ECLI:CZ:NS:2016:26.CDO.879.2016.1
sp. zn. 26 Cdo 879/2016
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce Mgr. P. K. , zastoupeného JUDr. Zuzanou Zrůbkovou, advokátkou se sídlem v Olomouci – Nové ulici, Krapkova 610/44, proti žalovanému statutárnímu městu Olomouc , se sídlem v Olomouci, Horní náměstí 583, zastoupenému JUDr. Petrem Ritterem, advokátem se sídlem v Olomouci, Riegrova 376/12, o zaplacení částky 358.920,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Olomouci pod sp. zn. 15 C 419/2012, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 29. října 2015, č. j. 12 Co 277/2015-160, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 29. října 2015, č. j. 12 Co 277/2015-160, a rozsudek Okresního soudu v Olomouci ze dne 26. března 2015, č. j. 15 C 419/2012-143, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Olomouci k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce (nájemce „bytu č. 1, snížené kvality, o 2 pokojích, 1 kuchyni a příslušenství v 1. patře domu v O.“ – dále jen „původní byt“ a „předmětný dům“) se domáhal, aby mu žalovaný (pronajímatel původního bytu) zaplatil částku 358.920,- Kč s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení z titulu protihodnoty toho, o co se v důsledku jím odsouhlasených změn (tam specifikovaných stavebních úprav), jejichž náklady se nezavázal uhradit, zvýšila po skončení nájmu hodnota původního bytu (§667 odst. 1 věta čtvrtá zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni 15. prosince 2009 – dále jen „obč. zák.“).
Okresní soud v Olomouci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 26. března 2015, č. j. 15 C 419/2012-143, vyhověl žalobě a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku částku 358.920,- Kč s tam uvedeným úrokem z prodlení a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci jako soud odvolací rozsudkem ze dne 29. října 2015, č. j. 12 Co 277/2015-160, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.
Z provedených důkazů zjistil odvolací soud shodně se soudem prvního stupně mimo jiných i následující skutečnosti. Žalovaný jako pronajímatel a žalobce jako nájemce uzavřeli dne 11. března 2008 smlouvu o nájmu původního bytu na dobu určitou do 31. března 2010. Dne 3. března 2009 uzavřeli účastníci dohodu, že žalovaný uskuteční v původním bytě na vlastní náklad v souladu s vypracovanou stavební dokumentací stavební úpravy spočívající v připojení dvou místností z bytu nájemce S. P. s tím, že v okamžiku zániku nájmu bude mít nárok na protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota původního bytu (§667 obč. zák.) po odečtení amortizace. Po skončení stavebních úprav, konkrétně dne 10. prosince 2009, byl vydán kolaudační souhlas ( „na stavbu: stavební úpravy v bytě ve 2. NP“ předmětného domu), který byl žalobci doručen dne 15. prosince 2009. Dne 4. ledna 2010 uzavřeli žalobce jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel smlouvu o nájmu „bytu snížené kvality, o 3 pokojích, 1 kuchyni a příslušenství, v 1. patře domu v O.“ (dále jen „předmětný byt“) na dobu určitou od 1. února 2010 do 31. ledna 2011 a současně se dohodli, že dnem účinnosti této smlouvy „pozbývá platnosti předchozí nájemní smlouva“ ze dne 11. března 2008. Ohledně předmětného bytu pak uzavřeli další dvě nájemní smlouvy, první z nich dne 1. února 2011 a druhou dne 20. října 2011, druhou na dobu neurčitou. Dne 20. března 2012 prodal žalovaný předmětný dům třetímu subjektu, který se zavázal převzít na sebe práva a povinnosti ze smluv a dokumentů uvedených v kupní smlouvě. Podle vypracovaného znaleckého posudku znalce Ing. Miloše Cieleckého ze dne 29. dubna 2015 činila obvyklá cena původního bytu 1.500.000,- Kč, obvyklá cena předmětného bytu je představována částkou 2.800.000,- Kč a znehodnocení v důsledku užívání předmětného bytu bylo vyčísleno částkou 30.000,- Kč. Na tomto skutkovém základě soudy především dovodily, že nájemní vztah žalobce k původnímu bytu zanikl jednak uzavřením smlouvy o nájmu předmětného bytu ze dne 4. ledna 2010 a jednak zánikem původního předmětu nájmu (původního bytu) podle §680 odst. 1 obč. zák., neboť vymezený prostor tvořící původní byt se od 15. prosince 2009 v důsledku uskutečněných stavebních úprav v předmětném domě již nenachází. Po doručení kolaudačního souhlasu žalobci dne 15. prosince 2009 je zde totiž namísto původního bytu předmětný byt, přičemž nájemní poměr k původnímu bytu zanikl jeho „zničením“ (ve smyslu §680 odst. 1 obč. zák.) taktéž dne 15. prosince 2009, tj. ke dni vydání kolaudačního souhlasu ohledně předmětného bytu a zároveň v době, kdy vlastníkem předmětného domu byl ještě žalovaný, který proto také je věcně pasivně legitimován. Je-li podle zpracovaného znaleckého posudku rozdíl mezi obvyklými cenami původního bytu a předmětného bytu představován částkou 1.300.000,- Kč, pak podle soudů obou stupňů nic nebrání tomu, aby žalobci byla přiznána požadovaná (nižší) částka 358.920,- Kč podle §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. z titulu protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota původního bytu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný (dovolatel) dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 293/2013 Sb. (dále jen „o.s.ř.“) s tím, že jde o vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodovací praxi dovolacího soudu nebyly dosud vyřešeny. Podle jeho názoru jde zejména o otázky, zda byl ukončen nájemní poměr sjednaný mezi účastníky nájemní smlouvou ze dne 11. března 2008, zda kolaudací žalobcem uskutečněných stavebních úprav zanikl původní předmět nájmu, zda je pasivně věcně legitimován a zda v případě, že žalobci vznikl nárok podle §667 obč. zák., jde o vypořádání zhodnocení (původního) bytu (jak dovodily soudy obou stupňů) či předmětného domu (jak míní dovolatel). Dovolatel je přesvědčen, že nájemní poměr k předmětnému bytu dosud neskončil, neboť žalovaný ho užívá nepřetržitě od roku 1999 a nikdy ho nevyklidil a ani nepředal; proto nájem trvá bez vzniku nároku na vypořádání podle §667 odst. 1 obč. zák. a jemu ani nesvědčí pasivní věcná legitimace. Měl také za to, že v důsledku stavebních úprav spočívajících v připojení dvou místností ze sousedního bytu k původnímu bytu, původní byt nezanikl, nýbrž se souhlasem obou účastníků se pouze změnila jeho dispozice na úkor dispozice bytu sousedního, což se projevilo ve změně nájemní smlouvy, k níž účastníci přistoupili dne 4. ledna 2010. Mělo-li by jít o nový nájem, musel by být navíc projednán v orgánech města a záměr pronájmu by musel být zveřejněn podle zákona č. 128/2000 Sb., což se nestalo. I kdyby nájem skončil a žalobci vznikl nárok podle §667 odst. 1 obč. zák., pak podle dovolatele nemůže mít právo na vypořádání v žalované výši, neboť zvýšením hodnoty věci lze rozumět pouze zvýšení hodnoty předmětného domu jako věci v právním slova smyslu a nikoli hodnoty původního (nájemního) bytu; navíc dvě místnosti byly k původnímu bytu připojeny ze sousedního bytu a jde tak o místnosti, které žalobce nevybudoval, ale již existovaly. Kromě toho je dovolatel přesvědčen, že některé z provedených prací šly nad rámec dohody účastníků, a proto nemohou být předmětem vypořádání z jeho strany či ze strany jeho právního nástupce. Navrhl, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále opět jen „o.s.ř.“ (viz čl. II bod 2. ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb.). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) Poté se zabýval otázkou přípustnosti dovolání. Při řešení uvedené otázky nejprve nepřehlédl, že dovolání – s přihlédnutím k jeho obsahu (§41 odst. 2 o.s.ř.) – směřuje proti napadenému rozsudku v části, kterou odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku o věci samé.
Již na tomto místě dovolací soud zdůrazňuje, že vzhledem k charakteru uplatněných dovolacích námitek nelze ztratit ze zřetele, že podle §241a odst. 1 o.s.ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Z toho vyplývá, že důvody zmatečnosti, jiné vady řízení či pochybení ve zjištění skutkového stavu věci nelze pokládat za způsobilé dovolací důvody. Vedle způsobilého dovolacího důvodu podle §241a odst. 1 o.s.ř. však dovolatel právě takový (nezpůsobilý) důvod rovněž uplatnil a jeho prostřednictvím se snažil alespoň zčásti zpochybnit zjištěný skutkový stav rozhodný pro posouzení dané věci.
Při posuzování dovolacích námitek vztahujících se k dovolatelem nastoleným právním otázkám dovolací soud vycházel z dosavadních právních předpisů (§3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Dovolací soud konstatuje, že dovolání nemůže být přípustné pro řešení zpochybněné otázky, zda (kolaudací žalobcem uskutečněných stavebních úprav) zanikl původní předmět nájmu (původní byt) a tudíž také právo nájmu k původnímu bytu, neboť tuto otázku vyřešil odvolací soud v souladu s ustálenou soudní praxí, od níž není důvod se odchýlit.
Soudní praxe je ustálena v názoru, že zánik nájmu v důsledku zničení předmětu nájmu je zvláštním případem dodatečné nemožnosti plnění podle §575 obč. zák. Zničením předmětu nájmu se myslí faktický zánik předmětu nájmu, kdy již nelze čerpat jeho užitné vlastnosti; naopak zničením předmětu nájmu není dočasná ztráta jeho způsobilosti k užívání. Pouhé poškození věci není jejím zánikem, nájemci svědčí například právo na slevu, prominutí nájemného nebo právo na odstoupení od smlouvy a pronajímateli vzniká povinnost obnovit způsobilost předmětu nájmu. Zánik nájemního vztahu přichází v úvahu jen v souvislosti s úplným zničením (zánikem) předmětu nájmu, neboť neexistuje-li, nelze jej pronajímat (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 30. května 2012, sp. zn. 25 Cdo 4850/2009). Zvláštní úprava nájmu bytu (§685 až §716 obč. zák.) nemá ustanovení upravující důsledky zániku předmětu nájmu, a proto je třeba použít obecné ustanovení §680 odst. 1 obč. zák., podle nějž zničením pronajaté věci nájemní smlouva zaniká. Nejvyšší soud pak už v rozsudku ze dne 1. září 2005, sp. zn. 26 Cdo 2669/2004, uveřejněném pod C 3754 Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, rovněž dovodil, že je-li předmětem nájmu, respektive právního vztahu obdobného, určitý prostor (část stavby), je třeba za jeho zničení ve smyslu §680 odst. 1 obč. zák. považovat nejen fyzický zánik stavby, v níž se prostor nachází, ale též takovou stavební úpravu této stavby, že se v ní uvedený prostor již nadále fakticky nenachází. Okolnost, zda si tento prostor zachoval své stavebnětechnické určení podle původního kolaudačního rozhodnutí či zda byl rekolaudován, není již v tomto směru významná. Rozhodující je, zda takový prostor fyzicky existuje (obdobně jako je v právní praxi obecně uznávána teze, že i nezkolaudovaná, popřípadě nepovolená stavba existuje a je předmětem občanskoprávních vztahů, zejména předmětem vlastnictví). K uvedenému právnímu názoru se Nejvyšší soud přihlásil také v rozhodnutích z 10. listopadu 2005, sp. zn. 26 Cdo 2674/2004, z 21. března 2007, sp. zn. 26 Cdo 1766/2006, a z 12. dubna 2016, sp. zn. 26 Cdo 1157/2015, a sdílí ho i v projednávané věci. S přihlédnutím k tomu lze konstatovat, že zničením bytu ve smyslu §680 odst. 1 obč. zák. se rozumí nejen zánik stavby, v níž je byt umístěn, nýbrž i taková stavební úprava, v jejímž důsledku se konkrétně vymezený prostor tvořící původní byt (v daném případě byt 2+1) již ve stavbě nenachází (neboť po uskutečněné přestavbě se zde nachází /a byl i kolaudován/ předmětný byt, tj. byt 3+1). Vzhledem k uvedenému lze pokládat za souladný s ustálenou soudní praxí právní názor, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou ze dne 11. března 2008 skončil zničením původního bytu ve smyslu §680 odst. 1 obč. zák. Ve prospěch uvedeného právního názoru svědčí i to, že dne 4. ledna 2010 účastníci uzavřeli (novou) nájemní smlouvu, jejímž předmětem již učinili předmětný byt a v níž si také sjednali, že účinností této nájemní smlouvy „pozbývá platnosti“ nájemní smlouva ze dne 11. března 2008.
Naproti tomu však dovolací soud dospěl k závěru, že dovolání je podle §237 o.s.ř. přípustné pro řešení (dovoláním zpochybněné) otázky, zda ustanovení §667 odst. 1 (v daném případě věty čtvrté) obč. zák. lze aplikovat i v případě, kdy v důsledku provedených změn pronajatá věc zanikne a vznikne věc jiná (nová). V tomto směru totiž napadené rozhodnutí (jímž bylo odvolací řízení skončeno) závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v této specifické podobě nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud výslovně vyřešena.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad namítána nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 1 o.s.ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §667 odst. 1 obč. zák. změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.
Ustálená soudní praxe dovodila, že dal-li pronajimatel souhlas se stavebními úpravami či jinými podstatnými změnami v bytě, bude třeba (při nedostatku speciální úpravy) posuzovat vzájemné nároky pronajímatele a nájemce bytu podle ustanovení §667 odst. 1 věty druhé až čtvrté obč. zák. Obecná úprava změn na pronajaté věci se tedy uplatní i u nájmu bytů, zde s výjimkou stanovenou v §694 obč. zák. (srov. Občanský zákoník, komentář, Fiala, J., Hurdík, J., Korecká, V., část VIII., hlava VII., oddíly první a čtvrtý, ASPI, dále např. odůvodnění rozsudků Nejvyššího soudu ze 14. května 2002, sp. zn. 26 Cdo 861/2001, uveřejněného pod č. 14 v sešitě č. 2 z roku 2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a z 5. dubna 2004, sp. zn. 26 Cdo 449/2003). Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 29. listopadu 2005, sp. zn. 28 Cdo 1138/2005, uveřejněném pod C 3782 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, s nímž se ztotožňuje rovněž v projednávaném případě, mimo jiné dovodil, že právo nájemce podle §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. je vázáno na splnění dvou předpokladů. Prvním z nich jsou změny na (stále existující) pronajaté věci provedené se souhlasem pronajímatele (bez toho, že by se pronajímatel zavázal k úhradě nákladů s tím spojených); druhým předpokladem je skončení nájmu jako takového. K uvedeným právním názorům se Nejvyšší soud přihlásil také v usnesení z 26. září 2007, sp. zn. 26 Odo 419/2006, a v rozsudku z 23. listopadu 2010, sp. zn. 26 Cdo 410/2010, v němž rovněž dovodil, že účelem ustanovení §667 odst. 1 věty čtvrté obč. zák. je vypořádat investice nájemce provedené se souhlasem pronajímatele, a to subjektem, jenž je pronajímatelem ke dni skončení nájmu věci. Výkladem ustanovení §667 odst. 1 obč. zák. (ve všech jeho souvislostech a nikoli pouze izolovaným výkladem jeho věty čtvrté) lze pak dospět k jedinému (logickému) závěru. Citované ustanovení se vztahuje (pamatuje) na případy, kdy pronajatá věc byla (jen) změněna (zhodnocena) na náklady nájemce; o změny předmětu nájmu ve smyslu citovaného ustanovení však nejde v případě, kdy v důsledku provedených změn vznikl nový předmět, typicky věc.
Z řečeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 1 o.s.ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu (dosavadní výsledky řízení neumožňují o věci rozhodnout), napadený rozsudek bez jednání (§243a odst. 1 věta první o.s.ř.) zrušil (§243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením §243f odst. 4 věty před středníkem o.s.ř.), aniž se – pro nadbytečnost – zabýval dalšími otázkami předloženými k dovolacímu přezkumu. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a podle §243e odst. 2 věty druhé o.s.ř. věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§243g odst. 1 věta první o.s.ř.). Při novém projednání věci soud zároveň vyloží obsah dohody ze dne 3. dubna 2009 tak, aby bylo zřejmé, o jakou smlouvu (smluvní typ) v daném případě šlo a k jakému okamžiku vznikla povinnost žalovaného (nebo snad jeho právního nástupce) podle ní plnit. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 21. září 2016
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu