ECLI:CZ:US:2010:2.US.3292.09.3
sp. zn. II. ÚS 3292/09
Nález
Nález Ústavního soudu - II. senátu složeného z předsedkyně senátu Dagmar Lastovecké a soudců Jiřího Nykodýma a Pavla Rychetského (soudce zpravodaj) - ze dne 8. července 2010 sp. zn. II. ÚS 3292/09 ve věci ústavní stížnosti Mgr. Z. P. proti rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4873/2007 ze dne 30. září 2009, rozsudku Krajského soudu v Praze sp. zn. 19 Co 187/2007 ze dne 7. června 2007, rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 sp. zn. 11 C 67/2005 ze dne 28. června 2006 a usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 51 Co 535/2005 ze dne 24. března 2006 týkajících se přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu dané stěžovateli a ve věci návrhu na odklad jejich vykonatelnosti podle §79 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, do doby rozhodnutí Ústavního soudu, za účasti Nejvyššího soudu, Krajského soudu v Praze, Obvodního soudu pro Prahu 10, Městského soudu v Praze jako účastníků řízení a JUDr. T. Ch., JUDr. B. Ch., J. V. a Mgr. R. V. jako vedlejších účastníků řízení.
Rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4873/2007 ze dne 30. září 2009, Krajského soudu v Praze sp. zn. 19 Co 187/2007 ze dne 7. června 2007, Obvodního soudu pro Prahu 10 sp. zn. 11 C 67/2005 ze dne 28. června 2006 a usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 51 Co 535/2005 ze dne 24. března 2006 se zrušují.
Odůvodnění:
1. Ústavní stížností se stěžovatel domáhal zrušení rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4873/2007 ze dne 30. září 2009, rozsudku Krajského soudu v Praze sp. zn. 19 Co 187/2007 ze dne 7. června 2007, rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 sp. zn. 11 C 67/2005 ze dne 28. června 2006 a usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 51 Co 535/2005 ze dne 24. března 2006.
2. Pro skutkovou základnu je určující, že vedlejší účastníci se domáhali vydání rozhodnutí, jímž by soud přivolil k výpovědi z nájmu bytu, kterou dali stěžovateli. Výpověď z nájmu bytu učinili součástí žaloby a odůvodnili tak, že žalovaný uzavřel s právní předchůdkyní vedlejších účastníků (vlastníků domu, v němž se předmětný byt nachází) nájemní smlouvu, v jejímž čl. III byl dán souhlas právní předchůdkyně vedlejších účastníků (jako pronajímatelky) k tomu, aby stěžovatel přenechal byt do podnájmu. Vedlejší účastníci měli za to, že na ně podle §680 odst. 2 občanského zákoníku nepřešel závazek předchozí vlastnice umožňující stěžovateli přenechání bytu do podnájmu. Stěžovatel byt od roku 2002 neužívá a přenechává jej do podnájmu. Vedlejší účastníci dopisem ze dne 27. 2. 2002 sdělili stěžovateli, že s podnájmem nesouhlasí a vyzvali jej, aby se podnájemce do konce března 2002 z bytu vystěhoval. Stěžovatel se odvolal na čl. III nájemní smlouvy. Vedlejší účastníci mají za to, že stěžovatel má jinou možnost bydlení, předmětný byt k zajištění svého bydlení nepotřebuje a využívá jej pouze ke svému obohacení.
3. K odvolání vedlejších účastníků Městský soud v Praze usnesením ze dne 24. 3. 2006 č. j. 51 Co 535/2005-44 rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 (soudu prvního stupně) ze dne 14. 9. 2005 č. j. 11 C 67/2005-29, jímž byla žaloba zamítnuta, zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
4. Soud prvního stupně v pořadí druhým rozsudkem ze dne 28. 6. 2006 č. j. 11 C 67/2005-85 ve znění doplňujícího usnesení téhož soudu ze dne 20. 7. 2006 č. j. 11 C 67/2005-89 a ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 1. 8. 2006 č. j. 11 C 67/2005-93 přivolil k výpovědi z nájmu předmětného bytu, kterou dali vedlejší účastníci, dále rozhodl, že nájem skončí uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty, která počne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku, a že stěžovatel je povinen vyklidit byt po skončení nájmu a vyklizený předat vedlejším účastníkům do patnácti dnů od zajištění přístřeší.
5. Soud prvního stupně měl za to, že podle dohody o vydání byl předcházející vlastnici vydán dům č. p. 52 v k. ú. Vršovice, ta pak prodala dům vedlejším účastníkům. Dne 7. 2. 2002 byly v domě vymezeny bytové jednotky. Předcházející vlastnice (pronajímatelka) uzavřela se stěžovatelem (nájemce) nájemní smlouvu k předmětnému bytu dne 1. 4. 1995, kde v čl. III této nájemní smlouvy dala souhlas s případným podnájmem bytu. Nájemce dne 30. 9. 2000 uzavřel smlouvu o podnájmu s Ing. J. P. Vedlejší účastníci dopisem ze dne 27. 2. 2002 stěžovateli sdělili, že s dalším podnájmem předmětného bytu nesouhlasí a vyzvali jej, aby nejpozději do konce března 2002 ukončil podnájem bytu. Dne 12. 6. 2006 uzavřel nájemce s podnájemcem dohodu o skončení podnájmu, kdy stěžovatel v této době studoval v Brně a později pracoval v Týnci nad Labem. Vedlejší účastníci jako pronajímatelé dali stěžovateli výpověď z nájmu bytu z důvodů, že najatý byt neužívá nejméně od roku 2002 a že ho v době podání výpovědi bez jejich souhlasu přenechal do podnájmu třetí osobě. Výpověď stěžovateli byla doručena dne 24. 3. 2005.
6. Soud prvního stupně měl za to, že výpovědní důvod dle §711 odst. 1 písm. h) obč. zák. (ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb.) nebyl naplněn, neboť stěžovatel neužíval byt pouze dočasně z vážných důvodů (studium a práce mimo Prahu). V případě naplnění výpovědního důvodu dle §711 odst. 1 písm. d) obč. zák. (ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb.) byl soud vázán právním názorem odvolacího soudu, který byl vysloven ve zrušujícím usnesení, a to, že vedlejší účastníci vstoupili ve smyslu ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. do práv a povinností plynoucích z nájemní smlouvy, a byli tak vázáni i souhlasem předchozího pronajímatele s přenecháním bytu nájemcem do podnájmu. Závazek vedlejších účastníků však jejich jednostranným právním úkonem (odvoláním ze dne 27. 2. 2002) odpadl. Pak již stěžovatel podnajímal byt bez souhlasu pronajímatelů, čímž hrubě porušil povinnosti vyplývající pro něj z nájmu bytu, a proto byl ke dni výpovědi naplněn výpovědní důvod.
7. Usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 6. 3. 2007 č. j. Ncd 212/2007-108 byla věc vedená Městským soudem v Praze pod sp. zn. 51 Co 456/2006 přikázána k projednání a rozhodnutí Krajskému soudu v Praze, protože jedna z vedlejších účastnic JUDr. B. Ch. je soudkyní Městského soudu v Praze a soudci tohoto soudu jsou ve smyslu ustanovení §14 o. s. ř. z projednávání a rozhodování této věci vyloučeni.
8. Proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 28. 6. 2006 č. j. 11 C 67/2005-85 ve znění doplňujícího usnesení téhož soudu ze dne 20. 7. 2006 č. j. 11 C 67/2005-89 a ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 1. 8. 2006 č. j. 11 C 67/2005-93 podal stěžovatel odvolání.
9. Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 7. 6. 2007 č. j. 19 Co 187/2007-124 potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně, kdy se ztotožnil s názorem soudu prvního stupně, že výpovědní důvod byl naplněn pouze v případě ustanovení §711 odst. 1 písm. d) obč. zák. (ve znění před novelou 107/2006 Sb.). Na rozdíl od soudu prvního stupně však dospěl k názoru, že závazek souhlasu s podnájmem na nové vlastníky nepřešel, neboť právní nástupnictví dle §680 obč. zák. se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky. Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen důsledek, že by na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje a který jde nad rámec základních obsahových atributů nájemního vztahu. Mezi tyto pojmové znaky nelze dle názoru odvolacího soudu řadit souhlas pronajímatele s přenecháním bytu do podnájmu, kdy se druhoinstanční soud odvolává na judikaturu Nejvyššího soudu (sp. zn. 26 Cdo 866/2002). Dle názoru odvolacího soudu sice nepřešel souhlas s podnájmem na vedlejší účastníky, nicméně vyslovili svůj souhlas konkludentně, o čemž svědčí obsah jejich dopisu ze dne 27. 2. 2002, ve kterém svůj souhlas odvolali. Jednostranným úkonem tak jejich závazek zanikl, takže stěžovatel podnajímal byt bez souhlasu pronajímatelů a hrubě tím porušil povinnosti nájemce.
10. Proti druhoinstančnímu rozsudku podal stěžovatel dovolání. Nejvyšší soud se zabýval otázkou správnosti závěru odvolacího soudu, že na vedlejší účastníky nepřešel podle §680 odst. 2 obč. zák. závazek předchozí pronajímatelky předmětného bytu strpět podnájem bytu nájemcem, obsažený v nájemní smlouvě ze dne 1. 4. 1995. Dovolací soud konstatoval, že již v rozsudku ze dne 31. 10. 1997 sp. zn. 2 Cdon 863/97, uveřejněném v časopise Soudní judikatura č. 11, ročník 1997, pod pořadovým číslem 84, uvedl, že "citované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje - tj. nabytí vlastnického práva pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, které mají samostatný právní důvod jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního vztahu).".
11. Nejvyšší soud dále odkázal na rozsudek ze dne 23. 7. 2002 sp. zn. 26 Cdo 866/2002, že "toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky (srov. §663 obč. zák.). Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje". V uvedené věci šlo o souhlas právního předchůdce se stavebními úpravami pronajatých prostor. Nejvyšší soud dále uvedl, že závazek právního předchůdce strpět podnájem bytu nájemcem na pronajímatele ve smyslu §680 odst. 1 obč. zák. (správně mělo být dle §680 odst. 2 obč. zák.) nepřechází, neboť přesahuje rámec základních povinností pronajímatele, vyplývajících z §685 obč. zák. Na tom dle názoru dovolacího soudu nic nemění skutečnost, zda vznikl jednostranným prohlášením pronajímatele nebo dohodou uzavřenou mezi pronajímatelem a nájemcem. Úvahu odvolacího soudu o konkludentním udělení souhlasu považuje dovolací soud za nesprávnou a nadbytečné pak je řešit otázku, zda souhlas mohl být pronajímatelem odvolán či nikoli.
12. Stěžovatel uvádí, že obecné soudy porušily jeho právo na spravedlivý proces, kdy nikdo nemůže být odňat svému zákonnému soudci, a dále pak má za to, že obecné soudy porušily obecné principy definované v čl. 2 odst. 3 Listiny a v čl. 2 odst. 4 Ústavy, neboť narušily smluvní volnost a vázanost smluvními závazky svým svévolným výkladem jak smlouvy, tak i aplikací dopadů této smlouvy do práv účastníků a případného nástupnictví a s tím související sukcese práv. Stěžovatel má za to, že obecné soudy rovněž postupovaly v rozporu s principem opakovaně konstatovaným Ústavním soudem při výkladu smluv, kdy při výkladu smluvních ustanovení se jednoznačně stanoví priorita skutečné vůle účastníků smlouvy nad formálním projevem vůle. Stěžovatel má dále za to, že obecné soudy porušily zásadu rovnosti účastníků a princip právní jistoty a předvídatelnosti, garantovaný jako náležitost právního státu v čl. 1 odst. 1 Ústavy.
13. Primárně vytýká stěžovatel tu okolnost, že v případě druhoinstančního rozhodnutí rozhodoval nejprve soud, který měl být vyloučen, a až poté, co zaujal závazné právní stanovisko a prvoinstanční soud se tímto pokynem řídil, byl spor na zásah vrchního soudu předán jinému druhoinstančnímu soudu. Přestože již dále rozhodoval soud druhého stupně nepodjatý, stěžovatel má za to, že na základě závazného právního názoru došlo k narušení jeho práva na spravedlivý proces.
14. Dále pak má stěžovatel za to, že soudy rozhodovaly zcela v rozporu s vůlí stran právního vztahu uzavřít smluvní vztah - nájem na předmětný byt včetně jednostranně neodvolatelného souhlasu s podnájmem. Tento podnájem byl podstatnou součástí nájemního vztahu z důvodů potřeby nájemce a dále byla tato možnost uzavřena jako protiplnění stěžovatele ve výši 250 000 Kč za uzavření nájemního vztahu včetně této esenciální podmínky. Pokud soudy konstatovaly, že tento dvoustranný vztah není synalagmatickým závazkem, ale jedná se o jednostranné prohlášení, ačkoliv takovýto výklad není výslovně ani obecně upraven v příslušných právních předpisech, pak ze strany obecných soudů byla tímto výkladem porušena smluvní volnost stran, čímž bylo jednoznačně zasaženo do smluvní volnosti stran v souladu s čl. 2 odst. 3 Listiny.
15. Nájemní smlouva výslovně obsahuje ujednání o souhlasu pronajímatele k podnájmu předmětného bytu bez konkrétního určení podnájemce, bez časového omezení a bez výhrady případného jednostranného odvolání tohoto souhlasu a též závěrečné ujednání, že tato smlouva může být doplněna či měněna pouze písemným oboustranně potvrzeným dodatkem. Pokud vedlejší účastníci odvolali jednostranným úkonem souhlas s podnájmem, považuje ho stěžovatel za neplatný a dále pak uvádí, že vedlejší účastníci jsou právně vzděláni a ještě před koupí bytu jim byl znám obsah smluv, takže s bytem chtěli spekulovat, tj. ještě před koupí bytu měli v úmyslu nedodržet smlouvou sjednané právo stěžovatele na možnost podnájmu bytu.
16. Ústavní soud vyzval účastníky řízení, aby se k ústavní stížnosti vyjádřili.
17. Obvodní soud pro Prahu 10 vyjádřil názor, že tím, že následně rozhodoval Krajský soud v Praze, kdy byl z rozhodování vyloučen podjatý Městský soud v Praze, nedošlo k zásahu do práva na spravedlivý proces. Stejně tak má soud za to, že názor Nejvyššího soudu, že závazek souhlasu s podnájmem nepřechází na nového vlastníka, je správný a neporušuje žádné právo stěžovatele.
18. Městský soud v Praze odkázal plně na svá rozhodnutí.
19. Krajský soud v Praze uvádí, že považuje své rozhodnutí za věcně správné a otázku právního nástupnictví řešil v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu (sp. zn. 26 Cdo 866/2002), která má dle názoru soudu širší dopad, a je tedy přímo aplikovatelná i na jiné obdobné poměry mezi pronajímatelem a nájemcem. Krajský soud v Praze dále neshledává správným názor stěžovatele, že písemný souhlas pronajímatele s podnájmem bytu (bez vědomosti o konkrétní osobě podnájemce) byl zařazen do nájemní smlouvy jako dvoustranného právního úkonu, se stal základním atributem nájemního vztahu. Dále pak uvádí, že okolnost, že souhlas se stal součástí smlouvy, nečiní tento právní úkon dvoustranným, jak se domnívá stěžovatel.
20. Nejvyšší soud ve svém vyjádření plně odkázal na odůvodnění napadaného rozsudku a vyslovil názor, že neporušil práva stěžovatele, která ve své ústavní stížnosti zmiňuje.
21. Všichni účastníci řízení rovněž v rámci svých vyjádření souhlasili s upuštěním od ústního jednání podle §44 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu.
22. Vedlejší účastníci se k stížnosti stěžovatele vyjádřili v tom smyslu, že nemohlo dojít k zásahu do práva na spravedlivý proces, neboť pokud Městský soud v Praze uložil soudu prvního stupně, aby doplnil dokazování stanoveným způsobem, mohl dospět k jinému skutkovému základu, a pak není vázán právním názorem odvolacího soudu, naopak je jeho povinností, aby samostatně posoudil výsledky nového dokazování a ve věci rozhodl. Dále pak uvádí, že rozhodnutí nebylo konečné, neboť ve věci dále jako soud odvolací rozhodoval Krajský soud v Praze, který nebyl vázán právním názorem Městského soudu v Praze. Ve věci dále rozhodoval Nejvyšší soud, který uvedl, že stěžovatel přehlédl, že soud prvního stupně rozhodl ve věci znovu a poté o odvolání proti jeho druhému rozsudku na základě rozhodnutí o nutné delegaci Krajský soud v Praze, tj. na konečném rozhodnutí se nepodílel žádný ze soudců Městského soudu v Praze, a dále, že rozhodnutí soudu prvního stupně bylo přezkoumáno jiným odvolacím soudem, jehož nestrannost stěžovatel nikdy nezpochybňoval.
23. K tvrzení porušení čl. 2 odst. 3 Listiny vedlejší účastníci uvádějí, že pokud by soudy vyslovily právní závěr o tom, že souhlas s podnájmem, který stěžovateli udělila předchozí vlastnice, přechází i na nové vlastníky, či o tom, že tento souhlas je neodvolatelný, pak by de facto došlo k tomu, že by v důsledku této skutečnosti byl nájemní vztah nadřazen nad vztah vlastnický, neboť nájemce by mohl přenechávat byt do podnájmu po neomezenou dobu dle svého uvážení, tj. mohl by inkasovat tržní nájemné, přičemž pronajímatelům hradit nájemné regulované (v této lokalitě činí tržní nájemné 12 000 Kč měsíčně, zatímco regulované nájemné v předmětném bytě činí 3 760 Kč za měsíc). Pokud stěžovatel poukazuje na skutečnost, že předchozí vlastnici bytu uhradil při podpisu smlouvy částku 250 000 Kč za uzavření nájemní smlouvy včetně souhlasu s podnájmem, pak vedlejší účastníci mají za to, že z čl. I dodatku nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 1995 vyplývá, že částku 250 000 Kč uhradil stěžovatel za vybavení předmětného bytu, a nikoliv za souhlas s podnájmem. Stěžovatelé mají za to, že v důsledku změny nabyvatele - vlastníka na ně nepřešla ani jakákoliv povinnost uhradit stěžovateli v souvislosti s ukončením nájmu formou výpovědi částku 250 000 Kč, k tomu se zavázala pouze předcházející vlastnice, nikoli vedlejší účastníci. Vedlejší účastníci k této otázce odkazují na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 1997 sp. zn. 2 Cdon 863/1997, dle kterého, nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje, tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci, pak nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, které mají samostatný právní důvod jejich vzniku. S ohledem na toto rozhodnutí mají vedlejší účastníci za to, že na ně nejenže nepřešel závazek právního předchůdce strpět podnájem bytu nájemcem, ale ani povinnost uhradit stěžovateli v souvislosti s ukončením nájmu formou výpovědi částku 250 000 Kč, neboť tyto závazky právního předchůdce přesahují rámec základních povinností pronajímatele vyplývajících u ustanovení §685 obč. zák.
24. Vedlejší účastníci vylovili souhlas s upuštěním od ústního jednání dle §44 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb.
25. Stěžovatel obdržel vyjádření účastníků řízení i vedlejších účastníků řízení k odpovědi. Ve svém vyjádření stěžovatel reagoval tak, že krajský soud ve svém vyjádření dle názoru stěžovatele prakticky neguje možnost smluvní volnosti, a to i tam, kde není v rámci právní regulace zákaz činit nějaké úkony. Soud si dle názoru stěžovatele osobuje právo rozšiřovat zákonné zákazy, které upravují smluvní volnost tím směrem, že se domnívá, že strany si nemohou nad rámec zákona sjednat jiná práva, pokud to neodporuje či se nepříčí zákonu, či takováto smluvní volnost není limitována přímo zákony. Stěžovatel uvádí, že je třeba, aby byla vyjasněna otázka možnosti omezit smluvní volnost rozhodnutím soudu, které nemá žádnou oporu v zákoně a jde proti základnímu právu stěžovatele garantujícímu právě smluvní volnost v soukromoprávních vztazích.
26. Dále pak stěžovatel má za to, že Obvodní soud pro Prahu 10 zcela bagatelizuje právo stěžovatele na spravedlivý proces s tím, že vyloučený soud rozhodoval pouze procesně, a nikoli věcně. Stěžovatel má za to, že tvrzení je nesmyslné, neboť vyloučený soud rozhodoval o zrušení předchozího opačného výroku soudu a dal soudu prvního stupně zcela jednoznačný pokyn, jak ve věci rozhodnout, proto je následující rozhodnutí zatíženo tímto závazným pokynem vyloučeného soudce.
27. Stěžovatel vylovil souhlas s upuštěním od ústního jednání dle §44 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb.
28. Ústavní soud sám dospěl k závěru, že od ústního jednání nelze očekávat další objasnění věci, a proto se souhlasem účastníků od něj upustil (§44 odst. 2 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu).
29. Ústavní stížnost je důvodná.
30. Ústavní soud je soudním orgánem ochrany ústavnosti a tuto svoji pravomoc vykonává mimo jiné tím, že ve smyslu čl. 87 odst. 1 písm. d) Ústavy rozhoduje o ústavní stížnosti proti pravomocnému rozhodnutí a jinému zásahu orgánů veřejné moci do ústavně zaručených základních práv a svobod. Není součástí obecných soudů, není jim instančně nadřazen a nezasahuje do rozhodovací činnosti obecných soudů vždy, kdy došlo k porušení běžné zákonnosti nebo k jiným nesprávnostem, ale až tehdy, kdy takové porušení představuje zároveň porušení ústavně zaručeného základního práva nebo svobody [srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 25. 1. 1995 sp. zn. II. ÚS 45/94 (N 5/3 SbNU 17)]. Jestliže stížnost směřuje proti rozhodnutí soudu vydanému v občanskoprávním řízení, není samo o sobě významné, je-li namítána jeho věcná nesprávnost; jako soudnímu orgánu ochrany ústavnosti Ústavnímu soudu nepřísluší - zásadně - podávat výklad podústavního práva, a není - oproti Nejvyššímu soudu - povolán ani k tomu, aby dbal o jednotu (sjednocování) soudní praxe. Ústavní soud ve své rozhodovací činnosti mnohokrát výslovně konstatoval, že postup v občanském soudním řízení, zjišťování a hodnocení skutkového stavu, výklad jiných než ústavních předpisů, jakož i jejich aplikace při řešení konkrétních případů, jsou záležitostí obecných soudů.
31. Z výše uvedeného vyplývá, že ústavní stížnost postrádá ústavněprávní dimenzi, je-li jejím jádrem pouhé vyjádření nesouhlasu s hodnocením důkazů obecnými soudy. Jde-li o výklad a aplikaci předpisů obecného práva, lze je hodnotit jako protiústavní, jestliže nepřípustně postihují některé ze základních práv a svobod, případně pomíjí možný výklad jiný, ústavně konformní, nebo jsou výrazem zjevného a neodůvodněného vybočení ze standardů výkladu, jenž je v soudní praxi respektován, resp. jenž odpovídá všeobecně akceptovanému (doktrinárnímu) chápání dotčených právních institutů (a představuje tím nepředvídatelnou interpretační libovůli), případně je v extrémním rozporu s požadavky věcně přiléhavého a rozumného vypořádání posuzovaného právního vztahu či v rozporu s obecně sdílenými zásadami spravedlnosti (viz teze "přepjatého formalismu").
32. Na druhou stranu Ústavní soud ve své konstantní judikatuře již mnohokrát prohlásil, že netoleruje orgánům veřejné moci a především obecným soudům přehnaně formalistický postup za použití v podstatě sofistikovaného odůvodňování zřejmé nespravedlnosti. Zdůraznil přitom mj., že obecný soud není absolutně vázán doslovným zněním zákona, nýbrž se od něj smí a musí odchýlit, pokud to vyžaduje účel zákona, historie jeho vzniku, systematická souvislost nebo některý z principů, jež mají svůj základ v ústavně konformním právním řádu jako významovém celku, a že povinnost soudů nalézat právo neznamená pouze vyhledávat přímé a výslovné pokyny v zákonném textu, ale též povinnost zjišťovat a formulovat, co je konkrétním právem i tam, kde jde o interpretaci abstraktních norem a ústavních zásad [srov. např. nález sp. zn. Pl. ÚS 21/96 ze dne 4. 2. 1997 (N 13/7 SbNU 87; 63/1997 Sb.) nebo nález sp. zn. Pl. ÚS 19/98 ze dne 3. 2. 1999 (N 19/13 SbNU 131; 38/1999 Sb.)]. Při výkladu a aplikaci právních předpisů nelze pomíjet jejich účel a smysl, který není možné hledat jen ve slovech a větách toho kterého předpisu, ve kterém je třeba vždy nalézat i principy uznávané demokratickými právními státy.
33. Ústavní soud rovněž několikrát uvedl, že je nutno z pohledu ústavněprávního stanovit podmínky, za splnění kterých nesprávná aplikace podústavního práva obecnými soudy má za následek porušení základních práv a svobod jednotlivce. Ústavní soud spatřuje tyto podmínky zejména v následujících okolnostech: Základní práva a svobody v oblasti jednoduchého práva působí jako regulativní ideje, pročež na ně obsahově navazují komplexy norem jednoduchého práva. Porušení některé z těchto norem, a to v důsledku svévole anebo v důsledku interpretace, jež je v extrémním rozporu s principy spravedlnosti (např. přepjatý formalismus), pak zakládá dotčení na základním právu a svobodě [např. nález sp. zn. III. ÚS 150/99 ze dne 20. 1. 2000 (N 9/17 SbNU 73)].
34. Meritem ústavní stížnosti je otázka, zdali výklad ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. poskytnutý obecnými soudy nepřípustně postihuje některé ze základních práv a svobod, případně pomíjí možný výklad jiný, ústavně konformní, nebo je výrazem zjevného a neodůvodněného vybočení ze standardů výkladu, jenž je v soudní praxi respektován, resp. jenž odpovídá všeobecně akceptovanému (doktrinálnímu) chápání dotčených právních institutů (a představuje tím nepředvídatelnou interpretační libovůli), případně je v extrémním rozporu s požadavky věcně přiléhavého a rozumného vypořádání posuzovaného právního vztahu či v rozporu s obecně sdílenými zásadami spravedlnosti (viz teze "přepjatého formalismu") svévolně.
35. Ustanovení §680 odst. 2 občanského zákoníku zní:
Dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
36. Jazykový a logický výklad ustanovení §680 odst. 2 občanského zákoníku nedává možnost vykládat speciální sukcesi práv a povinností vyplývajících z nájemního vztahu jiným způsobem, než že pronajímatel vstupuje do všech právních povinností vyplývající ze smlouvy, ledaže práva a povinnosti vzniklé za předcházejícího vlastníka se existenčně osamostatnily (např. právo na již splatné nájemné). Pokud by zákonodárce chtěl vymezit jen určitá práva a povinnosti, které přecházejí na nového vlastníka, učinil by tak výslovně; nečiní-li tak, není žádný důvod vykládat toto ustanovení v tom smyslu, že přecházejí na nového vlastníka (pronajímatele) jen vybraná práva a povinnosti. Z dikce ustanovení totiž nevyplývá žádné restriktivní omezení práv a povinností, které má nový vlastník nabýt.
37. Soukromé právo obecně je založeno na stěžejní zásadě autonomie vůle a zásadě "pacta sunt servanda". Zásada, že smlouvy mají být dodržovány, bývá považována za nejvyšší zásadu právní, resp. za nejvyšší přirozenoprávní normu, od které je odvozeno veškeré právo (blíže např. Knapp, V. Teorie práva. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 1995, s. 84.). Proto není-li zákonný důvod omezovat zásadu autonomie vůle a zásadu "pacta sunt servanta", pak je třeba primárně vykládat zákonná ustanovení ve prospěch těchto zásad. Pokud tak obecné soudy nečiní, porušují tak Ústavou garantované právo definované v čl. 2 odst. 4 Ústavy a v čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod.
38. Smyslem a účelem ustanovení regulujících právní vztah nájmu je, jak je v soukromoprávních vztazích běžné, vyvážený právní vztah, tj. vzájemně vyvážená práva a povinnosti. Pokud zákonodárce omezuje kontraktační svobodu kogentními ustanoveními, činí tak právě v kontextu možného narušení vyváženého právního vztahu, tj. aby vyváženost právního vztahu chránil.
39. Dále pak je třeba dodat, že smyslem a účelem těchto ustanovení je také ochrana nájemce (a vzhledem k tomu, že ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. se aplikuje i na nájem bytu, tak rovněž ochrana nájemce bytu, která je výslovně zdůrazněna v ustanovení §685 odst. 3 obč. zák.). Ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. tak přiznává nájmu jednostranné věcněprávní účinky (právě s důrazem na ochranu nájemce).
40. Pokud bychom akceptovali restriktivní výklad ustanovení o přechodu práv a povinností, předně bychom narušili právní jistotu kontrahentů, kteří si sjednávají práva a povinnosti. Právní postavení nájemce by se nadto dostalo do velmi nejisté situace, kdy např. v případě účelového převodu vlastnického práva by se nový majitel mohl zprostit povinnosti zaplatit např. sjednanou smluvní pokutu s odkazem, že není podstatnou náležitostí nájemní smlouvy. Nájemce by tak mohl být účelovým jednáním ze strany pronajímatele znevýhodněn či přímo poškozen. Nadto je třeba chápat kontraktaci nájemní smlouvy komplexně, nikoli diferencovaně dle jednotlivých práv a povinností, které si mezi sebou kontrahenti sjednali, tj. nájemce by možná ani takovou nájemní smlouvu neuzavíral, pokud by určité povinnosti nebyly zajištěny smluvní pokutou apod.
41. Nájemce by se mohl dostat do právní nejistoty mimo jiné také v případě, kdyby mu pronajímatel v souladu s novou právní úpravou (§687 odst. 2 obč. zák.) pronajal byt nezpůsobilý k řádnému užívání a vzájemná práva a povinnosti by byly vymezeny v nájemní smlouvě. Pokud by však došlo ke změně vlastnického práva pronajaté věci, mohl by se nový vlastník (pronajímatel) zprostit svých povinností vyplývajících ze smlouvy právě s odkazem na protiústavní judikaturu obecných soudů, tj. že nový pronajímatel je zatížen pouze povinnostmi, které nepřesahují rámec základních povinností pronajímatele, vyplývajících z §685 obč. zák.
42. Výklad obecných soudů je tak svévolný, contra legem a porušující základní zásadu soukromého práva - autonomii vůle, navíc vnášející právní nejistotu do právního vztahu založeného a vymezeného primárně smlouvou.
43. Výkladem neodpovídajícím jazykovému, logickému, systematickému ani teleologickému výkladu jednoduchého práva tak došlo k porušení práva stěžovatele na spravedlivý proces podle čl. 36 a násl. Listiny základních práv a svobod a narušení obecných principů definovaných v čl. 2 odst. 4 Ústavy a v čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod.
44. Ústavní soud dále dodává, že v žádném případě neřešil otázku, zdali je možné klasifikovat či sjednat "souhlas" jako dvoustranný právní úkon, zdali je možné jednostranné odvolání souhlasu, zdali jednotlivá ustanovení smlouvy jsou platná či nikoli. Rovněž tak se Ústavní soud nezabýval otázkou, zdali čl. II dodatku, který stanovuje, že pronajímatel je povinen zaplatit nájemci 250 000 Kč v případě výpovědi nájmu ze strany pronajímatele, je platný či nikoli. Ústavní soud pouze konstatuje, že výklad obecných soudů §680 odst. 2 obč. zák. o přechodu "vybraných práv" na pronajímatele v případě změny vlastníka pronajaté věci je protiústavní, v žádném případě však nehodnotí jednotlivé hmotněprávní otázky daného sporu.
45. Ústavní soud tedy v dané věci stěžovatelem v petitu ústavní stížnosti výslovně napadené rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4873/2007 ze dne 30. září 2009, Krajského soudu v Praze sp. zn. 19 Co 187/2007 ze dne 7. června 2007, Obvodního soudu pro Prahu 10 sp. zn. 11 C 67/2005 ze dne 28. června 2006 a usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 51 Co 535/2005 ze dne 24. března 2006 zrušil.
46. Vzhledem k tomu, že rozhodnutí obecných soudů bylo zrušeno z výše uvedených důvodů, je bezpředmětné zabývat se otázkou, zdali bylo porušeno právo na spravedlivý proces i z toho důvodu, že se na rozhodování podílel vyloučený Městský soud v Praze.
47. Jelikož Ústavní soud zjistil, že v dané věci došlo k porušení shora uvedených ústavně zaručených základních práv stěžovatele, bylo ústavní stížnosti podle §82 odst. 3 písm. a) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, jak je dostatečně zřejmé z výroku i odůvodnění tohoto nálezu, vyhověno.