ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.4724.2017.1
sp. zn. 26 Cdo 4724/2017-287
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobkyně LUCRO a.s. , se sídlem v Praze 10, Počernická 272/96, IČO 27492273, zastoupené JUDr. Filipem Matoušem, advokátem se sídlem v Praze 2, Lazarská 11/6, proti žalované ALPER a.s. , se sídlem v Prostějově, Vrahovická 4530, IČO 27126226, zastoupené Mgr. Miroslavem Burgetem, advokátem se sídlem v Prostějově, Aloise Krále 2640/10, o zaplacení 1.903.260 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Kolíně pod sp. zn. 15 C 105/2012, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 1. února 2017, č. j. 29 Co 392/2014-244, takto:
I. Dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 1. února 2017, č. j. 29 Co 392/2014-244, směřující do potvrzující části výroku I. ve věci samé ohledně částky 98.610 Kč, se odmítá.
II. Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 1. února 2017, č. j. 29 Co 392/2014-244, s výjimkou potvrzující části výroku I. ve věci samé ohledně částky 98.610 Kč, jakož i rozsudek Okresního soudu v Kolíně ze dne 15. ledna 2014, č. j. 15 C 105/2012-150, s výjimkou části výroku I., jíž byla zamítnuta žaloba na zaplacení částky 98.610 Kč, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Kolíně v uvedeném rozsahu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobou podanou dne 19. 9. 2012 u Okresního soudu v Kolíně se žalobkyně domáhala zaplacení celkové částky 1.903.260 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení. Žalobu odůvodnila zejména tím, že dne 1. 6. 2007 uzavřely žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla nemovitost č. 2 v obci P. včetně pozemku parc. č. a ostatního objektu postaveného na tomto pozemku. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou za účelem podnikání žalované a skončil na základě výpovědi žalobkyně ke dni 22. 11. 2011, žalovaná nemovitost do 15. 12. 2011 nevyklidila. Žalovaná částka sestává z nedoplatku na nájemném za období od 1. 7. 2010 do 15. 12. 2011, který byl vyčíslen podle nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2007 ve znění dodatku 1 (po odpočtu částky postoupené pohledávky) ve výši 1.804.650 Kč, a dále z náhrady škody ve výši 98.610 Kč způsobené žalovanou při vyklizení nemovitosti poškozením a demontáží součástí a příslušenství předmětu nájmu.
Okresní soud v Kolíně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 15. 1. 2014, č. j. 15 C 105/2012-150, žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.). Vyšel z toho, že mezi účastnicemi byly dne 1. 4. 2007 a dne 1. 6. 2007 uzavřeny dvě nájemní smlouvy s totožným předmětem nájmu, obě však považoval za neplatné. Ohledně smlouvy ze dne 1. 6. 2007 neplatnost dovodil s odkazem na ustanovení §37 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“) pro počáteční nemožnost plnění (předmět nájmu byl již dříve pronajat). Nájemní smlouvu ze dne 1. 4. 2007 pak posoudil podle §663 obč. zák., ale zároveň aplikoval §3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“), podle něhož musí nájemní smlouva sjednaná za účelem podnikání obsahovat také údaj o předmětu podnikání, přičemž měl za to, že jeho absence v uvedené smlouvě způsobuje její absolutní neplatnost. Plnění z neplatné smlouvy by bylo možné přiznat jako bezdůvodné obohacení, ale k jeho prokázání žalobkyně přes poučení soudu dle §118a odst. 2 zákona č. 99/1964 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.“), neuvedla žádná tvrzení a nenavrhla žádné důkazy. Nárok na náhradu škody zamítl s odůvodněním, že nebyly zjištěny předpoklady jeho vzniku.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Praze jako soud odvolací [poté, co jeho předchozí usnesení ze dne 9. 7. 2014, č. j. 29 Co 392/2014-190, ve znění usnesení ze dne 18. 8. 2014, č. j. 29 Co 392/2014-204 (jímž rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení), bylo v řízení o žalobě pro zmatečnost podané žalovanou zrušeno usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 20. 7. 2015, č. j. 29 Co 392/2014 MOP-27, ve spojení s usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 11. 2. 2016, č. j. 4 Co 176/2015-49] rozsudkem ze dne 1. 2. 2017, č. j. 29 Co 392/2014-244, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.). Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně dovodil, že obě smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 4. 2007 a ze dne 1. 6. 2007, včetně jejich případných dodatků, jsou neplatné, neboť neobsahují podstatnou náležitost vyžadovanou ustanovením §3 tehdy platného zákona č. 116/1990 Sb., a to údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru, když mezi účastnicemi nebylo sporu o tom, že předmětný nájem byl sjednáván za účelem podnikání žalované. Za správný považoval i postup soudu prvního stupně podle §118a odst. 2 o. s. ř. a z něj vyvozené následky ohledně případného nároku na bezdůvodné obohacení a ztotožnil se i s jeho posouzením nároku na náhradu škody.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně včasné dovolání. Souhlasí se závěrem odvolacího soudu, že nájemní smlouva ze dne 1. 4. 2007 je neplatná, avšak z toho důvodu, že tato nájemní smlouva byla uzavřena v době, kdy ještě nebyla vlastnicí pronajatých nemovitostí (vlastnictví nabyla až dne 11. 4. 2007). Dovolatelka ale naopak (s odkazem na judikaturu Nejvyššího i Ústavního soudu) uvádí, že nájemní smlouva ze dne 1. 6. 2007 byla uzavřena platně s odůvodněním, že ze zákonných ustanovení nelze dovodit povinnost smluvních stran uvádět v nájemní smlouvě předmět podnikání, když v rámci smluvní volnosti na jimi uzavíranou smlouvu zákon č. 116/1990 Sb. obligatorně nedopadal, proto bylo třeba platnost nájemní smlouvy posoudit dle §663 obč. zák. Z toho důvodu nelze věc právně kvalifikovat jako nárok žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení, jak uzavřel soud prvního stupně a odvolací soud. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu, případně i rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc jim vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se ztotožnila se závěrem odvolacího soudu o neplatnosti nájemních smluv. Zdůraznila, že předmětem nájmu byly i nebytové prostory a že strany svou dohodou podřídily režim nájemních smluv jako celku zákonu č. 116/1990 Sb. Dodala, že ohledně nároku na náhradu škody pak v dovolání nejsou uvedeny žádné argumenty, a navrhla, aby dovolání bylo v celém rozsahu zamítnuto.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále opět jen „o. s. ř.”).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, je přípustné, neboť dovoláním zpochybněný závěr odvolacího soudu, že posléze uzavřená nájemní smlouva nemá náležitosti stanovené v §3 zákona č. 116/1990 Sb., a je neplatná, je v rozporu s judikaturou dovolacího soudu.
Projednávanou věc je nutné s ohledem na ustanovení §3028 odst. 1, 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, posuzovat podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, zejména podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále opět jen „obč. zák.“).
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Dovolatelka existenci těchto vad netvrdila a neplyne ani z obsahu spisu.
Dovolací soud předesílá, že dovolatelka sice uvedla, že napadá výrok I. rozsudku odvolacího soudu v celém rozsahu, avšak ve vztahu k potvrzující části výroku I. ve věci samé ohledně částky 98.610 Kč (nárok na náhradu škody) neobsahuje dovolání žádné odůvodnění, a nesplňuje tudíž náležitosti ve smyslu §241a o. s. ř. Protože v dovolacím řízení nelze pro tento nedostatek pokračovat, Nejvyšší soud dovolání v tomto rozsahu odmítl podle §243c odst. 1 o. s. ř.
Ohledně dovoláním nastolené otázky platnosti nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2007 lze uvést, že soudní praxe se již v minulosti ustálila v názoru, že zákon č. 116/1990 Sb. se nevztahoval na nájem nemovitostí (pozemků či budov), i když se v ní nacházely nebytové prostory (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 26. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1175/96, uveřejněný pod č. 6/1998 časopisu Právní rozhledy); byla-li tedy nemovitost pronajata jako celek (i když obsahovala i nebytové prostory), režim nájemního vztahu byl podřízen §663 a násl. obč. zák. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99, a ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněné pod č. 6 a 7 v příloze I/2000 časopisu Soudní judikatura, a dále např. rozsudky ze dne 20. 12. 2000, sp. zn. 26 Cdo 24/2000, ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, uveřejněný pod č. 7/2005 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, a ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 6014/2017). Pouze v případě, že nebyla pronajata celá nemovitost, šlo o nájem nebytových prostor, upravený podle §720 obč. zák. zvláštním zákonem, jímž byl zákon č. 116/1990 Sb. (k vymezení předmětu nájmu srov. §1 uvedeného zákona).
V projednávané věci vyplývá z obsahu nájemní smlouvy (uzavřené mezi účastníky dne 1. 6. 2007), že jejím předmětem byl objekt jako celek (budovy s pozemkem). Vzhledem k tomu bylo zapotřebí posoudit platnost nájemní smlouvy (její obsahové a formální náležitosti) podle ustanovení §663 a násl. obč. zák., a nikoli podle ustanovení §3 zákona č. 116/1990 Sb. (byť na tento zákon nájemní smlouva v úvodu odkazuje, avšak vymezením předmětu nájmu mu neodpovídá), jak to nesprávně učinil soud prvního stupně i odvolací soud. Ve smyslu §663 a násl. obč. zák. musí smlouva o nájmu nemovitosti obsahovat alespoň určení předmětu nájmu. Naplnění ostatních pojmových znaků nájmu (dočasnost, úplatnost, přenechání věci do užívání) vyplývá již z označení smlouvy jako nájemní. Formu nájemní smlouvy pak zákon nestanoví (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2012, sp. zn. 28 Cdo 2672/2012). Náležitosti vyplývající z §663 obč. zák. nájemní smlouva ze dne 1. 6. 2007 splňuje.
Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že není-li správný právní názor, že nájem předmětné nemovitosti (objektu s pozemkem) se řídí zákonem č. 116/1990 Sb., neobstojí ani na něj navazující právní závěr, že nájemní smlouva je od počátku (tj. absolutně) neplatná podle §3 uvedeného zákona. Dovolací důvod podle §241a odst. 1 o. s. ř. proto byl užit opodstatněně.
Z vyložených důvodů vyplývá, že potvrzující výrok I. rozsudku odvolacího soudu ohledně částky 1.804.650 Kč s příslušenstvím není z hlediska vymezeného dovolacího důvodu správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) v uvedeném výroku a v závislém nákladovém výroku II. zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř.). Vzhledem k tomu, že důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí v obou jeho výrocích (s výjimkou části výroku I., jímž byla zamítnuta žaloba na zaplacení částky 98.610 Kč) a podle §243e odst. 2 věty druhé o. s. ř. věc vrátil v tomto rozsahu k dalšímu řízení soudu prvního stupně (Okresnímu soudu v Kolíně).
Právní názor dovolacího soudu je pro soud prvního stupně i soud odvolací závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci se bude soud zabývat výší dlužného nájemného (a to i s ohledem na pozdější dodatky č. 1 a 2, jejichž platnost posoudí) a dále rozhodne soud o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 28. 8. 2018
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu