ECLI:CZ:NS:2022:33.CDO.1427.2022.1
sp. zn. 33 Cdo 1427/2022-243
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobkyně E. V. , bytem v XY, zastoupené Mgr. Lukášem Liškou, advokátem se sídlem v Praze 2, Jugoslávská 620/29, proti žalované KP Development s. r. o. , se sídlem v Praze 4, Za Jalovým dvorem 1949/7a (identifikační číslo 281 71 454), zastoupené JUDr. Vladanou Zemanovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Svobodova 137/7, o 752.712 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 18 C 315/2019, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 14. 10. 2021, č. j. 70 Co 300/2021-217, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 14. 10. 2021, č. j. 70 C 300/2021-217, se v potvrzujícím výroku věci samé ruší . Ve stejném rozsahu – co do 752.712 Kč s 10% úroky z prodlení od 7. 10. 2019 do zaplacení – se ruší rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 13. 5. 2021, č. j. 18 C 315/2019-155, a věc se tomuto soudu vrací k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 4 rozsudkem ze dne 13. 5. 2021, č. j. 18 C 315/2019-155, uložil žalované zaplatit žalobkyni 1.035.632 Kč s úroky z prodlení ve výši 10% z částky 764.982 Kč od 7. 10. 2019 do zaplacení a ve výši 8,25 % z částky 270.650 Kč od 13. 10. 2020 do zaplacení a žalobkyni přiznal na náhradě nákladů řízení 217.697,20 Kč. Po právní stránce soud prvního stupně uzavřel, že žalovaná způsobila žalobkyni škodu spočívající v ušlém tržním nájemném za dobu od 7. 10. 2017 do 12. 10. 2020 ve výši 752.712 Kč (§420 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „obč. zák.“). Byt, který kupní smlouvou uzavřenou s žalovanou 23. 2. 2012 nabyla do vlastnictví, nemohla žalobkyně pronajmout, neboť žalovaná nesplnila závazek do 31. 8. 2012 bytovou jednotku dostavět, resp. zajistit kolaudační souhlas s užíváním bytu.
Rozsudkem ze dne 14. 10. 2021, č. j. 70 C 300/2021-217, Městský soud v Praze rozhodnutí soudu prvního stupně co do 752.712 Kč s 10 % úroky z prodlení od 7. 10. 2019 do zaplacení potvrdil a v rozsahu 282.920 Kč s příslušenstvím je zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Odvolací soud se ztotožnil se soudem prvního stupně v tom, že žalovaná porušila smlouvu, jestliže nezajistila do 31. 8. 2012 kolaudaci bytové jednotky žalobkyně. Škoda, která žalobkyni vznikla, spočívá v ušlém nájemném za dobu od 7. 10. 2017 do 12. 10. 2020 ve výši 752.712 (§442 odst. 1 obč. zák.). Při stanovení ušlého zisku nepřihlédl k nákladům na jeho dosažení, neboť žalovaná tuto námitku vznesla až v odvolacím řízení.
V dovolání, kterým napadla potvrzující výrok rozhodnutí odvolacího soudu, žalovaná – mimo jiné – namítla, že při řešení otázky výše ušlého zisku (příjmu za pronájem nemovité věci) se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu představované rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2012, sp. zn. 28 Cdo 2460/2010, ze dne 12. 5. 2005, sp. zn. 25 Cdo 2434/2004, a ze dne 27. 2. 2018, sp. zn. 30 Cdo 1300/2016. Namítla-li v odvolání, že nebyly zohledněny náklady na dosažení zisku z pronájmu bytu, neuplatnila tím nové skutečnosti, ale nesprávnost právního posouzení věci soudem prvního stupně. Navrhla, aby dovolací soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Dovolání je podle §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), přípustné, protože napadené rozhodnutí, kterým se odvolací řízení končí, závisí na otázce hmotného práva – výše ušlého zisku spočívajícího ve ztrátě příjmu za pronájem nemovité věci – při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná nejen tehdy, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry, ale i tehdy, je-li jeho právní posouzení neúplné.
Skutkový stav, z něhož odvolací soud vyšel a který v dovolacím řízení přezkumu nepodléhá (srov. §241a odst. 1 o. s. ř. a contrario ), je totožný s tím, který po provedeném dokazování zjistil soud prvního stupně.
Žalovaná se v článku IV kupní smlouvy ze dne 23. 2. 2012 zavázala bytovou jednotku dostavět do 31. 8. 2012, přičemž za dostavbu strany považovaly i zajištění kolaudačního souhlas s užíváním bytové jednotky. Že byt nebyl v sjednaném termínu kolaudován, přestože žalobkyně poskytla žalované součinnost, nebylo sporné. Plnou moc k zastupování ve stavebním řízení udělenou žalované vypověděla žalobkyně až 25. 1. 2021. Žalobkyně k bydlení využívá vlastní rodinný dům v obci XY a o nájmu předmětné bytové jednotky byla již předběžně dohodnuta se zájemcem o pronájem O. Š. Pokud by žalovaná splnila povinnost, k níž se zavázala v článku IV smlouvy, mohla by žalobkyně byt pronajmout a tím realizovat zisk. Výši ušlého zisku v podobě obvyklého nájemného za období od 7. 10. 2017 do 12. 10. 2020 soud stanovil na základě znaleckého posudku Ing. Petry Jechové z 23. 9. 2019 ve znění jeho aktualizace z 30. 5. 2020 částkou 752.712 Kč.
Podle §3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, řídí dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.
Podle §420 odst. 1 obč. zák. každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti.
Podle §442 odst. 1 obč. zák. se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk).
V rozhodnutích, které v souvislosti s vymezením přípustnosti žalovaná zmínila v dovolání, stejně tak i v rozsudku ze dne 23. 9. 2015, sp. zn. 25 Cdo 2193/2014, Nejvyšší soud opakovaně dovodil, že „ušlým ziskem může být i ztráta příjmu za pronájem nemovitostí; výše náhrady se v takovém případě odvíjí od částky, kterou by v předmětném období poškozený za obvyklých okolností v daném místě získal na nájemném podle běžným poměrům odpovídající platné nájemní smlouvy, od níž je třeba odečíst částku, kterou by musel na dosažení toho zisku při pravidelném běhu věcí vynaložit“ . Odvolací soud v odůvodnění napadeného rozhodnutí konstatoval, že k nákladům, které by žalobkyně nesla, pokud by byl byt pronajat, nebylo přihlédnuto, neboť námitka žalované – vznesená až v odvolacím řízení – nebyla „dostatečně určitá“ . Skutečná výše nákladů na dosažení zisku je otázkou skutkovou, nicméně pokud se odvolací soud (soud prvního stupně) jejich výši zcela odmítl zabývat, dopustil se nesprávného právního posouzení věci a rozhodl v rozporu s výše uvedenou rozhodovací praxí dovolacího soudu.
Lze uzavřít, že odvolací soud otázku, pro niž bylo dovolání připuštěno, vyřešil v rozporu s tím, co je uvedeno shora. Nejvyšší soud – aniž se zabýval dalšími námitkami žalované – napadené rozhodnutí podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a protože kasační důvody se vztahují i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil i je a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení (§243e odst. 2, věta druhá, o. s. ř.).
Soudy nižších stupňů jsou vázány právním názorem dovolacího soudu (§243g odst. 1, věta první, §226 odst. 1 o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1, věta druhá, o. s. ř.)
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 18. 11. 2022
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu