ECLI:CZ:US:2023:1.US.2495.23.1
sp. zn. I. ÚS 2495/23
Usnesení
Ústavní soud rozhodl v senátu složeném z předsedy Pavla Šámala, soudce Jana Wintra a soudce zpravodaje Jaromíra Jirsy v řízení o ústavní stížnosti stěžovatelky DUSTMAT s. r. o., se sídlem v Praze 9, Martinická 987/3, zastoupené Mgr. Matyášem Svobodou, advokátem se sídlem v Brně, Palackého třída 3048/124, proti rozsudku Nejvyššího soudu č. j. 33 Cdo 1507/2022-115 ze dne 13. 6. 2023, rozsudku Městského soudu v Praze č. j. 53 Co 388/2021-81 ze dne 3. 2. 2022 a rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 9 č. j. 67 C 82/2021-55 ze dne 5. 8. 2021, za účasti Nejvyššího soudu, Městského soudu v Praze a Obvodního soudu pro Prahu 9, jako účastníků řízení, a a) Lukáše Hrdličky, b) Marcely Skulové, jako vedlejších účastníků řízení, takto:
Ústavní stížnost se odmítá.
Odůvodnění:
1. Ústavní stížností se stěžovatelka domáhá zrušení v záhlaví citovaných rozhodnutí, neboť je přesvědčena, že jimi byla porušena její základní práva zaručená v čl. 11 odst. 1, čl. 26 odst. 1, čl. 36 odst. 1 a čl. 38 odst. 1 Listiny základních práv a svobod ("Listina"); dále namítá porušení čl. 4 odst. 1 Listiny a čl. 1 a 4 Ústavy České republiky.
2. Stěžovatelka (realitní kancelář v postavení podnikatelky) uzavřela dne 19. 11. 2020 trojstrannou smlouvu s původními vlastníky nemovitosti a vedlejšími účastníky (zájemci o koupi nemovitosti v postavení spotřebitelů). Předmětem smlouvy byl - v katastru dosud nezapsaný - pozemek, jenž měl vzniknout předpokládaným rozdělením. Vedlejší účastníci, kteří na pozemku chtěli postavit rodinný dům, v souladu se smlouvou uhradili stěžovatelce tzv. rezervační poplatek 72 600 Kč. Smluvní strany však další navazující smlouvu týkající se pozemku nepodepsali. Vedlejší účastníci dne 29. 1. 2021 odstoupili od původní smlouvy a současně stěžovatelku vyzvali k vrácení rezervačního poplatku. Podle vedlejších účastníků smluvní strany neuzavřely smlouvu o smlouvě budoucí kupní z důvodu na straně stěžovatelky, protože realitní kancelář nezajistila zápis části pozemku do katastru nemovitostí ani nevyřešila problém s chybějícími přípojkami a přístupovou cestou, což garantovala. Stěžovatelka si rezervační poplatek ponechala s odůvodněním, že jej započetla vůči své pohledávce na smluvní pokutu, neboť vedlejší účastníci odmítli uzavřít navazující realitní smlouvu (smlouvu o smlouvě budoucí nebo přímo kupní smlouvu), k čemuž se zavázali v čl. II. 4 smlouvy.
3. Vedlejší účastníci se žalobou u civilních soudů proti stěžovatelce domáhali zaplacení 72 600 Kč s příslušenstvím. Obvodní soud pro Prahu 9 ("nalézací soud") žalobě ústavní stížností napadeným rozsudkem vyhověl a stěžovatelce uložil povinnost zaplatit spornou částku. Městský soud v Praze ("odvolací soud") ústavní stížností napadeným rozsudkem prvostupňové rozhodnutí v meritu potvrdil.
4. Nejvyšší soud následně ústavní stížností napadeným rozsudkem dovolání stěžovatelky zamítl. Dospěl přitom k následujícím závěrům: Stěžovatelka a vedlejší účastníci uzavřeli smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu §2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb.,
o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). Na smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, včetně §14 zapovídajícího možnost sjednat pro zájemce, je-li spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu, případně smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přímo ve zprostředkovatelské smlouvě. Uvedenou povinnost vedlejším účastníkům ukládal čl. II. 4 smlouvy; k tomuto ujednání nelze podle §1812 odst. 2 občanského zákoníku přihlížet, a proto nebylo možné za jeho porušení platně sjednat povinnost zaplatit smluvní pokutu. Ponechala-li si stěžovatelka rezervační poplatek jako smluvní pokutu za nesplnění neexistující povinnosti (uzavřít realitní smlouvu či smlouvu o budoucí realitní smlouvě), je povinna jej vedlejším účastníkům vydat jako bezdůvodné obohacení.
5. Argumentaci v ústavní stížnosti lze shrnout takto:
Zaprvé, stěžovatelka namítá, že obecné soudy na smlouvu nesprávně aplikovaly ustanovení zákona o realitním zprostředkování. Z ustanovení §3 odst. 1 uvedeného zákona vyplývá, že realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření smlouvy se zájemcem; stěžovatelka však ve smlouvě obligatorní zprostředkovatelskou činnost nebyla zavázána provádět. Zájemci (vedlejší účastníci) v době uzavření smlouvy byli vyhledáni na základě předcházející smlouvy o zprostředkování uzavřené mezi stěžovatelkou a původními vlastníky pozemku; stěžovatelka neposkytovala inzertní služby, neposuzovala stav a cenu nemovitosti, neprováděla marketing, nezajišťovala prohlídky, neobstarávala stavebně technickou dokumentaci a nezprostředkovávala poskytnutí právních služeb. Ve smlouvě chybí závazek realitní kanceláře zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, protože již existoval v rámci předchozí smlouvy o zprostředkování uzavřené s vlastníky. Excesivní výklad zákona o realitním zprostředkování je v rozporu s logikou a činností realitního zprostředkování a obecné soudy jím porušily legitimní očekávání stěžovatelky a její právo na ochranu podnikání. Stěžovatelka a další realitní kanceláře ztratily možnost svým klientům opatřit jistotu, že vyhledaný zájemce očekávaným povinnostem - uzavření realitní smlouvy - dostojí.
6. Zadruhé, stěžovatelka namítá, že obecné soudy protiústavně aplikovaly nepřiléhavou judikaturu Nejvyššího soudu. Citovaná judikatura se týká dvoustranných zprostředkovatelských smluv uzavřených mezi zprostředkovatelem a zájemcem. Další judikatura pouze potvrzovala, že smluvní pokutu pro případ neuzavření realitní smlouvy mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku. Smluvní strany v nyní projednávané věci uzavřely trojstrannou rezervační smlouvu, což je situace odlišná. Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 3279/2020 dospěl k závěru, že nelze zajistit závazek zájemce uzavřít s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu, není-li smluvní stranou rovněž třetí osoba (typicky vlastník). Obdobně Ústavní soud shledal smluvní pokutu sjednanou v trojstranné rezervační smlouvě jako platnou, a to v usnesení sp. zn. I. ÚS 4152/19 ze dne 15. 9. 2020. Stěžovatelka dále vysvětluje kontext realitní praxe při uzavírání zprostředkovatelských smluv: Uzavřením rezervační smlouvy vlastník a realitní kancelář vstupují do hospodářského rizika, protože v případě porušení závazku zájemce o nemovitost mohou vzniknout neúčelně vynaložené náklady. Sjednání smluvní pokuty je oprávněné; vlastník i zprostředkovatel se běžně zavazují k součinnosti při uzavírání kupní smlouvy (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2259/2021 ze dne 19. 4. 2022).
7. Zatřetí, stěžovatelka namítá, že Nejvyšší soud porušil její právo na zákonného soudce. Stěžovatelka byla původně informována, že o jejím dovolání rozhodne senát 23 Cdo, avšak následně jí Nejvyšší soud přípisem bez dalšího sdělil, že věc byla přidělena senátu 33 Cdo, protože se po prozkoumání obsahu dovolání a soudního spisu ukázalo, že těžiště dovolání souvisí s jinou specializací. Do agendy senátu 23 Cdo spadala agenda sporů ze závazkových vztahů.
8. Začtvrté, stěžovatelka uvádí, že napadený rozsudek Nejvyššího soudu je nepřezkoumatelný, protože dovolací soud nekonkretizoval dřívější judikaturu, na kterou v napadeném rozhodnutí odkazuje. Napadený rozsudek je dále rozporný, protože Nejvyšší soud nejprve odkazuje na metodiku výkladu právního jednání, ale následně vykládá jen text smlouvy. Stěžovatelka konečně tvrdí, že její věc má významný dopad na realitní trh.
9. Ústavní soud je k projednání ústavní stížnosti příslušný. Ústavní stížnost byla podána oprávněnou osobou [§72 odst. 1 písm. a) zákona o Ústavním soudu]; je včasná a není nepřípustná podle §75 odst. 1 téhož zákona; stěžovatelka je řádně zastoupena advokátem.
10. Ústavní soud posoudil ústavní stížnost stěžovatelky a dospěl k závěru, že jde o zjevně neopodstatněný návrh ve smyslu §43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu. Uvedené ustanovení v zájmu racionality a efektivity řízení před Ústavním soudem dává tomuto soudu pravomoc posoudit "přijatelnost" návrhu předtím, než dospěje k závěru, že o návrhu rozhodne meritorně nálezem.
11. Stěžovatelka v ústavní stížnosti znovu rozporuje závěr obecných soudů, podle kterých se zákon o realitním zprostředkování aplikuje i na trojstrannou rezervační smlouvu. Byť stěžovatelka obecně namítá, že výklad provedený Nejvyšším soudem je protiústavně excesivní, její argumentace vyjadřuje pouhý nesouhlas s výsledkem sporu, nikoliv kvalifikované ústavněprávní námitky.
12. Obecné soudy podle Ústavního soudu stěžovatelce srozumitelně a logicky vysvětlily, proč je zákon o realitním zprostředkování třeba vztahovat i na trojstrannou rezervační smlouvu uzavřenou mezi stěžovatelkou, vedlejšími účastníky a původními vlastníky. Účelem bylo uzavření realitní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí realitní a stěžovatelka se jako realitní zprostředkovatel zavázala, že k tomuto cíli bude vykonávat realitní činnost. Bylo-li účelem trojstranného kontraktu uzavřít realitní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí, je podle Ústavního soudu logické, že nebylo vůlí stran nejprve uzavřít "obecnou" smlouvu o smlouvě budoucí kupní a následně uzavírat další "podrobnější" smlouvu.
13. Ustanovení §14 zákona o realitním zprostředkování výslovně nerozlišuje mezi smlouvou dvoustrannou či trojstrannou, naopak z dalších ustanovení vyplývá, že zákon předpokládá, že realitní makléř bude smlouvu o realitním zprostředkování uzavírat nejen s osobou, která nemovitost vlastní, ale i se zájemcem o nemovitost (jak uvedl nalézací soud v bodě 14 napadeného rozsudku). Dospěly-li tedy obecné soudy k závěru, že realitní kancelář vystupovala jako realitní zprostředkovatel nejen ve vztahu k prodávajícím - původním vlastníkům, s nimiž měla zároveň uzavřenu samostatnou smlouvu, ale i k vedlejším účastníkům jako zájemcům o koupi pozemku, nepovažuje to Ústavní soudu za výkladový exces, jež by vyžadoval jeho výjimečný zásah.
14. Namítá-li stěžovatelka, že dřívější judikatura Nejvyššího soudu (artikulující zákaz sjednávání povinnosti kupní smlouvu uzavřít) se týkala pouze dvoustranných smluv uzavřených mezi realitní kanceláří a zájemci, pomíjí, že v citovaných případech nebyla aplikována "nová" úprava zákona o realitním zprostředkování, která je účinná až od března roku 2020. Odkazoval-li Nejvyšší soud v napadeném rozsudku na svoji dřívější judikaturu, činil tak z důvodu vyslovení obecných principů týkajících se výkladů právního jednání (viz odkaz na rozsudek sp. zn. 29 Cdo 61/2017 ze dne 31. 10. 2017). O skutečnosti, že dřívější závěry týkající se dvoustranných smluv nebyly ve věci stěžovatelky přímo aplikovatelné, svědčí i to, že Nejvyšší soud považoval dovolání stěžovatelky za přípustné právě z důvodu, že otázku aplikace zákona o realitním zprostředkování na trojstranné smlouvy dosud neřešil. Obecné soudy v napadených rozhodnutích odkázaly na důvodovou zprávu k zákonu o realitním zprostředkování, podle které motivem pro přijetí nové právní úpravy byla především snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele, a to i ve smlouvách trojstranných (viz bod 11 napadeného rozsudku odvolacího soudu).
15. Namítá-li stěžovatelka, že zákaz sjednat povinnost zájemci, který je spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy přímo ve smlouvě o realitním zprostředkování, povede ke "kolapsu" podnikání realitních kanceláří, lze k tomu pouze uvést následující: Účelem zákona o realitním zprostředkování je zvýšit ochranu spotřebitelů v rámci obchodování s realitami, nikoliv znemožnit podnikání realitních kanceláří. Podle Ústavního soudu zjevně existuje více způsobů, jak smluvně vyvážit ekonomické riziko neúčelně vynaložených nákladů, které by v případě neúspěšného zprostředkování realitní činnosti mohly vzniknout jak na straně realitních zprostředkovatelů, tak na straně vlastníků. Takové smluvní alternativy však musí být v souladu s účinnou zákonnou úpravou.
16. Za zjevně neopodstatněnou Ústavní soud považuje i námitku stěžovatelky ohledně porušení jejího práva na zákonného soudce. Přidělují-li se nové případy konkrétním oddělením na základě jejich specializací (agend), je logické, že povaha sporných otázek se v některých případech může objasnit až později, po podrobnějším prostudování spisu a obsahu dovolání. Rozvrh práce Nejvyššího soudu přitom obecně s možností pozdější změny příslušného oddělení počítá. V zásadách přidělování věcí je konkrétně výslovně stanoveno pravidlo, že "[m]á-li člen senátu za to, že věc náleží jinému soudnímu oddělení, než kterému byla přidělena, předloží věc k posouzení řídícímu předsedovi soudního oddělení, do něhož podle jeho názoru náleží" (viz str. 66 rozvrhu práce Nejvyššího soudu na dobu od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022, ve znění od 1. 4. 2022). Stěžovatelka v ústavní stížnosti ani neuvádí konkrétní dopady změny soudního oddělení, které by měly porušení jejího práva na zákonné soudce odůvodňovat.
17. Jelikož Ústavní soud nezjistil, že by napadeným rozhodnutím byla porušena ústavní práva stěžovatelky, její ústavní stížnost odmítl jako zjevně neopodstatněnou podle §43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu.
Poučení: Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání přípustné.
V Brně dne 13. prosince 2023
Pavel Šámal v. r.
předseda senátu