ECLI:CZ:NS:2022:26.CDO.3217.2021.1
sp. zn. 26 Cdo 3217/2021-590
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Michaely Janouškové a JUDr. Pavlíny Brzobohaté v právní věci žalobce JUDr. Václava Kulhavého , insolvenčního správce společnosti DONLIČ INTERIER spol. s r.o., v likvidaci, se sídlem v Praze 9, Frýdecká 762, PSČ 199 00, zastoupeného Mgr. Martinem Škrabalem, advokátem, se sídlem v Praze 5, Zdíkovská 3029/59, PSČ 150 00, proti žalované městské části Praha 1 , se sídlem v Praze 1, Vodičkova 681/18, PSČ 115 68, zastoupené JUDr. Irenou Helmovou, advokátkou, se sídlem v Praze 1, Elišky Krásnohorské 10/2, PSČ 110 00, o zaplacení 56.200.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 65 C 65/2015, o dovolání žalobce i žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10. 6. 2021, č. j. 22 Co 61/2021-545, takto:
I. Dovolání žalobce se odmítá .
II. Dovolání žalované se odmítá .
Odůvodnění:
[1] Žalobce se žalobou podanou u Obvodního soudu pro Prahu 1 dne 16. 4. 2015 domáhal po žalované zaplacení 56.200.000 s příslušenstvím jako protihodnoty toho, o co se investicí společnosti DONLIČ INERIER spol. s r. o., v likvidaci (dále též jen „dlužník“) zvýšila hodnota (žalovanou dlužníku) pronajaté věci.
[2] Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 12. 6. 2020, č. j. 65 C 65/2015-451, žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II.).
[3] Vyšel přitom (mimo jiné) z toho, že:
1) Dne 29. 10. 1999 byla uzavřena nájemní smlouva, jíž žalovaná pronajala dlužníkovi na dobu neurčitou nebytové prostory nacházející se v přízemí a suterénu domu č. p. 864, k. ú. Staré Město, obec Praha (dále též jen „nebytové prostory“). Strany se dohodly, že nájemní vztah je možno vypovědět (i) bez uvedení důvodů (dále též jen „první nájemní smlouva“). První nájemní smlouva byla „modifikována“ dodatky 1 až 7.
2) Dlužník provedl rekonstrukci nebytového prostoru, čímž došlo ke zvýšení hodnoty nebytových prostor o 13.200.788 Kč.
3) Žalovaná zaslala dlužníkovi dne 18. 7. 2011 výpověď. Nájemní vztah skončil uplynutím výpovědní doby ke dni 31. 10. 2011.
4) Dlužník s výpovědí nesouhlasil, nebytové prostory užíval i nadále (tj. od 1. 11. 2011 až do 4. 1. 2012), za užívání hradil žalované částku sjednanou v první nájemní smlouvě. Žalovaná platby evidovala jako bezdůvodné obohacení.
5) Dne 4. 1. 2012 uzavřel dlužník s žalovanou („novou“) nájemní smlouvu, jíž mu žalovaná pronajala nebytové prostory na dobu od 4. 1. 2012 do 31. 12. 2043 (dále též jen „druhá nájemní smlouva“).
6) Nájemní vztah založený druhou nájemní smlouvou zanikl výpovědí žalobce ke dni 30. 11. 2013.
7) V období od 4. 1. 2012 do 30. 11. 2013 nebyl nebytový prostor dlužníkem rekonstruován.
8) Dne 22. 6. 2005 uzavřel dlužník s žalovanou nájemní smlouvu, kterou mu žalovaná pronajala „stavbu ve dvorním traktu domu“ č.p. 864 s (tam specifikovanými) pozemky, k. ú. Staré Město, obec Praha (dále též jen „prostory ve dvorním traktu“), na dobu určitou 38 let od „účinnosti“ smlouvy. Nájemce se (mimo jiné) zavázal hradit sjednané roční nájemné (za prvních 12 let 310.000 Kč, po dobu dalších 10 let 415.000 Kč a zbývajících 16 let 720.000 Kč) a uskutečnit na vlastní náklady rekonstrukci předmětu nájmu, tj. stavebně-technické zhodnocení předmětu nájmu. Žalovaná udělila nájemci souhlas, aby „technické zhodnocení předmětu nájmu vedl ve svém účetnictví a odpisoval po celou dobu trávní nájmu, nájemce se zavázal do rekonstrukce investovat částku nejméně 24 mil. Kč, a odepisovat částku, jež představuje technické zhodnocení nemovitosti v důsledku jím provedené rekonstrukce“. Nájemní smlouva byla rozšiřována a upravována dodatky 1 až 3 (dále též jen „nájemní smlouva z 22. 6. 2005“).
9) Prostory ve dvorním traktu zrekonstruoval dlužník (na vlastní náklady) s předchozím souhlasem žalované. Celkové zvýšení hodnoty „nemovitosti - Dvora“ činí 39.245.559 Kč.
10) Nájemní vztah založený nájemní smlouvou z 22. 6. 2005 zanikl výpovědí žalobce ke dni 30. 11. 2013.
[4] Na takto ustaveném základě dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalovaná je jako pronajímatelka věcně pasivně legitimována.
[5] Ve vztahu k první části žalobou uplatněného nároku, jíž žalobce požadoval částku odpovídající zvýšení hodnoty nebytových prostor (tj. částku 13.200.788 Kč), soud prvního stupně uzavřel, že vzhledem k tomu, že nájemní vztah založený první nájemní smlouvou, v jehož průběhu byly nebytového prostory dlužníkem rekonstruovány (zhodnoceny), zanikl (výpovědí) ke dni 31. 10. 2011, žaloba byla podána (až) dne 16. 4. 2015, je tato část žalobního nároku - s odkazem na §667 odst. 1 věty čtvrté, ve spojení s §101 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“) - promlčena. Na uvedeném ničeho nemůže změnit ani skutečnost, že dlužník nebytové prostory po skončení nájemního vztahu nadále užíval a za užívání hradil částky odpovídající sjednanému nájemnému, neboť žalovaná po uplynutí výpovědní doby „nabyla“ k nebytovým prostorám „dispoziční právo“, což se změnilo až uzavřením druhé nájemní smlouvy (tj. dne 4. 1. 2012).
[6] Důvodnou neshledal ani druhou část žalobou uplatněného nároku vztahující se k investicím do prostor ve dvorním traktu. Uzavřel, že ujednání stran modifikovalo §667 odst. 1 větu čtvrtou obč. zák., dlužník tudíž „nemohl rozumně předpokládat, že by mu částka vynaložená na zhodnocení (…) mohla být žalovaným po skončení nájmu uhrazena“. Smluvní ujednání totiž ve své podstatě znamenalo, že dlužník bude hradit nájemné a zhodnocení předmětu nájmu „umoří formou odpisů místo žalovaného“, a tedy že dlužník nebude po skončení nájmu požadovat částky odpovídající zvýšení hodnoty prostor ve dvorním traktu. Ekonomickým smyslem bylo zajištění dlouhodobého nájmu (38 let) s garantovanou nízkou výší nájemného se současným přesunutím nákladů na rekonstrukci do „daňových odpisů“. Nelze přičítat k tíži žalované, že dlužník svým smluvním povinnostem nedostál a smlouvu vypověděl před uplynutím sjednané doby.
[7] Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 10. 6. 2021, č. j. 22 Co 61/2021-545, odvolací řízení co do částky 3.753.653 Kč s příslušenstvím zastavil (první výrok), potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. co do částky 13.200.788 Kč s příslušenstvím (druhý výrok), změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. co do částky 39.245.559 Kč s příslušenstvím tak, že žaloba je v tomto rozsahu co do základu důvodná s tím, že o výši nároku a náhradě nákladů řízení bude rozhodnuto konečným rozhodnutím (třetí výrok).
[8] Odvolací soud se ve vztahu k první části žalobcova nároku (tj. co do požadavku žalobce na zaplacení 13.200.788 Kč s příslušenstvím) ztotožnil se závěrem soudu prvního, že nárok žalobce je - s ohledem na tří letou promlčecí dobu (odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2004, sp. zn. 33 Odo 341/2004), jejíž běh započal okamžikem zániku nájemního vztahu založeného první nájemní smlouvou (tj. dnem 1. 11. 2011, od tohoto data dlužník prostory užíval bez právního důvodu) - promlčen. Vyjádřila-li žalovaná ve výpovědi vůli nájemní vztah s dlužníkem ukončit, vyzvala jej k vyklizení, neshledal, že by námitka promlčení byla v rozporu s dobrými mravy. Skutečnost, že strany následně (dne 4. 1. 2012) uzavřely druhou nájemní smlouvu, nemohla na závěru o ukončení prvního nájemního vztahu ničeho změnit. Neztotožnil se s názorem žalobce, že na věc je na místě aplikovat závěry přijaté Nejvyšším soudem v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 926/2009, neboť citované rozhodnutí bylo přijato na podkladě odlišných skutkových závěrů.
[9] Ve vztahu k druhé části nároku dospěl odvolací soud (na rozdíl od soudu prvního stupně) k závěru, že základ nároku žalobce na zaplacení jím provedeného zhodnocení prostor ve dvorním traktu je důvodný, přičemž k určení výše zhodnocení je třeba provést další dokazování. Výkladem nájemní smlouvy z 22. 6. 2005 dospěl k závěru, že si strany sjednaly, že po skončení nájemního vztahu sjednaného na dobu 38 let budou dlužníkovy „investice plně vypořádány“ („odbydleny“). Bylo by však proti „smyslu a elementární logice“ dospět k závěru, že byl-li nájemní vztah ukončen (již) po 8 letech, spadne zhodnocení prostor ve dvorním traktu „žalované do klína“. Není tak možno učinit závěr, že by nájemní smlouva obsahovala ujednání vylučující aplikaci §667 odst. 1 obč. zák. Nájemce s ohledem na smluvní ujednání mohl očekávat, že jeho investice budou po skončení nájmu (řádně) vypořádány, což se nestalo. Na přijatých závěrech nemůže podle odvolacího soudu ničeho změnit nejen skutečnost, že dlužník po určitou dobu (po dobu rekonstrukce) dle smlouvy nájemné nehradil, resp. hradil snížené nájemné, ale ani to, že odepisování technického zhodnocení prováděl dlužník, nikoli žalovaná.
[10] Proti druhému výroku rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opírá o §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“), maje za to, že napadené rozhodnutí (v napadeném rozsahu) závisí na vyřešení otázek hmotného práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, a otázky, jež má být dle dovolatele „vyřešena jinak“, a sice zda:
1) „Může ryze formální přetržka při nepřetržitém materiálním užívání předmětu nájmu o zcela marginální délce oproti celkové době nájmu způsobit započetí běhu promlčecí lhůty“ (dále též jen „první otázka“).
2) Je jednání žalované směřující k tomu, aby žalobce nemohl řádně uplatňovat svá práva, nepoctivým jednáním o takové intenzitě, že by ospravedlňovala tvrzení, že uplatnění námitky promlčení je ze strany žalované v rozporu s dobrými mravy (dále též jen „druhá otázka“).
3) Může mít „změna kvality subjektu“ smluvního vztahu (podnikatel/nepodnikatel) v důsledku přijetí zákona č. 89/2012 Sb. dopad na délku promlčecí lhůty, jejíž běh započal před nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. (dále též jen „třetí otázka“).
[11] Ve vztahu k první otázce dovolatel uvádí, že „logika argumentace“ odvolacího soudu je příliš formalistická („nectící ducha zákona“), dlužník totiž v daném případě nejen nebytové prostory s vědomím („svolením“) žalované užíval (resp. o této skutečnosti věděl a byl s ní srozuměn), za jejich užívání jí navíc hradil platby označované jako nájemné, přičemž žalovaná jej nikdy k vyklizení (předání) nevyzvala (ani nepodnikla jiné kroky směřující k vyklizení). Nadto, byť šlo o užívání prostor na základě dvou nájemních smluv, jednalo se o prostory natolik funkčně propojené, že jejich užívání nebylo možno rozdělit. Dlužník se tak mohl legitimně domnívat, že nájemní vztah „přerušen“ nebyl a druhou nájemní smlouvou došlo (toliko) k novaci první nájemní smlouvy.
[12] Ve vztahu k druhé otázce dovolatel namítá, že uplatnění námitky promlčení žalovanou je v rozporu s dobrými mravy, resp. je zneužitím práva. Je tomu tak proto, že žalovaná svým jednáním vytvořila zdání toho, že dlužník bude moci svůj nárok uplatnit, jednala tak nepoctivě, „nepoctivě jej neinformoval“ o svém právním posouzení „plateb“, v důsledku čehož se dlužník domníval, že předmět nájmu užívá v rámci nájemního vztahu.
[13] Ve vztahu k třetí otázce dovolatel (obsáhle) argumentuje k problematice změny postavení žalované po změně právní úpravy účinné od 1. 1. 2014, kdy v důsledku legislativních změn je na ni nutno pohlížet jako na „podnikatele“, přičemž tato otázka pak má dle jeho názoru vliv na (odlišné) posouzení délky promlčecí doby.
[14] Proti třetímu výroku rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opírá o §237 o. s. ř., majíc za to, že napadené rozhodnutí (v napadeném rozsahu) závisí na vyřešení otázek hmotného nebo procesního práva, která mají být dovolacím soudem (jako již řešená otázka) posouzena jinak, případně, která v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyla řešena, „tj. v tomto případě napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu“.
[15] Dovolatelka má za to, že odvolací soud věc nesprávně právně posoudil, neboť (bez opory v zákoně a judikatuře) nesprávným výkladem nájemní smlouvy z 22. 6. 2005 dospěl k závěru, že žalobce by neměl nárok na požadované plnění pouze v případě, pokud by nájem skončil až uplynutím původně sjednané doby nájmu. Smluvní strany však dle jejího názoru aplikaci §667 odst. 1 obč. zák. vyloučily. Odvolací soud opomněl i fakt, že nájemní vztah byl ukončen v důsledku chování dlužníka (jeho chybnými investicemi a tedy nezvládnutím podnikatelského záměru).
[16] S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1477/2019, dovolatelka dovozuje, že má-li nájemce provést dle smluvního ujednání rekonstrukci nebytového prostoru na svůj náklad, je tím vyloučena možnost nájemce domáhat se po skončení nájmu toho, o co se rekonstrukcí hodnota nemovitosti zvýšila.
a) Dovolání žalobce
[17] Nejvyšší soud dovolání žalobce odmítl podle §243c odst. 1 a 2 o. s. ř., jako nepřípustné. Učinil tak proto, že dovolání nesměřuje proti žádnému z usnesení vypočtených v §238a o. s. ř. a není přípustné ani podle §237 o. s. ř.
[18] První ani druhá z dovolatelem formulovaných otázek přípustnost dovolání nezakládají. Je tomu tak proto, že v dovolání nelze uplatnit nové skutečnosti ani důkazy (§241a odst. 6 o. s. ř.), Nejvyšší soud vychází ze skutkového stavu tak, jak byl zjištěn soudy nižších stupňů. V projednávané věci se přitom ze skutkového stavu, jak byl zjištěn soudy nižších stupňů, nepodává ani to, že by doba mezi první a druhou nájemní smlouvou byla „formální přetržkou“ (…) „o zcela marginální délce“, ani to, že žalobce „nemohl uplatňovat svá práva“.
[19] První a druhá z dovolatelem formulovaných otázek tak vycházejí z alternativního skutkového stavu. Správnost skutkového stavu, jak byl zjištěn v řízení před soudy nižších stupňů, přitom v dovolacím řízení (probíhajícím v procesním režimu účinném od 1. 1. 2013) nelze zpochybnit. Dovolací přezkum je v režimu §241a odst. 1 o. s. ř. vyhrazen pouze otázkám právním, ke zpochybnění skutkových zjištění odvolacího soudu tak nemá dovolatelka k dispozici žádný způsobilý dovolací důvod (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2014, sp. zn. 29 Cdo 2125/2014, a ze dne 30. 10. 2014, sp. zn. 29 Cdo 4097/2014).
[20] Přípustným dovolání nečiní ani třetí dovolatelem předestřená otázka, neboť na jejím řešení napadené rozhodnutí odvolacího soudu nespočívá. Dovolatel pomíjí, že podle §237 o. s. ř. je jedním z předpokladů přípustnosti dovolání skutečnost, že na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva napadené rozhodnutí závisí, tedy že odvolacím soudem vyřešená právní otázka je pro jeho rozhodnutí určující (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSČR 53/2013). Tak tomu však v daném případě není, odvolací soud totiž otázku „změny kvality subjektu smluvního vztahu“ (důvodně) neposuzoval.
b) Dovolání žalované
[21] Rovněž dovolání žalované Nejvyšší soud odmítl podle §243c odst. 1 a 2 o. s. ř. Učinil tak proto, že ani její dovolání nesměřuje proti žádnému z usnesení vypočtených v §238a o. s. ř. a není přípustné ani podle §237 o. s. ř.
[22] Předně je třeba uvést, že zpochybňuje-li dovolatelka právní posouzení učiněné odvolacím soudem také prostřednictvím skutkových námitek (ohledně obsahu nájemní smlouvy z 22. 6. 2005) a nesouhlasí-li s hodnocením provedeného odkazování, uplatňuje jiný dovolací důvod, než který je uveden v §241a odst. 1 o. s. ř. Přitom skutková zjištění, k nimž odvolací soud dospěl, nejsou natolik vadná, že by ve svém důsledku představovala porušení práv garantovaných čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod; nešlo zde tedy o tzv. extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními (viz stanovisko pléna Ústavního soudu z 28. listopadu 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sbírky zákonů).
[23] Prostřednictvím způsobilého dovolacího důvodu dovolatelka zpochybnila správnost výkladu ujednání nájemní smlouvy z 22. 6. 2005 o její povinnosti hradit žalobci protihodnotu toho, o co se investicemi dlužníka zvýšila hodnota prostor ve dvorním traktu.
[24] Pro tuto otázku však dovolání není přípustné, neboť odvolací soud ji posoudil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit ani v této projednávané věci.
[25] Obsah ujednání obsažených v předmětné smlouvě o nájmu je třeba – s ohledem na dobu jejího uzavření – posuzovat podle předchozích právních předpisů, zejména podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013.
[26] Otázka výkladu smluv podle §35 obč. zák. je v právní teorii i v soudní praxi (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26 Cdo 1720/2008, uveřejněný pod č. 75/2009 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2009, sp. zn. 29 Cdo 2605/2007, uveřejněný pod číslem 19/2010 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) ustálená. Neurčitost může být odstraněna výkladem, právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem, přičemž současně je třeba chránit dobrou víru toho, komu byl právní úkon určen (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2000, sp. zn. 20 Cdo 2018/98, uveřejněný pod číslem 35/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či nález Ústavního soudu ze dne 14. 4. 2005, sp. zn. I. ÚS 625/03, uveřejněný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu, svazku 37, ročníku 2005, části I., pod pořadovým číslem 84).
[27] Odvolací soud při výkladu obsahu nájemní smlouvy z 22. 6. 2005 tato uvedená výkladová pravidla plně respektoval a své závěry náležitě odůvodnil. Jeho závěr, že si (smluvní) strany dohodly, že změny na pronajaté věci budou prováděny na náklady nájemce (dlužníka) a že mu po skončení nájmu náleží náhrada za zhodnocení předmětu nájmu, odpovídá obsahu nájemní smlouvy a je v souladu s dispozitivností §667 odst. 1 obč. zák.
[28] Přípustnost dovolání nezaložilo (založit nemohlo) ani tvrzení dovolatelky, že se odvolací soud při svém rozhodování odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, konkrétně od rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1477/2019. Je tomu tak proto, že dovolatelkou zmiňované rozhodnutí vychází z odlišného skutkového základu (jak již ostatně přiléhavě vysvětlil odvolací soud, viz čtvrtá odrážka bodu 16 napadeného rozhodnutí).
[29] O náhradě nákladů dovolacího řízení Nejvyšší soud nerozhoduje, neboť řízení ve věci se rozhodnutím o tomto dovolání nekončí (viz §151 odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 7. 12. 2022
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu