady) nezateklo jenom proto, že byl klimaticky suchý rok bez výraznějších srážek. Jinak řečeno, zjištění, zda se vada projevila, není nutnou podmínkou pro závěr, že věc je vadná.“ Je výrazem konstantní soudní praxe, že při prodeji použité věci – v projednávaném případě byl předmětem převodu dům, jehož užívání povolil příslušný stavební úřad krátce před uzavřením kupní smlouvy – je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení (srov. zhodnocení Nejvyššího soudu ČSR ze dne 30. 12. 1982, Cpj 40/1982, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek 6/1983 pod č. 22, rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2011, sp. zn. 33 Cdo 896/2010, a ze dne 28. 2. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4471/2011). Odvolací soud v souzené věci pojem vady vyložil v souladu s tím, co je uvedeno výše (výtky žalované, že vady nemají vliv na užitné vlastnosti domu a neznamenají absenci předpokládaných vlastností, se opírají o jiné než odvolacím soudem převzaté skutkové okolnosti). Odkaz dovolatelky na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2009, sp. zn. 33 Cdo 1705/2007, a ze dne 30. 9. 2008, sp. zn. 33 Odo 897/2006, nejsou případné; v prvním z nich šlo o situaci, kdy prodávající upozornil kupujícího na vady prodané věci, čímž vyloučil možnost úspěšně uplatnit práva z odpovědnosti za vady, druhá věc se týkala zjevných (právních) vad nemovitosti podle §500 odst. 1 obč. zák.
Ke stanovení výše slevy z kupní ceny.
Ustanovení §597 odst. 1 obč. zák. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007). Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny ve smyslu §597 odst. 1 obč. zák. na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a na jiných obdobných hlediscích (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002, ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, a Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. §460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, 1737 s.). Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci; při jejím určení je třeba přihlédnout i k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost.
Při úvaze o přiměřenosti slevy z kupní ceny odvolací soud přihlédl k celkové výši ceny sjednané za prodej nemovitostí, tj. domu se stavební parcelou a čtyř pozemků (3.500.000,- Kč); protože v kupní smlouvě nebyla vyčíslena kupní cena samotného domu, vyšel podpůrně ze znaleckého posudku Ing. Petry Hralové, vypracovaného 26. 3. 2009 pro účely daně z převodu nemovitostí, a cenu domu určil částkou 3.300.377,44 Kč, takže po odpočtu hodnoty věcného břemene (5.000,- Kč) představuje sleva 31,8% sjednané ceny. Dále zohlednil skutečnost, že dům byl kolaudován 3. 12. 2008 (právní moci rozhodnutí nabylo 2. 1. 2009) a kupní smlouvu účastnice uzavřely 16. 2. 2009 (výčet a rozsah vad neodpovídal tomu, že správní orgán povolil dům užívat krátce před tím), že stavba byla provedena nekvalitně, s odchylkami od projektové dokumentace a státních norem, že vady se týkají zásadních konstrukcí (krovu střechy, stropu nad prvním nadzemním podlažím), takže uživateli domu neustále hrozí nebezpečí ze ztráty stability konstrukce, že prodejnost (a cenu) domu snižuje napadení dřevěných prvků konstrukce dřevokaznou houbou, přihlédl k omezením a komplikacím bydlení při odstraňování vad a k nákladům na jejich odstranění, které podle znaleckého nálezu činí 956.329,- Kč. Tato částka přitom „neobsahuje náklady na vytvoření nových konstrukcí, které by kvantitativně a kvalitativně vytvářely zcela odlišné a vyšší užitné vlastnosti objektu“ , jinak řečeno, jejich vynaložením nedojde k významnému zhodnocení domu ani k ovlivnění funkční a estetické kvality domu.
Úvahy odvolacího soudu spjaté se stanovením výše slevy z kupní ceny plně korespondují s hledisky, na nichž se judikatura Nejvyššího soudu ustálila. Lze jen doplnit, že otázku, kterou žalovaná v dovolání předestřela (zda parametry judikaturou stanovené mohou slevu oproti nákladům na opravu snižovat), odvolací soud neřešil a výtka týkající se způsobu vyčíslení nákladů na odstranění vad je po skutkové stránce založena na tvrzení, že „rozdíly v cenách a nárocích se mohou řádově lišit o 20 – 30%“ .
Zbylé námitky dovolatelky jsou bezpředmětné, protože vycházejí z jiného než soudy obou stupňů zjištěného skutku. Platí, že uplatněním způsobilého dovolacího důvodu ve smyslu §241a odst. 1, 3 o.s.ř. není zpochybnění právního posouzení, vychází-li z jiného skutkového stavu, než z jakého vyšel při posouzení věci odvolací soud. To se týká výtek, že žalovaná upozornila žalobkyni na vadu vnějších omítek, jestliže ji informovala o tom, že venkovní fasáda a vnější podhledy domu nejsou dokončeny (uvedená vada podle zjištění odvolacího soudu není důsledkem nedokončenosti), a že dopisem z 21. 9. 2009 žalobkyně nepopsala jednotlivé závady domu s dokonalou precizností.
Pro posouzení přípustnosti dovolání je irelevantní námitka žalované, že úroky z prodlení byly soudy přiznány v rozporu s dobrými mravy (§3 odst. 1 obč. zák.), protože žalobkyně uplatnila z titulu slevy z kupní ceny žalobou 2.193.237,- Kč a v rozsahu 1.143.237,- Kč s příslušenstvím nebyla úspěšná (žaloba byla v tomto rozsahu zamítnuta); jinak vyjádřeno, rozpor s dobrými mravy shledává žalovaná v tom, že žalobkyně požadovala více, než co soudy uznaly za její subjektivní právo. Pokud je vůbec třeba se k této námitce vyjadřovat, pak jen tak, že dovolacímu přezkumu mohou být podrobeny jen právní závěry, k nimž odvolací soud dospěl a na nichž jeho rozhodnutí spočívá; jestliže v dané věci odvolací soud jednání žalobkyně a výši jí uplatněného nároku ustanovením §3 odst. 1 obč. zák. nepoměřoval (rozpor výkonu práva nebyl namítán a ze skutečností zjištěných dokazováním nevyplývá), nemohou být ani – logicky vzato – podrobeny přezkumu v dovolacím řízení.
Nepředložila-li žalovaná k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu §237 o.s.ř., Nejvyšší soud je odmítl (§243c odst. 1 o.s.ř.).
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení nemusí být odůvodněn (§243f odst. 3, věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
V Brně 20. 10. 2016
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu