ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.2419.2008.1
sp. zn. 26 Cdo 2419/2008
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně RPG Byty, s. r. o. , se sídlem v Ostravě – Moravské Ostravě, Gregorova 3/2582, IČ: 277 69 127, zastoupené JUDr. Vladimírem Jirouskem, advokátem se sídlem v Ostravě - Moravské Ostravě, Preslova 9, proti žalovanému K. M. , zastoupenému Mgr. Alicjí Klimešovou, advokátkou se sídlem v Havířově-Městě, J. Wericha 3/400, o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově pod sp. zn. 110 C 220/2006, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 10. října 2007, č. j. 11 Co 436/2007-62, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na nákladech dovolacího řízení částku 3.300,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám advokáta JUDr. Vladimíra Jirouska.
Odůvodnění:
Okresní soud v Karviné – pobočka v Havířově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 24. 11. 2006, č. j. 110 C 220/2006-39, vyhověl žalobě a uložil žalovanému, aby do patnácti dnů od právní moci rozsudku vyklidil „byt č. 7, I. kategorie, o velkosti kuchyně a dvou pokojů s příslušenstvím na ulici S. K. Neumana 5 v domě č. p. 802 v Havířov-Městě“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“ a „předmětný dům“, resp. „dům“); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 10. 10. 2007, č. j. 11 Co 436/2007-62, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Z provedených důkazů vzaly oba soudy shodně za zjištěno, že ohledně předmětného bytu uzavřeli právní předchůdkyně žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaný jako nájemce dne 22. 3. 1999 nájemní smlouvu (dále jen „nájemní smlouva“) na dobu určitou od 1. 4. 1999 do 31. 3. 2000, že v nájemní smlouvě se zároveň dohodli, že bude-li žalovaný řádně platit nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu (tj. nebude mít dluh na nájemném a úhradách za služby v jakékoli výši), prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy o dalších dvanáct měsíců, počínaje dnem 1. dubna 2000, že k 31. 3. 2006 dlužil žalovaný na nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním bytu částku 13.040,- Kč a že v bytě stále bydlí.
Na tomto skutkovém základě soudy dovodily, že nájemní smlouvou byl sjednán nájemní poměr na dobu určitou, který po prodloužení skončil ke dni 31. března 2006. Žalovaný užívá byt bez právního důvodu a žalobkyni přísluší ochrana vlastnického práva podle §126 odst. 1 občanského zákoníku (dále „obč. zák.“).
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 odst. 1 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále „o. s. ř.“). Uplatněné dovolací námitky podřadil pod dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Nesouhlasí s názorem, že nájemní smlouvou byl sjednán nájemní poměr na dobu určitou. Z projevu vůle účastníků smlouvy vyplývá, že si přejí, aby nájemní poměr trval pod dobu řádného placení nájemného. Skončení nájmu je tak vázáno na skutečnost, o které není jisté, zda nastane, jde tedy o ujednání neurčité. Takové ujednání navíc obchází zákon. Nájemce je sankcionován pro jakýkoliv dluh na nájemném, tedy přísněji, než stanoví §711 odst. 2 písm. b) obč. zák., který důvod k výpovědi z nájmu spatřuje v neplacení trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za plnění spojených s užíváním bytu. Výpovědí z nájmu dochází k zániku nájmu až uplynutím výpovědní lhůty a zákon stanoví, kdy je vyklizení vázáno na zajištění bytové náhrady. Doba nájmu tak nebyla v nájemní smlouvě platně sjednána, částečná neplatnost však nemá za následek neplatnost celé nájemní smlouvy a důsledkem je vznik nájemního vztahu na dobu neurčitou. Ke stejnému závěru dospěl Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 29. 1. 2001, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001, a Krajský soud v Ostravě v označených rozhodnutích. Navrhl, aby dovolací soud napadené rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobkyně navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto. Odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 379/2001, v němž je uvedeno, že část nájemní smlouvy, podle které se nájemní smlouva uzavírá na dobu určitou, může obstát samostatně, jde-li o dobu nájmu a je oddělitelná od zbývající části smlouvy. I kdyby byla předmětná nájemní smlouva v další části o prodloužení nájmu neplatná, s čímž žalobkyně nesouhlasí, pak podle §676 odst. 2 obč. zák. docházelo k obnovení nájmu, a to naposledy do 31. 3. 2006, což nadále po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. již možné nebylo.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (čl. II, bod 12. tohoto zákona) - dále opět jen „o. s. ř.“.
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení, za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele. Dovolání proti rozsudku odvolacího soudu není přípustné podle §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. (proto, že rozhodnutí soudu prvního stupně potvrzené rozsudkem odvolacího soudu, bylo jeho prvním rozhodnutím ve věci) a z následujících důvodů nemůže být přípustné ani podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Je-li přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. spjata se závěrem o zásadním významu po stránce právní, je způsobilým dovolacím důvodem zásadně jen důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.; není jim naopak dovolací důvod podle §241a odst. 3 o. s. ř., jímž lze vytýkat nesprávnosti ve zjištěném skutkovém stavu.
Takový důvod však žalovaný podle obsahu (§41 odst. 2 o. s. ř.) v dovolání rovněž uplatnil, když dovozuje, že vůle účastníků nájemní smlouvy (mimo její neplatnou část o prodloužení nájmu) směřovala k uzavření nájemní smlouvy na dobu časově neomezenou. Zjišťuje-li soud obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu projevů vůle, jde o skutkové zjištění (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněné pod č. 73 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2000, dále např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 12. 2002, sp. zn. 26 Cdo 1792/2002, ze dne 25. 9. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1682/2003, a ze dne 7. října 2004, sp. zn. 26 Cdo 1881/2003). Dovolací soud je tak vázán skutkovým zjištěním, že vůle účastníků smlouvy směřovala k uzavření smlouvy na dobu určitou (od 1. 4. 1999 do 31. 3. 2000) a další část smlouvy upravovala „prodloužení“ nájmu.
Právní závěr odvolacího soudu, že na základě zjištěné vůle účastníků uzavřeli účastníci dne 22. 3. 1999 nájemní smlouvu na dobu určitou a že nájemní poměr zanikl 31. 3. 2006 je v souladu s hmotným právem a judikaturou dovolacího soudu.
Nejvyšší soud uvedl v rozsudku ze dne 21. 4. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4732/2008, že rozhodovací praxe je ustálena v názoru, že při posuzování otázky, zda část právního úkonu postiženou důvodem neplatnosti lze oddělit od ostatního jeho obsahu, je zapotřebí respektovat vůli účastníků právního úkonu s přihlédnutím k účelu, jehož dosažení účastníci sledovali. Vztahuje-li se důvod neplatnosti smlouvy o nájmu bytu pouze na ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu z doby určité na dobu neurčitou, je neplatná jen tato část, nikoli i ta, v níž účastníci (platně) vyjádřili vůli uzavřít nájemní vztah na dobu určitou (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 9. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 379/2001, uveřejněný pod C 1132 ve svazku 16 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu /citované rozhodnutí bylo uveřejněno i v publikaci Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu, ASPI Publishing s. r. o, Praha 2003, str. 20/ - dále jen „uveřejněné rozhodnutí“, a dále např. rozhodnutí z 21. 10. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2516/2003, z 25. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1092/2004, a ze 16. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2398/2006). Naproti tomu není aplikovatelný právní názor vyslovený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 28 Cdo 2187/2001, a to vzhledem k diametrálně odlišnému skutkovému stavu ohledně tam uvedeného ujednání o době nájmu (nesrozumitelné /a tudíž neplatné podle §37 odst. 1 obč. zák./ ujednání o době nájmu v nájemní smlouvě, v níž bylo sjednáno, že se uzavírá „na dobu neurčitou, od 1. 7. 1999 do 30. 6. 2000“).
V rozhodovací praxi Nejvyššího soudu nebyl za právního stavu v době před novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. zaznamenán odklon od názoru, že obecné ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. před novelou (týkající se obnovování nájemní smlouvy za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně) platilo i pro nájem bytu. Nepostupoval-li pronajímatel proti nájemci, který byt dále užíval, způsobem uvedeným v ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. před novelou, nájem bytu se obnovil a nezanikl tedy uplynutím doby, na kterou byl sjednán (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 6. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněný pod č. 10 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1999, a ze dne 25. 11. 1998, sp. zn. 26 Cdo 2409/98). Pro úplnost zbývá dodat, že v rozsudku ze dne 6. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, pak Nejvyšší soud dovodil, že podle §676 odst. 2 obč. zák. před novelou se nájemní smlouva obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a proto takto obnovený nájem je třeba pokládat za týž, jako byl vztah založený nájemní smlouvou. Obnovením nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. před novelou je tedy třeba rozumět pokračování předchozího nájemního vztahu. Nejde zde o vznik nového nájemního vztahu na základě nové nájemní smlouvy a ani o dílčí změnu v obsahu nájemního vztahu (době jeho trvání), ale o obnovení nájemního vztahu ve všech jeho obsahových prvcích, i když s časovým omezením daným tímto ustanovením.
Dále Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 21. 4. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4732/2008 dospěl k závěru, že ujednání o prodloužení nájemní smlouvy, téměř totožného obsahu (doba prodloužení byla jen 6 měsíční) je neplatné pro neurčitost podle §37 odst. 1 obč. zák. před novelou. Navíc shledal, že toto ujednání je neplatné také podle §39 obč. zák. před novelou pro obcházení zákona; obcházení zákona spatřuje v tom, že vázali-li účastníci možnost obnovování (prodlužování) nájemní smlouvy na řádné placení nájemného a úhrad za služby, ve skutečnosti tím obešli ustanovení §676 odst. 2 obč. zák. před novelou, v němž jsou upraveny odlišně podmínky, za nichž v době uzavření nájemní smlouvy (a v době do 30. 3. 2006) docházelo k jejímu obnovování ze zákona. Uvedl také, že uvedené ujednání, které ostatně výslovně nějakou povinnost nestanoví, nezakládá automatické prodlužování (obnovování) nájemní smlouvy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky z 27. 5. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1078/2002, uveřejněné pod C 1321 ve svazku 19 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a z 7. 1. 2008, sp. zn. 26 Cdo 3419/2006).
Pro daný případ z toho vyplývá, že nájemní vztah tak byl platně (uvedením příslušného období) sjednán na dobu určitou (od 1. dubna 1999 do 31. 3. 2000). Protože žalovaný předmětný byt užíval i po uplynutí sjednané doby nájmu a žalobkyně nepodala proti němu do třiceti dnů žalobu o vyklizení u soudu, nájemní smlouva se opakovaně obnovovala podle §676 odst. 2 obč. zák. před novelou za týchž podmínek, tj. vždy o 12 měsíců, naposledy od 1. 4. 2005, přičemž nájemní poměr pak skončil dne 31. 3. 2006. Poté se již obnovit nemohl, neboť tato možnost je od 31. 3. 2006 výslovně vyloučena ustanovením §686a odst. 6 obč. zák.; proto od 1. 4. 2006 užívá žalovaný předmětný byt bez právního důvodu.
Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu není rozhodnutím zásadního právního významu. Dovolání proti tomuto rozhodnutí tak není podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. přípustné a Nejvyšší soud je odmítl (§243b odst. 5 a §218 písm. c/ o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §146 odst. 3 o.s.ř. Zavázal žalovaného, který zavinil, že jeho dovolání bylo odmítnuto, k náhradě nákladů řízení, které žalobkyni vznikly v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta, který převzal zastoupení v dovolacím řízení. Náklady sestávají z odměny advokáta v částce 3.000,- Kč (§2 odst. 1, §7 písm. d/ ve spojení s §10 odst. 3, §15 ve spojení s §14 odst. 1 vyhl. č. 484/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů) a z paušální náhrady hotových výdajů 300,- Kč (§2 odst. 1, §13 odst. 1 a 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění pozdějších předpisů).
Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li žalovaný dobrovolně povinnost uloženou mu tímto rozhodnutím, může žalobkyně podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 26. srpna 2010
JUDr. Marie Rezková, v. r.
předsedkyně senátu