ECLI:CZ:NS:2022:33.CDO.2907.2021.1
sp. zn. 33 Cdo 2907/2021-122
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Horňáka a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobkyně Stodůlky reality s. r. o. , se sídlem Praha 9, Poděbradská 777/9c, identifikační číslo osoby 24265578, zastoupené JUDr. Zuzanou Nepovím Sedlákovou, advokátkou se sídlem Praha, Vinohradská 343/6, proti žalovaným 1) N. Č., bytem XY, a 2) E. Č., bytem XY, zastoupeným Mgr. et Mgr. Petrem Krpcem, advokátem se sídlem Praha, Karlovo náměstí 288/17, o zaplacení 166 980 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha-východ pod sp. zn. 35 C 125/2020, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 17. 3. 2021, č. j. 21 Co 22/2021-91, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 17. 3. 2021, č. j. 21 Co 22/2021-91, se ruší a věc se vrací Krajskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud Praha-východ (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 3. 8. 2020, č. j. 35 C 125/2020-61, uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni 166 980 Kč s úrokem z prodlení 10 % ročně od 25. 9. 2019 do zaplacení a rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Krajský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 17. 3. 2021, č. j. 21 Co 22/2021-91, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé, nákladový výrok potvrdil ve znění, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 65 304,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně, a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Soudy obou stupňů vyšly ze zjištění, že účastníci dne 11. 4. 2019 uzavřeli písemnou smlouvu o zprostředkování, v níž se žalobkyně zavázala pro žalované zajistit příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouvu na prodej bytové jednotky č. XY na adrese XY, za prodávajícími stanovenou kupní cenu ve výši 5 500 000 Kč, kterou lze po vzájemné dohodě smluvních stran snížit nebo zvýšit; žalovaní se za činnost zprostředkovatelky zavázali zaplatit provizi ve výši 3 % ze stanovené ceny a k tomu DPH. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 5. 2019. Dne 24. 9. 2019 účastníci uzavřeli s třetí osobou (zájemcem o koupi dotyčného bytu) rezervační smlouvu, podle níž byla dotyčná bytová jednotka a dále spoluvlastnický podíl žalovaných k nebytové jednotce č. XY na stejné adrese rezervovány na dobu 60 dnů ve prospěch dotyčného zájemce za cenu 4 600 000 Kč, přičemž žalovaní se zavázali uzavřít s ním kupní smlouvu. Rezervační smlouva obsahovala prohlášení, že kupující byl zajištěn na základě zprostředkovatelské činnosti. Dne 19. 11. 2019 žalovaní zaslali žalobkyni a dotyčnému zájemci o koupi „dovolání se neplatnosti smlouvy o rezervaci“ z důvodu absence souhlasu první žalované se smlouvou a dále z důvodu její neurčitosti, přičemž z totožných důvodů od rezervační smlouvy též odstoupili. Žalovaní následně se zájemcem o koupi uzavřeli „dohodu o narovnání“ (týkající se dotyčné rezervační smlouvy) a kupní smlouvou ze dne 2. 12. 2019 mu bytovou jednotku prodali za 4 600 000 Kč.
Z takto zjištěného skutkového stavu odvolací soud (shodně se soudem prvního stupně) dovodil, že účastníci uzavřeli platnou zprostředkovatelskou smlouvu ve smyslu §2445 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v rozhodném znění (dále jen „o. z.“), pokud žalobkyně se souhlasem žalovaných vykonávala zprostředkovatelkou činnost i po datu trvání smlouvy (po 31. 5. 2019), došlo k platnému prodloužení jejího trvání. Nepřisvědčil obraně žalovaných, že od zprostředkovatelské smlouvy (podáním ze dne 19. 11. 2019, jímž odstoupili od uzavřené rezervační smlouvy) odstoupili, ani námitkám, že žalobkyně plnila vadně jednak v souvislosti se sjednáním zprostředkovatelské smlouvy a rovněž v podobě snižování kupní ceny. Uzavřel, že žalobkyni vzniklo právo na provizi, protože žalobkyně svou povinnost vyplývající z uzavřené zprostředkovatelské smlouvy splnila, neboť zajistila pro žalované příležitost uzavřít kupní smlouvu s konkrétním zájemcem, s nímž žalovaní kupní smlouvu uzavřeli.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní (dále též „dovolatelé“) dovolání, jehož přípustnost podle §237 o. s. ř. zakládají na přesvědčení, že napadený rozsudek závisí „ na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu a současně se jedná o vyřešení otázky hmotného práva, která dosud v rozhodování dovolacího soudu nebyla vyřešena “, a dále „ na vyřešení předestřených právních otázek, kdy tyto byly v rozhodování dovolacího soudu řešeny rozdílně nebo dosud dovolacím soudem řešeny nebyly “. Odvolacímu soudu vytýkají, že nesprávně právně posoudil otázku „ neurčitosti obsahu zprostředkovatelského vztahu “ a rovněž otázku „nároku na provizi v případě vadného plnění ze zprostředkovatelského vztahu“. Nesouhlasí se zjištěným skutkovým stavem ani s právním závěrem soudů, že žalobkyni vzniklo právo na provizi. Jsou přesvědčeni, že k platnému prodloužení zprostředkovatelského vztahu nedošlo, protože oba soudy nesprávně (v rozporu s citovanými rozhodnutími Nejvyššího soudu) posoudily otázku určitosti obsahu smlouvy o zprostředkování, k jejímuž prodloužení mělo dojít. Dále dovolatelé namítají, že soudy nesprávně právně posoudily otázku práva na provizi v případě vadného plnění zprostředkovatelky. Závěru odvolacího soudu, že žalobkyni vzniklo právo na provizi, oponují tím, že žalobkyně plnila vadně, neboť učinila při přípravě předmětné transakce - při zpracování a uzavření rezervační smlouvy - řadu pochybení tím, že zprostředkovávala prodej podílu na nebytové jednotce, který předmětem smlouvy nebyl, a nevypořádala se s předkupním právem ostatních spoluvlastníků k tomuto podílu. Ohledně vadného postupu žalobkyně při plnění závazku ze zprostředkovatelské smlouvy, jímž se zavázala ke zpracování a uzavření rezervační smlouvy s kupujícím, k převzetí rezervačního poplatku a k vypracování kupní smlouvy, odkazují na závěr vyplývající z rozsudku ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, podle něhož ke vzniku nároku na provizi dochází až řádným splněním. Další pochybení mělo spočívat ve snižování kupní ceny, kdy v rozporu se smlouvou o zprostředkování mělo dojít za kupní cenu 4 600 000 Kč k prodeji bytové jednotky i podílu. Podle žalovaných nebyl rovněž splněn základní předpoklad vzniku práva na provizi, neboť žalobkyní vyhledaný zájemce nesplnil podmínky stanovené dovolateli ve zprostředkovatelské smlouvě, žalobkyně se tak o výsledek „nezapříčinila“. S poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2018, sp. zn. 32 Cdo 2842/2018 vyjadřují přesvědčení, že žalobkyně nezprostředkovala uzavření kupní smlouvy, která odpovídala požadavkům dovolatelů uvedeným ve zprostředkovací smlouvě. Z uvedených důvodů navrhují, aby dovolací soud sám ve věci rozhodl tak, že rozsudek odvolacího soudu a rozhodnutí související změní tak, že se žaloba zamítá, případně navrhují, aby rozsudek odvolacího soudu i rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání uvedla, že dovolatelé nespecifikují, v čem konkrétně spatřují nesprávnost právního posouzení věci, ani nespecifikují k dovolacímu přezkumu způsobilou otázku, neboť pouze opakují svá dosavadní tvrzení, případně brojí proti skutkovým zjištěním, podrobně se však vyjádřila k pochybnostem dovolatelů týkajícím se obsahu prostředkovatelské smlouvy, jejího prodloužení a práva na provizi. Navrhla, aby dovolací soud dovolání jako nepřípustné a vadné odmítl.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“).
Podle §237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle §241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. §239 o. s. ř.).
Dovolatelé ohledně přípustnosti dovolání ohlašují, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené judikatury, dále na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud v rozhodování dovolacího soudu nebyla vyřešena, a rovněž anoncují, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek, které byly v rozhodování dovolacího soudu řešeny rozdílně. K dovolacímu přezkumu přitom předkládají, resp. formulují pouze dvě otázky, u nichž mají za to, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, resp. že jde o otázku neřešenou. K uplatněnému předpokladu přípustnosti - rozdílnosti rozhodovací praxe dovolacího soudu – nejen, že žádnou otázku neformulují, ale ani v dovolání neoznačují žádnou judikaturu dovolacího soudu, kterou považují za rozpornou.
Přípustnost dovolání nezakládá námitka, že nalézací soudy otázku určitosti obsahu uzavřené smlouvy o zprostředkování posoudily v rozporu s rozhodnutími Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2305/2009 a sp. zn. 32 Cdo 520/2005, podle nichž - míní dovolatelé - podstatnou náležitostí smlouvy o zprostředkování je dostatečné určení obsahu smlouvy, jejíž uzavření má být zprostředkováno, což v případě posuzované zprostředkovací smlouvy ze dne 11. 4. 2019 splněno není. V dovolateli zmiňovaném rozsudku ze dne 25. 5. 2011, sp. zn. 23 Cdo 2305/2009, se Nejvyšší soud (v souvislosti se skutkovým závěrem, zda došlo k uzavření dohody o obstarání příležitosti k uzavření kupních smluv) zabýval tím, zda skutkové zjištění odvolacího soudu mělo v dotyčné věci oporu v provedeném dokazování, a posuzoval, zda odvolací soud nepominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány před soudem prvního stupně; právní otázkou předestřenou dovolateli v nyní projednávané věci se nezabýval. V usnesení ze dne 25. 5. 2006, sp. zn. 32 Odo 520/2005, Nejvyšší soud v souvislosti s tím, jaká konkrétní smlouva - s jakým předmětem plnění - měla být zprostředkována, posuzoval skutkově i právně zcela odlišný případ, než v souzené věci - předmětem zprostředkování měla být smlouva o dílo.
Vymezením pojmu smlouvy s určitým obsahem se Nejvyšší soud zabýval například v rozsudku ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, v němž dovodil, že smlouva s určitým obsahem je předmětem zprostředkování, pokud jsou ze strany zájemce uvedeny konkrétní požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy, při jejichž splnění má zájem smlouvu uzavřít; vymezeny musejí být především podstatné obsahové složky zprostředkovávané smlouvy, které jsou pro její vznik nezbytné, vymezení dalších obsahových částí závisí na požadavcích zájemce. V nyní projednávané věci se žalobkyně ve smlouvě zavázala, že pro žalované zajistí příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouvu na prodej konkrétně specifikované bytové jednotky, jejíž prodejní cena byla rovněž stanovena v konkrétní výši. Takové vymezení smluv je podle přesvědčení dovolacího soudu pro založení závazku zprostředkovatelky dostatečné. Nelze proto přisvědčit žalovaným, že se odvolací soud v souvislosti s posouzením „určitosti obsahu“ uzavřené smlouvy odchýlil od relevantní rozhodovací praxe dovolacího soudu.
K námitkám týkajícím se vadného plnění zprostředkovatelky při přípravě rezervační smlouvy (konkrétně, že v uzavřené rezervační smlouvě byl kromě prodeje bytové jednotky uveden i spoluvlastnický podíl na nebytových prostorách, který nebyl součástí zprostředkovatelské smlouvy, a že se žalobkyně nevypořádala s předkupním právem ostatních spoluvlastníků k tomuto spoluvlastnickému podílu) dovolací soud připomíná, že odvolací soud své rozhodnutí nezaložil na úvaze, že žalobkyně splnila své povinnosti ze smlouvy o zprostředkování (a že jí vzniklo právo na provizi) uzavřením rezervační smlouvy, ale až uzavřením smlouvy kupní. Uvedené námitky týkající se vad při postupu žalobkyně při uzavírání rezervační smlouvy, se tak míjí s právním posouzením věci odvolacím soudem, proto nemůže založit přípustnost dovolání podle §237 o. s. ř.
Dovolací soud se dále zabýval opodstatněností námitky dovolatelů, že kupní cena, za níž byl prodej zprostředkovávané bytové jednotky realizován, neodpovídala ujednání ve zprostředkovatelské smlouvě. V této části shledal dovolání přípustným, neboť odvolací soud se v souvislosti s posouzením otázky vzniku práva na provizi ze zprostředkovatelské smlouvy odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, přičemž jde o otázku, na jejímž řešení napadené rozhodnutí závisí.
Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tj. učinil-li soud právní závěr, aniž při jeho utváření zohlednil všechny relevantní skutečnosti.
Podle zjištění odvolací soudu (jež dovolacímu přezkumu nepodléhá) byla ve smlouvě prodejní cena dotyčné bytové jednotky prodávajícími stanovena ve výši 5 500 000 Kč s tím, že tuto lze po vzájemné dohodě smluvních stran snížit nebo zvýšit; žalovaní se za činnost zprostředkovatelky zavázali zaplatit odměnu ve výši 3 % ze stanovené ceny a k tomu DPH.
Odvolací soud vyšel z úvahy, že žalobkyni vzniklo právo na provizi ve výši 3 % z kupní ceny bytové jednotky sjednané ve zprostředkované kupní smlouvě (4 600 000 Kč), neboť (přičiněním žalobkyně) došlo k uzavření zprostředkované kupní smlouvy; námitku žalovaných, že žalobkyně plnila vadně, neboť kupní cena neodpovídá ceně stanovené ve smlouvě, odmítl s odůvodněním, že „ snížení původně navržené kupní ceny zprostředkovatelská smlouva umožňovala “.
Právní závěr odvolacího soudu nelze považovat za správný již jen proto, že sama skutečnost, že strany ve smlouvě sjednaly možnost, aby se dohodly na změně výše stanovené prodejní ceny, bez dalšího neznamená, že k takové změně skutečně došlo. Tím, zda strany změnu zprostředkovací smlouvy spočívající ve změně stanovené kupní smlouvy ujednaly, se odvolací soud nezabýval; právní posouzení uvedené otázky je proto neúplné a tudíž nesprávné.
Nejvyšší soud v rozsudcích ze dne 26. 9. 2018, sp. zn. 32 Cdo 2842/2018, a ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 33 Cdo 2387/2008, formuloval a odůvodnil právní závěr, podle něhož §2445 odst. 1 o. z. váže závazek zprostředkovatele na zprostředkování uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a že podle §2447 odst. 1 o. z. nastává splatnost provize zásadně dnem uzavření zprostředkované smlouvy. Pokud byl tedy podle zjištění soudů předmětem zprostředkovatelské smlouvy ze dne 11. 4. 2019 závazek žalobkyně zprostředkovat žalovaným uzavření kupní smlouvy o prodeji dotyčné bytové jednotky s třetí osobou za kupní cenu 5 500 000 Kč a v předmětné kupní smlouvě byla sjednána kupní cena 4 600 000 Kč (tedy kupní ceny uvedené ve zprostředkovatelské smlouvě nebylo při realizaci prodeje dosaženo), nelze dospět k závěru, že v případě realizované kupní smlouvy šlo o určitou kupní smlouvu, k zprostředkování jejíhož uzavření se žalobkyně ve zprostředkovatelské smlouvě zavázala. Nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, žalobkyně svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi ve výši 3 % z „realizované“ kupní ceny (včetně DPH) nevznikl.
Odvolací soud však v souladu s uvedenými judikaturními závěry v nyní projednávané věci nepostupoval, považoval-li pro vznik nároku žalobkyně na sjednanou provizi za postačující, že mezi žalovanými a třetí osobou došlo k uzavření kupní smlouvy.
Pokud by v případě uzavřené kupní smlouvy, v níž nebylo dosaženo kupní ceny 5 500 000 Kč, nešlo o tu kupní smlouvu, jejíž uzavření bylo předmětem zprostředkování, není pro posuzování nároku na provizi ani rozhodující, zda k jejímu uzavření došlo přičiněním žalobkyně, jak žalovaní zpochybňují.
Na základě výše uvedeného lze uzavřít, že odvolací soud při řešení otázky, zda lze považovat za splnění závazku zprostředkovatelky ze zprostředkovatelské smlouvy uzavření kupní smlouvy, která není smlouvou, na jejímž zprostředkování se zprostředkovatel a zájemce dohodli, právně pochybil, a dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 1 o. s. ř. byl uplatněn právem.
Z výše vyložených důvodů dovolací soud rozsudek odvolacího soudu podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil.
Právní názor dovolacího soudu je závazný (§243g odst. 1 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v konečném rozhodnutí (§243g odst. 1 ve spojení s §151 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 24. 8. 2022
JUDr. Pavel Horňák
předseda senátu