ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.3030.2016.1
sp. zn. 26 Cdo 3030/2016-344
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobkyně U.N.R. spol. s r.o. , se sídlem ve Zlíně, Vavrečkova 5657, IČO 26240386, zastoupené JUDr. Petrem Svatošem, advokátem se sídlem v Ostravě, Sadová 1585/7, proti žalované České republice – Ministerstvu financí , se sídlem v Praze 1, Letenská 525/15, IČO 00006947, zastoupené Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových, se sídlem v Praze 2, Rašínovo nábřeží 390/42, IČO 69797111, o 409.837 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 30 C 355/2006, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 16. dubna 2015, č. j. 22 Co 25/2015-310, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16. dubna 2015, č. j. 22 Co 25/2015-310, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobou došlou soudu dne 23. 11. 2006 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 457.317 Kč s úrokem z prodlení od podání žaloby do zaplacení za nucené omezení vlastnického práva v důsledku protiústavní regulace nájemného. Tvrdila, že je od 29. 12. 2003 vlastnicí domu č. p. stojícího na pozemku parcelní č. v katastrálním území a obci Č. T., na ulici H. a domu č.p. stojícího na pozemku parcelní č. st. v katastrálním území a obci J., na ulici D. h. (dále též jen „Domy“), v nichž se nacházely byty, za jejichž užívání platili nájemci jen tzv. regulované nájemné. Částka představuje rozdíl mezi regulovaným a tržním nájemným za dobu od 1. 1. 2004 do 30. 11. 2006.
Výrok rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 (soud prvního stupně) ze dne 4. 9. 2012, č. j. 30 C 355/2006-212, jímž uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 47.480 Kč s úrokem z prodlení od 1. 12. 2006 do zaplacení, nabyl právní moci dne 21. 1. 2014.
Dalším rozsudkem ze dne 8. 7. 2014, č. j. 30 C 355/2006-264, soud prvního stupně zamítl žalobu ohledně zbývající částky 409.837 Kč s úrokem z prodlení a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu. Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 16. 4. 2015, č. j. 22 Co 25/2015-310, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé (dále jen „potvrzující výrok“), změnil jej co do výroků o náhradě nákladů řízení a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Po provedeném dokazování shodně se soudem prvního stupně zjistil, že žalobkyně je vlastnicí Domů, v nichž se nacházely byty, za jejichž užívání platili nájemci tzv. regulované nájemné. V souladu se závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 22 Cdo 367/2012, uveřejněného pod číslem 74/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále též jen „R 74/2013“), se zabýval tím, zda regulované nájemné umožňovalo žalobkyni pokrýt alespoň opodstatněně vynaložené náklady na údržbu a opravy nemovitostí a dosáhnout přiměřeného zisku. Zjistil, že žalobkyně byla regulací nájemného omezena dlouhodobě (35 měsíců), v případě domu v Č. T. v rozsahu cca 34% a v případě domu v Jáchymově v rozsahu cca 49% jeho podlahové plochy, zbývající část Domů (nebytové prostory) však byly pronajímány za obvyklé nájemné, za nevýznamné pokládal zjištění, že část tohoto nájemného byla započítána oproti nákladům na rekonstrukci nebytových prostor. Uzavřel, že nedošlo k natolik intenzivnímu omezení vlastnického práva, jež by svědčilo pro přiznání požadované náhrady. Přihlédl přitom i k judikatuře Nejvyššího a Ústavního soudu, podle které výše náhrady nemusí být dána rozdílem mezi regulovaným a tržním nájemným a že pro stanovení její výše je třeba vzít výši nájemného, kterou by za předmětný byt mohl vlastník dosáhnout podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“).
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Měla za to, že by dovolací soud měl jinak (než tak činil doposud) posoudit otázku, zda a v jakém rozsahu je pro zkoumání intenzity omezení vlastnického práva a výši náhrady za omezení vlastnického práva významné, jestli vlastník pronajímá i prostory s neregulovaným nájmem a jaké jsou jeho příjmy a zda je pro účely zjištění výše náhrady za nucené omezení vlastnického práva použitelná metodika založená na zákoně č. 107/2006 Sb. Namítala, že po vlastníkovi nelze požadovat, aby škody vzniklé z důvodu omezení ze strany státu dotoval a hradil ze svého jiného majetku. Bez ohledu na to, zda má i jiný majetek, je intenzita omezení jejího vlastnického práva k bytu, u něhož nemohla zvýšit nájemné, stále stejná. Vytýkala odvolacímu soudu, že jí vlastně přičetl k tíži její aktivitu - získání příjmů z nebytových prostor, ačkoliv ty neznamenaly, že by byty přestaly být zatíženy regulací. Jeho závěry by vlastně znamenaly, že kdyby si tyto příjmy nezajistila, popř. by byly nižší, byla by potřebná intenzita omezení jejího vlastnického práva splněna. Výše vynaložených nákladů ani nic nevypovídá o nákladech, které jsou opravdu potřebné. Po vlastníkovi nemůže být požadováno, aby na majetek vynaložil více prostředků, než činí jeho příjem z tohoto majetku. Vytýkala rovněž odvolacímu soudu, že při posuzování příjmů z nebytových prostor nepřihlédl k nákladům na jejich rekonstrukci, které byly započítány na nájemné, ačkoliv předpokladem a podmínkou uzavření smlouvy o nájmu nebytových prostor byla právě jejich rekonstrukce. Obsáhle argumentovala, proč není správný ani závěr odvolacího soudu, že by při určování výše náhrady za omezení vlastnického práva mělo být vycházeno z výše nájemného, kterého by mohlo být dosaženo podle zákona č. 107/2006 Sb. K deregulaci nájemného měl stát přistoupit (pokud by Parlament postupoval podle nálezu Ústavního soudu č. 231/2000 Sb.) nejpozději k 1. 1. 2002, a v roce 2007 by již nájemci platili nájemné založené zásadně na principu volných cen. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila se závěry odvolacího soudu, které jsou zcela v souladu s ustálenou judikaturou, zejména s R 74/2013, soudy při rozhodování přihlédly ke všem relevantním kritériím v poměrech projednávané věci. Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, popř. zamítnuto.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.”).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť při posouzení otázky způsobu určení výše náhrady za omezení vlastnického práva žalobkyně v souvislosti s tzv. regulací nájemného se odvolací soud odchýlil od (současné) rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Otázka způsobu určení výše náhrady za omezení vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulací nájemného byla v judikatuře Nejvyššího i Ústavního soudu řešena opakovaně. Judikatura Nejvyššího i Ústavního soudu dlouhou dobu zaujímala právní názor, že náhrada za omezení vlastnického práva v případě regulace nájemného z bytů přísluší vlastníku tehdy, jestliže regulované nájemné v místních podmínkách a s přihlédnutím ke všem okolnostem neumožňuje vlastníku pokrýt ani opodstatněně vynaložené náklady na údržbu a opravy nemovitostí v přiměřeném časovém období a dosáhnout přiměřeného zisku, a že tato náhrada nemusí být vždy totožná s rozdílem mezi obvyklým a regulovaným nájemným (srovnej např. R 74/2013, stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 4. 2009, sp. zn. Pl.ÚS-st. 27/09, z jejichž závěrů vycházela i celá řada dalších rozhodnutí). V důsledku judikatury Evropského soudu pro lidská práva (viz věc R&L, s. r. o. a ostatní proti České republice, č. 37926/05, 25784/09, 36002/09, 44410/09 a 65546/09, rozsudek ze dne 3. 7. 2014 ve spojení s rozsudkem ze dne 9. 2. 2017) byla tato praxe překonána rozsudkem velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 31 Cdo 1042/2017. V něm Nejvyšší soud uzavřel, že tuto otázku je třeba posoudit jinak než v R 74/2013 a (nově) dospěl k závěru, že výše náhrady za omezení vlastnického práva v případě regulace nájemného by měla být zásadně totožná s rozdílem mezi obvyklým (tržním) a regulovaným nájemným, na které měl pronajímatel nárok podle tehdejší protiústavní úpravy (tzv. "regulovaným nájemným").
Protože odvolací soud otázku způsobu určení výše náhrady za omezení vlastnického práva v souvislosti s tzv. regulací nájemného řešil ve shodě s tehdejší rozhodovací praxí dovolacího soudu, která však byla posléze překonána, není jeho rozsudek z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný. Dovolací soud ho proto podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 15. února 2018
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu