ECLI:CZ:NS:2022:33.CDO.979.2022.1
sp. zn. 33 Cdo 979/2022-453
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Pavla Horňáka ve věci žalobce J. M. , bytem XY, zastoupeného Mgr. Jiřím Hladíkem, advokátem se sídlem v Brně, náměstí 28. října 1898/9, proti žalované AMISTA investiční společnosti, a. s., se sídlem v Praze 8, Pobřežní 620/3 (identifikační číslo 274 37 558), zastoupené Mgr. Danielem Gajdošíkem, advokátem se sídlem v Brně, Gajdošova 4392/7, o 65.000 Kč s příslušenstvím, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 272 C 38/2016, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 12. 10. 2021, č. j. 15 Co 91/2021-426, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení 4.840 Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám Mgr. Daniela Gajdošíka, advokáta.
Odůvodnění:
Žalobou z 8. 7. 2016 uplatnil žalobce právo na přiměřenou slevu z vadného plnění ve výši 65.000 Kč s 8,05% úroky z prodlení od 21. 12. 2015 do zaplacení, neboť výška gabionového plotu na terase přístupné jen z bytové jednotky neodpovídá projektové dokumentaci, která byla přílohou smlouvy z 6. 1. 2015.
Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 18. 12. 2020, č. j. 272 C 38/2016-388, žalobu zamítl, žalobci uložil zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení 54.876 Kč a státu 866 Kč. Po právní stránce soud prvního stupně uzavřel, že žalobce se na základě kupní smlouvy stal vlastníkem bytové jednotky a podílů na společných částech budovy a pozemku (§2079 odst. 1, §2131 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. z.“). Výška gabionového plotu nezakrývající pohled směrem na terasu a do oken bytové jednotky je vadou nemovité věci (§2095, §2099 odst. 1 o. z.), ovšem žalobce právo z vadného plnění (§2106 odst. 1 písm. c/ o. z.) nemá, protože tuto vadu musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy (§2103 o. z.).
Rozsudkem ze dne 12. 10. 2021, č. j. 15 Co 91/2021-426, Krajský soud v Brně rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil a žalované přiznal na náhradě nákladů odvolacího řízení 9.680 Kč. Podle odvolacího soudu byl předmět koupě žalobci předán v provedení odpovídajícím projektové dokumentaci, tj. s vlastnostmi stanovenými v §2095 o. z., takže nemovitá věc, kterou žalobce nabyl kupní smlouvou, není vadná (§2099 odst. 1 o. z.) a právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nelze přiznat (§2106 odst. 1 písm. c/ o. z.).
V dovolání, kterým napadl rozhodnutí odvolacího soudu, žalobce oproti soudům obou stupňů interpretuje smlouvu z 6. 1. 2015 jako smlouvu o dílo ve smyslu §2586 odst. 1 a §2587 o. z. a (realizační) kupní smlouvu z 23. 11. 2015 pokládá jen za „formalizovaný projev vůle o předání a převzetí zhotovené věci, která byla předmětem díla“ , a to z důvodu snazšího provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (§2608 o. z.). Odvolacímu soudu dále vytýká, že – „vycházeje … z mimosmluvních dokumentů v dispozici žalované … přílohy k žádosti o vydání stavebního povolení“ – číselný údaj kóty 1,85 m v příloze smlouvy z 6. 1. 2015 měl za nevýznamný, čímž obsah smlouvy vyložil pro žalobce jako spotřebitele nepříznivě (§1812 odst. 1 o. z.).
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“).
Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§237 o. s. ř.).
Podle §241a odst. 1, věty první, o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. §239 o. s. ř.).
Odvolací soud poté, co doplnil dokazování částí projektové dokumentace pro stavební povolení – půdorysem I. nadzemního podlaží D 1.4, zobrazením příčného řezu B - D 1.9 a technickou zprávou D1/1 – vyšel z toho, že právní předchůdkyně žalované (IMOS Development, uzavřený investiční fond, a. s.) se smlouvou č. 2 291 14/4431 z 6. 1. 2015 zavázala po splnění náležitostí vyjmenovaných v článku I/8 do čtrnácti pracovních dnů vyzvat žalobce (budoucího kupujícího) k uzavření smlouvy o úplatném převodu vlastnictví specifikované bytové jednotky včetně jejího příslušenství, podílu na společných částech budovy, podílu na zastavěném pozemku a podílu na vymezených okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek. Žalobce se zavázal smlouvu uzavřít do třiceti pracovních dnů od doručení výzvy (článek I/9). Předmět prodeje byl ve smlouvě vymezen jako jednotka č. 2B1.06 v 6. nadzemním podlaží bytového domu (součásti označených parcel), včetně jejího příslušenství, podílu na společných částech budovy, podílu na zastavěném pozemku a podílu na vymezených okolních pozemcích tvořících s bytovým domem funkční celek. „Spolu s vlastnickým právem k jednotce včetně jejího příslušenství a k přináležejícím spoluvlastnickým podílům na společných částech domu a na … vymezených pozemcích budoucí kupující zároveň získá právo výhradního užívání terasy o velikosti 22,74 m² a zahrady o velikosti 56,98 m² přístupné z jednotky …“ . Strany se dohodly na celkové kupní ceně ve výši 3.301.000 Kč včetně daně z přidané hodnoty a na způsobu její úhrady (článek III). Grafické znázornění předmětu budoucího prodeje v projektové dokumentaci bylo přílohou smlouvy a žalobce – podle svého prohlášení – byl seznámen s projektem výstavby budovy, se stavebními povoleními a s projektovou dokumentací polyfunkčního souboru. V zápisu o „předpřejímce“ bytové jednotky č. B1.06 v objektu I.A I. nadzemního podlaží z 19. 10. 2015 žalobce namítl, že výška gabionového plotu na terase příslušející k jednotce neodpovídá údaji vyplývajícímu z projektové dokumentace, která byla přílohou smlouvy z 6. 1. 2015. Smlouvou o úplatném převodu vlastnictví jednotky a k ní přináležejícímu ideálnímu spoluvlastnickému podílu na pozemcích č. XY z 23. 11. 2015 právní předchůdkyně žalované prodala žalobci bytovou jednotku č. 13 (byt v projektové dokumentaci označený B.1.06) v I. nadzemním podlaží budovy č. p. XY (součást pozemku parc. č. XY v katastrálním území XY, obci XY) a podíl o velikosti 799/49590 na společných částech budovy a pozemku. „Poloha jednotky vyplývá z grafického rozdělení domu v příloze č. 1“ . Žalobce prohlásil, že „byl prodávající seznámen s projektem plánované výstavby BYTOVÝ DŮM IA … a se stavebními povoleními souvisejícími s touto výstavbou a má zájem nabýt vlastnické právo k předmětu prodeje …“ (článek IV/1) a že „si předmět smlouvy osobně prohlédl, že je mu tudíž jeho stav dobře znám, a v tomto stavu jej také bez výhrad … za sjednanou cenu v celkové výši 3.344.803 Kč včetně DPH přejímá do svého vlastnictví“ (článek VIII/1). Přílohou smlouvy byla schémata všech jednotek v jednotlivých podlažích a společných částí budovy s údaji o jejich podlahových plochách. Žalobce podle zápisu z 23. 11. 2015 bytovou jednotku převzal „se závadami“ , které měly být odstraněny v termínu podle smlouvy: „výše gabionového plotu neodpovídá smlouvě budoucí kupní (předložené projektové dokumentaci)“ . Dopisem z 18. 12. 2015 uplatnil žalobce právo na slevu z kupní ceny s tím, že výška gabionového plotu neodpovídá projektové dokumentaci (tj. 185 cm).
V rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019, Nejvyšší soud zdůraznil, že výkladu podle §555 až 558 o. z. podléhá zásadně každé vícestranné či jednostranné právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné); jinak řečeno, závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho interpretace (v právní teorii srov. např. Tichý, L. in Švetska, J., Dvořák, J., Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek I. (§1 až 654). Wolters Kluwer, Praha, 2014, s. 1368, anebo Melzer, F. in Melzer, F., Tégl, P. a kol., Občanský zákoník - velký komentář, Svazek III, §419-654, Praha: Leges, 2014, s. 574 a 575, a literaturu tam citovanou). Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku (sněmovní tisk číslo 362, Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky, 6. volební období 2010 - 2013), k tomu uvádí: „Konkrétní charakter právního jednání se posuzuje podle jeho obsahu; posouzení tohoto obsahu není věcí volné dispozice právně jednajících osob, ale náleží právnímu zhodnocení. (…) Ustanovení o interpretaci obsahu právních jednání vycházejí z dosavadní úpravy v občanském a obchodním zákoníku, včetně žádoucí odchylky pro úpravu specifik vzájemného podnikatelského styku, v němž musí být uznán význam obchodních zvyklostí. V osnově se navrhuje opustit důraz na formální hledisko projevu, typický pro platný občanský zákoník (zejména v §35 odst. 2) a klást větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících osob, jak to činí již dnes obchodní zákoník (zejména v §266)“. Ustanovení §555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování. Skutečnost, že osoba činící právní jednání jej nesprávně (např. v důsledku svého mylného právního názoru) označí, nemá při výkladu právního jednání zásadně žádný význam. Základní (prvotní) pravidlo výkladu právních jednání formuluje ustanovení §556 odst. 1, věta první, o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje, aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla nebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v §556 odst. 1, větě druhé, o. z. Ustanovení §556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Shodné zásady vyplývají z rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 5281/2016, ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 23 Cdo 3359/2018, ze dne 30. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 1850/2017, ze dne 26. 11. 2019, sp. zn. 33 Cdo 827/2019, ze dne 27. 5. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4172/2019, a ze dne 15. 7. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1767/2019.
Odvolací soud obsah smluv z 6. 1. 2015 a z 23. 11. 2015 vyložil v souladu s tím, co je uvedeno shora. Z jazykového vyjádření, úmyslu stran daného zjevným účelem, k němuž směřovaly, i z jejich následného chování bez pochybností vyplývá, že uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí kupní a realizační smlouvu kupní (§1785 a násl., §2079 a násl. o. z.). Odkaz žalobce na usnesení ze dne 12. 6. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2621/2006, je nepřípadný, neboť Nejvyšší soud posuzoval otázku, která s projednávanou věcí nesouvisí ( „zda simulovaný právní úkon musí být uzavřen mezi týmiž stranami, mezi nimiž byl uzavřen úkon, který byl tímto právním úkonem zastřen“ ).
Za nesprávné právní posouzení věci nelze považovat hodnotící závěr odvolacího soudu o skutkových zjištěních, která převzal z dokazování v řízení před soudem prvního stupně nebo která učinil po doplnění či opakování dokazování v odvolacím řízení. Údaj (kótu) 1,85 m označující výšku gabionového plotu v grafickém znázornění bytové jednotky v projektové dokumentaci pro stavební povolení odvolací soud nehodnotil jako nevýznamný, ale po doplnění dokazování zjistil, že se neodvíjí od základny 1. nadzemní podlaží, nýbrž od místa nacházejícího se pod ním, neboť gabiony na betonových tvárnicích musely být umístěny do nezámrzné hloubky. Z nákresů je zřejmé, že gabionový plot má dosahovat do výše spodní třetiny oken ve vztahu k přízemí budovy, a o tom, že kóta 1,85 m má základ v úrovni terénu, nikoliv 1. nadzemního podlaží, právní předchůdkyně žalované žalobce informovala. Výtku nesprávného výkladu smlouvy z 6. 1. 2015, resp. její přílohy (projektové dokumentace), z hlediska §1812 odst. 1 o. z. dovolatel založil na své skutkové verzi, odlišné od skutkového stavu, z něhož vyšel odvolací soud. Dovolací soud je však vázán skutkovým stavem, který byl podkladem pro právní posouzení věci. Z toho plyne, že se žalobce předloženou argumentací domáhá přezkumu právního závěru odvolacího soudu procesně neregulérním způsobem a jeho právní námitka nesprávné interpretace smlouvy – byť ji podpořil odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 5. 2013, sp. zn. 33 Cdo 603/2012 – je z tohoto důvodu bezcenná.
Nepředložil-li žalobce k dovolacímu přezkumu žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání, Nejvyšší soud je odmítl (§243c odst. 1 o. s. ř.).
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se nezdůvodňuje (§243f odst. 3, věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li žalobce dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může žalovaná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).
V Brně dne 22. 9. 2022
JUDr. Pavel Krbek
předseda senátu