ECLI:CZ:NS:2017:26.CDO.1978.2017.1
sp. zn. 26 Cdo 1978/2017-212
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobce Bytového družstva Gorazdova 1 , se sídlem v Praze 2, Gorazdova 357/1, IČO 24733466, zastoupeného JUDr. Tomášem Homolou, advokátem se sídlem v Praze 5, U Nikolajky 833/5, proti žalovaným 1) V. A. , a 2) M. A. , o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 18 C 219/2013, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 19. října 2016, č. j. 54 Co 196/2016-161, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 19. října 2016, č. j. 54 Co 196/2016-161, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 14. září 2015, č. j. 18 C 219/2013-121, se zrušují a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 9. 2015, č. j. 18 C 219/2013-121, zamítl žalobu o stanovení povinnosti žalovaným vyklidit tam specifikovaný byt a rozhodl o nákladech řízení účastníků. Zjistil, že žalobce je podle kupní smlouvy ze dne 20. 10. 2010 s právními účinky ke dni 26. 11. 2010 vlastníkem domu, v němž se předmětný byt nachází, že žalovaní uzavřeli s právním předchůdcem žalobce městskou částí Praha 2 dne 24. 10. 2002 nájemní smlouvu s nájmem počínajícím dne 1. 6. 2002 na dobu neurčitou, v níž se ohledně nájemného dohodli, že „za období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 byl nájem uhrazen formou nepeněžitého plnění a výše nájemného od 1. 6. 2027 bude stanovena v souladu s právními předpisy ve výši obvyklé v místě a čase“. Nájemní smlouva navazovala na smlouvu o vybudování bytové jednotky ze dne 8. 2. 1996, v níž městská část Praha 2 souhlasila s tím, aby právní předchůdce žalovaných společnost KOLO spol. s r.o. se sídlem v Praze 2, Italská 29, jako stavebník provedla na svůj náklad úpravu půdy v tam uvedeném domě vybudováním dvou bytových jednotek, a zavázala se uzavřít se společníky stavebníka nájemní smlouvu k vybudovaným jednotkám s poskytnutím bezúplatného nájmu na dobu 25 let, čímž mělo dojít k umoření investice stavebníka. Výše investic společnosti KOLO spol. s r.o. podle dohody o narovnání uzavřené mezi ní a žalovaným dne 11. 10. 2002 činila 4.559.830 Kč. Následně uzavřel, že písemně uzavřená nájemní smlouva obsahuje všechny zákonem stanovené náležitosti včetně platného ujednání týkajícího se výše nájemného, která vyplývá z evidenčního listu a z evidence plateb.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 19. 10. 2016, č. j. 54 Co 196/2016-161, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a současně rozhodl o nákladech řízení účastníků v odvolacím řízení. Odvolací soud shledal, že žalovaní užívají předmětný byt na základě nájemní smlouvy, uzavřené dne 24. 10. 2002 mezi nimi a právním předchůdcem žalobce (městskou částí Praha 2), která navazuje na platnou smlouvu o vybudování bytové jednotky ze dne 8. 2. 1996, obsahuje všechny podstatné náležitosti vyžadované §686 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), konkrétně i způsob výpočtu nájemného, jež se odvíjí od vynaložených nákladů na výstavbu „v nezpochybněné výši“ a počtu měsíců, za které je nájemné uhrazeno předem (od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027), a není proto neplatná.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce včasné dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.“), a uplatnil dovolací důvod podle §241a odst. 1 o. s. ř. Namítal, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (např. rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2041/2003 a sp. zn. 26 Cdo 1019/2007) v otázce ujednání výše nájemného jak pro období do 31. 5. 2027, tak pro období od 1. 6. 2027. Uvedl, že není-li v nájemní smlouvě o nájmu bytu ujednáno nájemné, případně zde není uveden alespoň způsob jeho výpočtu (to stejné platí i o platbách za služby), schází jedna z podstatných náležitostí takové smlouvy a smlouva je pro rozpor se zákonem absolutně neplatná. Pouze obecný odkaz na tržní či obvyklé nájemné nelze považovat za objektivně určitelná hlediska umožňující provedení výpočtu nájemného. Neplatnost nájemní smlouvy dovozoval i z toho, že městská část Praha 2 nezveřejnila záměr ji uzavřít. Dále namítal porušení práva na spravedlivý proces tím, že odvolací soud řádně nezdůvodnil své závěry, jimiž se odkláněl od dosavadní judikatury vyšších soudů. Navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací věc projednal podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. 12. 2013 (srov. čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony) – dále jen „o. s. ř.“, a zjistil, že dovolání je podáno v zákonné lhůtě (§240 odst. 1 o. s. ř.) oprávněnou osobou (účastníkem řízení) za splnění podmínky advokátního zastoupení (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Dovolání je podle ustanovení §237 o. s. ř. přípustné, neboť odvolací soud se při posouzení otázky platnosti nájemní smlouvy odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Poukazoval-li dovolatel na nepřezkoumatelnost rozhodnutí odvolacího soudu, napadené rozhodnutí tvrzenou vadou netrpí, jelikož je zřejmé, z jakého skutkového stavu odvolací soud vyšel i jaké právní závěry učinil.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Při posuzování dovolacích námitek vztahujících se k hmotněprávnímu posouzení věci dovolací soud vycházel z dosavadních právních předpisů (§3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Předně je třeba zdůraznit, že z ustanovení §686 odst. 1 obč. zák. plyne, že smlouva o nájmu bytu musí mít písemnou formu. Judikatura Nejvyššího soudu [srov. rozsudek ze dne 21. 6. 2001, sp. zn. 33 Odo 273/2001 (ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. I. ÚS 704/01), vycházející ze závěrů vyjádřených již v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 7. 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, uveřejněném v časopise Soudní rozhledy číslo 6, ročník 1997, pod číslem 88] je ustálena v názoru, že jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to zřejmé z jejího textu. Výkladem pak nelze obsah předmětného právního úkonu doplňovat. V podstatě stejný názor vyplývá i z řady dalších rozhodnutí dovolacího soudu (srovnej např. rozsudek ze dne 2. 10. 2002, sp. zn. 22 Cdo 507/2001, a ze dne 13. 08. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1720/2008, uveřejněný pod č. 75/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Žalobce zpochybnil platnost nájemní smlouvy poukazem na neurčité vymezení výše nájemného. Z dikce ustanovení §686 odst. 1 obč. zák. vyplývá, že podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu bytu jsou – mimo jiné – též ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo o jejich výši. Vzhledem k tomu, že podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu bytu jsou obě výše uvedené skutečnosti, a dále s přihlédnutím k tomu, že každá z nich má sama o sobě význam pro práva a povinnosti pronajímatele a nájemce v existujícím nájemním vztahu (srov. např. §696, §697, §698, §699 a §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák.), musí smlouva o nájmu bytu obsahovat zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za služby. Výklad o tom, že výše nájemného (způsob jeho výpočtu) a výše úhrady za služby (způsob jejího výpočtu) představují samostatné obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu a že tomu musí odpovídat i jejich vyjádření v nájemní smlouvě, je v judikatuře dovolacího soudu ustálen (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1102/2006, nebo ze dne 25. 10. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2121/2006). Přitom „způsobem výpočtu“ nájemného je třeba rozumět takové ujednání, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést jeho výpočet, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003, uveřejněný pod č. 69/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). V rozsudku ze dne 12. 5. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4545/2009, pak Nejvyšší soud dovodil, že ujednání o výši nájemného, provedené odkazem na „tržní ceny v místě obvyklé“ je ujednáním neurčitým a tudíž neplatným.
V předmětné nájemní smlouvě je nájemné na období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 určeno odkazem na „prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu“, jejich výše však v nájemní smlouvě vyčíslena není a nevyplývá ani z dokladů, které jsou její součástí. Smlouva tak neobsahuje žádné údaje (žádnou techniku výpočtu), na jejichž základě by bylo možné provést výpočet nájemného, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce. Stejný závěr je nutno učinit i ohledně nájemného pro dobu od 1. 6. 2027, je-li nájemné stanoveno odkazem na „výši obvyklou v místě a čase“. Protože výši nájemného nelze na základě obsahu písemné smlouvy o nájmu bytu objektivně zjistit, je tato smlouva neplatná.
Z uvedeného plyne, že odvolací soud vyložil obsah smlouvy v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu, jestliže uzavřel, že je nájemní smlouva platná. Napadený rozsudek tak spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 1 o. s. ř.). Protože nejsou podmínky pro zastavení dovolacího řízení, pro odmítnutí dovolání, pro zamítnutí dovolání a ani pro změnu rozsudku odvolacího soudu, Nejvyšší soud toto rozhodnutí zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř.). Důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozsudek soudu prvního stupně, a proto dovolací soud zrušil rovněž toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně (Obvodnímu soudu pro Prahu 2) k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný (§243g odst. 1 část věty první za středníkem o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.). Současně se soud bude v novém rozhodnutí zabývat i dalšími námitkami žalovaných, zejména posoudí, zda výkon práva žalobce není v rozporu s dobrými mravy.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 24. října 2017
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu