ECLI:CZ:NS:2023:26.CDO.239.2023.1
sp. zn. 26 Cdo 239/2023-182
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobce R. L., zastoupeného JUDr. Lucií Remrovou, advokátkou se sídlem v Praze, Jeremenkova 1021/70, proti žalované AB Modřice, a. s., se sídlem v Praze 8, Pobřežní 665/21, IČO 06689299, zastoupené JUDr. Tomášem Hlaváčkem, advokátem se sídlem v Praze 8, Kořenského 1107/15, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 40 C 112/2020, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 8. 9. 2022, č. j. 36 Co 114/2022-138, takto:
I. Dovolání se odmítá .
II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2 178 Kč k rukám JUDr. Tomáše Hlaváčka, advokáta se sídlem v Praze 8, Kořenského 1107/15 , a to do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
Odůvodnění:
Žalobce (nájemce) se domáhal přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu č. 2 umístěného v 5. nadzemním podlaží budovy č. p. XY v ulici XY (dále jen „byt“ a „výpověď“), kterou mu dala původní žalovaná (Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group) jako pronajímatelka dopisem ze dne 27. 8. 2020 podle §2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“).
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 2. 11. 2021, č. j. 40 C 112/2020-61, žalobu zamítl (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II.).
K odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 8. 9. 2022, č. j. 36 Co 114/2022-138, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku I. ve znění, že se zamítá žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že výpověď z nájmu ze dne 27. 8. 2020 daná právní předchůdkyní žalované z bytu je neoprávněná, a ve výroku II. o nákladech řízení (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II.).
Vyšel shodně se soudem prvního stupně z toho, že dne 31. 7. 2012 žalobce a původní žalovaná uzavřeli nájemní smlouvu k bytu (dále jen „nájemní smlouva“ či „smlouva“) na dobu neurčitou. Podle čl. I. odst. 3 smlouvy se dohodli, že bude předmět nájmu užíván výlučně pro bytové účely v souladu s určeným účelem užívání budovy. Podle čl. II je nájemce oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu jiné osobě. Žalovaná smlouvu vypověděla s tříměsíční výpovědní lhůtou pro porušení povinností žalobce, které považovala za zvlášť závažné, konkrétně 1) že byt je užíván k podnikatelským účelům, a to krátkodobému ubytování za účelem dosažení zisku, 2) porušení povinnosti péče řádného hospodáře, kdy vzhledem ke střídání turistů v bytě dochází k nadměrnému opotřebení bytu, 3) porušení povinnosti oznámit veškeré změny v počtu osob, kdy žalobce tuto povinnost nesplnil ani v jediném případě, ačkoli v bytě dochází neustále ke střídání počtu osob a 4) z důvodu dluhu na nájemném a službách.
Souhlasil se soudem prvního stupně, že veškeré změny nájemní smlouvy měly být dle dohody stran činěny jen formou písemného dodatku, nemohlo tedy dojít ke konkludentní změně účelu nájemní smlouvy, jak tvrdil žalobce, byť původní pronajímatelka byla od okamžiku doručení e-mailu ze dne 15. 4. 2020 informována o tom, že žalobce přenechává předmětný byt ke krátkodobému ubytování turistů, neboť z důvodu uzavření hranic v důsledku pandemie koronaviru žádal o prominutí nájemného.
Odvolací soud dále konstatoval, že byt byl nabízen přes internetové platformy v rámci Airbnb a sloužil ke krátkodobým pronájmům turistů (o čemž nebylo mezi účastníky sporu). Tento způsob krátkodobého ubytování osob není uspokojování bytové potřeby ve smyslu ustanovení §2235 o. z. Původní pronajímatelka byla při uzavírání nájemní smlouvy sice srozuměna s tím, že žalobce bude byt podnajímat, ale trvala na tom, aby předmětný byt sloužil k uspokojování bytových potřeb. Užívání bytu ke krátkodobému ubytovávání turistů měl v tomto konkrétním případě za užívání bytu v rozporu s účelem nájmu a za hrubé porušení povinností nájemce ve smyslu §2288 odst. 1 písm. a) o. z. Výpovědní důvod vymezený ve výpovědi pod bodem 1) je tak nepochybně dán. Cizinci, kteří tuto formu ubytovávání většinou vyhledávají, přijíždějí za účelem rekreace a turistiky, rozhodně v tomto typu bydlení neuspokojují bytovou potřebu. Z tohoto pohledu proto výpověď nepovažoval za neplatnou pro rozpor s dobrými mravy a nebylo nutné, aby byl žalobce před podáním výpovědi na zákaz krátkodobého ubytovávání turistů výslovně upozorněn, když tento zákaz byl ze samotného písemného znění nájemní smlouvy zjevný.
Vzhledem k tomu, že se soud prvního stupně z důvodu hospodárnosti řízení zabýval ostatními výpovědními důvody jen velmi okrajově a své rozhodnutí postavil výlučně na naplnění výpovědního důvodu ad 1), ani odvolací soud tyto zbylé výpovědní důvody blíže nehodnotil a nedoplňoval k nim dokazování.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Měl za to, že napadený rozsudek závisí na vyřešení otázek hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, konkrétně 1) když nikterak nepřihlédl ke skutečné vůli smluvních stran nájemní smlouvy, projevované smluvními stranami jak při jejím uzavření, tak i v průběhu trvání nájemního vztahu a 2) když opomněl posoudit výpověď z nájmu bytu z toho hlediska, zda není v rozporu s dobrými mravy a zda nepředstavuje zjevné zneužití práva.
Podle názoru dovolatele napadený rozsudek též závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, a to 1) zda lze využívání platformy Airbnb a jí obdobných platforem považovat bez dalšího za porušení účelu nájemní smlouvy, který je vyjádřen v §2235 o. z. tím způsobem, že nájemní smlouvou pronajímatel přenechává nájemci byt nebo dům k zajištění bytových potřeb nájemce, jinými slovy zda krátkodobé ubytování může či nemůže zajišťovat bytové potřeby a 2) zda za situace, kdy si pronajímatel a nájemce v nájemní smlouvě ujednali, že je dovoleno udělování bytu dále nájemcem do podnájmu třetím osobám, lze za porušení účelu nájmu opravňujícího pronajímatele k tomu, aby dal nájemci výpověď z nájmu bytu, považovat takové jednání, kdy podnájemce (nikoli sám nájemce) byt občas poskytne ke krátkodobému ubytování dalším osobám, když ale po většinu doby nájmu je byt stále užíván k dlouhodobým podnájmům, které pronajímatel a nájemce ujednali jako dovolené.
Dále má za to, že napadený rozsudek závisí na vyřešení otázky, která by měla být dovolacím soudem posouzena jinak. Konkrétně poukazuje závěry Nejvyššího soudu vyjádřené v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 4872/2017, z nějž vyplývá, že si pronajímatel v případě porušení povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem (§2291 o. z.) může vybrat, zda dá nájemci výpověď bez výpovědní doby (§2291 odst. 1 o. z.) nebo s tříměsíční výpovědní dobou (§2288 odst. 1 písm. a o. z.), přičemž pokud se rozhodne pro druhou variantu, pak nemusí výpovědi předcházet výzva pronajímatele nájemci, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav (§2291 odst. 3 o. z.). Právní závěry dávající pronajímatelům automaticky právo volby mezi výpovědí dle §2291 o. z. a výpovědí dle §2288 odst. 1 písm. a) o. z. vedou k tomu, že pronajímatelům svědčí větší práva, než měl zákonodárce v úmyslu jim poskytnout; tyto závěry proto považuje za nesprávné.
Žalovaná se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právními závěry odvolacího soudu a navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, příp. zamítnuto.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), Nejvyšší soud projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“. Dovolání není z posléze uvedených důvodů přípustné.
Je nezbytné předeslat, že téměř totožnými argumenty formulovanými žalobcem v řízení mezi týmiž účastníky a za téměř shodných skutkových okolností se Nejvyšší soud zabýval ve svém rozsudku ze dne 26. 9. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2128/2023, jímž bylo dovolání žalobce zamítnuto.
V označeném rozsudku se dovolací soud se všemi dovolatelem předestřenými otázkami vypořádal a od tam formulovaných závěrů není důvodu se odchýlit ani v nyní projednávané věci. Zejména uzavřel, že přenechávání bytu třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb ke krátkodobému pronájmu je porušením povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem ve smyslu ustanovení §2291 odst. 2 o. z. Je tomu tak proto, že předpokladem ochrany nájemce je, že pronajatý byt či dům užívá k „zajištění bytových potřeb“ (§2235 odst. 1 o. z.). Uvedený pojem občanský zákoník sice blíže nedefinuje, ale již v minulosti např. Ústavní soud v nálezu ze dne 12. 3. 2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000 (na nějž odkázal též odvolací soud), vysvětlil, že současná potřeba bydlení (bytová potřeba) nespočívá „pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině“. K tomuto pojetí bytové potřeby se posléze přihlásil také Nejvyšší soud, a to nejnověji v rozsudku z 9. 6. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3623/2019, který se vztahuje již k právní úpravě účinné od 1. 1. 2014. Přenechává-li nájemce pronajatý byt třetím osobám k rekreaci nebo jiným zjevně krátkodobým účelům, užívá ho k jinému účelu než k bydlení (zajištění bytových potřeb), porušuje tím své povinnosti nájemce bytu, a dosáhne-li (zejména vzhledem k rozsahu takového nedovoleného způsobu užívání, jeho negativním dopadům na ostatní obyvatele v domě apod.) toto porušení takové intenzity, že ho lze hodnotit jako zvlášť závažné, může být důvodem pro výpověď z nájmu podle §2291 odst. 1 o. z., a tím spíše pak pro výpověď nájmu podle §2288 odst. 1 písm. a) o. z.
Není přitom podstatné, zda povinnost (užívat byt řádně) porušuje přímo nájemce či podnájemce, neboť nájemce odpovídá pronajímateli i za jednání osoby, které umožnil pronajatý byt užívat (§2216 o. z.). Na tom pak nic nemění ani okolnost, že nájemce měl k podnajímání bytu třetím osobám pronajímatelův (paušální) souhlas; dotčený souhlas totiž nezbavuje nájemce povinnosti užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou, tedy ani povinnosti užívat jej pouze k účelu, k němuž mu byl přenechán, tj. k zajištění bytových potřeb. Ostatně stejný názor zastávala i judikatura přijatá k výkladu předchozí právní úpravy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 26. 8. 2004, sp. zn. 26 Cdo 1075/2003).
K otázkám, jejichž přípustnost dovolatel připíná k tomu, že je odvolací soud vyřešil v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu:
1) Odvolací soud nepřihlédl ke skutečné vůli smluvních stran:
Dovolatel nedostál své povinnosti na vymezení přípustnosti dovolání podle ustanovení §237 o. s. ř., jak mu ukládá §241a odst. 2 o. s. ř., neboť na žádnou jeho judikaturu k této otázce, s níž by bylo napadené rozhodnutí v rozporu, neodkázal.
2) Odvolací soud neposuzoval, zda výpověď z nájmu není výkonem práva v rozporu s dobrými mravy (resp. zneužitím práva) ve smyslu §2 odst. 3, §8 o. z.:
Otázku možného rozporu výpovědi s dobrými mravy odvolací soud posoudil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4848/2016, a ze dne 12. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1727/2018), od níž není důvod se odchýlit. Úprava obsažená v §2 odst. 3 a v §8 o. z. vylučuje právní ochranu při zjevném zneužití práva. Soud v rámci své úvahy zohlednil a zvážil všechny okolnosti jak na straně nájemce, tak na straně pronajímatele, vycházel přitom z konkrétních zjištění učiněných v dané věci a jeho úvahy o (ne)platnosti výpovědi pro rozpor s dobrými mravy nejsou zjevně nepřiměřené; přičemž právě pouze v případě jejich zjevné nepřiměřenosti by je bylo možné v dovolacím řízení zpochybnit (viz např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 24. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 3047/2020, ze dne 1. 6. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3997/2017).
3) Odvolací soud se odchýlil od judikatury Nejvyššího soudu, neboť se nevypořádal s námitkou, že výpověď byla překvapivá:
V rozsudku ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017, na který poukazuje dovolatel, Nejvyšší soud dospěl k závěru, že porušuje-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel možnost dát mu výpověď podle §2291 o. z. nebo podle §2288 odst. 1 písm. a) o. z.; soud nemůže uplatněný výpovědní důvod měnit (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod č. 75/2018 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek). Od tohoto závěru nemá dovolací soud důvod odchýlit se ani v projednávané věci a odvolací soud postupoval v jeho intencích, přičemž dostatečně odůvodnil i závěr, proč nemohla být výpověď pro nájemce překvapivá (srov. bod 22. rozsudku).
4) Rozsudky soudů obou stupňů jsou nepřezkoumatelné:
Namítal-li dovolatel, že rozsudky obou soudů jsou z příčin rozvedených v dovolání nepřezkoumatelné, uplatnil tzv. jiné vady řízení, které však nejsou podle současné právní úpravy způsobilým dovolacím důvodem. K vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, jakož i k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., totiž dovolací soud přihlíží (z úřední povinnosti) jen tehdy, je-li dovolání přípustné (§242 odst. 3 věta druhá o. s. ř.); samy o sobě však takovéto vady, i kdyby byly dány, přípustnost dovolání nezakládají. Nadto Nejvyšší soud k této námitce uvádí, že je-li dovolání mimořádným opravným prostředkem proti rozhodnutí odvolacího soudu, pak pro posouzení jeho přípustnosti jsou nevýznamné námitky týkající se údajných pochybení soudu prvního stupně.
Dovolací soud nepřehlédl ani sdělení dovolatele, že rozsudek odvolacího soudu napadá v celém rozsahu. Napadá-li dovolatel tedy rovněž i část výroku I., jímž odvolací soud potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně o nákladech řízení, a výrok II. o nákladech odvolacího řízení, činí tak zřejmě jen formálně, neboť ve vztahu k těmto výrokům postrádá dovolání jakékoli odůvodnění. Navíc by ani nebylo přípustné [§238 odst. 1 písm. h) o. s. ř.].
Ze všech shora uvedených důvodů proto Nejvyšší soud dovolání žalobce podle §243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
S přihlédnutím k závěrům vyplývajícím z nálezu Ústavního soudu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16, Nejvyšší soud již samostatně nerozhodoval o návrhu dovolatele na odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí. Nejsou-li splněny předpoklady k meritornímu projednání dovolání, není dán ani prostor pro úvahy o odkladu vykonatelnosti dovoláním napadeného rozsudku [§243 písm. a) o. s. ř.], neboť jde o návrh akcesorický (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2017, sp. zn. 30 Cdo 865/2016, nebo ze dne 3. 10. 2017, sp. zn. 20 Cdo 4097/2017).
Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (srov. §243f odst. 3 větu druhou o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 21. 11. 2023
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu