ECLI:CZ:NS:2017:33.CDO.3055.2015.1
sp. zn. 33 Cdo 3055/2015
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Václava Dudy a soudkyň JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobců a) P. M. a b) D. M. , zastoupených Mgr. Martinem Urbáškem, advokátem se sídlem v Třebíči, Bráfova 50, proti žalované Mentis & partners s. r. o. se sídlem v Praze 1, V Jámě 699/1, zastoupené JUDr. Milanem Milerem, advokátem se sídlem v Praze 1, Na Příkopě 859/22, o zaplacení částky 50.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 30 C 244/2011, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 4. 9. 2013, č. j. 55 Co 218/2013-58, takto:
Odůvodnění:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 4. 9. 2013, č. j. 55 Co 218/2013-58, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 27. 9. 2012, č. j. 30 C 244/2011-36, se ruší a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 1 k dalšímu řízení.
Obvodní soud pro Prahu 1 (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 27. 9. 2012, č. j. 30 C 244/2011-36, zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali vůči žalované zaplacení částky 50.000,- Kč včetně „požadovaného úroku z prodlení“; současně rozhodl o nákladech řízení. Vzal za prokázané, že žalovaná dne 1. 7. 2011 uzavřela smlouvu se S. M., kterou se zavázala zprostředkovat mu prodej jeho nemovitostí, tj. pozemků parc. č., parc. č. s budovou bez č.p. na něm stojící, a parc. č. s budovou stojící na pozemku parc. č. v k. ú. Č., zapsaných v katastru nemovitostí na LV č. u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ (dále jen „nemovitosti“), zájemci, kterého vyhledá. Dne 10. 7. 2011 si žalobci nemovitosti prohlédli a druhou prohlídku absolvovali dne 13. 7. 2011. Jelikož měli zájem nemovitosti koupit, podepsali dohodu o složení blokovacího depozita a předali zástupci žalované částku 50.000 Kč. Zavázali se, že ve lhůtě do 29. 7. 2011 uzavřou smlouvu o budoucí kupní smlouvě nebo přímo kupní smlouvu, jíž nabudou vlastnické právo k prodávaným nemovitostem za částku 3.800.000 Kč. Za účelem zablokování nemovitostí, tj. ztráty oprávnění žalované nabízet nemovitosti k prodeji do 29. 7. 2011 a přípravy potřebných dokumentů, se žalobci zavázali složit k jejím rukám částku 350.000 Kč a to tak, že při podpisu dohody uhradí v hotovosti 50.000 Kč a zbývající část převodem na její účet do 22. 7. 2011. Jestliže ve sjednaném termínu nebude zbývající část blokovacího depozita zaplacena nebo odmítnou-li žalobci uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvu, částka 50.000 Kč propadá jako smluvní pokuta ve prospěch žalované. Blokovací depozitum mělo být v případě uzavření kupní smlouvy v plné výši započteno na kupní cenu nemovitostí. Dne 20. 7. 2011 se žalobci písemně dovolali relativní neplatnosti dohody, neboť jim budova byla prezentována jako mladší, než ve skutečnosti je, a protože do ni není zaveden obecní vodovod. Zároveň požádali o vrácení částky 50.000 Kč. K otázce zdroje vody soud prvního stupně uzavřel, že nemovitosti nebyly v inzerátech žalované nabízeny s tím, že je do domu zaveden zdroj pitné vody z obecního vodovodu, nýbrž v nich bylo uvedeno, že nemovitosti jsou vybaveny všemi „IS a vlastní studnou.“ Cituje §774 a §544 odst. 1, 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“), argumentuje tím, že byly-li finanční prostředky (blokovací depozitum) vyplaceny za účelem jejich následné výplaty třetí osobě na úhradu kupní ceny, a k uzavření kupní smlouvy nedojde, vzniká osobě, která je přijala, povinnost vydat je složiteli z titulu bezdůvodného obohacení, neboť právní důvod jejich poskytnutí nevyužitím možnosti uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě kupní odpadl. To však platí jen za předpokladu, že si účastníci právního vztahu nedohodli jiný osud takového plnění. Mohou si totiž domluvit, pro případ, že k uzavření zamýšlené smlouvy nedojde, povinnost složenou částku vrátit; v takovém případě nevznikne příjemci v důsledku neuzavření smlouvy bezdůvodné obohacení, nýbrž smluvní povinnost přijaté prostředky vrátit. Dohodnou-li se smluvní strany na tom, že pro případ neuzavření zamýšlené smlouvy, nevznikne příjemci povinnost peníze vrátit a že propadají v jeho prospěch, nedochází na jeho straně ke vzniku bezdůvodného obohacení, neboť složenou částku si neponechal bezdůvodně, nýbrž v souladu s ujednáním o smluvní pokutě. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku. Soud prvního stupně zdůraznil, že v dohodě o složení depozita je obsažen závazek žalobců uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní, resp. kupní smlouvu, a proto jim vznikla povinnost doplatit částku blokovacího depozita, zajištěná smluvní pokutou. Povinnost žalobců uhradit blokační depozitum ve výši 350.000 Kč byla vyvážena povinností žalované nenabízet do dohodnutého data dotčené nemovitosti ke koupi jinému zájemci. Soud prvního stupně neshledal existenci žádných důvodů relativní neplatnosti dohody ze dne 13. 7. 2011, tak jak se jich žalobci dovolávali dopisem ze dne 20. 7. 2011. Ujednání o smluvní pokutě poměřoval rovněž ustanoveními §56 odst. 1, §55 odst. 2, 3 obč. zák. a neshledal v něm žádnou zneužívající klauzuli.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 4. 9. 2013, č. j. 55 Co 218/2013-58, změnil rozsudek soudu prvního stupně pouze ve výroku o nákladech řízení; jinak jej potvrdil, a rozhodl o nákladech odvolacího řízení, ztotožňuje se s jeho skutkovými i právními závěry. K otázce relativní neplatnosti dohody ze dne 13. 7. 2011 doplnil, že žalobci měli možnost si dům před koupí dvakrát prohlédnout a nebyla jim zakrývána skutečnost, že pro dům je voda zajištěna ze studny. Stáří domu a dobu jeho neužívání nepovažoval odvolací soud za důvod neplatnosti podle §49a obč. zák. ani k odstoupení od smlouvy. Dohoda o složení depozita je platným právním úkonem stejně jako její zajištění smluvní pokutou, přičemž výše smluvní pokuty je přiměřená, poměřováno kupní cenou nemovitostí ve výši 3.800.000 Kč.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, které mají za přípustné podle §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neboť při řešení otázky platnosti dohody ze dne 13. 7. 2011 se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího reprezentované jeho rozsudky ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011, ze dne 28. 6. 2012, sp. zn. 33 Cdo 2572/2010, a ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012. Zároveň mají - „z opatrnosti“ - zato, že dovolací soud ve své rozhodovací činnosti dosud nevyřešil otázku „neplatnosti dohody uzavírané realitní kanceláří a zájemcem o koupi nemovitostí, když s jejich vlastníkem již uzavřela zprostředkovatelskou smlouvu na jejich prodej, i ujednání o smluvní pokutě, podle norem na ochranu spotřebitele.“ Prosazují názor, že dohoda ze dne 13. 7. 2011 je neplatná podle §39 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku ve znění do 31. 12. 2013 (dále opět jen „obč. zák.“), neboť posuzováno podle §51 obč. zák. odporuje účelu zákona při uložení povinnosti uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí; neplatnost hlavního závazku má vliv i na platnost ujednání o smluvní pokutě. Rezervační smlouva je neplatná podle §39 obč. zák. pro rozpor s dobrými mravy, neboť rezervační poplatek propadá ve prospěch realitní kanceláře, přestože jí za vyhledání budoucího kupce náleží provize podle zprostředkovatelské smlouvy od prodávajícího (vlastníka nemovitostí); žalovaná si tak ponechala částku 50.000,- Kč, aniž by pro žalobce cokoli vykonala. Stranou dohody ze dne 13. 7. 2011 není vlastník dotčených nemovitostí, žalovaná nevystupovala jako jeho zástupce, a tedy vlastníka nemůže zavazovat k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí či přímo kupní smlouvy. Odvolacímu soudu dovolatelé vytýkají, že chybně poměřoval výši sjednané smluvní pokuty (její přiměřenost) hodnotou nemovitostí, avšak přehlédl, že smluvní pokuta měla zajišťovat povinnost žalobců uhradit včas částku 300.000 Kč, tj. závazek podstatně nižší než je hodnota nemovitostí. Sjednaná výše smluvní pokuty odporuje dobrým mravům a smluvní pokuta je tak jako celek neplatným ujednáním. Na základě rozsáhlé citace nálezů Ústavního soudu prosazují názor, že soudy obou stupňů zasáhly do jejich práva na spravedlivý proces. Odvolacímu soudu zároveň vytýkají nedostatky v Odůvodnění:jeho rozsudku, neboť na jejich právní argumentaci podpořenou judikaturou „přezkoumatelným způsobem“ neodpověděl. S tímto Odůvodnění:m navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu buď změnil tak, že žalované uloží povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně 50.000 Kč s blíže specifikovaným úrokem z prodlení, popřípadě jej zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Podle §236 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (srov. čl. II. bod 1. zákona č. 404/2012 Sb. a čl. II. bod 2. zákona č. 293/2013 Sb. - dále jen „o. s. ř.“), dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Podle §237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Dovolání je přípustné podle §237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí a napadené rozhodnutí závisí na otázce platnosti rezervační smlouvy a jejího ujednání o smluvní pokutě, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, přičemž její řešení bylo pro rozhodnutí odvolacího soudu určující.
Dovolání je důvodné.
Nesprávným právním posouzením věci je obecně omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (skutková zjištění), tj. jestliže věc posoudil podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §51 obč. zák. mohou účastníci uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona.
Podle §544 odst. 1 obč. zák. sjednají-li si strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda. Podle §544 odst. 2 obč. zák. lze smluvní pokutu sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.
Dovolací soud je vázán skutkovým stavem, z něhož vychází právní posouzení věci odvolacím soudem. V projednávané věci vyšel odvolací soud z následujícího – žalobci nezpochybněného – skutkového stavu:
žalobci jako zájemci a žalovaná jako zprostředkovatelka uzavřeli 13. 7. 2011 „dohodu o složení blokovacího depozita“, jejímž obsahem bylo prohlášení žalované, že je na základě výhradní zprostředkovatelské smlouvy uzavřené se S. M. - vlastníkem nemovitostí zapsaných na LV č., pro katastrální území Č., obec Č., u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, oprávněna nabízet tyto nemovitosti k prodeji (čl. I.). Žalobci nebo jimi pověřená třetí osoba se zavázali uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvu, podle které by se stali vlastníky nemovitostí uvedených v čl. I. dohody (čl. II. odstavec 1). Kupní cena byla sjednána mezi „zájemcem a prodávajícím, zastoupeným zprostředkovatelem (žalovanou) na částku 3.800.000 Kč (čl. II. odstavec 2). Za účelem zablokování nemovitostí tak, že žalovaná není oprávněna v termínu do 29. 7. 2011 zprostředkovat koupi nemovitostí jinému zájemci, jakož i za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů se žalobci zavázali složit k rukám žalované blokovací depozitum ve výši 350.000 Kč tím způsobem, že 50.000 Kč uhradí při podpisu této dohody a zbývající část ve výši 300.000 Kč uhradí nejpozději do 22. 7. 2011 na účet žalované (srovnej čl. III. a čl. IV.) V případě, že ve sjednaném termínu nebude uhrazena zbývající část blokovacího depozita ve výši 300.000 Kč, potom uhrazená část blokovacího depozita ve výši 50.000 Kč propadá z titulu smluvní pokuty ve prospěch zprostředkovatele; tak smluvní pokutu účastníci sjednali právě pro případ včasného doplacení části blokovacího depozita (srovnej opět čl. III.) Blokovací depozitum mělo být v případě uzavření kupní smlouvy v plné výši započteno na kupní cenu nemovitostí podle čl. II. dohody a vyplaceno prodávajícímu v den podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy, podle toho, která z uvedených smluv bude uzavřena dříve. Jestliže prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu smlouvy o budoucí smlouvě kupní (případně samotné kupní smlouvy) do 29. 7. 2011, byla žalovaná povinna přijaté blokovací depozitum na požádání vrátit zpět žalovaným (čl. IV. odstavec 1.). Pokud by žalobci ve stejném termínu nepřistoupili k podpisu smlouvy o budoucí smlouvě kupní (případně samotné kupní smlouvy) uhrazené blokovací depozitum propadá ve prospěch žalované z titulu smluvní pokuty (čl. IV. odstavec 2.).
Nelze přehlédnout, že dohoda ze dne 13. 7. 2011 obsahuje několik samostatných závazků. V prvé řadě závazek žalobců uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí a následně (nebo přímo) kupní smlouvu týkající se vlastnictví shora označených nemovitostí (čl. II.). Není pochyb o tom, že tento závazek je neplatný z důvodů, které vyplývají i z dovolateli citované judikatury Nejvyššího soudu (srov. rozsudek ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, rozsudek ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011, rozsudek ze dne 28. 6. 2012, sp. zn. 33 Cdo 2572/2010, rozsudek ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012). Aby žalovaná prodávané nemovitosti dočasně (do 29. 7. 2011) nenabízela k prodeji třetím osobám, bylo účastníky dohodnuto „zablokování“ nemovitostí, tj. zákaz adresovaný žalované, zprostředkovat jejich prodej někomu jinému něž žalobcům. Ti se oproti tomu zavázali složit do rukou žalované částku 350.000 Kč ve dvou splátkách a byli srozuměni s tím, že neuhradí-li druhou část blokovacího depozita ve výši 300.000 Kč připadne žalované z titulu smluvní pokuty, která zajišťovala včasné splacení částky 300.000 Kč, částka 50.000 Kč zaplacená při podpisu dohody o složení blokovacího depozita.
Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená, při porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a tato zajištěná povinnost musí platně vzniknout, aby mohla být smluvní pokutou zajištěna. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže tudíž vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty.
Na rozdíl od závazku dovolatelů uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní či rovnou kupní smlouvu, zajištěného smluvní pokutou podle čl. IV. dohody, kterážto ujednání jsou neplatná podle §39 obč. zák., neplatí totéž o jejich povinnosti složit k rukám žalované částku 350.000 Kč. Jejich povinnost byla vyvážena závazkem žalované do sjednané doby (dočasně) nenabízet dotčené nemovitosti k prodeji třetím osobám. První část tzv. blokovacího depozita byla žalobci zaplacena v hotovosti a zbytek ve výši 300.000,- Kč měl být uhrazen na bankovní účet žalované. Povinnost tuto částku zaplatit do 22. 7. 2011 byla zajištěna smluvní pokutou ve výši 50.000 Kč. Protože žalobci svou povinnost nesplnili, neměla žalovaná povinnost jim tuto částku vrátit.
Lze souhlasit s dovolateli, že se odvolací soud dopustil pochybení, pokud výši smluvní pokuty (její přiměřenost) porovnával s kupní cenou nemovitostí (3.800.000 Kč), která mohla být určující pro závěr o přiměřenosti smluvní pokuty zajišťující povinnost uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí či vlastní realizační smlouvu (kteréžto ujednání je ovšem neplatné ze shora uvedených důvodů), ale nikoliv pro úsudek o tom, zda je přiměřená smluvní pokuta ve výši 50.000 Kč zajišťující povinnost včas doplatit depozitum (částku 300.000 Kč). Z tohoto úhlu pohledu je rozhodnutí odvolacího soudu nesprávné.
Žalobcům se tak podařilo prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 1 o. s. ř. zpochybnit správnost napadeného rozsudku, Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř.).
Protože důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný. V dalším řízení bude nezbytné se zabývat otázkou přiměřenosti výše smluvní pokuty ve vztahu k zajišťované povinnosti uhradit částku 300.000 Kč.
V novém rozhodnutí rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení, ale znovu i o nákladech řízení původního, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá a třetí o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 27. července 2017
JUDr. Václav Duda
předseda senátu