ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.2178.2010.2
sp. zn. 26 Cdo 2178/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobce Mgr. M. D., proti žalovanému Kongresovému centru Praha, a.s. , se sídlem Praha 4, 5. května 65/1640, zastoupenému JUDr. Petrem Balcarem, advokátem se sídlem Praha 1, Štěpánská 20, o zaplacení částky 10.494.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 48 C 174/2005, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 4. listopadu 2009, č.j. 69 Co 287/2009-210, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 4. listopadu 2009, č. j. 69 Co 287/2009-210, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení
Odůvodnění:
Podanou žalobou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 10.494.000,- Kč s příslušenstvím jako protihodnoty toho, oč se zvýšila hodnota jeho nemovitosti tím, že úpadce EUROCELL s.r.o. jako nájemce provedl stavební úpravy níže uvedených prostor ve vlastnictví žalovaného (pronajímatele).
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze 5. 1. 2009, č. j. 48 C 174/2005-129, výrokem I. uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 8.162.233,- Kč s úrokem z prodlení tam specifikovaným; zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal zaplacení částky 2.331.767,- Kč s úrokem z prodlení tam specifikovaným (výrok II.), dále rozhodl o nákladech řízení mezi účastníky (výrok III.) a uložil žalovanému povinnost zaplatit České republice soudní poplatek a náhradu nákladů řízení (výrok IV.). Po provedeném dokazování vzal zejména za prokázáno, že žalovaný jako pronajímatel uzavřel se společností EUROCELL s.r.o. jako nájemcem dne 24. 9. 2001 smlouvu o nájmu nebytových prostor (dále též jen „Nájemní smlouva“), nacházejících se v polyfunkčním domě č.p. 1640 na pozemku p.č. 1100 v k.ú. Nusle, obec Praha o celkové výměře 821,14 m2 v 1. suterénu budovy, specifikované v příloze 4 (dále též „předmětné prostory“) s tím, že účelem nájmu bylo užívání předmětných prostor k následujícím činnostem: kosmetické služby, pedikúra, manikúra, poskytování tělovýchovných služeb, provozování tělovýchovných zařízení sloužících regeneraci a rekondici, masérské, rekondiční a regenerační služby provozování solárií, hostinská činnost (pro účely a v rozsahu nezbytém pro občerstvení návštěvníků fitness centra) a nákup zboží za účelem dalšího prodeje, že doba nájmu byla sjednána na 10 let, že pronajímatel souhlasil se změnou stavebně technického určení předmětných prostor pro uvedené činnosti, že stavebním povolením ze dne 24. 1. 2002 Úřad městské části Praha 4 povolil dočasnou stavbu s dobou trvání do 24. 9. 2011, spočívající ve stavebních úpravách a dispozičních změnách předmětných prostor souvisejících se zřízením Fitness centra, že kolaudačním rozhodnutím výše uvedeného úřadu ze dne 1. 8. 2002 bylo povoleno užívání výše uvedené stavby a změna užívání z prostoru pro kongresovou činnost na Fitness centrum, že usnesením Městského soudu v Praze ze dne 18. 8. 2004 byl na majetek dlužníka EUROCELL s.r.o. prohlášen konkurs, že nájemní vztah dle Nájemní smlouvy skončil ke dni 31. 8. 2004, že dopisem ze dne 17. 10. 2004 žalobce vyzval žalovaného k zaplacení částky 13.126.517,72 Kč z titulu úhrady zhodnocení předmětu nájmu, že poté, co žalovaný dopisem ze dne 1. 10. 2004 požádal o doložení výpočtu dosažené výše zhodnocení, jej žalobce (dopisem ze dne 15. 4. 2005) vyzval k zaplacení zhodnocení jeho nemovitosti ve výši 10.494.000,- Kč stanovené dle znaleckého posudku znaleckého ústavu NOVOTA a.s. (jež mu byl poté rovněž zaslán, a to 28. 4. 2005), že hodnota předmětných prostor se od 26. 9. 2001 ke dni 31. 8. 2004 zvýšila o částku 8.162.230,- Kč (jak vyplynulo ze znaleckého posudku znaleckého ústavu KOPREA, spol. s r.o.). Na tomto skutkovém základě dospěl k závěru, že nárok žalobce je třeba posoudit po právní stránce dle ustanovení §667 odst. 1 „věty třetí“ (správně věty čtvrté) obč.zák. neboť společnost EUROCELL s.r.o. a žalovaný uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor dle zákona č. 116/1990 Sb., v níž žalobce (správně žalovaný) souhlasil se změnou stavebně technického určení nebytových prostor. Vzhledem k tomu, že mezi účastníky byla sporná výše protihodnoty toho, oč se zvýšila hodnota věci a jednalo se o otázku, kterou soud prvního stupně s ohledem na nedostatek odborných znalostí nebyl schopen posoudit, vycházel ze znaleckého posudku ustanoveného znalce společnosti KOPREA, spol. s r.o., jenž dospěl k částce 8.162.233,- Kč, přičemž na rozdíl od žalovaného neshledal znalcem zvolený způsob ocenění jako nesprávný. Přiznal proto žalobci částku 8.162.233,- Kč s úrokem z prodlení od 29. 4. 2005 do zaplacení, ve zbývající části pak žalobu zamítl.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 4. 11. 2009, č.j. 69 Co 287/2009-210, rozsudek soudu prvního stupně v napadeném výroku I. změnil tak, že žalobu v této části zamítl (výrok I.), rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů mezi účastníky (výrok II.) a uložil žalobci povinnost zaplatit státu náhradu nákladů řízení (výrok III.). Odvolací soud dovodil, že v daném případě je třeba – vzhledem k tomu, že zákon č. 116/1990 Sb. neobsahuje ustanovení o náhradě nákladů vynaložených se souhlasem pronajímatele na pronajatou věc – aplikovat ustanovení §663 a násl. obč.zák., konkrétně ustanovení §667 obč.zák. Citované ustanovení upravuje situace, které mohou nastat ohledně úhrady nákladů vynaložených se souhlasem pronajímatele na pronajatou věc – nájemce může požadovat úhradu vynaložených nákladů v případě, že pronajímatel se k tomu zavázal, nebo může po skončení nájmu požadovat po pronajímateli protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Dospěl však k závěru, že o žádnou z těchto situací v daném případě nejde, neboť z čl. 6.1. Smlouvy, v němž je uvedeno, že „veškeré náklady spojené se zajištěním projektových prací a s úpravami předmětných nebytových prostor nájemcem hradí nájemce a nájemce rovněž odepisuje náklady ve svém účetnictví“, vyplývá, že nájemce se „zavázal provést stavební úpravy bezvýhradně ve vlastní režii“ a tímto ujednáním si strany současně vyloučily možnost nájemce domáhat se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota předmětu nájmu; žalobce tak neměl důvod předvídat, že mu požadovaná částka bude uhrazena (v této souvislosti odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 28 Cdo 3497/2006). Uplatněný nárok pak nebylo možno posoudit ani podle ustanovení čl. 9.3. Smlouvy (podle něhož v případě ukončení nájmu z důvodů na straně pronajímatele se pronajímatel zavazuje k odkoupení technického zhodnocení předmětu nájmu za zůstatkovou cenu technického zhodnocení podle účetnictví nájemce), neboť žalovaný dal nájemci výpověď z nájmu z důvodu neplacení nájemného.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. a uplatnil v něm dovolací důvody dle §241a odst. 2 písm. b) a odst. 3 o.s.ř. Poté, co obsáhle shrnuje vývoj vztahu společnosti EUROCELL s.r.o. a žalovaného a dosavadní průběh řízení, vyjadřuje nesouhlas se závěrem odvolacího soudu, že ujednáním obsaženým v čl. 6.1. Smlouvy si strany vyloučily možnost nájemce domáhat se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se navýšila hodnota předmětu nájmu. Namítá, že uvedený závěr je v rozporu s kogentními ustanoveními občanského zákoníku a že vyloučení použití ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč.zák. si smluvní strany nesjednaly. Konstatuje, že uvedené ustanovení naopak na danou situaci dopadá, neboť pronajímatel dal souhlas se změnou předmětu nájmu, ale nezavázal se k úhradě nákladů s tím spojených, což je ve Smlouvě vyjádřeno tím, že tyto náklady ponese nájemce. Úprava obsažená v §667 odst. 1 věta čtvrtá obč.zák. vyjadřuje princip bezdůvodného obohacení pronajímatele na úkor nájemce, který na své náklady zhodnotil věc ve vlastnictví pronajímatele. Nájemce má právo „daňově tyto změny odepisovat po dobu trvání nájmu“ a v případě, že je nájem skončen předčasně, ztratí možnost odepisování dokončit (přičemž v nájemní smlouvě není sjednána žádná kompenzace) a naopak pronajímatel získal bezdůvodné obohacení tím, že jeho věc byla zhodnocena. Je zřejmé, že pokud se k úhradě nákladů spojených se změnou věci (§667 odst. 1 věta třetí obč.zák.) nezaváže pronajímatel, musí je nést někdo jiný, tj. nájemce; odvolací soud však dovodil, že pokud se k úhradě nákladů spojených s úpravami předmětných prostor zavázal nájemce, strany tím vyloučily jeho možnost domáhat se po ukončení nájmu protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota předmětu nájmu. Vyjadřuje nesouhlas rovněž se závěrem soudu, že neměl důvod předvídat, že mu požadovaná částka bude uhrazena, a uvádí, že naopak s ohledem na znění §667 odst. 1 očekával, že mu požadovaná částka bude uhrazena, neboť uvedené ustanovení je pro něho v dané situaci jedinou možností kompenzace za vynaložené náklady a předčasně ukončenou smlouvu. Navíc bylo sjednáno, že po skončení nájmu bude technické zhodnocení provedené nájemcem užívat žalovaný, který v současné době předmětné prostory pronajímá k účelu, ke kterému byly zrekonstruovány. Konstatuje, že z pohledu odvolacího soudu by bylo rovněž v souladu se zákonem, kdyby provedl rekonstrukci prostor za více než 10.000.000,- Kč a z důvodu na jeho straně ukončil činnost např. po prvním měsíci nájmu, přičemž ani v tomto případě by pronajímatel neměl povinnost uhradit protihodnotu toho, oč nájemce zhodnotil jeho majetek; takové jednání by však nebylo v souladu s dobrými mravy. Navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo zrušeno a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení; současně požádal o odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí.
Vyjádření k dovolání podáno nebylo.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) dovolatele, a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř, neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle ustanovení §242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), i když nebyly dovoláním uplatněny. Existence uvedených vad nebyla dovolatelem namítána a ani z obsahu spisu nevyplývá.
Dovolatel především brojí proti skutkovému závěru odvolacího soudu, že společnost EUROCELL s.r.o. a žalovaný se v článku 6.1. Smlouvy dohodli tak, že vyloučili možnost aplikace ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč.zák., čímž (jak bude blíže vysvětleno níže) uplatňuje dovolací důvod podle §241a odst. 3 o.s.ř., jímž lze odvolacímu vytýkat, že napadené rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu oporu v provedeném dokazování.
Právním posouzením je činnost soudu, při níž aplikuje konkrétní právní normu na zjištěný skutkový stav, tedy z učiněných skutkových zjištění dovozuje, jaká mají účastníci podle příslušného právního předpisu práva a povinnosti. Zjišťuje-li soud obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu projevů vůle, jde o skutkové zjištění (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněného pod č. 73 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2000, dále např. rozsudku ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1145/99, rozsudku ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99, uveřejněného pod č. 46 v časopise Soudní judikatura 3/2002, a usnesení ze dne 25. 9. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1682/2003, ze dne 25. 3. 2004, sp. zn. 20 Cdo 261/2003, a ze dne 6.1.. 2005, sp. zn. 26 Cdo 728/2004).
Při zjišťování obsahu smlouvy je nutno uplatnit i výkladové pravidlo vyjádřené v §35 odst. 2 obč.zák., podle něhož právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu).
Za skutkové zjištění, které nemá oporu v provedeném dokazování, je třeba ve smyslu §241a odst. 3 o.s.ř. považovat výsledek hodnocení důkazů, který neodpovídá postupu vyplývajícímu z ustanovení §132 o.s.ř. Může jít o situaci, kdy soud vzal v úvahu skutečnosti, které z provedených důkazů nevyplynuly ani jinak nevyšly v řízení najevo, anebo naopak pominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány, nebo jestliže v hodnocení důkazů, popř. poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků nebo které vyšly najevo jinak, je z hlediska závažnosti (důležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálně věrohodnosti logický rozpor, nebo jestliže výsledek hodnocení důkazů neodpovídá tomu, co mělo být zjištěno způsobem vyplývajícím z ustanovení §133 až §135 o.s.ř. Skutkové zjištění nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování tehdy, týká-li se skutečností, které byly významné pro posouzení věci z hlediska hmotného práva.
Jak vyplývá z obsahu napadeného rozhodnutí, odvolací soud výkladem obsahu článku 6.1. Smlouvy, který zní, že „veškeré náklady spojené se zajištěním projektových prací a s úpravami předmětných nebytových prostor nájemcem hradí nájemce a nájemce rovněž odepisuje náklady ve svém účetnictví“, dovodil, že citovaným ujednáním si strany zároveň vyloučily aplikaci ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč.zák., dle kterého dal-li pronajímatel souhlas se změnou pronajaté věci, ale nezavázal-li se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota změněné věci. Odvolacímu soudu je však třeba vytknout, že při jeho výkladu nepostupoval zcela v souladu s intepretačními pravidly obsaženými v §35 odst. 2 obč.zák., neboť nezjistil všechny skutkově významné okolnosti, jež byly pro výklad uvedeného ujednání podstatné. V rámci zjišťování skutkového stavu se totiž vůbec nezabýval otázkou, jaká byla vůle stran Smlouvy při jejím uzavírání. V této souvislosti je možno poukázat na to, že na vůli stran je možno usuzovat i z jejich následného chování (srov. Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník I. §1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, s. 325) a že odvolací soud v tomto směru zcela přehlédl, že žalovaný (jako jedna ze stran Smlouvy) v průběhu řízení (v rámci obrany proti žalobě), resp. i době před jeho zahájením, netvrdil, že by si ujednáním čl. 6.1. Smlouvy vyloučily možnost aplikace §667 odst. 1 věty čtvrté obč.zák., a jeho námitky brojily toliko do výše uplatňovaného nároku. Navíc odvolací soud nehodnotil citované ujednání v kontextu s ostatními ujednáními Smlouvy, zejména s ujednáním obsaženým v článku 9.3., dle kterého se pronajímatel zavázal k odkoupení technického zhodnocení předmětu nájmu za zůstatkovou cenu dle účetnictví nájemce v případě, že k ukončení nájmu dojde z důvodů na straně pronajímatele. Tímto ujednáním se sice zabýval, avšak pouze v souvislosti s tím, že ani podle něj nelze žalovaný nárok přiznat, nevysvětlil však, proč – pokud si strany (zcela) vyloučily možnost aplikace ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč.zák. – by se naopak v případě uvedeném v článku 9. 3 nájemci určité náhrady nákladů vynaložených na stavební úpravy předmětu nájmu mělo dostat (jestliže dle jeho závěru se „nájemce zavázal provést stavební úpravy bezvýhradně ve vlastní režii“). Navíc z dikce ustanovení §667 odst. 1 obč.zák. je zřejmé, že rozlišuje otázku úhrady nákladů vynaložených na změnu věci (tj. kdo hradí náklady v době, kdy jsou vynakládány – zda nájemce či pronajímatel) a otázku protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota věci. Z uvedeného článku Nájemní smlouvy tak zřetelně vyplývá, že nájemce (nikoliv pronajímatel) se zavázal k úhradě nákladů, dle názoru dovolacího soudu však z něj nelze bez dalšího (jak učinil odvolací soud) dovodit, že by se tímto ujednáním účastníci Smlouvy současně vyloučili použití ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč.zák. Z výše uvedeného vyplývá, že skutkový závěr odvolacího soudu, že strany Smlouvy si ujednáním v článku 6.1. vyloučily možnost aplikace ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč.zák., tak představuje skutkové zjištění, jež nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování. Pokud odvolací soud poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 19. 12. 2007, sp.zn. 28 Cdo 3497/2006, je třeba zdůraznit, že se týkalo výkladu jedinečného smluvního ujednání učiněného za konkrétních skutkových okolností, a nelze z něj bez dalšího vycházet i ve věci skutkově odlišné; navíc v uvedené věci bylo dovolání shledáno nepřípustným, při zvažovaní přípustnosti dovolaní se dovolací soud tudíž nemohl zabývat danou věcí z hlediska §241a odst. 3 o.s.ř.
Z uvedeného vyplývá, že dovolací důvod podle §241a odst. 3 o.s.ř. byl uplatněn důvodně. Za tohoto stavu nemůže obstát ani právní závěr odvolacího soudu, na jehož základě byl uplatněný nárok zamítnut. Dovolací soud proto napadený rozsudek podle §243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta první o.s.ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího bude rozhodnuto v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 10. srpna 2011
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc.
předsedkyně senátu