ECLI:CZ:NS:2018:22.CDO.1610.2018.1
sp. zn. 22 Cdo 1610/2018-221
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Davida Havlíka a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve věci žalobce J. B., zastoupeného JUDr. Radkou Šumerovou, advokátkou se sídlem v Litoměřicích, Turgeněvova 19, proti žalovanému P. K., zastoupenému Mgr. Štěpánem Jaklem, advokátem se sídlem v Litoměřicích, Mírové náměstí 157/30, o určení vlastnického práva, vedené u Okresního soudu v Litoměřicích pod sp. zn. 7 C 532/2015, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 7. 12. 2017, č. j. 14 Co 213/2017-199, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Litoměřicích rozsudkem ze dne 25. 1. 2017, č. j. 7 C 532/2015-156, určil, že žalobce je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na budově bez č. p./č. e., zemědělská stavba, stojící na pozemku parc. č. st. v k. ú. O. u P. (výrok I.), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II.).
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že 14. 8. 2006 uzavřeli K. M. jako prodávající a žalobce a žalovaný jako kupující kupní smlouvu, jejímž předmětem byly pozemky parc. č. st. a, parc. č. a budova bez č. p./č. e., zemědělská stavba, stojící na pozemku parc. č. st. Následně uzavřeli 21. 12. 2012 K. M. jako prodávající a žalovaný jako kupující kupní smlouvu, jejímž předmětem byla budova bez č. p./č. e., zemědělská stavba, stojící na pozemku parc. č. st. K. M. provedl v letech 1994 až 1996 stavební úpravy a přístavbu ke stavbě nacházející se na pozemku parc. č. st. Přístavba ve tvaru „L“ navazovala na severní a západní stranu původní stavby. V katastru nemovitostí byla přístavba evidována jako samostatná stavba bez č. p./č. e. stojící na pozemku parc. č. st. (který vznikl oddělením od pozemku parc. č.), a to i když se fakticky nacházela rovněž na pozemku parc. č. st.
Nalézací soud uzavřel, že provedenými stavebními úpravami původní stavby stojící na pozemku parc. č. st. a její přístavbou vznikla zcela nová, jediná stavba (jedna věc v právní slova smyslu podrobená jednotnému právní režimu) nacházející se na pozemku parc. č. st. Tuto věc nabyli žalobce a žalovaný do podílového spoluvlastnictví na základě kupní smlouvy ze dne 14. 8. 2006, a proto nemohl nabýt žalovaný vlastnické právo k části této stavby na základě kupní smlouvy ze dne 21. 12. 2012.
Krajský soud v Ústí nad Labem jako soud odvolací k odvolání žalovaného rozsudkem ze dne 7. 12. 2017, č. j. 14 Co 213/2017-199, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že se určuje, že žalobce je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na budově bez č. p./č. e., zemědělská stavba, nacházející se na pozemcích parc. č. st. a v k. ú. O. u P., nyní v katastru nemovitostí evidované jako samostatná budova bez č. p./č. e. na pozemku parc. č. st. a jako samostatná budova bez č. p./č. e. na pozemku parc. č. st. (výrok I.). Dále rozhodl o náhradě nákladů nalézacího i odvolacího řízení (výrok II. a III.).
Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně i jeho právním posouzením věci. Doplnil, že v posuzované věci zanikla původní stavba na pozemku parc. č. st. obestavěním a vznikla věc nová, stojící na pozemcích parc. č. st. a , jejíž jednotlivé části nemohou být podrobeny samostatně odlišnému právnímu režimu. Jestliže K. M. jako prodávající projevil svou vůli převést vlastnické právo k této stavbě na oba účastníky řízení kupní smlouvou uzavřenou 14. 8. 2006, stali se žalobce i žalovaný podílovými spoluvlastníky k celé stavbě (nikoliv jen k její části). Převáděl-li následně K. M. část stavby na žalovaného kupní smlouvou ze dne 21. 12. 2012, je tato kupní smlouva absolutně neplatná pro počáteční nemožnost plnění (srov. §37 odst. 2 obč. zák.).
Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaný dovolání, jehož přípustnost opírá o §237 o. s. ř. a v němž uplatňuje dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu §241a odst. 1 o. s. ř. Uvádí, že rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na právních otázkách, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. V prvé řadě nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že na základě úpravy stavby stojící na pozemku parc. č. st. a její přístavby provedené v letech 1994–1996 zanikla tato stavba obestavěním a vznikla stavba nová (jedna věc v právní slova smyslu) stojící na pozemcích parc. č. st. a. Namítá, že podle ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 11. 2002, sp. zn. 22 Cdo 761/2001) dochází při přestavbě stavby či její přístavbě k zániku stavby jako věci v právním slova smyslu v případě, že k určitému okamžiku není patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží původní stavby (na základě úplné či částečné destrukce obvodových zdí prvního nadzemního podlaží), přičemž při posouzení, zda zanikla původní stavba, není rozhodující objem nově zbudovaných konstrukcí. V posuzované věci je z provedeného dokazování zřejmé, že při úpravě původní stavby nacházející se na pozemku parc. č. st. k destrukci obvodových zdí nedošlo, a proto tato stavba jako věc v právním slova smyslu nezanikla. Poznamenává, že není z ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu zřejmé, jaké podmínky musí být naplněny, aby stavba jako věc zanikla obestavěním, resp. jaká kritéria jsou rozhodující pro posouzení zániku stavby tímto způsobem (v této souvislosti odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98).
Jelikož podle žalovaného stavba nacházející se na pozemku parc. č. st. nezanikla a nebyla předmětem kupní smlouvy ze dne 14. 8. 2006, nabyl žalovaný vlastnické právo k této stavbě kupní smlouvou uzavřenou 21. 12. 2012. Zdůrazňuje, že při uzavírání kupní smlouvy v roce 2012 jednal s důvěrou ve správnost veřejného seznamu (katastru nemovitostí), ve kterém byla původní stavba stále evidována jako budova bez č. p./č. e. na pozemku parc. č. st. – tedy jako samostatná věc. Z tohoto důvodu je rozhodnutí odvolacího soudu deklarující vlastnické právo žalobce v rozporu se zásadou materiální publicity, s právem na ochranu dobré víry v právním styku i s obecnými principy ochrany vlastnického práva.
Žalobce se k dovolání žalovaného nevyjádřil.
Jelikož rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno po 30. 9. 2017, projednal Nejvyšší soud dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (dále jen „o. s. ř.“; srov. čl. II odst. 2 zákona č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony).
Dovolání není přípustné.
Podle §237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle §241a odst. 1–3 o. s. ř. dovolání lze podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§42 odst. 4) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§237 až 238a) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh). Důvod dovolání se vymezí tak, že dovolatel uvede právní posouzení věci, které pokládá za nesprávné, a že vyloží, v čem spočívá nesprávnost tohoto právního posouzení.
Vzhledem k tomu, že v posuzovaném případě měly nastat všechny právní skutečnosti, s nimiž právní předpisy spojují nabytí vlastnického práva, před 1. 1. 2014, je třeba na daný případ aplikovat příslušná ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“) [srov. §3028 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů].
K otázce zániku původní stavby stojící na pozemku parc. č. st. 69/1:
Podle §120 odst. 1 obč. zák. součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.
Podle §120 odst. 2 obč. zák. stavba není součástí pozemku.
V usnesení ze dne 23. 10. 2012, sp. zn. 22 Cdo 764/2011 (toto a další níže uvedená rozhodnutí dovolacího soudu jsou dostupná na webových stránkách Nejvyššího soudu – www.nsoud.cz ), Nejvyšší soud formuloval a odůvodnil závěr, podle něhož stavba jako samostatný předmět právních vztahů (jako věc v právním smyslu) vzniká v okamžiku, v němž je vybudována minimálně do takového stadia, od něhož počínaje všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově i individuálně určené věci (srov. také usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2554/2007). K tomu u nadzemních staveb dochází vytvořením stavu, ve kterém je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 2. 2002, sp. zn. 22 Cdo 2534/2000).
V tomtéž rozhodnutí Nejvyšší soud poznamenal, že uvedené pravidlo se obdobně uplatní při posouzení zániku stavby jako věci. Nadzemní stavba zaniká a přestává být věcí v právním smyslu tehdy, není-li již patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží původní stavby, tj. zpravidla destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním podlažím obvykle při současném odstranění zdiva příček; objem nově zbudovaných konstrukcí na místě − základech − původní stavby je v této souvislosti nerozhodný (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2001, sp. zn. 20 Cdo 931/99, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2012, sp. zn. 22 Cdo 1241/2010, a dále v literatuře např. ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M., HULMÁK, M. a kol. Občanský zákoník I. §1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, str. 689).
V rozsudku ze dne 13. 12. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1191/2000, Nejvyšší soud rovněž uvedl, že nezanikla-li původní stavba při stavebních úpravách, potom logicky platí, že vše, co k ní v důsledku těchto úprav přiroste, a jinak splňuje podmínky §120 obč. zák. („přístavba“, „nadstavba“, „vestavba“), se stává součástí původní stavby, přičemž není rozhodné, jaká byla cena provedených stavebních úprav, z jakých zdrojů byla hrazena a v jakém rozsahu tyto úpravy kvantitativně či kvalitativně původní stavbu rozšířily, resp. změnily. Rozsah a úroveň stavební obměny při přestavbě, a to právě proto, že původní stavba jako věc nezanikla, nemá vliv na trvání její existence coby věci v právním smyslu; stavba existuje kontinuálně, byť posléze jako věc změněné povahy (srov. rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 1996, sp. zn. 2 Cdon 755/96, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 460/96, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2394/99).
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 30. 9. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98, dále dovodil, že k zániku stavby jako věci v právním slova smyslu může u staveb sloužících výrobním účelům dojít ve výjimečných případech i jiným způsobem, např. obestavěním (srov. rovněž rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 11. 2002, sp. zn. 22 Cdo 761/2001, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 6. 2009, sp. zn. 22 Cdo 2137/2008).
Ze shora uvedené ustálené rozhodovací praxe vyplývá, že stavba zaniká 1) obecně v případech, není-li již patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží (destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním nadzemním podlažím a destrukcí příček), 2) výjimečně u staveb sloužících výrobním účelům může zaniknout i jiným způsobem, např. obestavěním (v takovém případě není nutné, aby došlo k destrukci obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním nadzemním podlaží a k destrukci příček).
Nejvyšší soud zdůrazňuje, že přístavba budovy může být provedena mnoha různými způsoby, a proto nelze soudu upřít (i s ohledem na vývoj stavebních technologií) možnost úvahy při posouzení toho, zda přístavbou došlo k zániku původní stavby, či nikoliv. Pro všechny v úvahu přicházející případy též nelze stanovit zcela přesná kritéria, přičemž v hraničních případech jsou dány skutečnosti umožňující s jistou mírou přesvědčivosti zdůvodnit různá řešení. Je tedy zřejmé, že posouzení toho, zda přístavbou došlo k zániku původní stavby a vzniku věci nové, či nikoliv, je věcí právní úvahy soudu, která však musí být řádně odůvodněna a nesmí být zjevně nepřiměřená. Dovolací soud by pak úvahu soudů nižších stupňů mohl zpochybnit jen v případě její zjevné nepřiměřenosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 2088/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 7. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1506/2008, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 2016, sp. zn. 29 Cdo 1764/2013).
Dovolací soud nepovažuje v poměrech projednávané věci za zjevně nepřiměřenou úvahu odvolacího soudu, že stavebními úpravami a další stavební činností provedenou v letech 1994–1996 na původní stavbě stojící na pozemku parc. č. st. tato původní stavba zanikla a jejím obestavěním vznikla stavba nová jakožto jedna věc v právním slova smyslu, která se fakticky nacházela na pozemcích parc. č. st. a. Z provedeného dokazování se podává, že původní stavba byla obestavěna ze severní a západní strany. Po stavebních úpravách jsou obě části objektu propojeny funkčně, byla vybudována společná přípojka elektrické energie i její rozvody, pro obě části objektu je rovněž společná přípojka plynu včetně hlavního uzávěru plynu. Je důležité zohlednit, že tato nová stavba sloužila jako jeden celek k podnikatelským účelům účastníků řízení či jejich právního předchůdce. Lze rovněž přihlédnout ke skutečnosti, že stavební úřad povolil stavbu a její užívání jako stavbu novou se zakomponováním původní samostatné stavby nacházející se na pozemku parc. č. st.
Pokud tedy odvolací soud uzavřel, že došlo v důsledku stavební činnosti provedené v 90. letech k zániku původní stavby nacházející se na pozemku parc. č. st. obestavěním a vznikla stavba nová jako jedna jako věc v právním slova smyslu stojící na pozemcích parc. č. st. a, je v tomto ohledu jeho rozhodnutí založeno na právní otázce, při jejímž řešení se odvolací soud neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a rovněž se nejedná o otázku doposud v rozhodovací praxi dovolacího soudu neřešenou.
Důvodná není také námitka žalovaného, že soud prvního stupně ani odvolací soud neučinily dostatečná skutková zjištění, na základě kterých by mohly učinit právní závěr o tom, zda původní stavba zanikla, či nikoliv.
Z obsahu dovolání se podává, že dovolatel pouze polemizuje s procesním postupem odvolacího soudu (posouzením otázky procesního práva) s tím, že tento procesní postup měl být jiný (a to že odvolací soud nemohl učinit právní závěry o zániku původní stavby, neboť neučinil dostatečná skutková zjištění). Mají-li být však právní otázky, na nichž napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí, posouzeny jinak, neuvádí dovolatel žádné konkrétní rozhodnutí dovolacího (či Ústavního) soudu, od jehož závěrů by se měl Nejvyšší soud odchýlit (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2488/2013, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2013, sp. zn. 29 ICdo 43/2013). Dovolatel tedy nedostál v této části dovolání zákonnému požadavku na vymezení jeho přípustnosti. Z těchto důvodů trpí dovolání v této části vadami, pro něž nelze v řízení pokračovat (§241a odst. 2 a §243c odst. 1 o. s. ř.).
Nad rámec shora uvedeného dovolací soud poznamenává, že odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně (který provedl celou řadu důkazů), přičemž každý důkaz hodnotil jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti v souladu s §132 o. s. ř. A na takto řádně a dostatečně zjištěný skutkový stav aplikoval příslušné právní normy a judikatorní závěry.
Rozhodnutí odvolacího soudu dále spočívá na právní otázce, zda na základě kupní smlouvy uzavřené 14. 8. 2006 mezi K. M. jako prodávajícím a účastníky řízení jako kupujícími nabyl žalobce spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na budově bez č. p./č. e. nacházející se na pozemcích parc. č. st. a.
Při posouzení této právní otázky je nezbytné zohlednit judikatorní závěr, že v případě rozporu mezi právním stavem evidovaným v katastru nemovitostí a stavem skutečným je nutné vycházet ze skutečného stavu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2009, sp. zn. 22 Cdo 646/2009). Proto i když byly po provedení stavebních prací v letech 1994–1996 evidovány v katastru nemovitostí dvě nemovitosti – budova bez č. p./č. e. na pozemku parc. č. st. a budova bez č. p./č. e. na pozemku parc. č. st., fakticky se jednalo o jednu nemovitou věc (jednu stavbu) nacházející se na pozemcích parc. č. st. a.
Podle §37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.
Podle §35 odst. 2 obč. zák. je třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Z ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyplývá, že jde-li o právní úkon, pro který je pod sankcí neplatnosti stanovena písemná forma, musí být určitost projevu vůle dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán. Nestačí, že účastníku (účastníkům) právního vztahu je jasné, co je např. předmětem smlouvy, není-li to poznatelné z jejího textu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 1996, sp. zn. 3 Cdon 227/96, publikovaný v časopise Soudní rozhledy č. 6/1997). Podle konstantní judikatury v tomto případě totiž převažuje obecný zájem na určitosti vlastnických práv, která působí absolutně ( „erga omnes“ ), nad zájmem účastníků právního úkonu na respektování jejich vůle. Proto musí být individualizace nemovitosti v obligatorně písemném právním úkonu týkajícím se jejího převodu provedena natolik určitým způsobem, aby bylo i osobám třetím nepochybně zřejmé, které nemovitosti jsou předmětem právního úkonu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1236/2001). I při takovém přístupu, který upřednostňuje výklad připouštějící platnost právního úkonu před jeho neplatností a snaží se vázat na skutečnou vůli účastníků zamýšlené právní důsledky, je třeba brát v úvahu „absolutní“ působení vlastnického práva, vyjádřené též v požadavku na určitost právních úkonů, týkajících se věcných práv. Proto je v těchto případech kladen důraz na to, že právně významná je jen ta vůle, která mohla být třetím osobám z písemné smlouvy poznatelná. V takovém případě není významná ta vůle, kterou bylo možno zjistit až objasněním skutkových okolností, za nichž byl právní úkon učiněn, a která nevyplývá přímo z písemné smlouvy (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 8. 2009, sp. zn. 22 Cdo 555/2008).
Ústavní soud České republiky v nálezu ze dne 19. 3. 2002, sp. zn. I. ÚS 222/2000 (dostupném na nalus.usoud.cz), připomenul nezbytnost rozlišovat hodnotící kritéria určitosti a srozumitelnosti právních úkonů, jejichž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitostem, v občanskoprávní a katastrální rovině (konkrétně v řízení o povolení vkladu vlastnického práva k nemovitosti). Zdůraznil, že tato kritéria vycházejí z toho, že určitost právního úkonu se týká jeho obsahové stránky vztahující se k jeho předmětu (věci, práva), zejména pak k označení tohoto předmětu takovým způsobem, aby byl nezaměnitelně rozpoznatelný od předmětů jiných. Dále judikoval, že u nedostatků v označení právního úkonu je nutno rozlišovat, zda zakládají skutečně vadu umožňující záměnu předmětu úkonu, nebo zda spočívají jen v jinak nepřesném či neúplném označení tohoto předmětu; o takový případ by šlo tehdy, jestliže správné označení úkonu bylo zjistitelné podle dalších identifikujících znaků nebo i z celého obsahu právního úkonu jeho výkladem (§35 odst. 2 obč. zák.), popř. objasněním skutkových okolností, za nichž byl právní úkon učiněn. Shora uvedený závěr Ústavního soudu byl rovněž reflektován v judikatuře Nejvyššího soudu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 7. 2005, sp. zn. 29 Odo 318/2003, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2010, sp. zn. 30 Cdo 1485/2008).
Při posouzení, zda nabyl žalobce na základě kupní smlouvy uzavřené 14. 8. 2006 spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na budově bez č. p./č. e. nacházející se na pozemcích parc. č. st. a je nutné zohlednit následující skutkové okolnosti:
V této kupní smlouvě je uvedeno, že prodávající je výlučném vlastníkem pozemku parc. č. st. a, pozemku parc. č. a budovy bez č. p./č. e. stojící na pozemku parc. č. st., přičemž podle této smlouvy prodávající prodává a kupující do podílového spoluvlastnictví přijímají tento předmět koupě. K. M. při výslechu konaném při jednání soudu prvního stupně dne 7. 11. 2016 uvedl, že měl za to, že na základě této kupní smlouvy byl prodán celý areál (celá stavba) a jeho vůlí nebylo ponechat si žádnou část tohoto areálu, příp. některou ze staveb. I z výpovědí ostatních svědků vyplynulo, že účastníci řízení byli přesvědčeni, že na základě této kupní smlouvy nabudou do podílového spoluvlastnictví nemovitost jako jeden celek. Odvolací soud vzal rovněž za prokázané, že účastníci řízení po nabytí nemovitosti prováděli její rekonstrukci, a to obou jejích částí. Tuto nemovitost rovněž účastníci řízení užívali jako jeden funkční celek k jejich podnikatelským účelům.
Z výše uvedeného je zřejmé, že nedostatek u označení předmětu kupní smlouvy ze dne 14. 8. 2006 (v kupní smlouvě označený jako budova bez č. p./č. e. nacházející se na pozemku parc. č. st. místo správného označení budova bez č. p./č. e. nacházející se na pozemku parc. č. st.) nezakládá skutečnou vadu umožňující záměnu předmětu úkonu, ale spočívá pouze v jinak nepřesném či neúplném označení tohoto předmětu. Správné označení předmětu úkonu je zjistitelné podle dalších identifikujících znaků a objasněním skutkových okolností, za nichž byl právní úkon učiněn. Proto žalobce nabyl na základě této smlouvy vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. ½ na této nemovitosti. Převedl-li K. M. jako prodávající část této nemovitosti na žalovaného kupní smlouvou ze dne 21. 12. 2012, je tato kupní smlouva absolutně neplatná pro počáteční nemožnost plnění (srov. §37 odst. 2 obč. zák.).
Pokud odvolací soud uzavřel, že žalobce nabyl na základě kupní smlouvy uzavřené 14. 8. 2006 spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na budově bez č. p./č. e. nacházející se na pozemcích parc. č. st. a, je jeho rozhodnutí založeno na právní otázce, při jejímž řešení se neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího.
V této souvislosti neobstojí ani námitka žalovaného, že při uzavírání kupní smlouvy ze dne 21. 12. 2012 jednal s důvěrou ve správnost zápisu ve veřejném seznamu, za předmět koupě zaplatil kupní cenu a následně byl v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník budovy bez č. p./č. e. stojící na pozemku parc. č. st.. Odkazuje na zásadu materiální publicity, ale rovněž na právo na ochranu dobré víry v právním styku.
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 5. 9. 2000, sp. zn. 22 Cdo 649/2009, dovodil, že „vlastnické právo k nemovitosti, která se zapisuje do katastru nemovitostí, nelze sice bez vkladu do katastru převést, avšak existence tohoto práva není na údajích katastru závislá. To ostatně vyplývá i z §11 zák. č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 90/1996 Sb., podle něhož ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. 1. 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. Pokud by zákon nepředpokládal, že může být rozdíl mezi skutečným právním stavem a jeho zápisem v katastru nemovitostí, postrádalo by uvedené ustanovení smysl. V platném právu pak není princip tzv. materiální publicity zápisů v katastru proveden tak, aby v některých případech skutečný vlastník musel ustoupit tomu, kdo nabyl pozemek od osoby, která byla v pozemkové knize jako vlastník zapsána, ač jím ve skutečnosti nebyla (tzv. vlastník knihovní), jak tomu bylo do nabytí účinnosti obč. zák. z roku 1950“ a jako tomu je od 1. 1. 2014 po nabytí účinnosti o. z.
Je pravdou, že následující judikatura Ústavního soudu a soudu nejvyššího ve výjimečných případech připustila ochranu dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí, to však jen ve zcela výjimečných případech.
Tak např. Ústavní soud v usnesení ze dne 30. 8. 2016, sp. zn. IV. ÚS 775/16, vyložil, že k nabytí vlastnického práva od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí může dojít skutečně jen v mimořádných situacích, v nichž dobrověrný nabyvatel nemohl ani při vynaložení veškerého úsilí, které po něm lze požadovat, seznat, že stav zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti. „Je nutné vycházet z premisy, že právní řád v době převodu předmětných nemovitostí nabytí od nevlastníka neumožňoval. Výjimka z tohoto pravidla dovozená Ústavním soudem, znamenající poskytnutí ochrany nabyvateli, který nemovitosti nabyl od nevlastníka (proti původním vlastníkům), je možná výhradně tehdy, pokud nabyvatel objektivně neměl možnost při zachování maximální obezřetnosti zjistit, že kupuje nemovitosti od osoby, která vlastníkem ve skutečnosti není. Posouzení dobré víry musí být v těchto případech přísné a panují-li o ní důvodné pochybnosti, nelze výjimku z nemožnosti nabýt vlastnické právo od nevlastníka aplikovat.“
Ze stejných závěrů vychází také Nejvyšší soud, když zdůrazňuje, že k nabytí vlastnického práva od nevlastníka může dojít jen v mimořádných situacích a posouzení dobré víry je v takovém případě nutné zkoumat přísně, přičemž nelze hovořit o ochraně nabyvatele v dobré víře, jestliže o ní panují důvodné pochybnosti (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2016, sp. zn. 30 Cdo 1305/2016).
V posuzované věci je nutné vycházet ze skutečného právního stavu, a proto je nutné chránit vlastnického právo žalobce, nikoliv žalovaného, který (mimo jiné) nabyl „nemovitost“ od osoby, která byla v pozemkové knize jako vlastník zapsána, ač jím ve skutečnosti nebyla. Dovolací soud výše vysvětlil, že žalobce a žalovaný nabyli spoluvlastnické podíly na předmětné budově již na základě kupní smlouvy uzavřené dne 14. 8. 2006, přičemž byla zjištěna jednoznačná vůle tehdejšího prodávajícího K. M. i kupujících (žalobce a žalovaného) převést vlastnické právo k budově na účastníky tohoto řízení. Tomu odpovídá i následující chování žalobce a žalovaného, kteří po nabytí nemovitosti prováděli její rekonstrukci a užívali ji jako jeden funkční celek k jejich podnikatelským účelům. Nelze tedy dovodit, že by žalovaný nemohl seznat, že stav zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, a že by tak šlo o mimořádnou situaci, odůvodňující nabytí vlastnického práva od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí.
Z výše uvedeného se podává, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na právních otázkách, při jejichž řešení se odvolací soud neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a dovolání tak není podle §237 o. s. ř. přípustné. V části potom trpí dovolání vadami, pro něž nelze v dovolacím řízení pokračovat. Proto Nejvyšší soud dovolání podle §243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
Rozhodnutí o náhradě nákladů řízení neobsahuje v souladu s §243f odst. 3 o. s. ř. odůvodnění.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 30. 5. 2018
Mgr. David Havlík
předseda senátu